Красное море стало ближе черного
Растущий спрос на зарубежную недвижимость открывает новые рынки. Кое-какие страны сначала кажутся уж больно экзотическими – жилье в том месте берут смельчаки. Но через пара лет, с приходом больших застройщиков, в том направлении устремляются массовые клиенты.
Именно данный процесс мы замечаем в Египте.
Зарубежные вложения в недвижимость данной страны в 2007 году перевалили за 6 млд дол. За европейскими инвесторами в Египет массово потянулись русские клиенты. Кое-какие из них шутят, что удачнее иметь дачу у Красного моря, чем у Тёмного
С середины 80-х годов прошлого века, с приходом к власти нового президента Египта Хосни Мубарака, началась активная работа по созданию благоприятных условий для зарубежных инвесторов. Первыми на египетскую недвижимость обратили внимание практичные немцы. За немцами пришли британцы, французы, итальянцы.
Но до последнего времени цены на жилье кроме того в самых лучших курортных местах оставались впечатляюще низкими.
Пара лет назад в стране начали строиться качественные жилые и гостиницы на продажу инвесторам. Сейчас рынок недвижимости Египта переживает настоящий бум. Кроме западных инвесторов, громаднейшую активность проявляют клиенты из России, Украины, государств и Казахстана Балтии.
Русские идут
«Русские начали брать недвижимость в Египте еще в конце 90-х годов, – говорит Александр Селиванов, начальник информационноаналитической работы компании Sea View Realty, JSC – «первопроходцами» стали дамы, вышедшие замуж за мест-ных обитателей. С 2002–2003 годов процесс отправился деятельно. Начались сделки по приобретению объектов как для проживания, так и для предстоящей перепродажи.
Всплеск активности произошёл в 2005 году».
Достаточно распространены сделки, в то время, когда российские компании берут недвижимость как для вложения средств, так и для отдыха собственных сотрудников на Красном море. В большинстве случаев, это громадная вилла либо пара квартир в доме. «на данный момент один из отечественных инвесторов реализует проект по постройке корпоративного жилого комплекса из 34 квартир от 45 до 290 кв. м. В строении будет все: бассейн, сауна, русская баня, ресторан, спортзал, прачечная, магазины.
Назначение комплекса – отдых сотрудников компании в любое время года. Часть квартир планируется сдавать в аренду», – говорит Александр Селиванов.
«на данный момент на рынке страны присутствуют большие игроки фактически со всей Европы, и наибольшие застройщики из ОАЭ, миллиардеры из Саудовской Аравии, – вторит Андрей Демченко, региональный представитель в Российской Федерации CHEDA Real Estate & Investment. – Инвесторы из Англии, Германии, Италии, Швеции, Испании, других стран и России берут почвы под строительство, частично либо полностью выкупают занимательные проекты, отличающиеся хорошим качеством».
Смена имиджа
«Зарубежным клиентам предлагаются квартиры как в раздельно стоящих зданиях с охраной и бассейном, так и в целых комплексах, кое-какие из которых расположены на территории четырех и пятизвездочных отелей, – говорит Александр Селиванов. – В комплексах любой клиент может отыскать то, что он ищет. Это смогут быть роскошные виллы с джакузи, либо экономичные студии, либо шале для семьи».
В большинстве случаев, такие объекты расположены рядом с морем (50–250 м), имеют личный пляж и независимую инфраструктуру, что принципиально важно. Уровень качества строительства отвечает мировым стандартам, по большей части строят кирпично-монолитные дома. «В случае если раньше клиенты больше интересовались недорогим жильем, то на данный момент на рынок пришли большие инвесторы, каковые с радостью берут элитные объекты», – поясняет Андрей Демченко.
Популярнее всего – Первая и вторая береговая линии, простирающиеся на много километров от Эль-Гуны до Марса Алама (Хургада, Макади, Сахль-Хашиш, Сафага, порт Галиб) и побережье Синайского полуострова (ШармЭль-Шейх). «Как раз тут, в туристических территориях, самая привлекательная и ликвидная недвижимость. Живой пример – проект-город Сахль-Хашиш на берегу одноименного залива между Хургадой и Сафагой», – говорит Нарине Даниелян, SunnyView Agency ЛТД. Real Estate & Investment из Хургады.
Громадный оазис между пустыней и морем уже назвали египетской Ривьерой. Проект города создан видным архитектором Норманном Фостером и предполагает сохранение естественного ландшафта местности. По плану архитектора, только 15% почвы Сахль-Хашиша отводится под жилую застройку, отели и объекты инфраструктуры. Другую территорию на протяжении берега Красного моря займут сады, парки, восемь полей для гольфа западного стандарта, причал для яхт на тысячу мест.
В этих краях покажется еще одно чудо: наоборот залива в открытом море под водой будет возведен старый восточный город с правильной копией Карнакского храма.
на данный момент почву под строительство вилл тут скупают и нефтяные шейхи, и звезды Голливуда.
Цена египетского метра
Квадрат жилой площади в Египте стоит от $800 до $1500. На местном рынке действует совокупность рассрочек платежей при покупке строящихся объектов. Застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком до полутора-трех лет с начальным платежом всего 25–30%. Оставшаяся сумма выплачивается равными долями каждый квартал.
Договор куплипродажи недвижимости клиент приобретает по окончании поступления первого платежа на счет застройщика.
Но многие клиенты, начиная интересоваться египетской недвижимостью, пребывают в смущении от невнятности местного ценообразования. Бытует вывод, что тут возможно торговаться, совсем как на восточном рынке, а четкие «прайсы» – отсутствуют.
«Совокупность ценообразования не «непонятная», а просто вторая, – поясняет Андрей Демченко. – В Египте нет привязки к цене квадратного метра жилья. В том месте любая квартира имеет собственную цену, которая очень во многом зависит от близости к морю, вида из окон (вид на море существенно повышает цена), окружающей инфраструктуры и т. д. Второй нюанс – в случае если в одних проектах рассрочки предоставляются беспроцентные, то в других цена жилья в рассрочку выше, нежели при 100% оплате. Любой важный проект имеет прайслисты, каковые официально утверждаются управлением компании. Ни о какой «торговле» не может быть и речи!»
Сколько будет прибыли?
Значительно чаще жилплощадь употребляется для круглогодичного отдыха обладателя квартиры, его друзей и родственников. Между приездами многие с радостью сдают курортное жилье в аренду через управляющие компании.
«Первым клиентам пришлось тяжело, – говорит Андрей Демченко, – В Египте еще не было русских агентств недвижимости, и приходилось иметь дело с местными компаниями, тратя много времени и средств на независимое изучение действующих в стране правил и законов регистрации собственности».
«Русскому человеку нужно все и сходу. Основное условие при покупке дома: видеть море из каждого окна собственного дома и в случае если возможно, то нырять с балкона», – иронизирует Ксения Комракова, консультант агентства зарубежной недвижимости «Евродом».
Однако, на данный момент россияне все чаще берут недвижимость на стадии строительства (это дешевле) с целью получения и перепродажи прибыли. Повышение спроса отражается на стоимостях.
Согласно данным операторов, рынок недвижимости в Египте растет в среднем на 30–40% в год. «По последовательности проектов рост цены доходит до 80–100%, – говорит Андрей Демченко. – По нашим расчетам, деятельный рост стоимостей – до 100% в год – в Египте будет наблюдаться еще в течение трех-четырех лет. Неспешно структура рынка недвижимости будет изменяться.
Будут пользуются спросом более дорогостоящие объекты – виллы и роскошные квартиры от $3 миллионов (на данный момент подобное предложение отсутствует на рынке). Бренд «Египет – недорогой отдых, недорогое жилье» неспешно будет уходить в прошлое».
Александр Селиванов оценивает прибыльность вложений чуть более сдержанно. «Годом ранее средние значения, вправду, достигали 40%, на данный момент показатели пара снизились – 25–30%. Это связано, в первую очередь, с увеличением активности строительства».
Восток – дело узкое
С одной стороны, в Египте действуют законы, призванные обезопасисть инвесторов. «Разрешение на постройку элитных жилых комплексов вдоль берега моря приобретают лишь проверенные и большие строительные компании, более 80% клиентов в них – это граждане Англии и Европы, – говорит Нарине Даниелян. – Существуют особые законы о защите прав зарубежных инвесторов, а многие застройщики дают десятилетнюю строительную гарантию на возводимые ими объекты».
Иначе, «отыскать приключений» и вместо совершения хорошей приобретения утратить средства – несложнее несложного. Дабы не попасть в историю, эксперты советуют инвесторам-новичкам держаться больших компаний.
«Фактически каждого приезжающего в Египет туриста начинают «обрабатывать» на предмет приобретения жилья практически от трапа самолета, – говорит Андрей Демченко. – В случае если же выяснится, что человек интересуется недвижимостью, то ему просто не дадут прохода. Недвижимость будут предлагать и торговцы в магазинах, и уборщики, и новые египетские «приятели».
Были зафиксированы случаи, в то время, когда между покупателем и застройщиком выстраивалась цепочка в 5–6 посредников, ищущих легкого дохода. Подобные посредники не только не смогут дать клиенту никаких обеспечений, но и не всегда знают, как оформлять сделку».
При покупке жилья «с рук» имеется риск приобрести уже реализованный объект (двойные и тройные продажи фиксировались), или «подарить» недвижимость собственному хорошему местному привычному (приятелю) кроме собственного жажды. «В такие переделки значительно чаще попадают дамы, всецело доверившие собственный кошелек (карточку) либо выдавшие главную доверенность собственному египетскому приятелю», – говорит Александр.
От приобретения объекта, что есть банковским залогом, может обезопасить адвокатская проверка документов. Дабы не купить долгострой, в соглашение куплипродажи стоит внести дополнительный пункт, оговаривающий сдачи завершения и сроки строительства в эксплуатацию объекта с указанием штрафных санкций.
Еще один риск – оказаться в ситуации, в то время, когда регистрация права собственности на приобретённую недвижимости неосуществима из-за невыплаченного продавцом (хозяином) кредита на приобретение почвы. Чтобы не было этого нужно в договоре указать доли земельного надела, принадлежащего новому хозяину.
Участие в сделке риэлторской компании способно минимизировать все перечисленные риски. Комиссионные – 5% от цены приобретения.
и взять Таукиль
Для оформления сделки достаточно иметь с собой загранпаспорт и около $1000 для резервирования квартиры. При оплате депозита застройщик снимает объект с продажи, выписывает инвойс, что нужно оплатить в течение 2–2,5 недель. По окончании оплаты первого взноса, что, в большинстве случаев, образовывает 25–35% от цены объекта, застройщик оформляет договор. В случае если же клиент оплачивает первый взнос сходу, то договор оформляется в тот же сутки.
Эксперты советуют регистрировать договор в суде. На любой последующий платеж застройщик оформляет приходный ордер, в котором подтверждает тот факт, что он взял финансовые средства от клиента. По окончании выплат в национальной нотариальной конторе продавец оформляет на клиента главную безотзывную доверенность (Таукиль) на объект приобретения.
По окончании получения Таукиля у национального нотариуса вы становитесь хозяином.
В правовом поле Республики Египет главная доверенность подтверждает переход права собственности на объект. Доверенность есть временным (до получения госрегистрации) документом, на основании которого возможно реализовать объект, передать в наследство либо применять в коммерческих целях (сдача в аренду), воображать в власти (таможенные, паспортновизовые, судебные и др.).
Последний этап сделки – получение документов, подтверждающих госрегистрацию права собственности – на это может уйти 4–6 месяцев. Данный срок обусловлен изюминками работы регистрирующих органов, и ускорить процесс нереально. Но основное при покупке – взять Таукиль.
КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ
Нарине Даниелян, SunnyView Agency ЛТД. Real Estate & Investment (Хургада):
В качественных проектах с отделкой «под ключ», с видом из окна на море квадратный метр стоит 15–25 тыс. руб., что очень дешево для европейского клиента. Другими словами, получая квартиру в Египте за 700 тыс. руб., вы становитесь обладателем элитной недвижимости. А в Москве либо Петербурге вы не купите за комнату и такие деньги.
Александр Селиванов, начальник информационноаналитической работы компании Sea View Realty, JSC:
В Хургаде показалось множество агентств недвижимости, складывающихся из двух-трех человек, в то время как обеспечение чистоты сделки требует многочисленного отряда юристов, каковые трудятся не только в Хургаде, но и в Каире. Юристы привлекаются компаниями для сверки реестров, банковских кредитных обязательств обладателей, проверки отсутствия судебных исков, работы в архивах судебных органов и т. д. Исходя из этого при выборе агентства для приобретения недвижимости в обязательном порядке придите в офис компании, посмотрите, чем она дышит, как и какое количество в ней трудится сотрудников. Громадные компании, в большинстве случаев, берегут собственный имя, заботятся о собственном будущем и всеми средствами снабжают и чистоту сделок, и их гарантированное юрсопровождение.
Андрей Демченко, глава представительств в Российской Федерации CHEDA Real Estate & Investment:
Нужно знать, что на рынке Египта имеется такое понятие, как «египетские метры». В договоре, к примеру, будет указана площадь квартиры 90 квадратных метров, настоящий же метраж таковой квартиры может составить 75–80 кв. м. Связано это с тем, что застройщики вычисляют метраж по внешнему периметру апартаментов, кроме внутренние перегородки и включая в него часть и балконы прилегающей к квартире лестничной клетки.
Текст: Анна АНДРУШЕВИЧ
издание "Ваш Дом за границей"
Из-за чего акулы в Красном море нападают на туристов
