Как купить недвижимость в германии: процедура покупки
С чего начать процесс приобретения недвижимости в Германии? Кто обязан платить рабочую группу риэлтору? Как заключить контракт и оплатить сделку?
И какие конкретно дополнительные затраты ожидают клиента? Подробнее о обязанностях и правах чужестранцев — в обзоре Prian.ru.
Для приобретения нужен только действующий деньги и заграничный паспорт. Физическое лицо, независимо от гражданства, в праве на приобретение почвы, жилой и коммерческой недвижимости во всех федеральных почвах Германии.
В случае если приобретение оформляется на юрлицо, то нужен документ из Торговой Палаты (Handelskammer), подтверждающий правомерность деятельности компании.
С чего затевать процесс приобретения
Для выбора объекта оптимальнее обратиться в агентство недвижимости, а после этого совершить ознакомительный тур с целью предварительного осмотра объекта. Само собой разумеется, возможно совершить приобретение удаленно, обратившись в агентство через интернет, после этого приехать для заключения сделки, но большая часть клиентов предпочитает сперва посмотреть на жилье лично. При личном присутствии возможно приобрести жилье и у частного лица.
Не смотря на то, что приобретение через агентство, в большинстве случаев, оказывается надежнее.
При удаленном приобретении вы имеете возможность оформить доверенность на собственного представителя. Доверенность в обязательном порядке должна быть заверена нотариусом и содержать апостиль.
Как добраться
Эргономичнее всего добираться в Германию самолетом. Из Санкт Петербурга и-Москвы рейсы следуют во многие большие города: Берлин, Гамбург, Ганновер, Дюссельдорф, Мюнхен, Кельн, Франкфурт. Цена билетов туда-обратно – от €250 до €500.
Более недорогой, но менее эргономичный метод – путешествие поездом: сперва нужно добраться до Бреста, позже – через территорию Польши в Германию. Дорога из Белорусии занимает менее 24 часов и обходится приблизительно €130 в одну сторону.
Имеется и прямые поезда в Германию. Берлинский поезд имеет вагоны из Москвы (27 часов в пути) и Санкт-Петербурга (37 часов). Брюссельский поезд проходит через западные районы Германии (34 часа из Москвы). Из Калининграда ходят ежедневные прицепные вагоны в Берлин (15 часов).
Раз в неделю ходит поезд Саратов-Берлин (47 часов) с прицепными вагонами из Новосибирска (88 часов), Уфы (71 час), Ростова (56 часов), Екатеринбурга (67 часов), Самары (62 часа), Челябинска (78 часов), Омска (80 часов). Тарифы чуть ниже, чем на авиабилеты.
Возможно добраться до Германии и автобусом. Из Москвы ходят рейсы в Гамбург (через Бранденбург и Берлин) и Ганновер, дорога продолжается около двух дней. Из Санкт-Петербурга через Ригу автобусы следуют в Бонн, Мюнхен и Штутгарт: такая поездка занимает практически два дня.
Цена билетов туда-обратно – от €150–200.
Многие предпочитают приезжать в Германию на своем личном транспорте. Из России, в большинстве случаев, едут через Украину и Белоруссию по территории Польши. Такая поездка занимает около полутора дней.
Обитатели Петербурга и всего Северо-запада России предпочитают ездить на личном автотранспорте в Германию через Прибалтику либо Скандинавию.
Открытие счета в германском банке
Расчеты между покупателем и продавцом осуществляются методом безналичного расчета. Другие методы фактически не употребляются. Оплата может производиться, как с германского, так и с любого другого зарубежного счета, среди них и российского.
Юридических ограничений для открытия чужестранцами квитанций в германском банке нет, но у клиентов с непрозрачным денежным прошлым смогут появиться сложности, поскольку в Германии очень строгое законодательство по борьбе с отмыванием незаконных капиталов.
Для прохождения и удостоверения личности всех формальностей при открытии счета нужно находиться лично. Действующий в банковской совокупности ФРГ метод «почтовой легитимации» клиента, в то время, когда любой гражданин может удостоверить личность банку в любом почтовом отделении страны, не действует в отношении чужестранцев.
С требованиями банка к перечню и оформлению запрашиваемых документов нужно ознакомиться заблаговременно. Значительно чаще от зарубежных клиентов требуются загранпаспорт, подтверждение адреса проживания и верно заполненные банковские формуляры, но кое-какие банки смогут "настойчиво попросить" и справку-рекомендацию.
Счет раскрывается в евро. Соглашение на его обслуживание содержится по окончании проверки банком документов и данных клиента. Деньги на счет возможно вносить сразу после открытия.
Для оплаты с русского счета нужно предоставление в банк пакета документов, подтверждающих цель перевода денежных средств. В большинстве случаев, достаточно оригинала контракта купли-продажи с переводом на русский язык. Не помешают и дополнительные документы, такие как уведомление и счёт нотариуса на оплату на русском с указанием полных банковских реквизитов.
Как проходит сделка купли-продажи
Первое, что рекомендуется сделать клиенту, – это ознакомиться с содержанием Поземельной книги (Grundbuch). Сделать это возможно или самостоятельно, или посредством нотариуса. В Поземельной книге зафиксированы все будущие собственники и настоящие почвы, вероятные обременения ипотеками и т.д.
Стоит обратить внимание на то, что обременения ипотеками, зарегистрированные в поземельной книге, перенимаются клиентами лишь в том случае, если они дают на то собственный согласие. Каждые обременения ипотеками либо банковскими кредитами должны быть удалены из поземельной книги в ходе переоформления прав собственности.
Лишь по окончании получения разрешения банка на удаление обременений (Loschungsbewilligung) деньги переводятся на счет продавца либо напрямую на счет кредитора, исходя из этого клиент ничем не рискует. Погашение обременений происходит либо полностью за счет покупной цене либо ее части, или, в случае если покупной стоимости не достаточно, часть долга покрывается за счет покупной цене, а по поводу оставшейся части между банком и покупателем содержится договоренность о методе ее погашения.
По окончании проверки состояния недвижимости в Поземельной книге покупатель и продавец в большинстве случаев видятся у нотариуса. Наряду с этим одновременного присутствия сторон для заключения контракта не нужно – допускается поочередная явка к нотариусу. Заверка соглашения купли-продажи у нотариуса – необходимое условие сделки.
Перерегистрация прав собственности в Германии происходит в два этапа: предварительная регистрация прав собственности (Auflassungsvormerkung) и окончательная регистрация (Grundbucheintragung).
Сразу после подписания контракта купли-продажи нотариус высылает в поземельный суд (Grundbuchamt) заявку на предварительную регистрацию клиента в качестве нового обладателя. Лишь затем, и исполнения вторых нужных предпосылок, сумма переводится на счет продавца клиентом напрямую либо нотариусом с трастового счета.
По окончании получения продавцом покупной цене и оплаты налога на приобретение недвижимости, нотариусом высылается в поземельный суд заявка на внесение окончательной регистрации с одновременным стиранием предварительной. Все занесенные эти сохраняются в электронном кадастре (поземельной книге), из которого обладатель может в любое время запросить выписку.
Потому, что процедура окончательной регистрации прав собственности может занять определенное время, в соглашении купли-продажи, в большинстве случаев, оговаривается дата "экономического перехода прав собственности" – дата, начиная с которой клиент перенимает все права и обязанности, которые связаны с владением недвижимостью: проживание, сдача в аренду, оплата ежемесячных затрат и т.д. Для удобства расчетов экономический переход прав собственности назначается в большинстве случаев на 1-е число месяца, следующего за оплатой покупной цене.
Полная процедура перерегистрации купли-и сделки продажи прав собственности от начала подготовки документов на приобретение до окончательной регистрации прав собственности в поземельной книге занимает в среднем от 2 до 4 месяцев, но время от времени и продолжительнее, в случае если объект продается через банк, управляющего по делам о неплатежеспособности, опекунский суд, с привлечением ипотечного кредита и т.д.
Рассчеты между покупателем и продавцом
Имеется два варианта расчетов между продавцом и покупателем: оплата напрямую на счет продавца либо расчет при помощи трастового счета нотариуса (Notaranderkonto).
Первый вариант используется фактически неизменно при приобретения недвижимости лицами, неизменно живущими в Германии. В этом случае оплата производится на счет продавца по окончании получения от нотариуса письма с указанием о исполнении всех нужных предпосылок (Preisfalligkeitsbescheinigung).
К предпосылкам оплаты относятся: произведение предварительной регистрации прав собственности в пользу клиента (Auflassungvormerkung), получение справки от банка о разрешении на стирание обременений (Loschungsbewilligung), в случае если таковые имеются, получение разрешения управляющего при доме на покупку и продажу (Verwalterzustimmung).
Оплата при помощи трастового счета нотариуса употребляется по большей части при приобретения недвижимости зарубежными гражданами, не живущими неизменно в Германии.
В этом случае все расчеты, которые связаны с оформлением сделки купли-продажи (оплата покупной цене, налога на приобретение недвижимости, небольших судебных издержек на переоформление прав собственности, разрешения управляющего и др.), производятся нотариусом через особый трастовый счет. Трастовый счет раскрывается нотариусом конкретно на данную сделку по окончании подписания соглашения купли-продажи, куда клиент в течение оговоренного срока (в большинстве случаев 2-4 семь дней) вносит дополнительные расходы и покупную стоимость.
Доступ к трастовому счету имеет только нотариус, что по мере поступления квитанций оплачивает все нужные затраты, и по окончании исполнения всех нужных предпосылок к оплате (вышеуказанных) — покупную цена на счет продавца.
Сопутствующие затраты
Необходимым условием внесения нового хозяина в Поземельную книгу есть уплата налога на приобретение недвижимости. В большинстве случаев, он образовывает 3,5% от покупной цены. Кое-какие регионы, к примеру Берлин, повысили ставку налога до 6%. направляться не забывать, что продавец и покупатель солидарно несут ответственность за уплату данного налога.
Как правило в контракте купли-продажи указывается, что все сопутствующие затраты по оформлению сделки купли-продажи несет клиент.
Продавец оплачивает затраты, которые связаны с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, и затраты по дополнительному заверению соглашения (Nachgenehmigung), если он не смог находиться на главном заверении (Beurkundung).
Затратами со стороны клиента являются: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, рабочая группа маклера.
Ставка налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer) зависит от федеральной почвы, в которой расположена приобритаемая недвижимость.
Размер налога на приобретение недвижимости распределяется следующим образом:
| Федеральная почва | Налоговая ставка |
| Берлин | 6% |
| Бранденбург | 5% |
| Баден-Вюртемберг | 5% |
| Бремен | 5% |
| Гамбург | 4,5% |
| Нижняя Саксония | 5% |
| Северный Рейн-Вестфалия | 6,5% |
| Рейнланд-Пфальц | 5% |
| Саар | 5,5% |
| Саксония Анхальт | 4,5% |
| Шлесвиг-Гольштейн | 6,5% |
| Тюрингия | 5% |
| Бавария | 3,5% |
| Гессен | 5% |
| Мекленбург-Померания | 5% |
| Саксония | 3,5% |
Пока не случится оплата налога на приобретение недвижимости, в поземельной книге не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на клиента.
Нотариальные затраты рассчитываются нотариусом по особой нотариальной таблице, в соответствии с которой взимается определенная сумма за каждую операцию, проводимую в ходе оформления сделки купли-продажи. Средний размер нотариальных затрат образовывает приблизительно 1,5%, но в случае если цена приобритаемой недвижимости — низкая, то размер нотариальных затрат возможно и выше, около 2-3%. И напротив, в случае если цена недвижимости — высокая, то процент нотариальных затрат возможно ниже среднего.
Затраты на перерегистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% либо до 1%, в случае если цена недвижимости — более низкая.
Рабочая группа маклера образовывает в среднем от 3 до 6% + НДС, и оплачивает ее как правило клиент.
В некоторых случаях рабочая группа либо ее часть оплачивается продавцом и включена в покупную цена объекта недвижимости.
По более недорогим объектам недвижимости маклеры время от времени самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.
| Налог на приобретение недвижимости | 3,5-6,5% от цены объекта в зависимости от федеральной почвы |
| Услуги нотариуса | 0,7-3% в зависимости от цены объекта |
| Небольшие судебные издержки (регистрация, выписка из Земельной книги) | 0,3-1% от суммы сделки |
| Рабочая группа маклера | В среднем 3-6% от суммы сделки + НДС По недорогим квартирам фиксированная ставка колеблется от 1,5 тыс. евро до 5 тыс. евро в зависимости от компании |
Конкретный пример: квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м
- Цена недвижимости: €65000
- Налог на приобретение: €3250
- Услуги нотариуса (ориентировочно): €1700
- Небольшие судебные издержки (ориентировочно): €550
- Рабочая группа маклера с учетом НДС – 7,14%: €4.641
- Итого цена недвижимости со налогами и всеми расходами: €75.141
Особенности приобретения разных типов недвижимости Приобретение строящегося жилья
Предложений на вторичном рынке в Германии больше, нежели на первичном: последние по большей части возможно встретить в больших городах. Большая часть новостроек – это предложения класса «люкс». Подобная приобретение может оказаться удачной, поскольку элитное жилье всегда растёт в цене и по окончании строительства объект возможно будет реализовать.
Процедура приобретения строящегося жилья – такая же, как и готового. По договоренности с застройщиком вероятна рассрочка платежа. Гарантия на постройку на первичном рынке Германии образовывает пять лет по окончании передачи объекта клиенту.
В случае если в течение этого срока клиент найдёт какие-либо недочёты постройки, то компания обязана устранить их за собственный счет.
Неуплата по зафиксированному в контракте графику платежей влечет за собой санкции. В случае если же обязательства не делает продавец (не укладывается в срок либо сворачивает строительство), затраты клиента будут компенсированы полностью.
Правила и цена строительства в Германии
Многие клиенты недвижимости в Германии, в особенности в сельской местности и небольших городах, предпочитают не брать, а строить жилье. Чужестранцы смогут вольно брать почву под застройку, к тому же это обходится дешевле, чем приобретение готового дома. Вероятна и приобретение ветхого объекта по низкой цене с предстоящим переоборудованием.
Квадратный метр жилья при постройке обходится от €600 до €1,5 тыс. Почва с подведенными коммуникациями оценивается в €100-800 за кв. м. Но при постройке вся ответственность за подготовку, выполнение и планирование работ ложится на плечи клиента.
При покупке надела земли принципиально важно верить в том, что на нем дано строить жилой дом. Замысел жилья обладатель почвы обязан согласовать с местными властями. У компании-застройщика нужно определить, включены ли в цена строительных работ дополнительные затраты: измерительные расчеты, предварительная подготовка участка создание подъезда к гаражу и дому, тротуара и дорожек, террасы и установление забора, организация освещения, вывоз строительного мусора.
Смогут появиться спорные вопросы при отделке и сооружении самого дома. Исходя из этого, если вы решили затеять строительство, нужно обратиться в надёжную компанию, где смогут дать рекомендацию квалифицированные специалисты.
Ипотека в Германии
Зарубежные граждане имеют возможность взять долгосрочный кредит на приобретение недвижимости, в случае если наряду с этим соблюдается ряд требований.
Любой банк выдвигает личные требования к заемщику и приобритаемой недвижимости, но чаще всего банки требуют следующего:
- наличие у заемщика 50% собственного капитала, наличие постоянного дохода, достаточного для выплаты кредита, обеспечения и содержания недвижимости личных потребностей;
- цена недвижимости не должна быть ниже 50000-60000 евро, недвижимость обязана пребывать в ликвидном районе, нужно быть в жилом состоянии и нужно сдаваться в аренду.
Срок кредитования может определяться заемщиком самостоятельно при согласовании с банком. От срока кредитования будет зависеть ставка по кредиту и сумма погашения тела кредита. Актуальные ставки по ипотекам составляют на данный момент в среднем 1,5-3% годовых.
Аренда жилья в Германии
В Германии обширно развит рынок аренды, поскольку спрос на съемное жилье постоянно существует. Германское законодательство стоит на стороне арендатора. Размер арендной платы зависит в первую очередь от расположения недвижимости и образовывает приблизительно от 4 до 15 евро за м2 холодной аренды, т.е. не учитывая коммунальных затрат.
Минимальные арендные платы (в районе 4-5 евро/м2) оплачиваются, в большинстве случаев, социальной работой за проживание получателей социальной помощи.
Самые низкие арендные ставки наблюдаются в почвах Саксония, Саксония-Ангальт, Бранденбург. Самые высокие — в городах Мюнхен, Франкфурт, Гейдельберг, Штутгарт и Гамбург. Средняя арендная плата в Берлине образовывает в 2016 году около €10 за кв. м. Фактически во всех городах отмечается постоянный рост арендных ставок на новые соглашения аренды.
Арендную плату по уже существующему соглашению аренду обладатель в праве повышать на 10% за три года либо до отметки средних арендных ставок того либо качества недвижимости и иного района (Mietspiegel).
Фактически все соглашения аренды заключаются в Германии на бессрочной базе с указанием сроков расторжения соглашения. В соответствии с германскому законодательству арендатор в праве расторгнуть контракт аренды при уведомлении об этом арендодателя за 3 месяца. Арендодатель в праве расторгнуть контракт аренды с целью собственного проживания при уведомлении арендатора за 3 месяца, в случае если тот живёт в квартире менее 5 лет, за 6 месяцев — в случае если тот живёт от 5 до 8 лет либо 9 месяцев, в случае если тот живёт в квартире более 8 лет.
В соглашении кроме этого описываются права и обязанности сторон, указывается размер ежемесячной платы, дополнительных расходов и залога. Предоплата не должна быть больше трех месяцев.
Квартирант обязан смотреть за порядком в жилье. В случае если в контракте указано, что объект сдается по окончании ремонта, то по окончании его расторжения арендатор обязан сдать в аренду помещение в том же состоянии. В другом случае залог не возвращается, а употребляется обладателем для оплаты нового ремонта.
Регистрация юрлица
Обычно недвижимость берут на юрлицо: многие зарубежные компании покупают как нежилые помещения (конторы, склады), так и жилье для собственных сотрудников. самая привлекательной организационно-правовой формой для зарубежного бизнеса есть ООО (GmbH). В качестве частного предпринимателя нерезиденту ЕС выступать запрещено, а создание акционерного общества хоть и быть может, но сопряжено с трудностями по оформлению документов.
Соучредителями GmbH смогут быть одно либо более физических либо юрлиц, а также лица и иностранные лица без гражданства. Они отвечают лишь собственными взносами, но не личным имуществом. Соучредители назначают одного либо нескольких управляющих компании, хотя бы один из которых должен быть гражданином ЕС либо иметь возможность въезда в ЕС в любое время, к примеру на основании мультивизы.
Полученная за весь год прибыль распределяется соответственно размерам долей участников компании.
Размер уставного капитала GmbH обязан составлять не меньше €25 тыс. Он есть имуществом юрлица, формируется из оговоренных в учредительном контракте вкладов соучредителей. Вклады должны быть сделаны в финансовой форме либо в виде передаваемых обществу вещей.
Лучше вносить уставный капитал в финансовой форме, поскольку передача вещей требует предоставления экспертизы цены, что существенно замедляет процедуру учреждения.
Участники GmbH подписывают учредительный соглашение, нужный кроме того тогда, в то время, когда соучредителем есть одно лицо. В нем должны обязательно находиться следующие сведения: наименование компании, официальный юридический адрес, виды деятельности, размер уставного капитала, распределение долей между соучредителями, полномочия и назначение управляющих.
Контракт заверяется у нотариуса. После этого новое общество регистрируется в суде, о чем делается запись в торговом реестре. С этого момента GmbH обретает статус юрлица.
В среднем процедура занимает шесть-восемь недель.
За помощь в создании материала благодарим Любовь Баумгертнер, компания L&B Immobiliya.
Не берите недвижимость в Германии, пока не посмотрите это видео!
