Как купить квартиру в новостройке без риска
Легко, на первый взгляд. Но иногда всплывают скандальные истории с одураченными пайщиками, потерянными деньгами, продажами новых квартир сходу нескольким хозяевам и т. п.
Люди годами не смогут добиться не только оплаченных ими квартир, но и собственных денег. Что нужно предпринять, дабы избежать таких приключений?
Как верно оформлять документы, каковы права и обязанности сторон в сделках по приобретению недвижимости, каковы особенности оформления соглашений, какие конкретно события должны встревожить клиента – далеко не полный список вопросов, ответы на каковые необходимо знать, дабы нормально инвестировать в собственное жилье. Ответим на главные из них в данной статье.
Кто реализовывает квартиры в новостройке
Реализовывать квартиры в новостройке смогут:
- застройщик;
- инвестор (соинвестор);
- организации, воображающие муниципалитет;
- агентства недвижимости.
Любой из потенциальных продавцов имеет преимуществ и недочёты. Обращаясь за квартирой к застройщику, к примеру, вы вправе рассчитывать на самые низкие цены на квартиры экономного класса в спальный районах.
Сделка с муниципалитетом окажется самой спокойной, потому, что обмана либо последствий рыночных катаклизмов ожидать от муниципальный администрации ожидать запрещено.
Агентство недвижимости заберёт с вас комиссионные, но возьмет на себя полное сопровождение сделки, в т.ч. и юридическое, чем оградит вас от израсходованного времени и нервов.
Контракт на приобретение квартиры в «новострое»
Итак, квартира выбрана, компания-продавец выяснена, и клиент направляется в офис для заключения контракта.
Приобретение квартиры во снова строящемся доме возможно оформлена:
- участием в долевой постройке;
- инвестиционным вкладом;
- паевым взносом;
- вступлением в товарищество (кооператив);
- передачей прав требования.
Но на практике часто употребляются схемы «на грани» закона, разрешающие уводить деньги в тень – вексельные схемы либо предварительная оплата.
Контракт купли-продажи квартиры по векселям
По таковой схеме продавец реализовывает клиенту вексель (долговое обязательство), по цене равный сумме цены реализовываемой квартиры. В срок погашения вексель обменивается на квартиру. Вариант не имеет никаких обеспечений получения клиентом как раз жилья.
В соглашении фигурируют сумма векселя, наименования сторон и срок погашения. Никакой связи между денежными обязательствами продавца по векселю и квартирой нет, исходя из этого компания может деньги. Юридически обязать ее рассчитаться наряду с этим квартирой нереально.
Соглашение купли-продажи квартиры по предварительной оплате
По такому контракту клиент полностью оплачивает квартиру до окончания строительства. По окончании окончания строительства застройщик оформляет квартиру, как собственную собственность, а после этого передает согласно соглашению, арестанту ранее, клиенту.
Как и при продажи векселя, у клиента нет юридического гарантии на получение оплаченной квартиры. Перед подписанием контракта купли-продажи и передачей денег необходимо в обязательном порядке убедиться в наличии у продавца полного пакета правоустанавливающих документов на выстроенное жилье. В пакет должны входить:
- ответ местных властей;
- инвестиционный договор;
- правоустанавливающие документы на землю участка строительства (право собственности либо соглашение аренды);
- протокол распределения квартир;
- разрешения на строительство квартир;
- контракт финансирования строительства.
В зависимости от условий его структура и содержание договора может изменяться. Возможно выделить три главных группы условий контракта: значительные, случайные и дополнительные.
К условиям относятся те, которых достаточно для заключения соглашения и без которых его заключение нереально. К таким условиям возможно отнести правовой статус контракта, описание участников соглашения, предмет соглашения, цена (цена) соглашения, место, время, метод выполнения соглашения, права и обязанности участников.
Отсутствие одного из перечисленных условий делает контракт юридически неправомочным.
Как не стать жертвой квартирных мошенников?
Основное правило любого клиента – бесплатный сыр не редкость лишь в мышеловке. Клиента должны встревожить:
- отсутствие конкретного адреса строящегося дома и подробного замысла квартиры;
- низкий процент за рассрочку расчетов при покупке;
- просьба сделать первые взносы без финансовых документов и договора о принятии денег и пр.
- требование продавца рассчитываться лишь наличными;
- компания-продавец малоизвестна на строительном рынке, а ее представители не смогут назвать наименований и адресов выстроенных ей объектов.
В случае если имеется сомнения относительно надежности застройщика, не стесняйтесь попросить все документы, каковые вас интересуют. Это смогут быть учредительные документы, свидетельства о регистрации, устав и пр. Спросите численностью компании, числом объектов на стадии строительства, адресами этих строек.
В отделе капитального строительства муниципального либо районного органа власти наведите справки о компании, ее надёжности и профессиональном уровне.
В случае если имеется сомнения в серьезности застройщика, не рискуйте: на рынке хватает компаний, каковые зарекомендовали надежными агентами. По крайней мере, не передавайте деньги , пока совсем не убедитесь в легальности деятельности застройщика и до тех пор пока надлежащим образом не будет подписан контракт и не будут оформлены документы о передаче средств.
В другом случае ваши деньги могут быть в руках мошенников, открывших компании для «дохода» на наивных клиентах.
Мошеннические схемы с выстроенными и сданными квартирами
По окончании окончания строительства полностью, озеленения и выполнения благоустройства придомовой территории, дом должен быть слан Национальной рабочей. Недобросовестные застройщики на этом этапе стараются взять с клиентов непредусмотренные соглашением деньги. Один из самых распространенных способов вынудить платить дополнительно – обмеры выстроенных площадей БТИ.
Контракт предусматривает продажу квартиру проектной площади. В случае если фактическая площадь превышена либо уменьшена, то условиями соглашения предусмотрены дополнительная оплата либо возврат средств в количествах, вычисленных по фактическому отклонению площади.
Нетрудно додуматься, что «необычным» образом инспекторы БТИ фиксируют повышение площади на 2-3% от проектной, т.е. платить приходится клиентам. Время от времени взаиморасчеты, наоборот, не производятся в случаях, в то время, когда фактическая площадь выясняется на пара процентов меньше проектной.
Фантазия мошенников неуемна. Деньги, например, смогут "настойчиво попросить" на согласование проекта подключения электропитания квартиры к щиту, находящемуся на этаже.
Пользуясь некомпетентностью клиентов, застройщики время от времени кроме этого требуют деньги на нотариальное оформление контрактов долевого участия, передачи прав либо инвестирования. В действительности, такие соглашения не требуют для того чтобы заверения нотариусом.
Банк продавца не имеет права снимать проценты с клиентов, растолковывая это расчетно-кассовым обслуживанием.
Довольно часто, пользуясь некомпетентностью клиентов, застройщики начисляют квартплату с момента приемки дома Государственной комиссией, в то время как оплата и квартплата других одолжений взимается лишь с момента заключения контракта с организациями, предоставляющими услуги.
Время от времени в соглашение включается требование вступления клиентов в Товарищество Собственников Жилья по окончании выплаты и окончания строительства членских взносов.
Законом предусмотрено лишь необязательное вступление граждан в ТСЖ по окончании юридического наступления прав собственности на жилье. Для этого по окончании приёмки и окончания строительства дома Госкомиссией клиенту с застройщиком направляться подписать Акт приемки-передачи квартиры.
Оформление прав собственности на квартиру в новостройке
Документальное оформление права собственности на квартиру завершает приобретение ее в новостройке. За 2 000-5 000 долларов продавец либо вторая посредническая компания смогут взять на себя сбор и подготовку нужных документов и получение свидетельства на право собственности. Клиенту необходимо будет в этом случае выдать доверенность на имя конкретного сотрудника компании.
Документы возможно оформить и самостоятельно. Для получения свидетельства на право собственности на квартиру вам пригодятся следующие документы:
- оригинал соглашения купли-продажи со всеми дополнительными соглашениями;
- акт об отсутствии денежных претензий между продавцом и покупателем»;
- акт приемки-передачи квартиры;
- контракт об уступке прав (в случае если имел место);
- поэтажный план и экспликация БТИ;
- копия ответа собрания инвесторов о распределении квартир;
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома (копия);
- паспорт (оригинал) и ксерокопия;
- квитанция об оплате госпошлины.
При наличии оснований для сомнений в подлинности документов регистратор в праве обратиться в соответствующие органы для проверки.
Отказ в регистрации может основываться лишь на основаниях, изложенных ст. 20 закона о регистрации прав на недвижимость, но, в этом случае, у обладателя жилья имеется право судебного обжалования отказа.
Право собственности подтверждается свидетельством. С момента получения этого свидетельства гражданин есть хозяином квартиры и в праве обладать и распоряжаться ей по собственному усмотрению.
© Старецкая Елена, TimesNet.ru
В то время, когда брать квартиру в новостройке. Инвестиции без риска. Уникальная методика.
