Бегство от морозов: инвестиции в курортную недвижимость
Как опытные люди рекомендуют не путать туризм с эмиграцией, так и умелые специалисты не советуют смешивать зимний отдых с инвестициями в курортную недвижимость. Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru, в авторской колонке на «РБК-Недвижимости» говорит о популярных среди россиян местах «зимовок» на южных их недостатках и курортах с позиций инвестирования
Традиция проводить зимние месяцы в южных широтах, сложившаяся у некоторых россиян, часто подталкивает их к необдуманным поступкам. Пожалуй, самый неприятный из них с позиций денежных последствий – это попытки инвестировать в инвестиционные объекты, расположенные на любимых курортах.
Испания
Испания, зарекомендовавшая себя в качестве одного из самых ненадежных инвестиционных рынков последних лет, никак не имеет возможности забрать уверенный курс на восстановление. Исходя из этого, дабы не превратиться из беззаботных отдыхающих на Канарских островах, в регионах Коста-Брава либо Коста-дель-Соль сперва в радостных собственников жилья, позже в несчастных арендодателей, а после этого уже и в отчаявшихся продавцов, не следует торопиться с приобретением недвижимости тут.
В первый раз за последние три года экономика Испании начала перемещение вверх – в 3-м квартале прошлого года рост составил скромные 0,4%. Но обстановка в целом остается критической.
Испанские объекты так же, как и прежде переоценены на 25–30%. Правительственные меры по борьбе с падением интернационального спроса на недвижимость – такие как выдача «золотой» визы в обмен на приобретение дорогостоящих объектов, и планируемая в 2015-м продажа облигаций госзайма на сумму в €250 млрд – не могут повысить интерес к испанскому жилью.
Налоговая политика и вовсе может безрадосно отразиться на притоке инвестиций. Сперва – «закон о побережьях», в рамках которого обладатели недвижимости на первой береговой линии должны выплачивать особый налог в размере 6% от кадастровой цены. После этого – фискальная реформа, а также трансформации в налоге на прирост капитала, вступившие в силу в январе прошлого года.
В соответствии с правилам, при продажи объекта за €250 тыс. при его стоимости в 200 тыс. в 2000 году хозяину нужно будет заплатить налог на прирост капитала в размере €50 тыс. К тому же обладатели недвижимости довольно часто забывают о том, что чужестранец, проживший в Испании либо второй стране более 183 дней в году, машинально преобразовывается в налогового резидента страны нахождения, другими словами делается налогоплательщиком.
Помимо этого, по моему прогнозу, в текущем году цены на испанскую недвижимость смогут в очередной раз снизиться приблизительно на 8%. Испанский рынок так же, как и прежде остается через чур рискованным и малоперспективным для вложения средств.
Италия
«Дольче вита» итальянских отпускников также не идет ни в какое сравнение с печальной участью инвесторов в местную недвижимость.
Восьмилетний спад в Экономике итальянского жилого сектора без шуток пошатнул уверенность многих инвесторов в ликвидности рынка страны. В следствии понижения ВВП в течение двух первых кварталов прошлого года на 0,1 и 0,2% экономика вступила в техническую рецессию. В 3-м квартале экономические показатели уменьшились на 0,4%.
Внешний долг превысил €2 млрд. В осеннюю пору 2014-го активность в строительном секторе сократилась на 4,3% если сравнивать с прошлым годом.
Дисбаланс между предложением и спросом в жилом рынке недвижимости очень плохо отражается на стоимости жилья: в ноябре 2014 года цена жилых объектов в очередной раз сократилась на 5,7% довольно прошлого года.
Спрос на жилье остается скромным из-за неизменно изменяющихся правил налогообложения. Итальянская налоговая совокупность в глазах зарубежного клиента выглядит очень запутанной и сложной.
Так, с прошлого года собственники жилых объектов, получающие недвижимость в Италии с целью проведения отпуска либо для сдачи в аренду, вынуждены покрывать в рамках единого коммунального налога на недвижимость сходу пара налогов: IMU – единый муниципальный налог на недвижимость, TARI – налог на переработку и вывоз мусора и TASI – налог на содержание дорог. Совокупная ставка IMU и TASI в 2014 году достигла 11,4% от кадастровой цены объекта.
Инвестиционный климат в стране в ближайшие несколько лет вряд ли изменится к лучшему. Недвижимость в Италии нельзя назвать ликвидной, и никакого интереса с позиций инвестиций данный рынок не воображает.
Кипр
Кипр никак не имеет возможности избавиться от звания одного из самых не сильный рынков недвижимости Европы. Понижение экономической активности на 0,3% во II полугодии 2014 года если сравнивать с первым, ужесточение параметров кредитования (в частности, сокращение доли заемных средств до 70% для нерезидентов страны) повлекли за собой падение цен на жилье. В 3-м квартале 2014 года цена кипрских жилых объектов уменьшилась на 8,9% если сравнивать с прошлым годом.
И это – на фоне сокращения количеств продаж жилья, падение которых в ноябре достигло 7% относительно того же периода прошлого года.
Большой госдолг, что, возможно, достигнет собственного пика в 115% от ВВП в 2015 году, и большой уровень безработицы в районе 16,2% лишь ухудшает возможности местной экономики.
Тех, кто, соблазнившись красотами Северного Кипра, подумывает о покупке объектов тут, хотелось бы предостеречь: банкротство застройщиков, и тот факт, что сделки с недвижимостью на данной территории так же, как и прежде признаны лишь Турцией, характеризуют этот рынок как ненадежный с позиций сохранения средств.
Покупать недвижимость на кипрском рынке имеет суть только для собственного проживания. Скромный спрос, общая нестабильность и низкая доходность на рынке не оставляют сомнений в том, что это направление для инвестиций совсем не годится.
Таиланд
Острова Самуи и Пхукет так же, как и прежде входят в десятку самых популярных зимних туристических направлений у россиян. Но инвестиционный потенциал этого региона вовсе не есть таким привлекательным.
За первые три квартала 2014 года цена жилья выросла только на 2,15%, уступив прошлогодним показателям в 3,61%. В последние пять лет Таиланд зафиксировал один из самых больших уровней задолженностей по ипотекам в Юго-Восточной Азии, достигающий более чем 83% от ВВП страны.
Политический кризис, а после этого армейский пришествие и переворот к власти армейского правительства сыграли значительную роль в замедлении темпов развития экономики. Количество строительного сектора за девять месяцев 2014 года уменьшился на 5,8%. Инвестиции в постройку сократились на 3,6%.
Оттекание девелоперов и неустойчивое экономическое положение вынудило местных инвесторов переориентировать собственные интересы в пользу более стабильных рынков, таких как Англия, Франция либо Австрия. И Таиланд в скором будущем вряд ли сможет стать им хорошей альтернативой.
США
Американские побережья – как тихоокеанское, так и, в особенности, атлантическое – еще одно место «зимовки» россиян. Но не следует наделять богатым инвестиционным потенциалом курортную недвижимость США.
рынок американских недвижимости до тех пор пока демонстрирует только точечные удачи. В начале года наибольшие американские города, к примеру Сан-Франциско и Лос-Анджелес, успели отметиться во всевозможных публикациях в качестве лидирующих по степени инвестиционной привлекательности. Но чего тут больше – маркетинга либо анализа настоящих рыночных показателей – неизвестно.
На фоне роста средней цене жилья, величина которой уже превысила $280 тыс., упали количества продаж новых домов. Наряду с этим, по результатам трех кварталов прошлого года, еще один характерный показатель – национальный индекс цен на жилье также продемонстрировал заметное сокращение темпов роста: он увеличился меньше чем на 5%.
На этом фоне цены на курортную недвижимость в Соединенных Штатах, но, как и во многих местах в Европе, не соответствуют настоящей обстановке. Так, согласно данным статистики восемь из десяти переоцененных рынков недвижимости находятся в Калифорнии.
Флорида, расположенная на другой стороне американского континента, практически сравнительно не так давно возглавила рейтинг самых страшных регионов для инвестиций в недвижимость. термиты и Ураганы – два бича, каковые в состоянии перевоплотить в ничто надежды инвесторов на прибыльные вложения. Покупаясь на якобы удачное предложение – $100 тыс. за дом с бассейном в краю вечного лета, стоит все же учесть , что, к примеру, большие фонды недвижимости уходят из Флориды, деятельно распродавая активы с 2009 года. Сейчас же, по окончании попадания региона в инвестиционный антирейтинг, конкретно возможно ожидать охлаждения интереса и снижения цен инвесторов в ближайшие шесть месяцев.
Все это представляет собой замечательные доводы в пользу того, дабы не торопиться покупать домик на солнечном побережье США.
Инвестор предполагает, рынок располагает
Учитывая последние события, происходящие в русском экономике, хочется дать совет потенциальным инвесторам не спешить с приобретением недвижимости в тех краях, где они привыкли отдыхать. Наличием громадного количества солнечных дней и обилием морских либо океанских пляжей может похвалиться любой из южных курортов, а вот ликвидным рынком – ни один из них.
Получая актив для инвестиционного портфеля, направляться дать предпочтение стабильным государствам, таким как Англия, Австрия и Франция, каковые в течение многих лет доказывают доходность и перспективность собственных объектов.
Игорь Индриксонс, специально для "РБК-Недвижимость"
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Специалисты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Игорь ИндриксонсТочка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
ТОП-3 ОБЪЕКТА ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ СОЧИ 2018г.
