Как цифровая эпоха изменит брокеридж коммерческой недвижимости
Первый GPS-навигатор я заметил в первой половине 90-ых годов двадцатого века в штате Канзас, США. Зерноуборочный комбайн был оснащен GPS-совокупностью, разрешавшей с точностью до 1 кв. м. фиксировать урожайность пшеницы при уборке. После этого эти сведенья употреблялись при внесении удобрений, увеличивая нормы для бедных участков и снижая для урожайных.
В итоге достигалась рост урожайности и ощутимая экономия. Тогда мысль установки навигаторов в машины казалась моим американским приятелям абсурдной. Во-первых, имеется указатели на дорогах, во-вторых, карты дорог были лишь на бумаге, а в третьих, нереально руководить автомобилем, глядя в карту. Прошло всего десять жизнь — и лёт немыслима без глобального позиционирования и электронных карт.
Сейчас кроме того в родном городе мы время от времени посредством навигационной совокупности выбираем кафе либо бар.
Рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в похожей обстановке: новые разработки окружают нас со всех сторон, но рынок остается консервативным, если не сообщить архаичным. Вероятнее, мы на пороге громадных изменений, в то время, когда существующие разработки возьмут новое использование, которое поменяет привычный рынок.
Эксперты по недвижимости обожают повторять, что цена объекта зависит от трех факторов: location, location and location. Представители инвесторов, девелоперов, ретейлеров объезжают десятки локаций, стараясь составить представление о том, где и что необходимо строить. Умелые девелоперы хоть и обращаются к аналитикам, но все равно прежде всего надеются на собственный чутье. Но классические способы анализа не оказывают помощь формализовать требования к расположению.
Да, в большинстве случаев, чем ближе к центру города, тем дороже, но причинно-следственная сообщение неочевидна. Значительно чаще цена недвижимости связана с плотностью потока людей, но и это также не универсальное правило, как минимум нужно делать поправку на то, какими временными и денежными ресурсами располагают эти люди. А также эти, очевидные, зависимости нелинейны, и обнаружение настоящего характера зависимости может принести миллионы.
Мы, аналитики, тратим огромные ресурсы на обеспечение рынка самые точными данными, но время трудится против нас. Комплект индикаторов рынка сформировался полвека назад, и сейчас, в то время, когда метаболизм ускорился, оказывается, что факт понижения в Москве в течение 2016 года доли свободных площадей с 18,8% до 17,4% ровным счетом ничего не может сказать о рынке и не оказывает помощь в принятии решения относительно судьбы конкретного объекта.
Та же история и с арендными ставками: на конкурентном рынке для арендодателя принципиально важно не то, каков средний уровень арендных ставок, в противном случае, как сделать так, дабы твоя ставка была выше рынка, а для арендатора — дабы его совокупные затраты на недвижимость были ниже, чем у соперников. Задача консультантов сводится к возгонке цены объекта через его верное позиционирование, формированию актуального пула арендаторов, заключению действенных соглашений аренды, грамотному управлению. Цена вопроса высока: для большого объекта увеличение цены на 5% — это десятки миллионов долларов.
Особенность рынка коммерческой недвижимости в том, что он, как на данный момент модно сказать, гибридный. Другими словами с одной стороны это чистой воды b2b-бизнес, где банки, девелоперы, корпорации взаимодействуют между собой, а с другой, конечными потребителями в торговых помещениях и офисных зданиях являются самые простые люди. Но как раз b2c-составляющая значительно чаще исключается из рассмотрения.
До тех пор пока что нет успешного опыта объединения столь разнородных данных.
К примеру, нет однозначного ответа, подкрепленного надежными данными, о том, какое влияние на цена недвижимости оказала реконструкция столичных улиц. Публицисты оперируют только частными примерами, а обобщения спекулятивен .
Сейчас все технологии, нужные для информационной революции на рынке недвижимости, уже дешёвы. Гугл знает, где работает и где живет любой пользователь картографического приложения, имеется информацию о дорожном перемещении, сведения о регистрации в сотовых сетях и т. д. Развитие платежных мобильных совокупностей (Samsung Pay, Apple Pay, Android Pay) не так долго осталось ждать добавит к этому информацию о расходах. Закон о торговле обязывает розничные магазины фиксировать все розничные продажи.
До тех пор пока организации и компании, обладающие громадными данными, не видят возможностей применять их чтобы получить на недвижимости, но вероятнее для классических игроков коммерческого рынка это только передышка. Возможности применения «громадных данных» в торговле достаточно очевидны, и этот сектор находится в фокусе внимания. Компании разрабатывают методы для анализа поведения клиентов чтобы предложить им товары, в которых они смогут нуждаться, кроме того не осознавая этого.
Исходя из этого торговая недвижимость, вероятнее, станет первой, где «громадные эти» совершат революцию и разрешат не только повышать цена больших объектов, но и снизят издержки консалтинга так, что кроме того хозяин средней руки получит знания, дешёвые сейчас только наибольшим игрокам.
Но еще посильнее изменится офисный сегмент. Сейчас выбор верного офиса, что в следующие десять лет разрешит компании действенно вести бизнес, есть важной задачей для каждой корпорации. В данном уравнении множество переменных. И это не только его тенденции и рынок, как многие вычисляют. Метаболизм компаний сейчас таков, что за пять лет происходят радикальные трансформации в структуре, правилах управления.
За десять лет изменяется возрастной, поколенческий и социальный состав сотрудников. Современные города также являются неизменно изменяющийся организм.
Парадокс коммерческой недвижимости содержится в том, что она обслуживает современную постиндустриальную экономику с проектно-ориентированным динамичным бизнесом, но наряду с этим зиждется на долговременных соглашениях. В следствии разрыва в компании планирования и горизонтах собственника обе стороны подвергают себя дополнительным рискам.
Представим себе, что эти со смартфонов удается «привязать» к объекту. Другими словами создается платформа, в которой обрисованы все офисные строения, и собственники этих строений заносят сведения о свободных площадях, новых сервисах и услугах прямо в совокупность. Сотрудники офиса через соответствующее приложение приобретают доступ к сервисам, информации, пропуска «записываются» в приложение, оплата в столовой также осуществляется через телефон.
Хозяин в следствии приобретает полную картину заполнения строения, удовлетворенности его резидентов, работодатель совершенно верно знает, сколько его сотрудники тратят времени на проезд на работу, какова нагрузка на площади, неспециализированные территории. Состыковав эти сведенья с расписанием загрузки и движения транспорта, работодатель может гибко руководить рабочими часами. Так как не обязательно затевать работу ровно в восемь либо девять утра.
Время от времени 15–20 мин. имеют значение, а смещение графика работы разрешит более равномерно распределять нагрузку на входную группу, лифты, кофейни.
Совокупность, в которой в один момент сохраняются параметры зданий и паттерны сотрудников, сможет легко оптимизировать размещение офиса.
В случае если же собственники начнут ориентироваться на конечного потребителя, то инвестору будет предлагаться не просто якобы фиксированный поток средств из долговременных соглашений, а поток людей, их степень удовлетворенности. Так как в случае если строение не просто снято в аренду компаниями, каковые при первой возможности сократят площади либо переедут, а заполнено людьми с семи часов утра до девяти часов вечера, эти люди прекрасно получают, живут в пределах легкой доступности, то это есть лучшей гарантией успешности строений.
Сейчас ни одна из классических компаний в недвижимости не инвестирует без шуток в платформы. Обстоятельство весьма несложна: не обращая внимания на юность, IT-сектор значительно более капиталоемкий, нежели недвижимость. К примеру, капитализация «Яндекса» в два раза превышает таковую у самой большой девелоперской структуры России.
Исходя из этого скорее IT-компания при необходимости купит компанию из недвижимости, нежели кто-то из классических игроков сможет создать IT-совокупность.
Это не свидетельствует, что брокерам уготована участь муниципальных фонарщиков. На новом рынке борьба отправится не за 5–10% прибыли либо экономии, как на данный момент, а за 1–2%. Брокеридж будет заключаться в создании методов, каковые разрешат оперативно руководить совокупностями, выявлять закономерности, консолидировать эти различного происхождения.
Сейчас брокеры рынка ценных бумаг каждый день производят перерасмотрение собственные позиции, макроэкономисты каждый месяц меняют прогнозы, среди них и долговременные. По мере роста качества данных, развития алгоритмов и навыков аналитиков уменьшение цикла пересмотра неизбежно. Рынок недвижимости совершенно верно так же включится в эту гонку.
Первые шаги в этом направлении уже делаются. Одна из наибольших консалтинговых компаний формирует в Париже специальный департамент по работе с данными. Вероятнее, не так долго осталось ждать мы услышим не только про роботов-юристов, но и про робоброкеров.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Денис Соколов партнер, начальник отдела изучений Cushman & Wakefield Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Брокеридж коммерческой недвижимости
