Испания: истории захвата земли продолжаются
В некоторых областях Испании сейчас действуют так именуемые «законы о захвате почвы», известные как «land-grab law», ставящие под вопрос презумпцию права собственности на недвижимое имущество.
Приобретение недвижимости в Испании – мечта любого инвестора. Теплый климат, стабильная внутреняя политическая обстановка, развитая экономика, членство в значимых европейских организациях, европейская культура местных жителей, высокая рентабельность вложений – эти и другие преимущества делают Испанию совершенным местом для приобретения недвижимости.
Многие клиенты, сделавшие инвестиции в 2004-2005 гг. в недвижимость в Испании, взяли потрясающий 200-300% рост положенных средств. Конечно, сегодняшний глобальный экономический кризис не сулит таких умопомрачительных доходов, но, по крайней мере, кроме того сейчас испанская недвижимость с уверенностью держится на плаву на протяжении «всемирный денежной бури».
Испания имеет достаточно развитую правовую совокупность, схожую с российской. Испанские законы направлены на абсолютную защиту права собственности как собственных резидентов, так и зарубежных граждан.
Испанское правительство уделяет огромное внимание публичной, политической и экономической безопасности на собственной территории, всячески пресекая попытки незаконного отмывания денежных средств, незаконной миграции и т.п.
Но не все так замечательно в Испанском королевстве
Испанский «land-grab»- чёрное «пятно» в испанском законодательстве
В некоторых областях Испании были приняты так именуемые «законы о захвате почвы», известные как «land-grab law».
Марк Стаклин, эксперт по испанской недвижимости, обладатель портала Spanish Property Insight, пишет: «Валенсия и Испания в частности, подвергаются важной критике за собственные постыдные законы о «захвате почвы» в градостроительном законодательстве, разрешающие застройщикам конфисковывать почву у частных обладателей».
Неприятность захвата почвы в Испании взяла достаточно широкий отклик в европейской, в основном в английской, прессе, но страно скупо освещается в самой Испании.
В Испании принятие градостроительного законодательства относится к ведению независимых областей — это отвечает на вопрос – из-за чего в некоторых областях имеется такие законы, а в других нет.
Самые громадные неприятности захвата почвы существуют в Валенсии.
Валенсия – независимая область в Испании, традиционно являющаяся сельскохозяйственной. Но, сейчас в Валенсии стали без шуток развиваться строительство и туризм. Щедро подпитываемый зарубежными инвестициями, строительный бум нанес большой вред формированию сельского хозяйства в этом регионе.
Более того, местными властями были приняты кое-какие законы, расширяющие территорию застройки, что кроме этого сказалось очень плохо на сельскохозяйственной отрасли. К примеру, Закон о гольфе, рьяно поддерживаемый правительством Валенсии, поставил под угрозу вымирания индустрию выращивания цитрусовых культур, некогда развитую в Валенсии.
Самым известным и противоречивым был LRAU – закон, принятый в Валенсии в первой половине 90-ых годов двадцатого века, разрешающий в определенных случаях изымать почву у собственников и применение ее для муниципальный застройки (либо, как сообщено в законе,для «социальных потребностей»).
В 2006 году правительство Валенсии заменило LRAU новым Законом о градостроительстве в Валенсии, названным Ley Urbanistica Valenciana (LUV), что, не обращая внимания на кое-какие новшества, сохранил противоречивость и остроту собственного предшественника.
Данный закон не останавливает недобросовестных застройщиков, каковые в сговоре с местными властями, приобретают разрешения на постройку объектов муниципальный инфраструктуры, дающие им право конфисковывать почву у частных обладателей, в некоторых случаях вынуждая последних жертвовать сотнями тысяч евро на потребности урбанизации.
Большая часть таких замыслов муниципальный застройки предусматривают перевод определенных земельных участков из разряда сельскохозяйственных в разряд муниципальных, под массовую застройку. Это приносит большие материальные доходы как застройщикам, так и местным влияниям.
Такая практика массовых застроек, помимо этого, разрушает испанское Средиземноморье, делая неповторимые природные ландшафты чрезмерно застроенными и загрязненными.
Многие жертвы градостроительного законодательства Валенсии утратили собственные дома и были материально разорены меркантильными местными девелоперами и политиками. Они были вынуждены писать жалобы в Штаб-квартиру Европейского союза в Брюссель, в то время, когда убеждались, что местные власти принимают их как негативную помеху. Парламент EC три раза с 2003 года выносил решения против правительства Валенсии по этому вопросу.
Жертвы испанского законодательства о принудительном захвате земель утверждают, что нехороший нюанс закона Валенсии содержится в том, что он наделяет застройщиков правом предложения схемы землеустройства, которая может охватывать почвы, не принадлежащие им и находящиеся в частной собственности. В случае если эта схема утверждается властями, она вынуждает обладателей почвы отказываться от нее за малую часть ее настоящей стоимости и вносить десятки тысяч евро и более на затраты по ее урбанизации.
Газета «Guardian» приводит практический случай.
Англичанин Дэнни Лавридж купил 130-летний деревенский дом в находящемся рядом от Валенсии поселке Белисса. Потом, он утратил более 160 000? по окончании того, как девелоперы решили урбанизировать его почву.
«Они забрали практически 75 % отечественной почвы и внесли предложение вместо другую почву, которая фактически ничего не стоила», — сказал он. «На месте, где был отечественный дом,начали строить магазин по продаже оборудования для ванных ».
Лавридджу заплатили 8 000? в компенсации, но он был должен заплатить застройщикам 12 500? за электричество, канализацию, дороги и другую инфраструктуру.
В итоге он был должен реализовать то, что оставалось от его собственности ценой в 260 000?,всего за100 000?.
Комментарии юристов о правовой природе «land-grab»
Специалисты портала Europeanvs.com, комментируя обстановку около захвата земель в Испании, отмечают следующее.
В Испании почвы подразделяются на пара категорий: а) урбанизированные почвы, б) почвы, подходящие для урбанизации, в) почвы сельскохозяйственного назначения. Как и в каждый стране, время от времени сельскохозяйственные почвы местными властями переводятся в другие категории, в этом случае – в категорию земель, подходящих для урбанизации (застройки).
Законы о захвате почвы были приняты в Испании чтобы обладатели сельскохозяйственных земель в некоторых областях Испании, не могли мешать местным влияниям проводить переквалификацию этих земель в другую категорию. Перевод почвы в иную категорию делается с целью улучшения местной инфраструктуры, более пригодной для проживания, для прокладки новых дорог и т.д., одним словом, это делается для пользы местных жителей.
Законодательство учло тот факт, что по окончании того, как почва из сельскохозяйственной категории переводится в категорию «пригодной для застройки», ее цена очень сильно возрастает. С учетом этого факта, законы обязывают сельских обладателей почвы содействовать деньгами и/либо частью принадлежащей им почвы введению муниципальных «урбанизированных» удобств на их территории – проведение водопровода, электричества, канализации, строительство новых дорог и т.д. Кроме того в случае если обладатель не желает этих новшеств и предпочитает ветхие сельские дороги
На портале www.europeanvs.com кроме этого согласится, что в Валенсии законы «land-grab» были весьма неудачно спроектированы, т.к. предусматривали лазейки для сговора властей и девелоперов.
Иначе, право захвата почвы не затрагивает уже урбанизированные почвы либо почвы, подходящие для урбанизации. Исходя из этого, разглядываемые законы не затрагивают фактически все апартаменты, таунхаузы и другие подобные объекты недвижимости, включая большая часть вилл.
В соответствии с рекомендациям специалистов, при покупке недвижимости в Испании, в особенности в случае если это область Валенсия, нужно грамотное юрсопровождение сделки и обязательная проверка категории почвы на предмет ее возможности попасть под нормы закона «land-grab».
Отчуждение почвы и право ЕС
Национальные законы Испании о градостроительстве и землеустройстве не подпадают под юрисдикцию Европейского союза, исходя из этого ЕС в этом отношении фактически бессилен. Исходя из этого Парламент EC обрушился с критикой на LUV, а раньше на LRAU, дабы публично затронуть неприятности отчуждения почвы у нарушения и частных владельцев их прав.
Комитет по ходатайствам Парламента EC взял 186 жалоб, подписанных 15000 человек, денонсирующих злоупотребления в сфере муниципального планирования в Испании.
26 марта 2009 года Парламент EC одобрил доклад датской представительницы «зеленых» Маргреты Оукен, в котором была обрисована мрачная картина сговора застройщиков и коррумпированных государственныхы служащих в Испании, касающаяся массовых захватов почвы у собственников для собственного обогащения. Доклад осудил способы градостроительства в Испании, не сильный защиту законных прав собственности и равнодушную судебную совокупность. Маргрет Оукен подчернула, что испанское правосудие фактически не реагирует на эту проблему, т.к. изъятие почвы происходит в облаченной в закон форме.
Рафаэль Аргаллол, создатель статьи «Захват почвы», размещённой в сперва испанской газете «El Pais», а позже и в интернациональном издании International Herald Tribune, прочтя упомянутый выше 30-страничный доклад, отозвался о нем как о «романе кошмаров либо как о маленьком трактате о нехорошем примере морального и политического поведения».
Рафаэль Аргаллол пишет, что в Испании остается безнаказанной коррупция, а неприятность изъятия земель у собственников всячески замалчивается в испанской прессе. «Самое ужасное тут то, что все эти злоупотребления происходят под покровом провозглашенной в Испании народовластия, а не во времена прошлого режима испанского диктатора Франко», — отмечает создатель статьи.
Парламент EC советовал испанским влияниям приостановить рассмотрение градостроительных замыслов, не соответствующих параметрам социальной ответственности и экологической безопасности, не обеспечивающих соблюдение законных прав собственников имущества, купленного законным методом. Испании кроме этого рекомендовано обеспечить хорошую компенсацию обладателям недвижимости, пострадавшим от местных градостроительных законов. «Лица, каковые законно купили недвижимость, лишь чтобы позже их сделка была признана незаконной, должны иметь право потребовать компенсации через испанские суды» — говориться в советах Парламента EC.
Как вычисляет Марк Стаклин, имеется возможность, что новые законы, принимаемые правительством Валенсии, будут хотя бы мало соответствовать директивам ЕС о национальных закупках, но пока истории с безрадосно известным правом «land-grab»в Валенсии длятся.
Более того, законодательная практика Валенсии об изъятии земель копируется в других областях Испании, например, похожие законы были приняты в Андалусии и Мурсии, где подобные неприятности лишь начинают проявляться.
Создатель: Влад Люблийнер
Издание о зарубежной недвижимости www.zagranhouse.ru
Стадии захвата почвы Яхве Иеговой. Джули По
