Как купить недвижимость для сдачи в аренду в германии. и не прогадать
У вас имеется некая сумма денег, которую не хочется утратить. Рубли съедает инфляция. Положить деньги в банк боязно.
Приобретение акций — еще ужаснее. Имеется вариант инвестиции в недвижимость, но тут основное правильно выбрать страну…
Германия – одна из государств, на каковые обращаешь внимание прежде всего, в случае если вспоминаешь об инвестициях в недвижимость. Это стабильная экономика, надежный рынок недвижимости и плюс к тому – возможность получить на сдаче жилья в аренду.
О том, где на данный момент лучше купить недвижимость для инвестиций, и, какой доход от сдачи в аренду возможно взять в Германии – в этом материале.
Что немцу прекрасно, то русскому нет?
Немцы – нация арендаторов.Согласно данным статистики 60% граждан данной государства живут в снятом в аренду жилье. Откуда такая любовь к съемной недвижимости? Нам, уверенный в необходимости иметь «собственный» жилье (так респектабельнее и спокойнее), осознать немцев будет непросто.
Но их любовь к аренде имеет в полной мере конкретные объяснения.
Начнем с того, что для немцев съемное жилье – не предлог для комплексов. И тот факт, что за всю жизнь они поменяли пара десятков квартир, не станет обстоятельством глубокой и затяжной депрессии.
Во-вторых, в некоторых случаях затраты на аренду оказываются меньше затрат на содержание собственного жилья. Соответственно, согласно точки зрения многих граждан Германии, иметь собственную квартиру – это «хлопотно и обременительно».
Третья обстоятельство – историческая. На протяжении Второй мировой большая часть германских городов была уничтожена, население лишилось денег на жизнь и не имело возможности позволить себе строительство либо приобретение нового жилья. Так, рынок недвижимости Германии взял некую траекторию развития.
В-четвертых, съемное жилье позволяет сохранять мобильность: будь то возможность переехать в второй город с лучшими карьерными возможностями либо поселиться недалеко «от мечты», где жить хотелось неизменно, но на собственную недвижимость денег не было.
И, наконец, в-пятых, арендатор в Германии– лицо глубокоуважаемое. Он бывает уверен в том, что в один раз ему не позвонит хозяин и не предложит за 24 часа собрать вещи и покинуть помещение. Закон защищает права арендаторов. В Германиидаже существует Альянс Квартиросъемщиков, что смотрит за отношениями между съёмщиками и хозяином и т.д.
Детально о правах арендатора мы поведаем в отечественном следующем материале.
председатель совета директоров компании IBA Immobiliya Валерий Гербер отмечает, что арендуют жилье кроме того те немцы, в собственности которых уже имеется объекты недвижимости. «Представьте, что вы забрали квартиру в долг. Дабы осуществлять ежемесячные платежи, вам нужно брать «энную» сумму из собственного кармана и отдавать. В случае если для русских это в полной мере нормально, то немцы предпочитают сдавать это жилье в аренду, приобретать доход, полученные деньги отдавать за ипотеку и снять в аренду квартиры поскромнее», –говорит Валерий Гербер.
Кроме этого не редки случаи, в то время, когда по окончании продолжительной жизни, скажем, в четырехкомнатной квартире, пожилой (либо не весьма) гражданин Германии осознаёт, что практически он применяет всего две помещения, а две другие пустуют и не приносят доход. Так принимается ответ: громадную, но собственную, квартиру сдавать, приобретать доход от аренды и переехать в меньшее по площади, но съемное жилище.
Так, снимают в Германии большое количество и довольно часто, причем не только «собственные» но и чужестранцы, что делает арендный бизнес в стране очень прибыльным, а рынок активным. Желание положить и получить притягивает в Германию много зарубежных инвесторов, среди них и из России.
Из-за чего Германия?
В 2011 году часть зарубежных клиентов недвижимости от общего объема инвестиций в Германии составила 30%. Согласно точки зрения экспертов, германская недвижимость еще продолжительное время будет завлекать инвесторов-нерезидентов, хотя бы вследствие того что экономика Германии владеет «громаднейшей возможностью выживания по окончании распада Еврозоны».
Согласно расчетам, германское жилье будет расти в цене еще пара лет подряд, потому, что зарубежные клиенты не находят достаточно прибыльной и надёжной альтернативы для инвестирования. Пробуя застраховать собственные накопления от долгового кризиса и инфляции, ползущего по государствам Европы, инвесторы деятельно покупают недвижимость в этом государстве.
К тому же, очков в копилку Германии додают и очень дешёвые условия ипотечного кредитования. Для чужестранцев ставки составляют 4-5%, а на приобретение недвижимости возможно взять 70%-ый кредит.
Россияне кроме этого не покинули без внимания инвестиционную привлекательность Германии. По оценкам специалистов, для сдачи в аренду недвижимость покупают около 60% (от общего числа клиентов) отечественных соотечественников.
Где сдать, дабы не прогадать?
Главная задача инвестора – верно выбрать место для приобретения недвижимости. Дабы позже не было больно за бесцельно израсходованные небольшой доход и деньги. Кроме того территория удачной Германии – неравномерна.
Тут имеется более именее перспективные, с позиций сдачи в аренду, регионы.
«Инвестировать необходимо в регионы, где громадна возможность отыскать много потенциальных квартиросъемщиков», – вычисляет Валерий Гербер. «В большинстве случаев, это большие города с громадным потоком рабочих и туристов мест. К примеру, каждый год Берлин посещают около 2 млн.туристов. Это указывает, что потребность в арендуемом жилье тут будет неизменно», – додаёт эксперт.
Исполнительный директор компании L&B Immobiliya Любовь Баумгертнер рекомендует обратить внимание на Мюнхен, Дюссельдорф, Франкфурт, Штутгарт, Гамбург, где сосредоточено много предприятий и финансовых учреждений. К примеру, завод автогиганта BMW в Мюнхене, компания Henkel, специализирующаяся на производстве бытовой химии, в Дюссельдорфе, во Франкфурте – Германский федеральный банк, и штаб-квартиры пяти наибольших частных банков; рабочие тут приобретают более высокую заработанную плату, что отражается на более высокой арендной плате.
В больших городах доход от аренды образовывает приблизительно 3-6%. «Данный промежуток разъясняется тем, что разброс цен на высоколиквидную и менее ликвидную недвижимость большой, а разброс арендных плат – не так велик. Так, доходность более ликвидной недвижимости ниже, чем менее ликвидной и утверждение «чем дороже объект, тем больший доход возможно получить от него» верно с точностью да напротив, в случае если разглядывать цена недвижимости за кв.м. и доход с аренды в процентном отношении», – говорит Любовь Баумгертнер.
| Справка Prian.ru. Для расчета чистого дохода от аренды существует в полной мере несложная схема: тёплая аренда минус услуги ЖКХ, умноженные на 12 месяцев, поделённые на цену недвижимости и умноженные на 100%. Холодная аренда – это арендная плата не учитывая услуг ЖКХ. Из холодной аренды обладатель недвижимости оплачивает услуги домоуправления, и делает ежемесячные взносы в коммунальную кассу. Тёплая аренда – это холодная аренда плюс услуги ЖКХ (вода, отопление, уборка территории), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. |
Примеры от L&B Immobiliya
Средняя цена «квадрата» в Мюнхене стартует от €2,5 тыс. К примеру, двухкомнатная квартира площадью 31 кв.м., с арендатором «продается» за €92 тыс. Тёплая арендная плата образовывает €497, квартплата – €167,3.
Так, ежегодный доход от сдачи в аренду аналогичного объекта составит 4,3%.
В Берлине цена кв.м. недвижимости начинается от €1,1 тыс. К примеру, однокомнатная квартира площадью 33 кв.м. (с арендатором), имеет цену в €34 тыс. Холодная арендная плата образовывает €183 евро, тёплая – €243, «жилая плата»(общая сумма расходово по квартире: услуги ЖКХ+домоуправление+коммунальная касса) – €134.
Доходность для того чтобы объекта – около 3,8% в год.
| Справка Prian.ru. В случае если обладатель недвижимости для сдачи в аренду прибегает к помощи особых управляющих компаний, то за собственные услуги, в большинстве случаев, они берут фиксированную сумму в месяц: около €20-25 плюс НДС 19% плюс ведение банковского счета с целью проведения денежных операций по арендным, коммунальным и вторым платежам. Помимо этого, для зарубежных инвесторов, а также для россиян, существует налог на прибыль от сдачи квартиры в аренду. Он образовывает от 14%. |
Кроме больших индустриальных мегаполисов, не следует забывать и о маленьких городах. Высокая доходность тут обусловлена низкими стоимостями на недвижимость и средними арендными ставками. К примеру, в Эссене (федеральная почва Северный Рейн-Вестфалия)двухкомнатную квартиру площадью около 50 кв.м. без арендаторов возможно купить, в случае если повезет, и за€20 тыс.
Наряду с этим доход от сдачи в арендуможет быть кроме того выше, чем в Мюнхене либо Берлине – около 7,5%. Однокомнатная квартира, продаваемая за €15 тыс., но с арендатором, может приносить чуть больше – около 8,5%.
Как назначать арендную ставку?
Полученный доход от сдачи в аренду может изменяться в громадную сторону, в случае если арендная плата увеличивается, и в меньшую стороны, в случае если увеличиваются затраты на содержание: взносы в коммунальную кассу дома либо услуги домоуправления. Наряду с этим подорожание услуг ЖКХ арендодателя может не тревожить, потому, что при их увеличения оплачивать отличие придется арендатору.
На Востоке Германии цены ниже, чем на Западе. В столице страны, Берлине, цена съемного жилья образовывает около €8 за кв.м., а в Мюнхене либо Штутгарте –€12-14 за «квадрат».
Самые низкие арендные ставки, от €3,5 до €5,5 за кв.м. холодной аренды, зафиксированы в Саксонии, Саксонии-Анхальт, Бранденбурге, частично Нижней Саксонии и частично северной Баварии.
В районе Германии и каждом городе существует т.н. Mietspiegel, т.е. средняя статистическая цена арендной платы, которой в большинстве случаев придерживаются при сдаче недвижимости в аренду. Не смотря на то, что при новой сдаче в аренду обладатель вправе потребовать арендную плату по собственному усмотрению.
Факторами, каковые воздействуют на формирование цены, являются: район города, имеющаяся инфраструктура (станция публичного транспорта, магазины, школы, детские сады и т.д.), наличие поблизости парковых территорий либо водоемов, безопасности и уровень шума, внешний вид, состояние здания и год постройки (громаднейшее предпочтение отдается санированным древним строениям или совсем новым), и вид и состояние самой квартиры (планировка, наличие свежего ремонта, встроенной кухни, балкона и т.д.).
| Обратите внимание! Для сдачи в аренду в Германии довольно часто покупают объекты недвижимости, выставленные банками на аукцион. Цена для того чтобы жилья возможно на 15-20% ниже рыночной. |
В качестве заключения
Аналитики рекомендуют обращать внимание на инвестиционные риски: более долгий срок на поиск арендатора, несложной недвижимости при смене арендатора, отсутствие арендных платежей , если арендатор не известно почему прекратил оплачивать арендную плату, и ухудшение состояния недвижимости благодаря ее износа.. Они выше в тех городах, где цена аренды жилья за последние три года увеличилась менее, чем на 1,5% в год. В случае если же цена аренды жилья выросла на 2% в год и больше, и данный показатель превышает годовой рост цен на недвижимость, доходность от сдачи в аренду окажется выше.
В следующем материале мы продолжим говорить об аренде в Германии: как отыскать арендатора, обязанностями и какими правами владеет арендодатель, и, за что возможно выселить неугодных жильцов.
За помощь в подготовке материала редакция благодарит Валерия Гербера из компании IBA Immobiliya, Любовь Баумгертнер из компании L&B Immobiliya.
Создатель Наталья Круткова
Инвестиции | НЕДВИЖИМОСТЬ Германия | На что обращать внимание при сдаче квартиры в аренду
