Как монетизировать свой дом
Собственники многоквартирных домов довольно часто жалуются на дефицит средств кроме того на проведение текущего ремонта, не говоря уже о капитальном. А напрасно: простые муниципальные дома смогут приносить важный доход своим жильцам за счет умелой монетизации общедомовой площади.
Фото: depositphotos.com/strelok
Как улучшить собственные жилищные условия, не беря новую квартиру? Как оплатить капремонт без большого вложения собственных средств? Наконец, как, живя в многоквартирном доме, не только тратить на это деньги, но и получать?
Такие вопросы тревожат всех жильцов, которым государство разрешило право распоряжаться общедомовой собственностью, переложив наряду с этим все неприятности по содержанию домов на их плечи.
Инвестировать в собственный многоквартирный дом — надстроить мансарду, расширить площади квартир, переделать подвал под велостоянку, открыть магазин либо выстроить гараж на придомовой территории — выгодно. Но кроме того в Москве такие действия пока не правило, а исключение из него. Однако потенциал имеется.
Согласно данным департамента градостроительной строительства и политики Москвы, в столице возможно надстроено приблизительно 400 домов высотой 3-5 этажей, износ которых образовывает не более 50%. А это — прямой доход для самих жильцов.
Один из примеров грамотного управления многоквартирной собственностью — столичный дом по улице Мишина, 32, одноименное ТСЖ которого было создано в 2004г. Все собственники этого двухподъездного дома, складывающегося из 16 квартир, дали согласие на его расширение и надстройку. Участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, другими словами те, кто захотел улучшить собственные жилищные условия.
К ним присоединились и новые члены ТСЖ, живущие в соседних зданиях. Все инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного лично-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга — это средства участников ТСЖ. Реконструкция дома проводилась без отселения. В итоге около ветхого дома создан новый фундамент, на котором надстроены этажи и за счет которого площадь существующих квартир возросла на 18-35 кв. м.
Фото: depositphotos.com/vladek
Кратко о теме — видео-комментарии (05:03)
"РБК-Недвижимости" на РБК-ТВ
Как поведал глава ТСЖ "Мишина, 32" Гарри Куренков, цена обследования несущей свойстве дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей свойстве грунтов — около 3 миллионов рублей., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Приблизительно по 5 миллионов рублей. ушло на контракты с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение.
На соглашение с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет было нужно выложить 980 тыс. руб. Еще 4 миллионов рублей. стоило градообоснование. В общем итоге реконструкция дома обошлась в 30 миллионов рублей.
Кроме надстройки рядом с домом был выстроен подземный ИТП, куда из полуподвального помещения под лестничными клетями вынесено узел и теплоснабжение учета тепла всего дома. Из этого же полуподвала на пятый (технический) этаж перенесена техническая работа по электроснабжению и совокупность диспетчеризации. В полуподвальном помещении остались лишь стояки канализации и вводное распределительное устройство электроснабжения.
Москомархитектура обязала ТСЖ выстроить кроме этого подземный паркинг с обитаемой крышей — 570 кв. м зеленого участка перед домом. Изначально в паркинге планировалось 46 машино-мест — по числу квартир, но на собрании собственники жилья решили, что достаточно будет и 20 мест.
Фото: depositphotos.com/gpointstudio
По результатам реконструкции, строительства ИТП и подземного паркинга, замены труб, окон, установки дорогих лифтов, кованых ограждений и т. п. строительная смета, созданная МНИИТЭП, увеличилась со 196 млн до 250 миллионов рублей. "Для нас это выяснилось в полной мере подъемной суммой, поскольку цена надстроенной жилой площади в отечественном доме образовывает порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м, — говорит Гарри Куренков. — За счет новых участников ТСЖ, каковые также принимают участие в строительных работах, можем себе это удорожание разрешить. Они все заинтересованы в том, дабы проект был выполнен как возможно лучше, исходя из этого платят на него". Сдача дома может состояться уже в последних числах Сентября этого года.
Еще один показательный пример надстройки мансарды в сталинском доме возможно заметить в Северо-Западном округе Москвы на улице маршала Новикова, 12 к1. Для реализации строительства двух мансардных этажей было создано ТСЖ. Особую активность показали собственники верхних этажей, захотевшие приобрести дополнительную жилплощадь у себя дома и выступившие соинвесторами проекта.
Компания "Мансарды Москвы" надстроила два этажа без отселения жильцов, сделала ремонт в подъезде и благоустроила придомовую территорию с организацией наземной парковки. Усиливать фасады и фундамент не было нужно, поскольку два новых этажа собраны из легких железных конструкций. Добавочная нагрузка на конструкции дома и фундамент образовывает не более 5-7%, в то время как сталинские дома строили с запасом прочности в 30-40%.
Не смотря на то, что конструкции легкие, они снабжают теплосбережение, потому, что собраны из сэндвич-панелей с утеплителем. Итоговая цена 1 кв. м с учетом всех оформления и преобразований документации составила приблизительно 5 тыс. долл. ("квадрат" в квартирах подобных домов стоит от 5 тыс. до 10 тыс. долл.).
Мансарда
| Фото: depositphotos.com/photosphobos | Фото: depositphotos.com/MrHamster |
Переоборудование чердака в мансарду (с капитальным ремонтом) по времени занимает около полутора лет, по затратам — 45-75 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от площади мансарды и дома. Полученные дополнительные квадратные метры возможно сдавать в аренду и тратить вырученные деньги на эксплуатацию дома/квартир либо реализовать. Все зависит от того, кто выступает инвестором проекта — сами собственники либо внешний девелопер.
В случае если инвестор внешний, собственники за его счет приобретают полный капитальный ремонт дома и увеличение качества судьбы. В монолитно-кирпичных зданиях бизнес-класса с плоской кровлей с соблюдением всех требований к безопасности возможно на крыше устроить рекреационную территорию и пускать в нее обитателей соседних зданий. В некоторых случаях изюминки кровли разрешают кроме того установить на крыше бассейн.
Фасады
Фото: depositphotos.com/chungking
Капитализация дома складывается из нескольких факторов, среди которых, к примеру, "тюнинг" дома — устройство красивых входных групп, ремонт фасадов. На этом, само собой разумеется, не получишь, но возможно поднять цена собственной недвижимости. Такие виды работ не требуют сложных согласований.
Ремонт фасада строения возможно провести за счет организации, арендующей безлюдное помещение в доме, к примеру подвал либо полуподвал, даже если он находится в собственности города. Основная задача тут — добиться хорошего ответа собственников дома и умело вести переговоры с арендатором и префектурой.
Подвалы
Фото: depositphotos.com/jkirshphoto
Переоборудование подвала под кладовки либо велостоянки должно проходить с согласия 2/3 кворума собрания собственников жилья. Для этого нужно отгородить коммуникации так, дабы они не мешали велосипедистам, но к ним был доступ работников служб ЖКХ. Согласование несложной перепланировки в Мосжилинспекции возможно сделать постфактум, в уведомительном порядке.
Собственниками цокольных этажей и первых нежилых этажей жильцы дома машинально не становятся. Хозяин этих площадей или застройщик, или город. В случае если жильцы захотят применять эти площади с пользой для себя, им придется или выкупать их, или снять в аренду.
В случае если ТСЖ удастся выкупить эти помещения либо создать возможность для размещения в подвале магазина, то вырученные от сдачи в аренду средства возможно применять для капремонта дома или напрямую распределять барыши между жильцами. Но необходимо осознавать, что срок окупаемости от переоборудования подвала, сдачи в аренду первого этажа и цоколя может составить 5-7 лет для ретейла и 10-15 лет для контор.
Пристройка к дому
Фото: depositphotos.com/cloudia
Не считая согласия всех собственников дома на пристройку к нему, необходимо взять правоустанавливающие документы на земельный надел, заключения всех работ о том, что пристройка не ухудшит условий эксплуатации дома, не воображает опасности для инженерных сетей и коммуникаций и не нанесет дому вреда. При согласовании проекта Федеральная служба защиты прав потребителей проверит проект на соответствие санитарным нормам, Госпожнадзор — на соответствие пожарным правилам.
После этого проект направляться согласовать в Комитете градостроительства и архитектуры. И лишь затем возможно подавать в местную администрацию прошение о проведении реконструкции.
Гаражи
Фото: depositphotos.com/blasbike
Для применения части придомового участка под гаражное строительство нужно совершить межевание квартала, поставить придомовую территорию на кадастровый учет. Затем территория делается общедомовой собственностью. содержание и Эксплуатация участка и дома осуществляются из одного источника, другими словами за счет собственников жилья.
Для них она может стать не только статьей затрат, но возможностью взять дополнительные доходы, в случае если выстроить гаражи специально для сдачи в аренду. На вырученные средства возможно совершить ремонт дома, приобрести детскую площадку и пр. Но не забывайте, что строительство объектов, к примеру гаражей, на придомовой территории возможно вести лишь в соответствии с установленными градостроительными регламентами, а не по одному жажде собственников.
Открытый бассейн
Фото: depositphotos.com/quackersnaps
В жилых комплексах бизнес-класса с собственной территорией жильцы смогут применять элементы инфраструктуры, созданные девелопером, чтобы получить доход. К примеру, открытый бассейн как часть общедолевой собственности может стать прибыльным бизнес-проектом для жильцов в летний сезон. Он окупится за 3?5 лет и будет приносить в летние месяцы стабильный доход (вход на территорию бассейна, аренда шезлонга и пр.) Полученные средства за вычетом затрат смогут стать монетарным доходом для всех собственников либо пополнять фонд содержания общедомового имущества.
| Эта статья была размещена в приложении "РБК-Недвижимость" к газете "РБК Daily" от 19.09.2014 |
При подготовке статьи употреблялись комментарии компаний KR Properties, "Химки Групп", "Миэль-Новостройки", Sminex, Sezar Group, Vesco Group,ТСЖ "Мишина, 32", "Мансарды Москвы".
Елена Лыкова
Как монетизировать собственный дом: инструкция от топ-менеджера Airbnb
