Курортный карман
На большинстве национальных рынков недвижимости, а также в любимых русскими клиентами государствах с теплым климатом, в начале года отмечается приблизительно однообразная картина, которую легко обрисовать одним всем набившим оскомину словом — "кризис". Но несчастлив любой из этих рынков все-таки по-своему, и к некоторым из них уже стоит присмотреться частным инвесторам.
Полупустые и наполовину полные чашки
Приступая к изучению рыночных обзоров, направляться в первую очередь обратить внимание на то, кто составлял эти обзоры. Заинтересованные структуры пробуют рапортовать об улучшении обстановки, незаинтересованные не находят оснований для оптимизма.
Оптимистическая картина, рисуемая риэлтерами, такова. Испания решила показать аттракцион нескончаемой щедрости по отношению к клиентам: по всей стране готовые объекты продаются с 40-процентной скидкой. Болгария, Черногория, Хорватия, Румыния, Кипр последовали испанскому примеру.
Слово "скидка" через чур по-бытовому звучит, исходя из этого возможно еще сообщить помудренее — "ценовая коррекция". на данный момент происходит ценовая коррекция по окончании бума.
По слухам, олигархи решили воспользоваться низкими стоимостями на недвижимость класса "люкс" и монументы мастерства и массово их скупают. По большому счету в высшей ценовой категории все прекрасно, сделки проходят систематично. И в данной самой категории уже наметился подъем.
Щедры были и национальные служащие сходу нескольких государств, решившие дружно снизить налоги на операции с недвижимостью, совершить либерализацию законодательства о приобретении недвижимости чужестранцами, улучшить режим пересечения границы.
Более того, кое-где недвижимость кроме того подорожала, соответственно, в том месте кризиса и вовсе нет.
Единодушный оптимизм риэлтеров отражает и тот факт, что на многих опытных сайтах ленты новостей в один момент сломались на лете прошлого года. И вдобавок быстро растет число поисковых запросов пользователей интернета по словам "недвижимость в…".
Лукавая цифра
Сложившуюся на глобальном рынке недвижимости обстановку возможно оценить и по-второму. Да, в отдельных государствах жилая недвижимость в последних числах Марта 2009 года стоила выше, чем в последних числах Марта 2008 года. Но часто прирост цены разъясняется либо инфляцией, либо снижением курса нацвалюты. Учет этих факторов превращает рост в спад.
Так, согласно данным портала Global Property Guide, цены на жилую недвижимость в Индонезии с 1 апреля 2008 года по 1 апреля 2009 года выросли в номинальном исчислении на 4,57% — реально же сократились на 2,87%.
Глубина падения (а оно отмечается на риэлтерской карте мира значительно чаще, чем рост) кроме этого заметнее, в случае если брать настоящие, а не номинальные цифры. Так, за указанный период с апреля по апрель -1,9% за год на Кипре преобразовывается в -2,87%; -6,81% в Испании делается -7,24%; падение на 8,04% в Болгарии оборачивается падением на 13,57%.
В условиях низких количеств продаж статистика стоимостей значительно менее надежна, чем на деятельно действующем рынке. Огромное количество объектов недвижимости, выставленных на данный момент на продажу, не находит спроса — так какая отличие, какова наряду с этим заявленная цена предложения?
Ненадежность статистики неумолимо подтверждается и громадным разбросом в цифрах по одному и тому же рынку, публикуемых различными структурами. Статистика кроме того, что противоречива, так еще и скоро изменяется. Ясно только, что общемировой тренд на данный момент отрицательный.
Справедливости для направляться подчернуть, что наряду с этим кое-где в мире видятся так именуемые зеленые ростки, другими словами страны, в которых недвижимость переживает маленькой рост, дающий предлог для умеренного оптимизма. Global Property Guide показывает, к примеру, на Таиланд (четырехпроцентный рост цены раздельно стоящего дома за год) и Израиль (трехпроцентный рост цен на жилую недвижимость за три последних месяца 2009 года). Но и в этих государствах не все так радужно, как может показаться на первый взгляд.
Скрытое падение
Обстановка с недвижимостью в Таиланде хоть и лучше, чем почти во всех государствах, но все равно далека от идеала. Начало кризиса в Российской Федерации (да и в Западной Европе, кстати, также) обернулось для Таиланда пользой: многие россияне решились срочно инвестировать в недвижимость "страны ухмылок", посчитав ее более надежным активом, чем доллары и рубли.
В какой-то момент, приблизительно во время новогодних праздничных дней, "русские" и нацеленные на русскоязычных же клиентов агентства недвижимости Таиланда вынуждены были искать новых агентов по продажам: через чур много стало клиентов. Но момент данный как-то незаметно прошел.
Сейчас риэлтеры характеризуют обстановку на тайском рынке приблизительно так. Клиентов и сделок мало. Клиенты в кризисное время, само собой разумеется, сохраняют надежду на важные скидки, и часто сделки срываются как раз вследствие того что продавец не хочет таких скидок делать. Кое-какие аналитики предлагают клиентам подождать до будущей весны — может быть за зиму продавцы станут посговорчивее.
Затрудняет оценку обстановки и классическая информационная закрытость рынка — суммы сделок довольно часто содержатся в тайне, в налоговые органы поступают документы с заниженными стоимостями.
Однако какие-то цифры все-таки существуют, и определенные выводы сделать возможно. К примеру, на острове Пхукет, согласно данным местной земельной палаты, за первые четыре месяца года налог с продажи недвижимости, исчисляемый от оценки реализовываемого объекта и уплачиваемый продавцами недвижимости, составил 18,2 млн бат. В прошедшем сезоне за тот же период данный налог принес в бат и 132 местную казну — падение более чем в семь раз.
Похожие налоги, уплаченные клиентами за тот же период, снизились со 104,3 млн бат до 13,6 млн бат (падение более чем в семь раз). Логично высказать предположение, что где-то в семь раз уменьшились и количества операций с недвижимостью, что бы в том месте ни происходило с стоимостями.
В Израиле происходит приблизительно то же самое. По результатам первых трех месяцев страна входила в маленький перечень стран, где растут цены на жилую недвижимость. Рост стоимостей — это, само собой разумеется, оптимистично. Лишь недвижимость по этим стоимостям не хорошо продается. Это показывают опубликованные в последних числах Мая статистику администрации национальных доходов при министерстве финансов Израиля.
По этой информации, в 2008 году в Израиле было реализовано 91,5 тыс. квартир, что на 6% ниже показателя 2007 года. Продажи новых квартир, составляющие 21% количества продаж, упали значительно посильнее — на 14% за год. Переломным стал последний квартал, в котором рост сменился спадом (продажи уменьшились на 43% если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году, стоимости сократились на 7%).
Нужно подчернуть, что аналитики рынка не ожидают заметного предстоящего понижения стоимостей: глобальный экономический кризис не нанес громадного урона израильской экономике — большой спрос на жилье в Израиле (со стороны обитателей страны) сохраняется.
Судьбы чемпионов
Черногория была в прошедшем сезоне чемпионом Европы по количеству зарубежных инвестиций на одного человека. Большую часть этих инвестиций (порядка 40%) составляли прямые вложения в черногорскую недвижимость. В январе 2009 года инвесторы купили недвижимость общей стоимостью €11,4 млн — на 59% меньше, чем в январе 2008 года.
Сказать об уровне стоимостей сложно, поскольку число продаж ничтожно мало. Те цены, каковые выставляют продавцы, приблизительно соответствуют уровню 2004 года, другими словами того времени, в то время, когда бум недвижимости еще не начался.
Но, сравнительно не так давно газеты сказали об одном важном потенциальном клиент, талантливом за один раз исправить статистику продаж какого-нибудь из ближайших месяцев. Черногорский остров Светы-Никола, расположенный рядом с городом Будва, планирует купить занимаюший ранее пост премьера Таиланда Таксин, заочно приговоренный на родине к двум годам колонии. Остров был выставлен на торги за €28 млн в феврале, к началу лета цена сократилась на четверть.
Обвиненный в крупномасштабной коррупции бывший премьер-министр может стать хорошим новым хозяином острова: прошлый его обладатель Станко Суботич не желает возвращаться в родную Черногорию, где его обвиняют в контрабанде сигарет в очень больших размерах.
Олег Дерипаска в марте отказался от девелоперского проекта на курорте Порте-Монтенегро ценой €8 млрд. Это самый большой, но далеко не единственный пример ухода русских инвесторов с черногорского рынка недвижимости.
Черногорцы ожидают, что оживить рынок недвижимости обязан принятый в первых числах Июня парламентом страны новый закон о собственности, что разрешает оформление и приобретение на собственный имя почвы в республике зарубежными физическими лицами. К преимуществам Черногории возможно отнести да и то, что страна пользуется евро — в соседних балканских государствах с не такими прочными национальными валютами кризис проявился посильнее из-за их девальвации.
Хорватский рынок не весьма отличается от черногорского. Тот же бум в прошлом — действительно, чуть раньше завершившийся, те же упавшие стоимости, продажи практически на ожидание и нуль предстоящего понижения стоимостей. Действительно, имеется маленький бонус для инвесторов, желающих рискнуть: Хорватия войдет в ЕС, возможно, раньше Черногории, так что к недвижимости сейчас прилагается вероятный паспорт обитателя ЕС на следующий день.
Дубай, еще совсем сравнительно не так давно переживавший бум недвижимости и не имевший в мире соперников по темпам роста, на данный момент снова вне конкуренции — но уже по темпам падения. По оценкам интернациональной консалтинговой компании в сфере недвижимости Knight Frank, за три последних месяца 2009 года цены на жилье упали в эмирате на 40%. Правители эмирата уже обратились с просьбой о помощи к соседям — в нефтяной Абу-Даби.
Само собой разумеется, 40% падения по окончании 48-процентного годового роста — это не таковой уж и обвал. Действительно, цены, возможно, будут падать и дальше. Оптимистичные дубайцы, но, говорят, что за падением когда-нибудь снова будет рекордный рост. С ними согласны аналитики швейцарского банка HSBC, выпустившие в первых числах Июня изучение, в котором утверждается, что местный рынок в апреле—мае коснулся дна и имеется первые показатели перемены тренда.
Тем временем банки страны отмечают неприятную тенденцию: много клиентов-чужестранцев покидают Дубай, забыв погасить долги по кредитным карточкам. Практически все нарушители денежной дисциплины по необычному совпадению трудились в недвижимости и секторе строительства.
Правило "высоко взлетел — больнее падать" действует не только в Дубае. В тех государствах, где сейчас самые значительные неприятности в секторе недвижимости, еще сравнительно не так давно наблюдался бум. Среди фаворитов падения — Сингапур, Эстония, Норвегия, Дания.
Не лучшая обстановка в Латвии и Польше, но пока нет статистики по этим государствам за три последних месяца.
И, напротив, увеличиваются цены на тех национальных рынках недвижимости, каковые не демонстрировали замечательного роста сейчас, к примеру в Швейцарии.
Болгария: нет предлогов для оптимизма
В Болгарии понижение стоимостей было в первый раз зафиксировано в январе. На черноморских и лыжных курортах цены на недвижимость сократились на 20% с прошедшей осени до нынешней весны. Цены на рынке, практически полностью ориентированном на зарубежного инвестора, возвратились к уровню 2007 года, но продажи фактически остановились.
По утверждению местных риэлтеров, ценовые ожидания продавцов завышены как минимум на 20% если сравнивать с ожиданиями клиентов. Не додают оптимизма и пара скандалов с одураченными английскими инвесторами, инвестировавшими в болгарскую недвижимость. Специализирующееся на консалтинге в сфере недвижимости агентство Jones Lang LaSalle считает, что цены на болгарское жилье будут резко снижаться до Января этого года, а возможно, спад продолжится и в 2009-2010 годах.
Приблизительно на тот же срок агентство прогнозирует рецессию и в мире недвижимости в целом.
Англичане ушли, но смогут возвратиться
В Испании местный орган по регистрации сделок с недвижимостью сравнительно не так давно опубликовал интересный документ, показывающий, как распределяются клиенты местной недвижимости по стране происхождения (правильнее, как распределялись в 2008 году). Выясняется, рынок практически осуществляли контроль англичане (57% клиентов), потом следовали немцы (7,7%), ирландцы (7,5%), россияне (6,4%), французы (6,1%). А потому, что Англия, Россия и Ирландия без шуток стали жертвами глобального экономического кризиса, то неудивительно действие кризиса и на рынок жилья Испании.
Tinsa, ведущая оценочная компания Испании, оценивает число непроданных домов и квартир в стране приблизительно в 1 млн и предполагает, что к Январю их станет 1,5 млн. К Январю ожидается падение цен на недвижимость на 20% от нынешнего уровня. По расчетам кредитного рейтингового агентства Standard & Poor`s, рынок недвижимости Испании может не достигнуть дна в текущем году — вероятнее, стоимости достигнут минимума только в следующем году.
Во Франции рецессия распространилась на целый национальный рынок недвижимости. По оценке национальной риэлтерской ассоциации FNAIM, за 2008 год средняя удельная стоиость домовладения сократилась на 10%. Средиземноморское побережье пережило самый сильный спад. В Канне средняя удельная стоиость апартаментов сократилась на 13,2%.
FNAIM считает, что за 2009 год недвижимость может подешеветь еще на 10%, а падение не будет прекращаться в 2010 и 2011 годах.
Основная надежда местного рынка — возвращение англичан (в связи с упрочнением курса фунта стерлингов).
Весьма зависим от английских хозяев и рынок недвижимости Турции. О ситуации на этом рынке может дать некое представление следующий факт: агентство недвижимости Nirvana International опустило цены на кое-какие собственные объекты в Бодруме на 40% если сравнивать с прошлогодними. Рынок домов на побережье перенасыщен предложениями о аренде и продаже.
Спросу же до тех пор пока легко неоткуда взяться.
Кипр — рецессия со всех сторон
В последних числах Апреля Европейский суд постановил, которое может иметь самые важные последствия для рынка недвижимости Северного Кипра. Суд вынес вердикт в пользу грека-киприота, утратившего недвижимость на севере острова в следствии конфликта 1974 года, на протяжении которого Кипр был разделен на две части. За греком-киприотом было признано право собственности на землю, которую купили обитатели Англии и успели выстроить на ней дом.
В первой половине 70-ых годов XX века с севера на юг острова вынуждены были переселиться около 200 тыс. человек, и многие объекты недвижимости, реализованные либо продающиеся на Северном Кипре, стоят на почвах, принадлежавших беженцам. Сейчас недвижимость на спорной почва может быстро утратить в цене ввиду опасений потенциальных клиентов. Ясно, что для переживающего сложный период рынка недвижимости Северного Кипра это не лучшая новость.
Что касается южного Кипра, то в том месте, как утверждает кипрское ведомство по регистрации недвижимости, количество продаж в апреле был ниже если сравнивать с апрелем 2008 года на 55%. Самыми пострадавшими были курорты Пафос, Ларнака, Фамагуста, каковые имели возможность еще сравнительно не так давно похвастаться скоро растущим стоимостями.
В Италии кризиса на рынке недвижимости нет
Федерация итальянских агентств недвижимости FIAIP сравнительно не так давно опубликовала обзор обстановки в 20 курортных территориях страны. В соответствии с этому обзору, в 2008 году количество продаж сократился на 10%, предложение выросло на 4,2%, а стоимости остались приблизительно теми же (тут необходимо заметить, что стабилизации предшествовало десятилетие не стремительного, но уверенного роста).
Ясно, что риэлтеры на данный момент демонстрируют оптимизм, но цифры подтверждает и незаинтересованный источник. В июньском отчете Европейского центрального банка Италия входит в перечень из трех государств еврозоны, в которых недвижимость не дешевеет (две другие страны — Австрия и Португалия).
Действительно, неофициально представители итальянского рынка недвижимости будут считаться, что со стабильной либо чуть-чуть подросшей цены на данный момент нетрудно взять 20-процентную скидку, на которую нечего было и сохранять надежду годом ранее. Само собой разумеется, в случае если речь заходит о настоящей сделке.
Аренда на время отложенного спроса
Нехорошие новости для продавцов недвижимости не столь нехороши для арендодателей. Во всех "курортных" государствах отмечается рост интереса к долговременной аренде. Наверное, со стороны потенциальных клиентов недвижимости, отложивших приобретение в связи с ухудшившимся денежным положением либо в ожидании предстоящего понижения стоимостей.
В сторону предложения аренды повернулись и продавцы зарубежной недвижимости.
Потому, что лето есть высоким сезоном на рынке аренды в упомянутых государствах благодаря наплыву туристов, обстановка прояснится к осени, в то время, когда сезонный фактор функционировать прекратит. Тогда и станет светло, был ли стакан наполовину полон либо наполовину безлюден.
Создатель: Алексей Алексеев
Коммерсантъ
Туристическая база вариантов. Курортный карман
