Как разделить квартиру после развода
Екатерина Баглаева из коллегии юристов "партнёры и юков" говорит в собственной очередной авторской колонке про права собственности на недвижимость супругов в разводе.
Фото: Depositphotos/lucidwaters
Юрист Екатерина Баглаева
Пребывав в браке, жены наживают совместное имущество. При расторжении брака по тем либо иным обстоятельствам перед ними стоит вопрос раздела нажитого имущества. Самым распространенным и хорошим примером есть раздел купленного в браке недвижимости в виде квартиры.
Главными вопросами наряду с этим являются: в каких долях бывшие жены будут обладать квартирой, как сейчас они будут ей пользоваться и распоряжаться. Наряду с этим довольно часто один из супругов "злоупотребляет" собственными правами, пробует реализовать собственную долю бывшему мужу по завышенной цене, обещает подселить либо зарегистрировать незнакомых людей и т.д. Предлагаю разобраться, как обоснованы такие "угрозы", чего стоит и чего не следует опасаться бывшему мужу в таковой ситуации.
С юридической точки зрения право собственности представлено т.н. "триадой полномочий". Это права владения, распоряжения и пользования своим имуществом, вольно, по собственному усмотрению, с соблюдением установленных норм. При же в то время, когда имущество в собственности нескольким лицам, другими словами есть неспециализированной собственностью, эта триада прав обязана осуществляться согласованно с триадой прав сособственников.
Ввиду особенных взаимоотношений собственников, каковые пребывают в браке, законом предписано, что сособственники обладают и пользуются совместным имуществом сообща, а распоряжаться имуществом может любой из собственников, но с согласия другого хозяина. Как раз исходя из этого, в случае если муж не давал согласия на распоряжение имуществом, к примеру на его продажу, он может потребовать признания сделки недействительной по суду.
Если жены прекращают брачные отношения, происходит раздел имущества с выделением из него доли каждого. Так, с прекращением брачных взаимоотношений заканчивается режим совместной собственности и начинается режим долевой собственности.
По неспециализированному правилу, доли бывших супругов будут равными. Наряду с этим суд вправе отойти от начала равенства долей супругов в их неспециализированном имуществе исходя из заинтересованностей несовершеннолетних детей либо в других случаях, к примеру, в то время, когда муж не получал доходов по неуважительным обстоятельствам либо расходовал неспециализированное имущество супругов в ущерб заинтересованностям семьи.
С учетом того что любой из сособственников владеет собственными особенными личными заинтересованностями, реализация и долевая собственность вытекающих из нее прав смогут стать серьёзными проблемами, каковые часто сопровождаются злоупотреблением прав.
пользование и Владение имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в ГК Российской Федерации, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
пользование и Владение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом Весьма легко представить обстановку, в то время, когда бывшие жены не смогут прийти к соглашению по вопросу владения и пользования квартирой. К примеру, один из бывших супругов желает вселить в квартиру третьих лиц либо участников собственной семьи, а второй против этого.
При таких условиях лицо, не взявшее согласия сособственника, не имеет права кого-либо вселять в квартиру. Исключение делается только для несовершеннолетних детей, каковые смогут вселяться в жилое помещение, где живут их родители, независимо от мнения остальных собственников жилого помещения. Довольно часто один из собственников хочет сдать принадлежащую ему часть помещения в аренду.
Для этого кроме этого нужно взять согласие сособственника. Наряду с этим не следует забывать, что часть в праве собственности не свидетельствует право собственности на какую-то конкретную часть помещения, помещение и т.п. Кроме того в случае если доли при отчуждении были указаны в виде части имущества либо размера площадей, соглашением всех участников неспециализированной собственности, а при спора – судом, доли определяются в виде арифметических дробей, соответствующих размерам принадлежащих каждому из них частей либо площадей неспециализированного имущества.
Участник неспециализированной долевой собственности на жилое помещение не владеет абсолютным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация хозяином пользования и правомочий владения жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это соглашения собственников и жилое помещение.В случае если же размер доли не разрешает обладать и пользоваться соразмерной частью имущества, хозяин может потребовать соответствующую финансовую компенсацию.
В случае если же часть хозяина не столь мелка, но сособственники не разрешают ему заселиться в квартиру, ему нужно обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой и обязании не чинить препятствия во вселении в квартиру.
Вторым важным моментом долевой собственности есть бремя уплаты налогов, других платежей и сборов. Любой участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей принимать участие в уплате таких платежей, а также в издержках по сохранению и содержанию имущества. Вместе с тем крайне редко суд может отойти от этого принципа и распределить затраты с учетом материального положения сособственников, состояния организма и других заслуживающих внимания событий.
С учетом тех же личных заинтересованностей распоряжение долей в собственности может кроме этого стать серьёзной проблемой. В целом хозяин вправе по собственному усмотрению реализовать, подарить, завещать, дать в залог собственную долю или распорядиться ею иным образом, по собственному усмотрению.
При продаже доли в праве неспециализированной собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения реализовываемой доли по цене, за которую она продается, и на других равных условиях. Другими словами, в случае если бывший муж решает реализовать собственную часть, он обязан сперва предложить приобрести ее второму бывшему мужу.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении реализовать собственную долю постороннему лицу с указанием других условий и цены, на которых реализовывает ее. В случае если остальные участники долевой собственности откажутся от приобретения либо не купят реализовываемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе реализовать собственную долю любому лицу.
Стоит указать, что правило преимущественной приобретения действует лишь при продажи либо мены доли в праве неспециализированной собственности. Не смотря на то, что на практике сложно представить, дабы сособственники имели возможность предложить подобные условия мены.
Правило преимущественной приобретения не используется при дарении и наследовании. На практике это довольно часто ведет к злоупотреблению правами. Довольно часто под видом дарения практически совершается купля-продажа доли, другими словами совершается притворная сделка.
Потому, что доказать это очень тяжело, значительно чаще остальные сособственники остаются без защиты. В случае если же удается доказать, что сделка была притворной, сособственник может потребовать перевода прав и обязанностей клиента на себя.
Преимущественное право приобретения действует только тогда, в то время, когда часть продается постороннему лицу. Другими словами в случае если часть отчуждается второму сособственнику, такое право не действует. Это положение кроме этого дает пространство для злоупотреблений.
Потому, что недобросовестные собственники "дарят" малого долю постороннему лицу, а после этого реализовывают ему, как сособственнику, возмездную передачу имущества без согласия вторых собственников, которое уже и не нужно.
Важным фактом есть то, что купля-продажа обязана проходить на равных условиях, другими словами по той же цене, с теми же условиями оплаты и т.д. как для сособственника, так и для постороннего лица. Исходя из этого не окажется предложить сособственникам купить долю по завышенной цене, а получив отказ, реализовать ее по цене ниже третьему лицу, потому, что изменение цены есть значительным и новым условием купли-продажи, а следовательно, продавец будет обязан уведомить сособственников о новом предложении. В случае если сособственник соглашается приобрести долю, но наряду с этим предлагает неприемлемые условия оплаты (к примеру, с отсрочкой платежа), то продавец может реализовать долю третьему лицу на обозначенных условиях.
Юрист коллегии юристов "партнёры и юков" Екатерина Баглаева специальноя для "РБК-Недвижимости"
Об авторах
Екатерина Баглаева партнёры и юков Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Раздел совместно нажитого имущества супругов. Имущество по окончании развода
