Израиль: инвесторы побеждают кризис
«В будущем году в Иерусалиме» – это классическое пожелание, которое иудеи всей земли произносят в праздник Нового года по иудейскому календарю. В осеннюю пору 2008 г. был отменен режим пересечения границы с Россией, так что следующий год возможно будет встретить и в других красивых городах библейской почвы.
Место силы
Маленькая ближневосточная страна, которую за пара часов возможно проехать из финиша в финиш, несет в себе столько исторических, религиозных, политических и культурных ассоциаций, что любой текст об Израиле думается поверхностным и односторонним. У каждого из нас имеется собственный личное отношение к данной стране. Оставаться «на нейтральной полосе» весьма сложно.
Многих россиян, в первый раз приехавших в Израиль, поражает броский восточный колорит. Он не вяжется с отвлеченным литературным образом, так или иначе сложившимся в голове туриста, и довольно часто является источником сильнейшего разочарования. Лучшее средство от него – открытость и отсутствие стереотипов живому и яркому впечатлению о стране.
Приспособиться к местным реалиям оказывает помощь да и то, что каждый седьмой израильтянин – выходец из бывшего СССР.
Около Тель-Авива
Потому, что обитатели Израиля принимают библейскую заповедь «плодитесь и размножайтесь» практически, население страны скоро растет. Наряду с этим свободные почвы для постройки всегда в недостатке. По оценке Олега Воробейчика, СЕО компании Neopolis, внутренний спрос на недвижимость снабжает 95% от общего спроса в стране.
В этих условиях рост цен на жилье – в полной мере закономерное явление.
Чужестранцы деятельно берут недвижимость в Тель-его окрестностях и Авиве, что в полной мере оправданно. Это экономический и культурный центр страны, начавший собственный рост со ветхого портового города Яффо сразу после создания страны Израиль. Примечательно, что в 30-е гг. прошлого века в строительных работах Тель-Авива деятельно принимали участие архитекторы известной германской школы «Баухаус», стремившиеся возводить недорогое массовое жилье.
Сейчас эти дома находятся под охраной ЮНЕСКО как «Белый город» – монумент градостроительного мастерства начала ХХ в. А вот современного недорогого жилья в городе мало.
Самым популярным в элитном сегменте считается поселок Герцлия Питуах, что в 10 мин. езды от Тель-Авива. А поселок Арсуф кроме того именуют «городом миллиардеров». К данной же категории относятся города Кфар Шмарьягу и Кесария.
Последняя особенно увлекательна любителям древней истории, по причине того, что была столицей римской провинции Иудея.
Довольно неподалеку от Тель-Авива, на берегу Средиземного моря расположены города Ашдод, Нетания и Бат Ям. Недвижимость тут существенно дешевле, а расстояние до Тель-Авива – не более тридцати километров. Так, жилье в одном из элитных комплексов в Ашдоде обойдется в $2,5–2,8 тыс. за кв. м. К тому же разнообразие и количество новостроек разрешают удовлетворить различные покупательские запросы.
Все эксперты подтверждают тот факт, что таковой показатель, как средняя удельная стоиость за квадратный метр недвижимости, малоинформативен. Однако, для сравнения можно подчернуть, что в Тель-Авиве по цене $3 тыс. за кв. м возможно приобрести квартиру в ветхом доме рядом с промышленной территорией, а средняя по городу цена образовывает приблизительно $4,5 тыс. за «квадрат».
В элитных районах на побережье цены смогут доходить до $10 тыс. за кв. м, не смотря на то, что это в значительной мере – дань моде и престижу. Олег Воробейчик уверен в том, что значителен разброс стоимостей не по городам страны, а между районами одного и того же города. Его вывод подтверждает и Саймон Ципис, начальник отдела жилья компании RE\HOUSE: «В Тель-Авиве, за счет близости к морю, цена на квартиру возможно на $20–25 тыс. выше, нежели на квартиры, расположенные ближе к центру города».
«Чемпионом Израиля» по продажам недвижимости в 2008 г., как отмечает Валерий Кравиц, председатель совета директоров компании Cravitz Consulting, стал город Петах-Тиква: «Продолжительное время данный город, находящийся к востоку от Тель-Авива, не рассматривался как перспективный, но удобное местоположение и низкие цены – в 20–30 минутах на машине от центра региона – сделали собственный дело. Уже давно жилье в том месте стоило приблизительно $1,7 тыс. за кв. м. на данный момент же цена образовывает около $2,6 тыс.».
На море и в горах
У инвесторов всегда пользовался популярностью Эйлат – единственный израильский курорт на Красном море. Данный 12-километровый отрезок побережья славится высококлассными отелями и развитой туристической инфраструктурой, и транспортной доступностью: в Эйлате имеется морской порт и международный аэропорт. Из-за особого, весьма сухого климата, кроме того летняя жара тут легко переносится.
А коралловые рифы Красного моря завлекают бессчётных ценителей подводной фауны и флоры.
В Эйлате строится особенно большое количество комплексов, предназначенных для продажи зарубежным инвесторам. В первую очередь их интересует возможность прибыльных вложений. В Эйлате этому содействует все: и ограниченная протяженность береговой линии, и большой круглогодичный спрос на жилье.
Цены на квадратный метр в Эйлате таковы: новые квартиры от застройщика – $1,8–2,5 тыс., квартиры на вторичном рынке – $1,6–2,3 тыс., виллы – $2–6 тыс., пентхаусы – $2,5–5 тыс.
Духовная столица Израиля – Иерусалим, один из старейших городов мира. Желающие приобрести тут недвижимость (для престижа, по религиозным либо вторым соображениям) находятся неизменно. По большей части чужестранцы берут тут элитное жилье вблизи центра, рядом со ветхим городом.
Цены на респектабельные апартаменты начинаются от $500 тыс.
Город расположен на взгорье, на высоте 650–840 м над уровнем моря, и зимы тут достаточно холодные для Средиземноморья. Исходя из этого лучший презент обитателю Иерусалима – шерстяные носки ручной вязки.
Приобрести, дабы получить
Благодаря высокому спросу на жилье в стране рынок аренды год за годом демонстрирует активность и устойчивую доходность. Аналитики утверждают, что сейчас существенно возросло число сделок по приобретению так называемых «инвестиционных» квартир. Годовой доход от их аренды зависит от расположения и может составлять 3–5% в Тель-Авиве, 6% в Хайфе, 8% в Бер-Шеве и до 10% в Тверии и Кирьят-Шмоне. самый выгодный сегмент недвижимости для инвестиций – как раз стандартное жилье.
В Израиле это популярные 4-комнатные «стометровки». Эти квартиры берут и снимают прежде всего.
Главным событием в двусторонних отношениях Израиля и России стала отмена режима пересечения границы в осеннюю пору 2008 г. Правительство Израиля пошло на данный ход, дабы стимулировать развитие туризма. Это повлекло за собой предсказуемые последствия на рынке недвижимости.
Станислав Зингель, президент агентства недвижимости Gordon Rock, отмечает: «По окончании отмены виз для россиян Израиль столкнулся с недочётом отелей, исходя из этого самые предприимчивые соотечественники берут существующие апарт-отели либо гостиницы, реконструируют их и после этого сдают в аренду. К примеру, в гостинице класса 5* Royal Sea в Нетании, на морском берегу, возможно купить апартаменты по цене от $280 тыс., с гарантированным доходом в 7%.
Наряду с этим хозяин для того чтобы жилья может жить в нем до 90 дней в году». Олег Воробейчик подмечает, что россияне кроме этого интересовались и возможностью строительства отелей на Мертвом море, но пока государство не дает разрешений на возведение новых объектов в данной территории.
Саймон Ципис кроме этого подтверждает тот факт, что российских клиентов весьма интересует коммерческая недвижимость Израиля, тем более что на данный момент на рынке возможно отыскать большие объекты, талантливые при верном управлении принести стабильный доход в 10–12% годовых.
«По большей части россиян интересует недвижимость на море – в Эйлате, Ашдоде, Тель-Авиве, Нетании, Кесарии, Герцлии Питуах. Пик спроса пришелся на ноябрь 2008 г. Сейчас кое-какие строительные компании реализовывали гражданам России до 60% выстроенного ими жилья. на данный момент инвесторы уже перепродают эту недвижимость и пожинают первые плоды. В среднем, при верном вложении средств, русский инвестор получает при продаже недвижимости 18–22% от положенной суммы.
Сейчас произошло получение ипотечного кредита и для чужестранцев, что хорошо стимулирует русских инвесторов», – говорит Валерий Кравиц. С ним согласен и Станислав Зингель: «Согласно расчетам отечественной компании, в 2009 г. более двух тысяч россиян купят недвижимость в Израиле».
падения и Взлёты рынка
Прошедший год был очень сложным для рынка недвижимости Израиля. Цены, выросшие в первой половине 2008 г. на 20%, в октябре собственный рост прекратили, а после этого понемногу начали понижаться – прежде всего, в сегменте дорогой недвижимости. По оценке Станислава Зингеля, на квартиры ценой до $300 тыс. они упали на 2%, а на квартиры более чем $800 тыс. – уже на 7%.
Но длилось это недолго: дефицит готовых объектов привела с росту стоимостей. Более того, статистика первых месяцев 2009 г. говорит о том, что рынок недвижимости Израиля, наверное, преодолевает последствия глобального кризиса и к августу может возвратиться на докризисный уровень. Так что специалисты не теряют оптимизма.
Растет и внутренний спрос на аренду жилья: в случае если из-за сокращения доходов купить недвижимость затруднительно, израильтяне пополняют последовательности потенциальных арендаторов. Это разрешает поддерживать рынок в более либо менее стабильном состоянии кроме того в экономически сложные времена.
Кстати
Олег Воробейчик, СЕО компании Neopolis:
«Ипотека очень популярна в Израиле. Размер банковской ссуды не имеет возможности быть больше 75% от цены объекта либо 80–85% при страхования кредита. Банк принимает ответ о предоставлении кредита чужестранцам на основании документов о доходах и банковских распечаток за последние 3–6 месяцев. Получение ипотечного кредита связано с затратами – их сумма в большинстве случаев образовывает около 1% от цены квартиры.
В нее входит оплата банковского делопроизводства, извещения о закладе, нотариально заверенной доверенности, оценки цены квартиры (для квартир вторичного рынка и для независимого строительства), и гербовый сбор.
Средняя цена ипотечной ссуды согласно данным Банка Израиля образовывает от 2% до 4,5% годовых. Самый низкий процент возьмут те, кто берет кредит на срок от 5 до 12 лет либо кредит, привязанный к ставке «прайм», каждый месяц устанавливаемой Банком Израиля. Ссуда, выплачиваемая по данной ставке, не привязана к индексу стоимостей, и погасить ее возможно в любую секунду без штрафных санкций.
До полной выплаты ссуды приобретённый объект формально есть собственностью банка».
Создатель: Роза Новик
Издание "Homes Collection"
В Израиле зреет новый коалиционный кризис
