Ипотека в платежах и ставках
На рынке любой из нас, перед тем как приобрести что-нибудь, пройдется по последовательностям, присмотрится, попытается, сравнит цены. Планируя взять долгосрочный кредит, разумный человек поступит приблизительно так же: изучит, какие конкретно предложения делают банки, чем они отличаются. Но скоро осознает: разнообразием они не блещут. Разве что ставки мало отличаются. Начальный взнос в том месте побольше, тут мельче.
Вот и сиди — выискивай проценты.
На рынке любой из нас, перед тем как приобрести что-нибудь, пройдется по последовательностям, присмотрится, попытается, сравнит цены. Планируя взять долгосрочный кредит, разумный человек поступит приблизительно так же: изучит, какие конкретно предложения делают банки, чем они отличаются. Но скоро осознает: разнообразием они не блещут. Разве что ставки мало отличаются. Начальный взнос в том месте побольше, тут мельче.
Вот и сиди — выискивай проценты.
Но имеется возможность выгадать не только на низкой ставке. Существуют две особенности погашения кредита, каковые разрешают сэкономить на уплате процентов в принципе. Это «плавающая» дифференцированные платежи и ставка.
Сыграем на ставках
«Плавающая» ставка отличается от привычной всем фиксированной своим непостоянным характером. По кредиту с фиксированной ставкой вы станете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку одинаковый процент — тот, что он установит.
Выбрав «плавающую» ставку, вы приобретаете шанс «переиграть» банк, по причине того, что она будет опускаться и подниматься в зависимости от конъюнктуры денежного рынка. «Плавать» туда-сюда ставке разрешает ее двойная природа: одна часть ставки — это фиксированный процент, а вторая равняется одному из единых общепринятых рыночных индексов. В Российской Федерации используются два таких индекса: LIBOR и MosPrime.
Сокращение LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate — английская межбанковская ставка предложения. «Это усредненная ставка, по которой банки занимают финансовые средства приятель у приятеля на английском межбанковском рынке», — поясняет вице-президент по формированию бизнеса ДельтаКредит банка Динара Юнусова.
LIBOR применяют банки всей земли для расчета оптимальной ставки на разные виды кредитов — в большинстве случаев, в долларах США. С апреля 2005 года русский Национальная валютная ассоциация (НВА) рассчитывает национальный индикатор цены денег — MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Он используется для расчета «плавающей» ставки по рублевым кредитам.
В Европе для расчетов в евро предпочитают применять индекс EURIBOR — европейскую межбанковскую ставку предложения (European Interbank Offered Rate). В Российской Федерации данный индекс не стал распространен, потому, что спрос на кредиты в евро фактически отсутствует. Стабильно растущий курс европейской валюты по отношению к рублю делает их невыгодными.
на данный момент «плавающие» ставки складываются примерно так: фиксированные 4,5-6% + LIBOR либо 6-7% + MosPrime. К примеру, в ДжиИ Мани банке «плавающая» ставка по кредитам на приобретение готового жилья образовывает 7,24-9,74% в долларах (в зависимости от формы подтверждения доходов) либо 11,16-14,31% в рублях. В ДельтаКредит банке «плавающая» ставка по таким кредитам в рублях колеблется от 12,42 до 13,42%.
Пример того, как победить на «плавающей» ставке, приводит директор по внешним связям ДжиИ Мани банка Екатерина Тутон: «В случае если заемщик заберёт в долг $250 тыс. на 30 лет, то при фиксированной ставке ежемесячный платеж составит $2011, а с «плавающей» — всего $1703».
Колебания показателей смогут быть очень большими. Пять лет назад показатель LIBOR равнялся 1,2%, в начале 2007 года он увеличился до 5,5%, сейчас сформировался на уровне 3,24%. MosPrime в 2005 году составлял меньше 3%, а сейчас вырос уже до 6,24%.
На Западе «плавающая» ставка по кредитам в наше время стала объектом негодования многих ипотечных заемщиков. Особенно тех, кто в следствии ее роста прекратил быть заемщиком и превратился в злостного неплательщика. Но совсем сравнительно не так давно кредиты с «плавающей» ставкой были очень популярны на западе.
Разгоревшийся в прошедшем сезоне глобальный экономический кризис в одночасье перевоплотил плюсы в минусы. LIBOR и EURIBOR росли невиданными темпами, и многим заемщикам стало не по карману возвращать кредит. Теоретически оградить заемщиков от непосильных выплат должен был защитный механизм в виде рефинансирования кредита для замены «плавающей» ставки на фиксированную. Но в условиях общей паники около ипотеки он не сработал.
Банки отказывали заемщикам в рефинансировании, ссылаясь на их низкую платежеспособность и сломанную кредитную историю, или повышали фиксированные ставки так, что рефинансирование теряло каждый суть.
Лишь для избранных
Страдания чужестранцев из-за роста ставок по ипотечному кредиту до 6-7% русскому заемщику чужды, как чужды бедуину жалобы москвича по поводу роста тарифов на услуги ЖКХ. У нас немногие до тех пор пока проявляют интерес к зарубежной «фишке». В общей массе выданных ипотечных кредитов часть займов «для знатоков» выглядит робко: к примеру, в ДжиИ Мани банке это всего 5%.
Главная масса русских заемщиков, заметив среди тарифов по кредиту умные схемы с непонятными зарубежными словами, сходу решает, что подобные «фокусы» — не для них. К тому же людей отталкивает необходимость всегда запоминать новую сумму платежа, пускай кроме того она и значительно уменьшается.
«Клиентов, выбирающих «плавающую» ставку, объединяет их высокая денежная грамотность, — отмечает Екатерина Тутон. — Это экономически подкованные заемщики, каковые не только не опасаются колебаний ставок, но и могут прогнозировать их динамику, зависящую от многих факторов, а также от общеэкономической обстановки на мировом либо русском рынке».
Исходя из этого неудивительно, что перечень русских банков, каковые предлагают заемщикам выбор между фиксированной и «плавающей» ставкой, пока мал. Значительно чаще это зарубежные «дочки» — Сведбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, ОТП-банк.
Рискнем не глядя
Консультант оказывает помощь клиенту выбрать из программ банка наилучший вариант. «Но в случае если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии правильно оценить появляющиеся риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, даже если она сейчас весьма удачна», — уверена Динара Юнусова. Любопытно, что дефицит денежных знаний совсем не мешает гражданам России брать кредиты в зарубежной валюте, не смотря на то, что это несет фактически те же самые риски, что кредиты с «плавающими» ставками.
Опытные люди дают предупреждение, что кредиты с «плавающими» ставками имеет суть брать не продолжительнее чем на пара лет, по причине того, что прогнозировать колебания рыночных индексов на долгий срок нереально. В кратковременной возможности легче предугадать негативные тренды денежных рынков, не смотря на то, что риск утрат из-за роста рыночных индексов все равно остается.
Индексы рассчитываются как среднее арифметическое всех значений — за год по LIBOR и за срок от одного до трех месяцев по MosPrime. Трансформации производятся раз в полгода и раз в три месяца соответственно. Не смотря на то, что значение MosPrime смогут пересчитывать и ежемесячно.
Многие заемщики, выбравшие «плавающую» ставку, планируют досрочно погасить кредит. «Им это выгодно вследствие того что минимизирует цена кредитов, к тому же такие программы в отечественном банке предлагаются без запрета — без штрафов за досрочное погашение», — комментирует Динара Юнусова.
В случае если рыночные индексы отправятся вверх и заемщик, имеющий кредит с «плавающей» ставкой, сочтет, что его платежи повысились действительно и на долгое время, он вправе воспользоваться тем самым защитным механизмом, что не помог жителям и американцам Европы, — рефинансировать собственный кредит и перейти на фиксированную ставку. Но лишь в том случае, если банк такую возможность предоставляет. Никаких правил на данный счет нет — любой кредитор волен сам решать, нужно ли ему это.
Директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков выделяет, что заемщик обязан шепетильно рассчитывать все риски, которые связаны с «плавающими» ставками: «В прошедшем сезоне «плавающая» ставка по кредитам была привлекательной: значение LIBOR понижалось. Но на данный момент, наверное, тенденция изменяется».
Тяжёлый выбор
Ипотека — услуга не из недорогих. Исходя из этого стоит применять любую возможность снизить затраты на нее. Действенным методом экономии для некоторых способна стать дифференцированная схема погашения кредита.
Отнюдь не все заемщики знают, что такая схема по большому счету существует. Но и те, кто слышал про нее, в большинстве случаев, только отдаленно воображают, чем она отличается от привычных всем аннуитетных платежей.
Так сложилось, что в Российской Федерации фактически везде употребляется аннуитетная схема. Ее суть в том, что заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму в течение всего срока погашения кредита. Дабы платежи распределялись равными порциями, сумма главного долга значительно уменьшается весьма медлительно — первые годы солидную часть платежа составляют проценты по кредиту.
И дело тут не в злонамеренности банка, в противном случае вычислить платежи не окажется: в случае если главный долг систематично значительно уменьшается, меньше делается и сумма процентов. Тогда платежи будут составлять уже не равные суммы, а начнут снижаться по мере погашения кредита. Эта схема и именуется дифференцированной.
Сумма, которая уйдет на проценты за целый период погашения кредита по дифференцированной схеме, заметно ниже, чем при аннуитетной. Главный долг значительно уменьшается стремительнее, соответственно, и размер процентов по нему будет меньше.
Не многие банки предлагают заемщику обе схемы на выбор, но в их числе Сбербанк, на что приходится треть всех выданных в стране ипотечных кредитов. Среди вторых направляться назвать Оргрэсбанк, банк Петрокоммерц, Солид-банк, Сведбанк.
Популярность дифференцированной схемы разительно изменяется от банка к банку. К примеру, в Оргрэсбанке более 75% заемщиков выбирают дифференцированные платежи. По словам начотдела координации ипотечного кредитования в Столичном регионе Центра ипотечного кредитования Романа Слободяна, в собственной массе это люди, консервативно управляющие собственными финансами.
А вот в Газпромбанке дифференцированной схемой погашения кредита воспользовалось всего 10% заемщиков.
Разорительная экономия
Заемщики, каковые краем уха слышали, что аннуитетная схема погашения удачна прежде всего для банка, иногда гордо информируют окружающим, что уж их-то «не разведут», и отправляются в том направлении, где возможно забрать кредит с дифференцированными платежами. Но не многие делают собственный намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотечному кредиту способны позволить себе лишь состоятельные люди.
Особенность расчета ежемесячных платежей оборачивается тем, что в течении первых нескольких лет заемщику приходится платить намного больше, чем если бы он каждый месяц вносил равные платежи при других равных условиях.
Нужно заявить, что аннуитетная схема в силу ее изюминок вправду удачнее банкам, чем дифференцированная. При таком методе расчета платежей общая сумма процентов за целый срок пользования кредитом оказывается больше. Одно дело, в то время, когда долг банку равномерно значительно уменьшается ежемесячно: тогда сумма, на которую начисляются проценты за пользование кредитом, ежемесячно кроме этого пропорционально значительно уменьшается.
Совсем второй коленкор, в то время, когда сумма главного долга приблизительно до середины срока погашения практически не изменяется. Волей-неволей по аннуитетной схеме заемщик отдает банку в виде процентов по кредиту намного больше, чем по дифференцированной.
Но так ли уж велика полученная экономия? До тех пор пока заемщик вносит собственные аннуитетные платежи, их удельный вес при отечественной инфляции делается меньше, они составляют все менее большую часть доходов семьи. С дифференцированной схемой уповать на то, что инфляция облегчит долговое бремя, не приходится, по причине того, что основная процентная нагрузка приходится на первые годы погашения.
И понижение долга в следствии инфляции в будущем уже не так ощутимо, как в прошлом случае.
Особенно очень сильно преимущество дифференцированной схемы проявляется для тех, кто собирается гасить кредит досрочно. «Сумма досрочного погашения зачитывается в счет плановых выплат по главному долгу, — разъясняет Роман Слободян. — Иными словами, заемщик на пропорциональное количество периодов освобождается от обязанности внесения платежей по «телу» кредита и в эти периоды платит лишь проценты. При аннуитетной схеме погашения кредита по окончании досрочного внесения платежей происходит или пересчет платежа, или сокращение срока кредита. Это менее большое уменьшение долговой нагрузки».
Помимо этого, в большинстве случаев, заемщик, выбравший дифференцированную схему, приобретает право на досрочное погашение кредита в любую секунду — без штрафных и мораториев санкций.
Но аннуитетная схема содержит глобальное преимущество: она дает возможность приобрести солидную сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на 2 млн. руб. на 15 лет. По аннуитетной схеме придется каждый месяц платить по 20 тыс. руб., а по дифференцированной первые платежи составят около 35 тыс. руб.
Будем вычислять, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. В случае если ваши доходы меньше 70 тыс. руб. в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Но второй вариант разрешает одолжить в банке 2 млн. при ежемесячных доходах всего 40 тыс. руб.
«С математической точки зрения заемщику удачнее дифференцированные схемы погашения кредита, — рассуждает начдеп по работе с физическими лицами, вице-президент Газпромбанка Анна Горячева. — Но заемщик обычно оказывается перед задачей: если он воспользуется дифференцированным платежом, то сэкономит на сумме выплаченных процентов, но возьмёт меньшую сумму, чем составил бы кредит с фиксированным платежом».
Денис Земан
Помощник главы управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка:
Применение банками таких показателей, как LIBOR и MosPrime, для расчета «плавающих» ставок по кредитам для физических лиц обусловлено рвением застраховать риски. Такие банки заимствуют финансовые средства на английском и столичном межбанковских рынках, исходя из этого, устанавливая «плавающую» ставку по кредиту с этими индексами, банк прогнозирует собственные доходы на громадный период. Для действенного применения «плавающих» ставок нужно создавать в банка важные аналитические подразделения, что доступно далеко не каждой кредитной организации.
Роман Слободян
Начотдела координации ипотечного кредитования в Столичном регионе центра ипотечного кредитования Оргрэсбанка:
В Оргрэсбанке нет никаких ограничений для заемщиков по выбору аннуитетной либо дифференцированной формы платежа при погашении ипотечных кредитов. Любой клиент может сравнить их преимущества и недочёты и выбирать наиболее удобный для себя вариант. Заметная часть заемщиков отечественного банка целенаправленно приходит, дабы воспользоваться дифференцированной схемой.
Аннуитетный платеж признан на западе самый удобным инструментом выплаты по потребительским кредитам. Заемщик знает, что сумма, нужная для уплаты по кредиту, неизменно одинаковая. Но за удобство приходится дорого платить.
Дело в том, что при аннуитетном платеже в начальные периоды (для ипотеки — в первые годы) погашения кредита заемщик выплачивает по большей части проценты, само же «тело» кредита уменьшается намного медленнее, чем при применении дифференцированной схемы.
Ольга Сенаторова
?ЭЛЬВИРА НАБИУЛЛИНА ПРИДУМАЛА КАК СНИЗИТЬ ПЛАТЕЖ По ипотечному кредиту
