Испанский рынок недвижимости: не кризис, но жесткая корректировка
В собственном февральском обзоре испанского рынка жилья мы со слов риелторов нарисовали очень благостную картину местного рынка, машинально придав ей темперамент прогноза (дескать, в том месте уже давно все прекрасно, соответственно, и дальше так будет).
За прошедшие восемь месяцев представление об испанском рынке было изменено: летом 2008 года по СМИ разошлась информация о том, что «американский ипотечный кризис дошел до Европы» (среди них и до Испании), а позже на сайтах риелторских агентств «всплыли» еще прошлогодние новости о местных проблемах.
Для начала возвратимся к финальной части отечественного февральского обзора. Тогда мы подчернули, что рост цен на испанскую недвижимость «длится уже в течение 20 лет», и напомнили, что МВФ еще в 2004 году предотвратил испанское правительство о возможности ипотечного «мыльного пузыря» (весьма недорогие и долгие кредиты при стремительном удорожании жилья провоцируют громадную задолженность населения банкам).
«центробанк и Испанское правительство тогда ответили, что цены не так долго осталось ждать достигнут собственного максимума. Но с 2005 года цены увеличиваются на 9,5–10 % каждый год», – такими словами мы завершили собственный прогноз.
И вот в середине июля 2008 года случился информационный «прорыв».
Информация запоздала на два года
«Согласно данным Национального университета статистики, в течение последних трех месяцев 2008 года цены на земельные наделы в целом по стране сократились на 7,7 % если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году. Министр жилищного строительства Беатрис Корредор объявила, что цена испанской почвы обязана снизиться до отметки четырехлетней давности», – такое сообщение портала TypicallySpanish.com было перепечатано 17 июля русским порталом Prian.ru.
Действительно, справедливости для необходимо заявить, что, к примеру, в Малаге цены за тот же период выросли на 1,9 %. Рост стоимостей кроме этого был отмечен в провинциях Кадис и Севилья.
В тот же сутки портал NEWSru.com ссылаясь на тот же университет опубликовал другую новость: «Арендные ставки в Испании растут медленнее, чем инфляция. В среднем, аренда в Испании выросла на 4,3 % за последние 12 месяцев; одновременно с этим цены на потребительские товары за тот же период выросли на 4,6 %. Так, цена недвижимости, сдаваемой в аренду, снизилась в настоящем выражении на 0,3 %».
Но, в Испании остались и «радостные» регионы, где рост арендной платы инфляцию удачно обгонял. Больше всего арендная плата выросла в Кантабрии (6,5 %), Арагоне (6,1 %), Maдриде (5,2 %). Имел возможность сравниться с уровнем инфляции рост арендной платы в Кастилье-ла Манча (4,5 %).
Меньше всего арендная плата поднялась в Наварре (2 %). Но потенциальным клиентам испанской недвижимости не советовали жестко ориентироваться на эти перечни – они в любую секунду имели возможность измениться.
Еще одна ответственная информация от национального университета статистики была такова: стройматериалы для ремонта жилья подорожали на 5 %, а затраты на техобслуживание – на 5,2 %. Для продавцов это выгодно, для обладателей недвижимости, очевидно, напротив.
Опоздали россияне понять эти сведенья, как уже на следующий сутки, 18 июля, по лентам информагентств пришла значительно более показательная новость: наибольший девелопер Испании строительная компания «Мартинса Фадеса» (Martinsa-Fadesa) заявила о собственном банкротстве. Обстоятельством стал кризис перепроизводства недвижимости, разразившийся в стране в последние два года. Цены на жилье за это время упали в среднем на 5 %.
Тут русский читатель и смог наконец выяснить, что кризис перепроизводства недвижимости, выясняется, длится в Испании уже два года! Специалисты объяснили, что данный рынок продолжительное время был одним из самых быстрорастущих в Европе, но с приходом большого количества и иностранного капитала инвесторов обстановка на нем кардинально изменилась.
В течение последних трех месяцев 2008 года продажи домов в стране сократились более чем на 30 % если сравнивать с подобным периодом 2007 года.
В тот же сутки, 18 июля, на радиостанции Business FM раздался комментарий председателя совета директоров компании «Серапис» (Москва) Игоря Баранова: «Европа фактически остановила приобретения недвижимости. Соперников у Испании показалось довольно много, и, по-видимому, события будут развиваться в том же духе». Business FM получила от участников рынка данные о том, что, не обращая внимания на пятипроцентное понижение цен на испанскую недвижимость, спрос на нее летом 2008 года нисколько не вырос.
Кроме того россияне, в прошлом одни из самых активных клиентов, не спешили в текущем году тратить деньги.
«В 2006 году в Испании было выстроено более 700 тысяч жилых домов – больше, чем в Британии, Германии и Франции совместно забранных. Из-за снижения покупательной способности большинство из них так и осталась в собственности девелоперов. Зажатые в тисках экономических обязательств, они, вероятнее, уступят требованиям рынка и опустят цены еще на 10–15 %. И тогда, полагают аналитики, наступит оптимальный момент для приобретения», – резюмировали корреспонденты радиостанции Business FM.
Совет подождать 10–15-процентного понижения стоимостей была поддержана еще одной новостью, опубликованной 28 июля на сайте Prian.ru ссылаясь на испанский портал spanishpropertyinsight.com. В новости говорилось о том, что, не обращая внимания на перенасыщенность рынка, Испания продолжила бить рекорды по количествам жилищного строительства. Эксперты растолковали данный феномен тем, что сектор недвижимости оперирует долговременными проектами, и в текущем году завершается строительство объектов, каковые начали возводиться в конце 2005 – начале 2006 года.
Действительно, в случае если количество домов, выстроенных в 2008 году, было рекордным за всю историю Испании, то с новыми проектами совсем другая обстановка. Их было начато на 200 тысяч единиц меньше если сравнивать с запланированным числом. Это стало причиной второй проблеме – росту безработицы. Неприятность, кстати, очень важная: в государствах с прогрессирующей безработицей всегда было не столь комфортно жить и отдыхать, как в государствах процветающих.
Так был поставлен под сомнение еще один прекрасный испанский миф – миф о небедном и радостном местном населении.
Основной вывод, что напрашивается из всего сказанного выше, таков: в Испании уже два года длится в случае если и не кризис, то рецессия на рынке недвижимости – и все это время риелторы заваливали российское медиапространство рассказами про постоянный рост стоимостей.
Хорошие новости с морского побережья
В случае если продолжить излагать новости испанского рынка real estate в хронологической последовательности, то направляться отметить хорошую данные, поступившую 30 июля.
«Испания приходит в себя по окончании кризиса», – сказал сайт ZagranDom.ru.
В сообщении говорилось о том, что, согласно точки зрения специалистов, недвижимость в курортных территориях Испании начинает отходить от кризиса, что снизил цены до отметки государств Восточной Европы. Глобальный экономический кризис распознал на карте мира пара территорий, где цены на недвижимость продолжили рост, и одна из них – прибрежная территория Испании.
По окончании значительного спада (о котором, напомним, нам своевременно не сказали) операторы рынка на испанском побережье предлагали как следует выстроенные дома по цене, приближенной к цене недвижимости в Восточной Европе – к примеру, в таких государствах, как Черногория и Хорватия, другими словами приблизительно 2500–3000 евро за квадратный метр. Наряду с этим, беря дом на вторичном рынке, возможно было сэкономить до 20 % от начальной цены.
«Два года назад рост цены жилья в Испании фактически остановился, а после этого начался спад, обстоятельством которого были уход с рынка английских инвесторов, перенасыщенность рынка и коррупционные скандалы, – заключили аналитики ZagranDom.ru. – Прогнозируемый специалистами период восстановления должен был составить около четырех лет, два года из которых уже прошли. Хорошая динамика ожидается уже в скором будущем, о чем свидетельствует активизация больших интернациональных строительных компаний».
Напрашивается вывод: российские риелторы, трудящиеся на испанском рынке, делали в собственной рекламе главный акцент на популяризацию идеи о постоянном росте цен на испанскую недвижимость, другими словами о ее инвестиционной привлекательности. Наряду с этим они старались не сказать о том, что в действительности в последние два года цены прекратили расти, а кое-где кроме того начали понижаться. Не смотря на то, что как раз такая информация именно и воображала бы для публики громаднейший интерес.
Региональный представитель компании MASA International в северо-западной части России (специализация – продажа недвижимости в северной части восточной части прибрежной полосы, в районе Costa Blanca) Наталья Семенова так обрисовывает сегодняшнюю обстановку: «То, что на данный момент происходит на испанском рынке недвижимости, это полностью естественное явление в экономике. Европа переживает схожие стрессы приблизительно каждые 8–10 лет.
Рынок обязан мало охладиться, дабы снова выйти на верный курс. В этом случае стагнация в экономике важная, но не смертельная.
Многие испанцы, которыми был забран кредит, но у которых не хватает денег, дабы его выплатить, начинают паниковать и реализовывать собственную недвижимость. Так, цены на недвижимость на побережье Испании сейчас практически не растут, а в некоторых регионах кроме того падают. Но это не означает, что они падают катастрофически.
Те люди, у которых имеется деньги, побеждают на том, что они смогут купить недвижимость по весьма добрым стоимостям. Наряду с этим не следует забывать, что недвижимость высокой ценовой категории и в респектабельных местах менее подвержена колебаниям рынка, и в этом сегменте сложно победить в цене кроме того в таких ситуации. В случае если же разглядеть объекты средней ценовой категории, в особенности расположенные подальше от береговой линии, то вы сможете отыскать весьма хорошие апартаменты либо дома по низким стоимостям».
Наталья Семенова сослалась на слова Сантьяго Баены – президента испан-ской ассоциации риелторов CGCOAPI. Тот назвал обстановку, с которой столкнулся рынок, твёрдой корректировкой, но с оценкой «кризис» не дал согласие.
«Нынешняя обстановка – это нужная чистка рынка, которая продлится до Января этого года, – предположил Баена. – В 2009 году обстановка на рынке недвижимости Средиземноморского побережья Испании обязана стабилизироваться, и начнется подъем. Но ожидать большого подъема запрещено».
Какова обстановка на рынке на данный момент, в ноябре 2008 года? Ирина Лисина, владелица испанской компании Vesta International Consulting на следующий день.L., сказала: «В некоторых регионах цены на недвижимость заметно снизились, и специалисты говорят, что до следующего лета они, вероятнее, подниматься не будут. на данный момент маленькую квартиру (гостиная + спальня) в некоторых районах побережья возможно купить где-то за 100 тысяч евро.
Цены на дома и таунхаусы также “просели”, и сейчас при определенном упорстве возможно отыскать красивую виллу у моря с садом и бассейном где-то за 300–400 тысяч евро. Но самые актуальные курорты и самые респектабельные места, как, к примеру, Золотая Миля, стоимостей, увы, не снижают».
«на данный момент оптимальный момент для приобретения недвижимости на побережье Средиземного моря Испании по минимальным стоимостям, – резюмирует Наталья Семенова. – Цены на “вторичку” снизились, а при продаже новых объектов строители сейчас стали предоставлять бонусы – к примеру, дарят место в паркинге, которое раньше необходимо 15 тысяч евро А кто не имеет возможности, тот дарит хотя бы сертификат на мебель ценой не меньше 3000 евро».
Ирина Лесина более осмотрительна: «В то время, когда брать – это вопрос сложный. Ожидать и догонять, как мы знаем, вещь неблагодарная. Возможно ожидать-ожидать, а позже цены быстро отправятся вверх, и все ожидание пропадет без всякого результата.
Никто ни при каких обстоятельствах не знает, в то время, когда стоимости достигают “дна” в любом сегменте рынка».
Ипотека: требуется поручительство крепкого девелопера
Разошлись отечественные специалисты и во взорах на возможности получения испанской ипотеки. Так, Ирина Лесина говорит, что ипотеку чужестранцам на данный момент «дают еще хуже, чем испанцам» (особенно чужестранцам – не участникам Европейского союза).
«Так что в случае если кому-то нужна ипотека, то, может, стоит и подождать с приобретением, – думает она. – А тем, у кого имеется наличные деньги на приобретение жилья, легко нужно обратиться к хорошим экспертам. Их, увы, мало, но они все же имеется».
Наталья Семенова категорически не согласна со своей сотрудником. «Никаких неприятностей с ипотекой в Испании нет! – утверждает представитель MASA. – Возможно, это испанцы, привыкшие к кредитам под 3 %, пребывают в печали от нынешних 6,2–6,5 %, но гражданам России на фоне отечественных 14 % это должно показаться немыслимой льготой. Действительно, в случае если в прошедшем сезоне испанские банки давали кредит в количестве до 70–80 % от цены жилья, то сейчас он уменьшился до 50–60 %. Но все равно – кредиты даются без неприятностей.
Среди них и гражданам России. Особенно в случае если за них поручится их личный девелопер – большая и узнаваемая компания».
Значит, перед россиянами, твердо решившими приобрести жилье в Испании, на данный момент будут находиться лишь две задачи: 1) решить, в то время, когда уже хватит ожидать падения стоимостей, и отважиться на приобретение; 2) отыскать надежного риелтора либо солидного застройщика (талантливого и бонус дать, и за кредит поручиться).
Задачи не простые, но в полной мере выполнимые.
Создатель: Алексей КРЫЛОВ
Издание "Городское обозрение недвижимости"
Испанский кризис занятости: финиша не видно
