Как блокчейн и распределенные реестры преобразят рынок недвижимости
Разработка блокчейна (англ. blockchain — «цепочка блоков») прославилась благодаря биткоину — основанной на ней криптовалюте. В обиходе слово «блокчейн» используют кроме этого к остальным другим проектам и цифровым валютам — от реестра бриллиантов Everledger до совокупности онлайн-голосования Follow My Vote, но не все эти проекты применяют блокчейн в техническом смысле. В действительности их объединяет то, что все они реализуют так называемый распределенный реестр (distributed ledger либо shared ledger) — многообещающую инновацию, которая, по моему точке зрения, радикально поменяет всемирный рынок недвижимости в ближайшие 10–15 лет.
Распределенный реестр — это разновидность баз данных. Как и классические базы, реестр может содержать данные любого рода — хоть денежные транзакции, хоть домашние фотографии. Новшеством есть то, что копии реестра сохраняются в один момент у всех его пользователей и машинально обновляются. Надежность совокупности снабжают криптографические методы, благодаря которым внесенную в реестр запись нереально удалить либо подделать.
Легитимность добавления новых записей достигается так называемыми способами консенсуса — это также компьютерные методы, каковые различаются от совокупности к совокупности, но делают одну и ту же функцию: не допустить техвозможности искажения данных (к примеру, из-за компьютерного сбоя либо злого умысла).
В отчете Distributed Ledger Technology: beyond block chain, подготовленном Департаментом по науке правительства Англии в 2016 году, блокчейн и другие технологии распределенных реестров названы прорывным изобретением, сравнимым с Великой Хартией и паровыми машинами Вольностей.
я точно знаю, что внедрение этих инноваций сделает рынок недвижимости значительно прозрачнее, а инвестиции на нем — на порядки несложнее и дешевее.
Что блокчейн обещает рынку недвижимости
Технологии распределенного реестра будут пользуются спросом фактически во всех операциях с недвижимостью, включая перевод денег, регистрацию прав собственности и заключение контрактов.
Перевод денег. Приобретение недвижимости за криптовалюту, минуя банки, уже стала действительностью. К примеру, в 2014 году за биткоины были реализованы дома на Бали и в Канзасе, любой ценой более $500 тыс., и дом в Калифорнии ($1,6 млн).
В скором времени стоит ожидать, что блокчейны начнут применяться не только для оплаты сделок в криптовалюте, но и для перевода простых (фиатных) денег, и национальных цифровых валют, выпущенных национальными центральными банками.
Реестры объектов, сделок и прав собственности. Информация об объектах недвижимости, сделках, регистрации прав собственности, состоянии и обременениях объектов начнёт заноситься в распределенные реестры, доступ к каким возможно будет взять и с настольных компьютеров, и из мобильных приложений. Пилотные проекты таких совокупностей стартовали в нескольких государствах: к примеру, с 2016 года Шведский земельный реестр проводит масштабное изучение, цель которого — узнать потенциал блокчейна для перевода земельного реестра на эту разработку.
Предполагаю, что не так долго осталось ждать любой объект недвижимости сможет взять «блокчейн-паспорт», в котором указаны его характеристики. В частности, это упростит и ускорит оценку недвижимости, потому, что на данный момент для каждой сделки приходится заново заказывать соответствующие документы, причем этим «справкам БТИ» не всегда возможно верить. Пологаю, что покажутся и порталы, и базы MLS, где объекты будут сопровождаться блокчейн-паспортами.
Смарт-договора. Так именуются сделки и другие контракты, каковые заключаются всецело в цифровом виде, а их выполнение (к примеру, переход права собственности от одного обладателя к второму) снабжают компьютерные протоколы без участия человека. Те же протоколы машинально контролируют законность и возможность сделки; они не допустят заключение контракта, в случае если его условия не удовлетворяют установленным нормам.
Мысль смарт-контрактов показалась еще в 1990-х годах, но блокчейн и похожие разработки обещают вывести на данный момент-договора на безопасности и необходимый уровень надёжности. Через такие договора смогут быть реализованы сделки по купле-аренде и продаже недвижимости. В сентябре 2016 года английская консалтинговая компания Deloitte заявила, что совместно с администрацией Роттердама (Нидерланды) и Кембриджским центром инноваций запустила пробный проект по регистрации арендных сделок посредством блокчейна.
Счета эскроу довольно часто используются и при покупке, и при аренде недвижимости. К примеру, арендодатели в Соединенных Штатах берут со съемщика страховой депозит, хранящийся на счете эскроу, деньги с которого нельзя снять без согласия арендатора. на данный момент держателями эскроу выступают в основном нотариусы и банки, но распределенные реестры способны поменять обстановку.
Скажем, при покупке недвижимости на стадии строительства клиент сможет положить деньги на счет эскроу в блокчейне. По окончании того как новостройка будет открыта и клиент возьмёт право собственности, деньги машинально разблокируются для застройщика посредством смарт-договора.
Голосования. В многоквартирных зданиях методом голосования собственников квартир довольно часто принимаются решения, касающиеся неспециализированной инфраструктуры (к примеру, капремонта либо обустройства придомовой территории). Технологии распределенного реестра обеспечат надежное удаленное голосование, в то время, когда любой хозяин сможет убедиться, что его голос засчитан верно.
Блокчейны будут пользуются спросом и в других случаях, в то время, когда решения в сфере недвижимости принимаются на базе голосования, к примеру, пайщиков либо акционеров.
Практическая польза распределенных реестров
С применением блокчейна и других разработок распределенного реестра операции с недвижимостью станут несложнее, стремительнее и дешевле, рынок избавится от лишних посредников, станет надёжнее и прозрачнее, соответственно, ликвиднее.
Сокращение транзакционных издержек. По данным газеты «Ведомости», «о первой настоящей сделке на блокчейне стало известно в сентябре 2016 года: английский банк Barclays, израильский технологический стартап Wave и ирландский производитель молочной продукции Ornua совершили аккредитив на $100 тыс. в обеспечение сыра партии и экспорта масла Ornua в адрес Seychelles Trading Company менее чем за четыре часа. В большинстве случаев данный процесс занимает 7–10 рабочих дней из-за обработки документации».
Подобно сократится время заключения сделок на рынке недвижимости. На оформление документов вместо месяцев и недель будут уходить часы либо кроме того 60 секунд. конвертация средств и Трансграничные переводы станут не только стремительнее, но и дешевле; снизится кроме этого цена технической работы по передаче прав собственности. Подешевеет и оформление сделки: к примеру, не пригодятся органов и услуги нотариуса, регистрирующих сделки, притом что на данный момент эти услуги смогут обходиться в 1–2% от цены недвижимости.
Безопасность. Дабы подделать существующую запись в распределенном реестре, нужно будет взломать любой из компьютеров, на котором хранится копия реестра, а их число возможно огромным (к примеру, количество пользователей биткоина оценивается в пара миллионов). Запрещено удалить запись либо внести эти задним числом, что существенно сужает поле для злоупотреблений и мошенничества.
ликвидность и Прозрачность. При применении открытых реестров на базе блокчейна покупатели и продавцы возьмут настраиваемый доступ к полной цепочке документов по сделке и смогут убедиться в подлинности и точности каждого документа. Так блокчейн повысит прозрачность сделок, а вследствие этого недвижимость станет более ликвидным инструментом инвестиций. ликвидности и Повышение прозрачности может привести к еще большему притоку капитала.
Перечисленные факторы простимулируют развитие коллективных инвестиций. Смарт-договора дают фактически бесконечные возможности по структурированию прав на инвестиционные проекты и объекты, и это окажет помощь конструировать разные форматы краудфандинга. Помимо этого, активному формированию коллективных кроссграничных инвестиций будут содействовать механизмы голосования, применяющие идентификацию через блокчейн, транзакции себестоимости капитала и снижение структурирования, отсутствие национальных ограничений на вывод средств.
Неприятности блокчейна
Индустрия распределенных реестров находится в начале собственного развития, и ее использование к рынку недвижимости до тех пор пока сталкивается с проблемами.
Отсутствие регулирования. Возможности разработки опережают национальную реакцию, и еще не создана нормативная база, регулирующая применение блокчейна. Многие преимущества распределенных реестров смогут реализоваться лишь по окончании появления таковой базы, которая разрешит, к примеру, обезопасисть в суде смарт-другие операции и контракты, осуществленные на блокчейне.
Высокие издержки на перевод простого капитала (фиата) в криптовалюту и обратно: комиссии за вывод средств на карту Mastercad либо Visa варьируются от 0,5% до 5%. Вероятнее, эта неприятность провалится сквозь землю со временем. Уже на данный момент пара стартапов заявляют, что смогут свести комиссии к нулю.
Процедура «знай собственного клиента» (KYC). Вероятнее, обладателям криптокапитала, как и остальным инвесторам, нужно будет проходить стандартные процедуры проверки источников денег, что на сегодня сложно реализовать технически. Банки, обязанные в силу закона контролировать происхождение денег, пока не готовы трудиться с собственниками криптовалюты.
При коллективных инвестиций отсутствие банковского регулирования и комплаенса возможно разрешает застройщикам, как и любым акцепторам средств, дешевле собрать деньги и не быть обремененными обязательствами, и снижает себестоимость и повышает доходность. Но для вкладчиков появляются риски, основной из которых — появляться жертвой девелоперов-аферистов.
Высокая волатильность и сверхдоходность криптовалют некое время будут тормозить инвестиции в рынок недвижимости: девелоперские проекты в хороших локациях приносят инвесторам около 15% годовых (а арендные и того меньше — в среднем 5%), в то время как курс биткоина подскакивает на 100–200% за малые промежутки времени. Одновременно с этим постоянный рост ведет к тому, что криптовалюты теряют свойство стабильности, ответственное для расчетного средства, и преобразовываются в подобие акций быстро растущей компании. Мало кто желает реализовывать дорожающие акции сейчас, в случае если на следующий день они будут еще дороже.
Но, по моему точке зрения, кое-какие люди, получающие на криптовалюте, скоро захотят переместить часть собственного капитала в более простой, настоящий и надежный инструмент — недвижимость. Такова людская психология: люди, получающие на растущих рынках, желают положить часть денег в более стабильные активы — и напротив.
В конечном итоге из-за меньших на данный момент транзакционных издержек и барьеров криптокапитал станет замечательным драйвером трансграничных инвестиционных сделок с недвижимостью, что разрешит расширить доходность для инвесторов. Успешные стартапы получат себе имя и начнут конкурировать с хорошими фондами недвижимости.
***
Согласно расчетам консалтинговой компании Accenture, в 2018–2024 годах блокчейн распространится на множество различных типов активов, а к 2025-му станет массовым явлением и неотъемлемым элементом мирового капитала.
«Уже ясно, что пришествие разработок распределенных реестров начинает подрывать многие существующие методы ведения бизнеса», — к такому выводу приходит отчет Департамента по науке правительства Англии. Я уверена, что результатом этого «пришествия» станут хорошие изменения не только рынка недвижимости, но и всех отраслей экономики.
Об авторах
Юлия Кожевникова ведущий специалист на данный момент.ru Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Рейтинг недвижимости. Из-за чего блокчейн поменяет рынок недвижимости
