Элитная италия

Италия постоянно привлекала состоятельных россиян. Какую недвижимость и где покупают россияне?

Если сравнивать с европейскими и скандинавскими клиентами, россияне не так заметны в Италии. Да и рынок итальянской недвижимости ни при каких обстоятельствах не являлся массовым. Так сложилось исторически, что по всей стране расположены бессчётные древние усадьбы, и предпочтения итальянцев и законы страны склоняются в сторону обновления уже существующих строений, а не строительства новых.

Обычно ремонт не по карману обладателям поместий, каковые, как правило, взяли земли и постройки по наследству. Исходя из этого в Италии преобладает вторичный рынок недвижимости – перепродажи уже выстроенных строений по окончании полной внутренней перепланировки.

Застройщики лишь начинают осваивать южные части Аппенинского полуострова, где полным ходом идет строительство вилл и апартаментов с начальной ценой от €49 тыс. Так, россияне кроме того со скромными бюджетами, смогут стать инвесторами в Италии. Правительство страны во главе с премьером Сильвио Берлускони, приветствует строительство, считая, что так можнодостичь массового развития региона и обеспечить приток денег для постройки дорог и улучшения инфраструктуры.

Итальянское правительство дало обещание инвестировать €4 млрд в транспортную инфраструктуру страны и, как сообщается, одобрило строительство автомобильно-ЖД моста над Мессинским проливом, что свяжет Сицилию с материком.

«Российских визитёров в Италии стало заметно больше. Ожидается, что в 2008 году около полумиллиона российских туристов посетят Италию, это на 33% больше, чем в 2007 году. Пологаю, что через десятилетие их количество будет исчисляться миллионами», — говорит Карло Патетта, директор итальянского агентства недвижимости IDealBox.

Где берут

Риэлторы как один отмечают:русский клиент требует недвижимость у моря либо озера и эксклюзивность. Самым громадным спросом пользуются дома на берегу озера Ламбардии на границе со Швейцарией.«Отечественные соотечественники желают жить у воды», — говоритЛариса Хорева из русского агентства недвижимости Avenue Property. В том месте в далеком прошлом не было новостроек и цена вилл исчисляется миллионами евро.

«Хит спроса – это морское побережье Тосканы: Форте дей Марми и близлежащие курорты. Это районы миллиардеров, куда русские клиенты стремятся из-за престижа», — додаёт Геннадий Габриэлян, директор компании «Несколько «Дом».

«Русские ценят знаковое место. Для подавляющей части клиентов серьёзны красивое место, бывшее аббатство, монастырь, сохранившиеся следы старины», — говорит Лариса Хорева Avenue Property.

«Россиянин желает недорогие апартаменты на море за €250,000. Для Италии это маленькая сумма. Подобрать что-то быть может, однако жилье будет удовлетворять лишь формальным требованиям», — говорит Габриэлян.

Красивыми районами центральной близлежащей Умбрии и Тосканы россияне интересуются мало. Риэлтор обрисовывает обычного клиента большой усадьбы, как «продвинутого современного миллионера». Кто-то задаёт вопросы о «римском взморье» в 40 минутах на машине от Рима. «Но стандарты жилья в том месте по большей части вычислены на местное население», — говорит Габриэлян.

Интересуются и Сицилией, где находится вилла итальянского премьера Сильвио Берлускони.Два года назад бюджетная компания Wind Jet начала круглогодичные прямые перелеты (Москва, Петербург — Катания) на Сицилию из Санкт Петербурга и-Москвы. Улучшенное сообщение помогло увеличитьпродажи, говорит Марина Круглова из компании Sicilproject, которая трудится на Сицилии с русскими клиентами.

Рыночный рост

Согласно данным аналитической компании UBH, начиная с 2004 года, неспециализированный рост стоимостей в больших городах Италии составил 31,6%. Но рост стоимостей неравномерно распределен по территории Италии. Он более заметен в городах средней величины, в особенности на высококлассное жилье, расположенное в центре.

Среди больших городов, в 2007 году самый большой рост стоимостей (+10%) был зарегистрирован в Бари, на втором месте находятся Генуя и Палермо (+7,5%), тогда как в Милане и Риме, воображающими собой два главных рынка недвижимости, рост стоимостей составил соответственно 4,5% и 7%.

Но глобальный экономический кризис не обошел и Италию, и в мае 2008 директор студии изучений группы UBH Аллесандро Гисолфи сообщил: «В первый раз за последние 10 лет мы отмечаем понижение цен на определенные категории жилья: в национальном масштабе это понижение на 2,4%. Причем лидируют большие города: Милан (-2%), Флоренция (-3%), Рим (-2,2%), Неаполь (-2,4%)».

Среди главных факторов, воздействующих на спад стоимостей, аналитик назвал понижение платежеспособности населения и большие цены на жилье.

Но в случае если рынок жилья экономического класса подвержен колебаниям, то на богатые поместья клиент находится неизменно, считает Лариса Хорева из Avenue Property. В этом секторе постоянно наблюдается стабильный рост 3-5% в год, отмечает она.

Куда вкладывать

Раньше ответ о покупке, по большей части, зависело от уровня знаний о регионе, и до недавнего времени брали в общепринятых местах, говорит Андрей Пак, главный менеджер по России компании MRI. Исходя из этого его компания решила идти в новый для россиян регион, рассчитанный на категорию клиентов-инвесторов.

Застройщики и застройщики и агенты обещают инвесторам прибыльные инвестиции внедвижимость в южной части Италии – в Калабрии, Сицилии, Апулии.

«Калабрия – это Коста Дел Сол 15 лет назад, говорит Андрей Пак. – Через пара лет данный регион ожидает бум». Но Гарри Фицсаймонс, директор компании VFI, ведущей активное строительство в регионе (сейчас компания разрабатывает 16 проектов в Калабрии), возражает: «Калабрия ни при каких обстоятельствах не будет еще одной Коста Дел Сол, управление региона ревностно смотрит за экологической обстановкой». Отметим, что в регионе не разрещаеться прибрежное строительство.

Но многие до сих пор верят в стереотип о разрыве между богатым, «продвинутым» бедным и индустриальным севером югом. «Юг — это социальная изоляция», — говорит Геннадий Габриэлян, директор Группы «Дом». Риэлтор уверен в том, что застройщикам в Калабрии необходимо много сделать чтобы данный район стал привлекательным для массового клиента.

Давид Травелли, директор компании Italianchoice.com, которая трудится на рынке дорогой вторичной недвижимости, говорит, что рынок недвижимости Италии отличается стабильностью, но цены на вторичную недвижимость увеличиваются. «На пример, в прошедшем сезоне цены на недвижимость в городе Вольтерра в Тоскане, где компания в проводит реконструкцию двух вилл, выросли на 25%, и это еще не предел. Мы трудимся с фермерскими домами и традиционными виллами, а их на рынке не так много, исходя из этого в этом сегменте происходит постоянный рост».

Риэлтор даёт предупреждение о проектах, выстроенных не итальянскими строительными компаниями без применения классических итальянских отделки и стройматериалов. «Так как объекты, выстроенные зарубежными девелоперами, не завлекает классического клиента, застройщики издают огромное количество маркетинговых материалов, дабы привлечь в Италию клиентов, которых в большинстве случаев берут недвижимость в Испании, Турции либо Болгарии, — говорит Травелли. — Вы не должны забывать, что заинтересованные клиенты, и особенно клиенты из России, не захотят приобрести квартиру в доме, заселенном британцами. Исходя из этого большие строительные компании не трудятся в традиционном рынке , поскольку данный рынок узко специальный,лишь мелкие итальянские компании смогут обеспечить отделку высочайшего уровня.

Такая работа требует мастерского подхода, и не запланирована на массовость. Может показаться, что это легко романтика, но в Италии таковой подход трудится оптимальнее , и это отличает Италию от других государств».

На стыке двух культур

Геннадий Габриэлян сетует, что многие русские клиенты опасаются переплаты и предполагают, что смогут сэкономить, в случае если обратятся в итальянскую компанию напрямую. «Но случается обратное: услышав русскую обращение, итальянцы повышают цены, и вся экономия сходит на нет», — додаёт Геннадий Габриэлян.

«Русский клиент весьма открыт. Он должен быть верно проконсультирован», — говорит Андрей Пак из MRI.

Давид Травелли рекомендует русским агентствам сосредоточить внимание на клиентах, уже прекрасно привычных с Италией – они легче отправятся на приобретение. «Они с большей охотой отзовутся на предложение посетить объект, в случае если клиенту вправду это весьма интересно и в случае если у него имеется средства. В таких случаях, мыуспешно закрываем более 90% сделок», — говорит Травелли.

По словам Изабеллы Мнацаканян из столичного агентства недвижимости Clifford Capital, для русских инвесторов, каковые успели «обжечься» при покупке недвижимости в других государствах, надежность агентства есть приоритетом.

«Кое-какие клиенты требуют уставные документы, контролируют репутацию застройщика через собственные каналы», — говорит риэлтор. Для некоторых серьёзна маленькая концентрация соотечественников в жилом комплексе.

Персональный подход

Все больше клиентов интересуются дополнительными одолжениями, каковые может дать им риэлтор. К примеру, компания ItalianChoice предлагает работу по поиску объектов по особым запросам клиентов, желающих жить в определенном районе. Для этого требуется хорошее знание местного рынка. Тогда его компания находит частных обладателей, не желающих размещать данные о продаже через агентство недвижимости, говорит Травелли.

60% всего рынка недвижимости в Италии продается так, додаёт он. Вторая услуга, которая может привлечь клиента, — это предложение итальянской строительных материалов и отделки в сотрудничестве с итальянскими архитекторами, строителями и декораторами.

В отличие от многих вторых рынков недвижимости, в Италии преобладают маленькие частные компании, каковые трудятся в определенной области. Это особенно заметно на рынке элитной недвижимости, говорит Карло Патетта из компании IDealBox. «Брокеру нужны индивидуальные контакты с клиентом, дабы обеспечивать конфиденциальность информации в течение всего процесса купли-продажи», — говорит он.

Итальянский закон предусматривает таковой порядок получения вознаграждения: агент приобретает рабочую группу от покупателя и продавца. Считается, что так агент будет беспристрастно относиться ко всем сторонам, вовлеченным в сделку. Рабочая группа варьируется от 1% до 3% и зависит от стоимости и типа недвижимости.

Давид Травелли из ItalianChoice (компания трудится с объектами недвижимости в ценовой категории от €400 000 до €1,2 млн.) предлагает агентствам рабочую группу в среднем 1-2%, но процент возможно и выше, в зависимости от уровня сотрудничества между компаниями.

Мощности компании разрешают MRI устраивать личные семинары, конференции и выставки, куда деятельно приглашаются все желающие. VFI деятельно развивает агентскую сеть в Российской Федерации и бывших советских республиках, предоставляя партнерам «агентский пакет», в который, среди другого, входят маркетинговые материалы, информация о строящихся объектах, необходимые инспекционные поездки, помощь в организации выставок.

«В Италии, больше, чем в других государствах, очень многое зависит от личных контактов, общественных связей и знакомств», — говорит Карло Патетта из компании IDealBox.

Рынок недвижимости Италии за 2007 год

• среднегодовой рост цен на жилье составил 5,6% (4,2% в настоящих цифрах), а полугодовой рост составил 3%;
• рост бизнес-сектора есть более высоким если сравнивать с жильем: 6,1% (3,5% за семестр);
• увеличилось среднее время продажи (на сегодняшний момент 4,7 месяцев), сдачи в аренду (2,6 месяцев) и предоставляемые скидки (11,1%);
• граждане государств, не входящих в Европейский союз, составляют 10,1% от общего числа приобретших недвижимость и 20% от числа арендаторов. Самые высокие показатели зарегистрированы в Падуе (16,4%) и Милане (16,5%);
• темпы приобретения недвижимости так же, как и прежде держатся на уровне в пригородах и небольших городах, тогда как в больших центрах они замедлились;
• так же, как и прежде растут инвестиционные фонды недвижимости, каковые оцениваются в целомв €21,6 млрд, а вложения в недвижимость достигли отметки в €27,6 млрд;
• около 77% жилья приобретается в долг;
• 46% кредитов выдается для приобретения первого дома, 39% для приобретения второго дома (в качестве второго дома либо с целью инвестиций, причем 10 лет назад эта цифра составляла всего лишь 7%), 8% кредитов выдается для постройки жилья и 7% для ремонта уже существующей недвижимости;
• 74% кредитов выдается на срок более 15 лет, тогда как 69% кредитов выдается под фиксированную ставку;
• ожидается предстоящее увеличение стоимостей. В 2008 году прогнозируется рост стоимостей в размере 5,6% на жилье, 4,3% на офисную недвижимость и 2,6% на магазины. (По данным КОМПАНИИ UBH, Sicilproject S.r.l.)

Текст: Светлана Граудт

издание Overseas Property Professional

?????? Элитная Недвижимость Италии — Санремо, вилла у моря с парком