Кто из арендаторов недвижимости пострадает от слабого рубля
Понижающийся темп роста поизводства уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость в Российской Федерации.
В текущем году рубль подвергся большому давлению. "Девальвация" национальной валюты приводит к беспокойству среди торговой недвижимости и арендаторов офисов. И не напрасно. Необходимо принимать в расчет, что ставки аренды коммерческой недвижимости в Российской Федерации в соглашениях указываются в разных валютах в зависимости от качества и рынка актива, но выплачиваются неизменно в рублях.
В большинстве случаев, ставки аренды отличных помещений в Санкт Петербурге и- Москве устанавливаются в долларах либо евро, не смотря на то, что имеется и исключения. Цена аренды менее качественных площадей в регионах и Москве, в большинстве случаев, указывается в рублях и, следовательно, не будет напрямую зависеть от текущей волатильности национальной валюты.
По оценке интернациональной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), падение обменного курса приводит к особому беспокойству у арендаторов, приобретающих доход в рублях, но несущих затраты в долларах либо евро. Они-то и ожидают вследствие этого сокращения собственной прибыли. Иначе, арендодателей заботит то, что им придется либо нести все затраты арендаторов, либо уменьшать размер долларовой ставки, либо устанавливать фиксированную, но в рублях, дабы обезопасисть арендатора от предстоящего понижения курса.
В компании Jones Lang LaSalle отмечают, что понижающийся темп роста поизводства уже начал оказывать влияние на спрос на коммерческую недвижимость. В особенности это относится к офисному сектору, где был зафиксирован рекордно низкий уровень приобретённых и снятых в аренду площадей в IV квартале 2013г. на уровне 381,2 тыс. кв. м если сравнивать с 604,6 тыс. кв. м в IV квартале прошлого года. В сочетании с громадным числом свободных площадей, в особенности за пределами центрального делового района Москвы, это увеличит давление на уровень арендных ставок в сегменте.
Офисная недвижимость
На большая часть отличных офисных помещений ставки аренды фиксируются в долларах, а контракт аренды, в большинстве случаев, содержится на пять и более лет. "В этом случае, в то время, когда все тонкости закреплены договором, у арендатора не остается юридических прав для требования понижения арендной ставки при трансформации валютного курса. В следствии повышение арендной платы в рублевом эквиваленте может существенно ударить по прибыли арендатора", — полагают аналитики JLL.
Одновременно с этим аналитики компании отмечают, что организации, приобретающие доход по большей части от экспорта, возьмут преимущество в виде более высоких доходов от не сильный рубля и, вероятнее, смогут разрешить повышение затрат на аренду без ущерба для компании.
И, напротив, пострадают компании, в значительной мере зависящие от импорта, поскольку цены на импортируемые продукты в рублевом эквиваленте вырастут, что повлечет за собой понижение прибыли. Согласно точки зрения консультантов, в следствии возросшие затраты отразятся на конечных потребителях и приведут к росту стоимостей во многих сферах. Во многом из-за волатильности национальной валюты в истории русском экономики не уникальностью есть установка валютного коридора в соглашении аренды.
Недавние события 2008-2009гг. больше всего оказали влияние на столичный офисный рынок, что без промедлений отреагировал на начало кризиса: во время с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. ставки в долларах сократились на 63%. На офисном рынке Петербурга долларовые ставки сократились на 52% за период с III квартала 2008г. по I квартал 2010г., отмечается в изучении JLL.
Как ранее информировал "РБК-Недвижимости" начальник отдела изучений Cushman & Wakefield Денис Соколов, на офисном рынке Москвы, где отмечается излишек площадей, арендодатели будут вынуждены идти на компромисс, не смотря на то, что это будет дополнительно осложняться повышением налога на недвижимость в этом году. В противном случае говоря, в случае если падение рубля продолжится, и американский доллар "пробьет" уровень в 37 руб., то это очень сильно поменяет обстановку на рынке, и нельзя исключать понижение чистых ставок аренды на 10% и более".
Торговая недвижимость
не сильный рубль, согласно точки зрения специалистов JLL, меньше всего повлияет на ставки в действующих торговых комплексах, поскольку структура контракта аренды в них отличается от контрактов на рынке контор. Довольно часто ставка аренды в торговых комплексах зависит от оборота, иначе говоря арендная плата привязана к количеству продаж. В условиях роста цены импортной продукции в рублевом эквиваленте арендодателю будет весьма тяжело повышать плату за аренду, а давление на розничные продажи, вероятнее, будет содействовать росту рисков понижения ставок аренды.
Согласно точки зрения аналитиков Cushman & Wakefield, в торговой недвижимости арендная ставка — только функция от оборота ритейлера. Исходя из этого конкретно коррекция рубля не повлияет на арендную ставку. Влияние будет опосредованное, через трансформацию платежного баланса, удорожание импортных ТНП и сокращение роста розничного товарооборота.
Но это более долгий процесс.
Кроме этого не уникальностью есть и фиксированная ставка аренды в ТЦ, которая устанавливается в долларах либо евро. Слабеющий рубль в следствии даст рост цен на импортируемые товары, а это может привести к понижению продаж (так как импортные товары становятся неконкурентоспособными для потребителя). При понижения розничного товарооборота арендатор может попытаться договориться о понижении ставки аренды, установленной в зарубежной валюте, отмечается в изучении JLL.
Недавний кризис 2008-2009гг. продемонстрировал, что столичные торговые комплексы были самыми устойчивыми к потрясениям. Согласно данным JLL, понижение больших ставок аренды началось позднее, чем в других секторах, и составило всего 22% за период с IV квартала 2008г. по III квартал 2009г. На рынке Петербурга понижение составило 45% за период с IV квартала 2008г. по I квартал 2009г.
Большие ставки аренды на рынке стрит-ритейла будут меньше подвержены давлению не сильный рубля, поскольку объекты на главных торговых улицах в большинстве случаев являются флагманскими и обычно не приносят прибыли. Однако в условиях устойчивого ослабления курса национальной валюты и соответствующего негативного результата на количество прибыли арендаторов они будут пробовать договариваться о понижении ставок либо собственные магазины, считают в компании Jones Lang LaSalle.
Большие ставки аренды помещений стрит-ритейла в Москве в следствии кризиса сократились на 61% за период со II квартала 2008г. по I квартал 2009г., а в Петербурге — на 63% за период с III квартала 2008г. по II квартал 2009г. Однако в компании прогнозируют, что ритейлерам нужно будет приспособиться к более не сильный рублю обозримой перспективе. Организации сектора одолжений (к примеру банки, рестораны) будут больше подвержены влиянию снижения и общего настроения рынка платежеспособности.
При сильного ослабления рубля люди, без сомнений, будут меньше тратить на прочие услуги и рестораны, что приведет к понижению доходов арендаторов этого сектора. И этот факт будет использован как инструмент при дискуссии понижения ставок аренды как в торговых комплексах, так и в стрит-ритейле, отмечают аналитики.
В секторе торговой недвижимости мы ожидаем рекордный количество ввода новых площадей на рынке Москвы в 2014г. — около 600 тыс. кв. м качественных площадей. Учитывая прогнозируемый рост уровня свободных площадей до 4% за весь год (если сравнивать с 2,5% в 2013г.), возможно сказать о существовании рисков понижения арендных ставок, не смотря на то, что, как мы полагаем, большие ставки в качественных объектах будут менее уязвимы.
"Влияние курса рубля на ставки аренды коммерческой недвижимости проявляется лишь при более-менее масштабных колебаний, превосходящих 10% в течение маленького промежутка времени. В большинстве случаев, они связаны с кризисными явлениями. Для примера достаточно взглянуть на 2013г., в то время, когда курс рубля к доллару снизился приблизительно на 7,8%, к евро — на 11,8%, а ставки аренды оставались стабильными", — поведал директор отдела маркетинговых исследований CBRE Валентин Гаврилов.
"Все же уровень экономической активности, воздействующий на количества спроса, и дешёвое предложение на рынке остаются главными факторами, определяющими цену аренды. Состояние данных факторов пока не располагает к росту арендных ставок в долларовом эквиваленте. В 2014г. некий рост ожидаем только в сегменте торговой недвижимости.
В рублевом эквиваленте рост ставок будет иметь место приблизительно на величину понижения курса, т.к. арендные ставки довольно часто номинированы как раз в долларах", — заключил Валентин Гаврилов.
Из-за чего власти удачен не сильный рубль
