Эмираты: обо всех вместе и о каждом в отдельности
В 2003 году в Российской Федерации в первый раз заговорили об Объединенных Арабских Эмиратах как об весьма привлекательной стране для приобретения недвижимости. С того времени и до последнего времени никто из клиентов не жаловался. Продолжительно ли еще продлится такая эйфория?
Имеется различные точки зрения на данный счет…
обычаи и Нравы
От представителей эмиратских застройщиков, реализующих в Российской Федерации недвижимость (а мы опросили их около десятка), возможно услышать лишь восхищенные отзывы об данной стране. Нет потребности пересказывать все их, поскольку Рунет ими практически переполнен. Повторим кратко самое основное:
— Законы, используемые к приезжим, в ОАЭ достаточно лояльны, но наряду с этим для нарушителей закон не только строг, но и неизбежен. Исходя из этого преступности в Эмиратах нет.
— Обитатели Эмиратов очень уважительно относятся к разным религиям. Доказательством этого есть хотя бы факт строительства русской православной церкви в самом строгом и религиозном эмирате – Шардже.
— Прекрасные дороги разрешают доехать до нужного места весьма скоро.
— Не обращая внимания на то что традиции и жизнь в Эмиратах очень непривычны для большинства россиян, важных затруднений у отечественных соотечественников в ОАЭ не появляется. Неприятности появляются у людей, каковые лезут «со своим уставом в чужой монастырь». При соблюдении же элементарных правил людской общения, уважении местных традиций и законов – очень, кстати, необременительных – человек любой вероисповедания и национальности чувствует себя в Эмиратах комфортно и вольно.
— Эмираты – это эдем для всех, но больше вторых это прочувствуют, по всей видимости, богатые. Дело в том, что в ОАЭ ни им самим, ни их близким и родным ни при каких обстоятельствах не пригодится охрана.
— Ну, а 350–360 солнечных дней в году и круглогодичный купальный сезон – это факты общеизвестные.
Открытие рынка
Покупать объекты недвижимости в ОАЭ (в частности в эмирате Дубай) инвесторам из неарабских государств в первый раз разрешили в 2002 году. Тогда наследный принц Дубая и вице-президент ОАЭ шейх Аль Мактум особенным декретом разрешил реализовывать жильё и землю в Дубае в полную собственность чужестранцам.
Как говорят риелторы, это было сделано намерено «под британцев», множество которых уже давно жило в Дубае, но с юридической точки зрения не обладало своим жильем (оно оформлялось на граждан страны). Декрет послужил толчком для начала строительного бума, не затихающего и по сей день, и дал обладателям недвижимости право приобретать вид на жительство, что обновляется каждые три года.
В 2006 году в свет вышел Закон о недвижимости, юридически оформивший декрет Аль Мактума. До этого жилье, купленное чужестранцами, фактически не имело законного статуса, а приобретение официально именовалась внеплановой.
По этому закону регистрация прав собственности была возложена на департамент землепользования Дубая. Кроме этого в законе были выяснены правила оформления-продажи и покупки недвижимости ее в залог при ипотеке. Защиту прав инвестора гарантирует еще и новый закон № 8, вышедший летом 2007 года.
Он, например, обязывает всех застройщиков открывать ascrow account (депозит ), на что поступают деньги клиентов. Деньгами с этого счета застройщик может пользоваться лишь с разрешения особой рабочей группе, которая размораживает счет частями по мере строительства объекта. Кроме того по окончании заселения объекта на депозиту остаются 10 % – , пока последний обладатель в доме не возьмёт на руки документ о собственности.
Россияне начали брать недвижимость в Эмиратах также с 2002 года, но в активную фазу данный процесс вступил лишь на рубеже 2005–2006 годов, в то время, когда цены на недвижимость в Москве сперва сравнялись, а позже и обогнали цены на рынке жилья ОАЭ. Сейчас россияне занимают тут 3-е место среди клиентов недвижимости, лидируют же британцы.
Где брать?
В то время, когда россияне говорят о приобретении недвижимости в ОАЭ, то имеют в виду в первую очередь Дубай – один из семи эмиратов. Это разъясняется его лидирующим экономическим положением и самый совершенным среди вторых эмиратов законодательством. К примеру, по распоряжению правительства Дубая, реализовывать земельные наделы либо выстроенное жилье смогут только компании, имеющие лицензию на данный вид деятельности.
Государство предоставляет почвы этим компаниям, назначает их главными застройщиками и разрешает реализовывать участки зарубежным инвесторам. Такими компаниями являются Emaar, Nakheel и DAMAC.
«на данный момент закон о недвижимости трудится лишь на территории Дубая, – комментирует авторизованный представитель дубайской компании DAMAC (www.damacgroup.ru) в Москве Андрей Зайцев. – Следуя этому примеру, шейхи эмиратов Аджман, Рас аль-Хайма и Умм аль-Кувейн также заявили о продаже недвижимости в собственность чужестранцев. Юридически в Аджмане и Рас аль-Хайме обстановка такая же, как в Дубае по окончании декрета 2002 года, разрешающего продажу недвижимости в собственность чужестранцам, но не подтвержденного законом. Другими словами закона в том месте до тех пор пока нет».
А вот о степени юридической «продвинутости» эмиратов Абу-Даби и Шарджа мнения разделились. Так, Москва и генеральный «директор» (компании) Игорь Баранов говорит, что в том месте в последние 2–3 года добились громадных удач в деле привлечения зарубежных инвесторов в собственную экономику, прежде всего в постройку недвижимости.
Начальник отдела зарубежной недвижимости АН «Ваш Дом» (Санкт-Петербург) Елена Белова-Леонтьева уверен в том, что законодательство о недвижимости в Абу-Даби до тех пор пока «сырое» (как было в Дубае до 2006 года) и продажи мелки; то же самое и в Шардже: недвижимость тут не продается в собственность, а практически сдается в лизинг на 99 лет.
Кстати, такая же тонкость имеется и в дубайском законе. «Потенциальные клиенты должны быть внимательны, поскольку не все проекты продаются в собственность, – обращает внимание Андрей Зайцев. – Тут практикуется лизинг недвижимости на 99 лет, что также именуется приобретением, но в действительности такой не есть. Этот вид пользования квартирой (он именуется leasehold) регулируется вторыми законами и не дает таковой защиты, какую приобретают те, кто приобрел недвижимость на праве freehold – полного права собственности».
Но, как предвещают специалисты информационного портала Metrinfo.ru, наследник престола Абу-Даби собирается по окончании вступления на престол вывести собственный эмират из состава ОАЭ. Это неминуемо приведет к распаду конфедерации, и данный период самый безболезненно преодолеют «нефтяные» эмираты – Абу-Даби, Дубай и частично Рас аль-Хайм.
А вот обитателям остальных четырех эмиратов – Аджман, Умм аль-Кувейн, Фуджейра и Шарджа – не останется ничего другого, не считая как возвратиться к собственному многовековому бизнесу – ловле жемчуга. Местная недвижимость, вероятнее, катастрофически обесценится.
По окончании Дубая на второе место по привлекательности эксперты ставят Аджман (кстати, пока более недорогой, чем Дубай).
Цены и доходность
Согласно данным риелторских агентств, большинство обитателей ОАЭ находится в стране временно – на доходах. Многие гости предпочитают снимать жилье, исходя из этого оно неизменно в громадном недостатке (кроме того пятизвездочные отели в Дубае загружены в среднем на 90 % в год). Берут же квартиры значительно чаще русский и арабы, причем последние – чтобы жить в них самим, а не сдавать в аренду.
Многие россияне, приезжающие ко мне трудиться по договору, берут квартиру на время проживания в ОАЭ, а позже реализовывают ее, приобретая от 40 % до 100 % начальной стоимости.
Имеется среди российских клиентов и такие, кто предпочитает в Эмиратах «зимовать». Уезжая в апреле-мае к себе, они сдают недвижимость в аренду, значительно чаще при содействии управляющей компании. Это может приносить порядка 15 % прибыли в год.
В Эмиратах, как и в Российской Федерации, возможно приобрести и строящуюся недвижимость. Клиентам предоставят беспроцентную рассрочку платежа, значительно чаще на 1,5–2 года. Начальный взнос образовывает, в большинстве случаев, 10–15 % от полной цены. Инвесторы получают так: покупают строящиеся метры на самом раннем этапе и перепродают апартаменты по окончании начала строительства, в то время, когда цена вырастает на те же 10–15 %. Так положенный капитал удваивается.
Эти операции тем более привлекательны, что в стране отсутствуют налоги на имущество.
Каковы на данный момент цены на кое-какие из объектов, предлагаемых русскими агентами? В первую очередь необходимо подчернуть, что цены в ОАЭ постоянно указываются с учетом цены отделки (которая в любых ситуациях очень отлична), парковочных мест (их количество соответствует количеству помещений, имеющихся в квартире), мебели и время от времени главных видов бытовой техники, установленной в квартире. (Кроме этого в зданиях либо на придомовой территории в большинстве случаев не редкость бассейн, баня, магазин и кафе.)
В конце 2007 – начале 2008 года цены в эмирате Дубай сформировались приблизительно на уровне трех тысяч долларов за кв. метр и увеличиваются. В элитных проектах цена квадратного метра уже вышла на уровень 10 тысяч долларов.
Так, студия (аналог отечественной однокомнатной квартиры площадью 44 кв. м) стоит 115 тысяч американских долларов, двухкомнатная квартира (60–100 кв. м) – 180–400 тысяч американских долларов, а трехкомнатная (80–150 кв. м) – 270–600 тысяч долларов.
Риелторы отмечают, что за такие деньги ни в Европе, ни тем более в больших городах России нереально приобрести ничего близкого по качеству к дубайской не-движимости и инфраструктуре.
В аренду такие квартиры возможно сдавать соответственно за 1500, 2600 и 3700–3900 долларов в месяц (оплата за аренду в большинстве случаев взимается вперед раз в 3, 6 либо 12 месяцев). Такова местная специфика.
Минимальная доходность недвижимости от подорожания образовывает в Дубае 15–20 % годовых, при сдаче в аренду может увеличиться до 20–30 %. Рыночная цена недвижимости вырастает по мере приближения окончания строительства и может увеличиться на 100 %. Срок окупаемости инвестиций образовывает 1–3 года.
В Аджмане средняя удельная стоиость квартир чуть ниже – 2,2 тысячи долларов за кв. метр, – но растет она более стремительными темпами, чем в Дубае.
Возможности
Считается, что Эмираты на данный момент – очень перспективный регион для вложения в недвижимость, и вследствие этого цены на нее уже пара лет подряд растут достаточно стремительными темпами. Мы спросили у риелторов, не остановится ли данный рост в недалеком будущем? «По моим расчетам, – отвечает Андрей Зайцев, – стремительными темпами цены вырастут еще на 50 %, а после этого продолжится постепенный рост, придерживаясь как минимум уровня инфляции.
Доход от сдачи в аренду при погодичной сдаче без мебели образовывает 8–10 % от цены квартиры в год. Цены в Аджмане и Рас аль-Хайме держатся на уровне 1800 долларов за кв. метр и уже полгода, как остаются неподвижными. Повышения цен в Аджмане направляться ожидать не раньше осени».
С последним утверждением категорически не согласна Елена Белова-Леонтьева: «На данный момент спрос на недвижимость довольно высокий, квартиры продаются, как тёплые пирожки. Проект уходит семь дней за две по окончании начала продаж! Так, к примеру, было в Аджмане, где за последние полгода цены выросли на 30 %. Из всей зарубежной недвижимости это самоё интересное направление.
Особенно в случае если брать скорость повышения цен (60–100 % в год) и высокую арендную плату – притом что спрос на аренду также довольно высокий. Так что на недвижимости в ОАЭ возможно еще как минимум два–три года отлично получать».
«Уровень цен на недвижимость в ОАЭ сейчас представляется соизмеримым со многими государствами Европы при намного более современной инфраструктуре, – рассуждает Игорь Баранов. – Исходя из этого рост цен на недвижимость в Дубае прогнозируется до тех пор пока до 2009–2010 года. Цены на арендуемое жилье всегда повышаются, что ясно: в стране с быстрорастущей экономикой возможно рассчитывать на постоянное повышение спроса на аренду жилых помещений как со стороны местных экспертов, так и со стороны туристов, число которых растет из года в год».
Алексей КРЫЛОВ
Издание "Городское Обозрение Недвижимости"
Какие конкретно эмираты входят в состав ОАЭ. В каком из эмиратов лучше отдыхать?
