Как налог на непроданные квартиры изменит рынок новостроек в подмосковье
Девелоперы растолковали, как поведут себя цены на первичное жилье, в случае если застройщиков обяжут платить налог на нереализованные объекты
Строительство жилых домов(Фото: Anton Gyngazov / Global Look Press)
Власти Столичной области решили ввести налог на непроданные квартиры в новостройках. Соответствующий закон рассматривается в облсовете, документ уже прошел первое чтение. Речь заходит о налоге на имущество организаций, растолковали в подмосковном стройкомплексе. «Юридические лица в Подмосковье сейчас не уплачивают налоги на выстроенные жилые дома и помещения.
Эти объекты недвижимости учитываются на балансе организаций как товарные остатки, а не главные средства», — говорится в официальном сообщении региональных правительства.
В случае если закон будет принят, то с 2017 года девелоперам нужно будет платить налог на непроданные квартиры в новостройках в размере 2% от кадастровой цены объекта недвижимости. Наряду с этим застройщики возьмут годичные каникулы — другими словами обязательство по уплате налога появится только через 12 месяцев по окончании принятия объекта недвижимости к бухучёту, разъяснили региональные власти. «Вовлечение в налоговый оборот квартир, каковые по окончании завершения строительства находятся на балансе у застройщика, его подрядчиков, кредиторов либо соинвесторов, разрешит не допустить спекулятивные сделки, каковые совершаются на рынке с искусственно созданным недостатком», — заявил помощник примьер-министра Столичной области Герман Елянюшкин.
В общем итоге в Подмосковье насчитывается 5432 таких квартиры — их неспециализированная кадастровая цена превышает 20 млрд руб., утверждает пресс-служба подмосковного правительства ссылаясь на эти местного минфина и налоговой работы. В случае если обложить их налогом, то бюджет Столичной области имел возможность приобретать по 440 миллионов рублей. дополнительного дохода каждый год, подсчитали местные власти. «Застройщикам и их соинвесторам станет удачнее реализовывать жилье стремительнее, а следовательно — дешевле», — поведал Елянюшкин.
«РБК-Недвижимость» попросила застройщиков, трудящихся в Столичной области, оценить своевременность и обоснованность таковой меры, и подсчитать, вправду ли новый налог окажет помощь снизить цена новостроек для конечного клиента.
Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group:
— Наличие непроданных квартир у застройщика само по себе есть значительным обременением: за них нужно платить налоги, их нужно на что-то содержать (другими словами эксплуатировать, отапливать и т. д.). Исходя из этого главная задача девелопера — спланировать собственную работу так, дабы количество непроданных квартир к окончанию строительства был минимальным. Рынок на данный момент нестабилен, продажи идут неровно у большинства компаний.
Девелоперам приходится грамотно доходить к вопросу формирования конечной цены, балансируя на грани рентабельности и придумывая новые методы реализации готовых объектов. В таких условиях дополнительная денежная нагрузка в виде новых налогов на непроданные квартиры приведет к очень негативным последствиям — как для девелоперов, так и для потребителей.
Всем ясно, что в конечном счете девелоперы переложат новые затраты на плечи клиентов за счет увеличения продажной цене квартир. Особенно это относится подмосковного рынка, где маржа в последние несколько лет снизилась до минимума. Быть может, имеется суть ввести такой же налог на землю с прогрессирующей ставкой, что действует в Москве — это бы стимулировало застройщиков строить стремительнее, поскольку обитателям мешают не непроданные квартиры, а стройка около дома.
Таковой ход был бы логичен и помог бы минимизировать количество долгостроев в Подмосковье.
Уйдут ли компании с рынка? Вряд ли. Но нужно осознавать, что сегодняшний путь развития рынка недвижимости — это работа с себестоимостью, а новые налоги, к сожалению, приведут лишь к еще большему росту стоимостей и, как следствие, падению рынка.
Даромир Обуханич, исполнительный директор группы компаний МИЦ:
— Предложение правительства Столичной области сводится к одному несложному принципу — соединить в одном законе все существующие и уже действующие нормативные правила. Квартиры, каковые продолжительное время находятся в собственности у застройщика, и без того облагаются налогом, застройщик несет затраты на содержание непроданных квартир как готовой продукции. Ни к каким последствиям новый закон не приведет — тем более это не спровоцирует удорожания жилья.
Неприятности смогут появиться у компаний с излишней низкими темпами и кредитной нагрузкой реализации жилья — но, это может произойти и без влияния нового законопроекта.
Татьяна Чернышова, председатель совета директоров агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти», структурного подразделения девелоперской компании ГВСУ «Центр»:
— Рынок переживает нелегкие времена: спрос находится на низком уровне. Особенно это заметно в Подмосковье, откуда имеется оттекание клиентов в пользу проектов в МКАД. Застройщикам Подмосковья на данный момент и без нового бремени туго.
Исходя из этого про своевременность инициативы сказать не приходится. Что касается обоснованности — этот вопрос, непременно, будет проработан специалистами и нашими юристами по налоговому учету, пока же механизм обложения налогом товарных запасов не очевиден. Да и по житейской логике думается обратное: делиться прибылью было бы вернее и несложнее, чем принуждать платить больше с затрат.
Результатом [нового налога] точно станет рост стоимостей, и пересмотр замыслов по вводу [жилья в эксплуатацию] — как по количеству, так и по срокам. Логика производства несложная: чем больше строить сходу, тем дешевле получается любая раздельно забранная квартира. Это выгодно и клиентам, и застройщикам.
В случае если таковой налог будет введен, то для замыслов по застройке покажется еще один ограничительный барьер. Риск того, что громадные количества квартир не будут реализованы в установленный срок, практически равен 100%. Соответственно, данный риск будет закладываться в бизнес-замысел проекта.
Любое действие на рост себестоимости в конечном счете ведет к увеличению цен на отпускные стоимости.
ГВСУ «ЦЕНТР» имеет более чем полувековую историю, и, само собой разумеется, из-за для того чтобы законопроекта строить жилье в Подмосковье мы не прекратим. Второй вопрос, что обстановка, к сожалению, больше описывается словом «вопреки», а не «благодаря».
Дмитрий Власов, помощник председателя совета директоров компании RDI:
— Сейчас девелоперы начинают продажу жилья по контрактам долевого участия (ДДУ). Большинство квартир продается на протяжении строительства. Помимо этого, по окончании ввода дома в эксплуатацию имеется еще весь год льготного периода — этого достаточно, дабы реализовать объект всецело.
Не обращая внимания на кое-какие сложности на рынке недвижимости, срок экспозиции квартир в Подмосковье мал: к моменту окончания строительства 95% количества и более в большинстве случаев не редкость реализовано — очевидно, в случае если проект владеет хорошими качественными чертями. В Москве действует похожий закон, лишь льготный период продолжается два года, поскольку в столице цена квартир выше, а сроки экспозиции — продолжительнее. Помимо этого, опытному застройщику невыгодно держать у себя на балансе готовые квартиры, поскольку это связано с дополнительными затратами.
На стоимостях для конечного потребителя новый налог не отразится. Само собой разумеется, застройщик изначально может заложить подобные издержки в цену квадратного метра, но тогда клиент к сопернику. Мы продолжим строить жилье в Столичной области: качественные проекты продолжительно на рынке не задерживаются, соответственно, кроме того при принятия законопроекта дополнительные издержки [у нас] не появятся.
Ильшат Нигматуллин, глава фирмы «Гранель»:
— Количество предложения квартир в готовых новостройках на рынке жилья Столичной области оценивается в 660 тыс. кв. м, либо 17% от общего предложения в сегменте первичного жилья. В жилых комплексах с высокой ликвидностью часть непроданных квартир на момент сдачи дома в эксплуатацию в большинстве случаев не превышает 10%. В случае если же квартиры в комплексе не пользуются спросом у клиентов, то их часть может быть больше 20%.
Большая часть застройщиков придерживают ликвидные варианты и выводят их на продажу на более позднем этапе строительства по завышенной цене. Не пологаю, что закон принципиально поменяет стратегию продаж таких девелоперов, поскольку законодатели предусмотрели льготный период сроком до одного года. Этого времени достаточно, дабы распродать оставшиеся квартиры в проекте.
Новшество приведет к повышению затрат со стороны застройщиков, но удорожание не будет значительным. По окончании введения нового налога роста цен на квартиры в готовых новостройках ожидать не следует. Девелопер заинтересован как возможно стремительнее распродать остатки, соответственно, очень сильно завышать цена квартир он не станет.
Помимо этого, к моменту сдачи дома в эксплуатацию на рынок кроме этого поступают объекты недвижимости от частных инвесторов, каковые способны соперничать по цене с застройщиком.
Создатель: Антон Погорельский.
Куда движется рынок недвижимости?
