Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье — дачи, коттеджи, почва — в 2017 году продемонстрировал консервативность и минимальную подвижность.

Более того, экономическая обстановка значительно оказала влияние на покупателей и отношение продавцов к самому статусу владения загородной недвижимостью, к их перспективам и форматам рынка.

Кто реализовывает

Очевидно, во всех классах загородная недвижимость — это или полноценная альтернатива муниципальный квартире, или дача для сезонного отдыха. Но кризис поменял возможности владельцев и расстановку сил загородных домов.

В случае если в сегменте бизнес-класса и выше клиенты постоянно имели и квартиру в Москве, и загородный дом, то ухудшение экономической обстановки вынудило обладателей большого уровня избавляться от чего-то одного, причем не столько ввиду понижения благосостояния, сколько из-за кризиса ликвидности объектов.

Многие состоятельные обладатели загородной недвижимости в свое время закладывали дома, беря кредиты на развитие бизнеса, и в кризис кредитная нагрузка на домохозяйства выросла, дома отошли банкам. на данный момент как раз банковские структуры самый деятельно реализовывают загородные дома, и это обрушивает цены на коттеджи: к примеру, в рамках одного из элитных коттеджных поселков в Подмосковье банкам принадлежат 7 из 50 домов.

Выставляя их на торги со понижением начальной цене, банк сбивает цену частных продавцов в локации, и дома, каковые, по объективной оценке, должны стоить не меньше 25 миллионов рублей., уходят с молотка за 15 млн. Такая обстановка в элитном сегменте есть массовой.

Вторая категория продавцов загородного рынка также не имеет возможности выдержать паузу для большей пользы: это обладатели домов, каковые попали в тяжелое денежное положение и готовы реализовать собственную недвижимость за каждые деньги. Практически 60% сделок рынка сейчас происходят с громадным дисконтом, и риелторы фиксируют неспециализированное уменьшение числа сделок в связи со спецификой реализации таких объектов — в большинстве случаев, подобные сделки проходят без участия консультантов.

Всего за 2017 год на рынке Столичного региона было зафиксировано 7,5 тыс. сделок с загородной недвижимостью, включая участки, коттеджи и дачные дома. Падение этого показателя по отношению к 2014 году составило около 15%. Большая часть «сделок» переходит в иную плоскость: передача объектов по долговым обязательствам.

Застройщики на первичном рынке также прибегают к предложениям с дисконтом: для них это возможность скоро реализовать поселок и выйти с загородного рынка, таков один из трендов 2017 года. Ни одна денежная модель сейчас не выдерживает экономики строительства на загородном рынке, и в полной мере быть может, что с годами отечественный рынок покинет лишь нескольких самые профессиональных игроков.

Что делают хорошие продавцы в таковой ситуации? Кое-какие из них выставляют адекватные рыночные стоимости и вынуждены соглашаться с увеличенным сроком экспонирования, а кое-какие — неспешно снижают цена в надежде на определенной отметке все-таки реализовать дом. Но стоит осознавать, что эта стратегия трудится лишь в сегменте квартир, где типовые ответы имеют громадную распространенность.

Понижение цены загородного дома на 1 миллионов рублей. не сподвигнет к приобретению, а дисконт «для жадных» хоть и разрешит скоро реализовать объект, но не принесет желанной удовлетворения и выгоды.

Кто берёт

Загородный дом был и остается предметом условной роскоши и комфорта, но отнюдь не первой необходимости. Обладатели квартир смогут иметь накопления, но в связи с экономической неопределенностью предпочитают хранить деньги на банковских депозитах, а не улучшать собственные жилищные условия, что также давит на рынок недвижимости, причем во всех сегментах.

Отношение потенциальных клиентов к предметам роскоши прекрасно видно на примере автомобильного рынка: в случае если раньше обновлять авто домохозяйства предпочитали раз в три года, то на данный момент данный срок увеличился до семи лет. То же самое касается и загородного рынка: до 2014 года идея о вложении накоплений в загородный дом для жизни и отдыха казалась рациональной, а на данный момент это решение многие посчитают опрометчивым, поскольку инвестиционный рост таких вложений уже ставится под вопрос.

Самое занимательное, что потенциальный спрос на загородную недвижимость, разумеется, присутствует на рынке. Клиент грезит о жизни в загородном доме, думает о покупке, количество показов и звонков у риелторов растет, но — не конвертируется в сделки. Резкое снижение цен, о котором говорят аналитики, сейчас весьма условно: объекты, каковые продавцы выставляют для срочной продажи, уходят с рынка скоро и с громадным дисконтом, из этого — фальшивые впечатления клиентов от рынка.

Дело в том, что темперамент главных продавцов рынка ведет к нерегулируемому ценообразованию в сегменте. В конечном итоге цена участка либо дома измеряется не только и не столько себестоимостью либо маржинальной составляющей продавца. На цены загородных объектов воздействуют впечатления клиентов, а они, как мы знаем, у каждого собственные.

За десятки лет практики на рынке я видел сделки, в которых участки в зоне 70 км от МКАД продавались за $50 тыс. за сотку, а дома с неповторимым дизайн-проектом при себестоимости 50 млн приобретались за 150 млн. Наряду с этим неудачные и дорогостоящие проекты смогут продаваться в три раза ниже ожиданий продавца. В среднем же удачная локация и удачный дом разрешают продавцу выручить на 5–30% больше от своих ожиданий кроме того в текущей обстановке.

У клиента от историй и таких предложений практически изменяется восприятие рынка: в случае если кто-то приобрел дом за 15 млн, из-за чего я обязан тратить на это 30 млн? Потенциальная готовность к выходу на рынок у них присутствует, но нестабильная обстановка ведет к постоянным завышенным ожиданиям: месяцами выбирая дома, они ищут варианты с громаднейшими дисконтами, продолжительно принимают ответ, и в то время, когда упускают желанный вариант — проходят данный цикл поиска заново.

Клиент дезориентирован невиданно недорогими предложениями, ему думается, что целый рынок обязан складываться из предложений распродажного уровня — но практически дома с громадным дисконтом составляют не более 2–3% от всего рынка и достаются лишь самым стремительным и умелым клиентам.

2018 перспективы: и год ожидания

В 2017 году громаднейший интерес клиентов в экономклассе сосредоточился на формате классических дач. Самые популярные территории для приобретения таких объектов находятся в 60–100 км от МКАД, как раз такую удаленность от города предполагает дачный формат. направляться подчернуть, что в сознании клиентов дача — это уже не просто дом для сезонного проживания с узкими стенками. Это комфортный объект, адаптированный а также для зимних условий.

Хорошими дачами сейчас справедливо именовать лишь дома, выстроенные по ветхим разработкам до 2000 года. Учитывая и законодательное изменение этого года, которое вступит в силу в 2018-м, дача станет настоящим официальным архаизмом и спустя пара лет как сегмент размоется в коттеджных проектах.

Но радикальных трансформаций от рынка ожидать не следует: загородный сегмент весьма медлительно и нехотя реагирует как на отрицательные, так и на хорошие экономические трансформации. Главные трансформации рынка мы сможем разглядеть по окончании принятия закона об отмене долевого строительства.

Новые правила для застройщиков приведут к тому, что для успешного ведения деятельности застройщику нужно будет иметь опыт строительства не меньше 10 тыс. кв. м на каждую компанию (так как разрешение на постройку возможно будет взять лишь одно). В этом разрезе стремительная застройка таунхаусов и их реализация по ФЗ-214 выглядит разумным шагом для застройщиков, каковые стремятся остаться на рынке во время турбулентности.

Об авторах

Владимир Яхонтов управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

КАК ПОДВОДИТЬ ИТОГИ ГОДА I ПСИХОЛОГИЯ ДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ