Курорты болгарии: прогноз положительный
В данной статье проанализированы трансформации, случившиеся за год на рынках курортной недвижимости Болгарии.
Выборка образовывает 7900 объектов на популярных болгарских курортах. Падение цен на недвижимость, характерное сейчас для многих государств, не обошло и Болгарию. Но строительство в этом государстве в меньшей степени зависело от кредитных денег, и это смягчает влияние кризиса.
Более того, в некоторых регионах Болгарии прослеживается тенденция роста средних стоимостей за квадратный метр. Нас интересовали следующие вопросы:
1. Как изменились за год цены на недвижимость на лыжных, бальнеологических и морских курортах?
2. Изменился ли рейтинг курортов по количеству актуальных предложений?
3. Недвижимость каких типов снизилась в цене?
5. Как изменилась структура предложений по типам недвижимости?
6. На какие конкретно предложения застройщиков стоит обратить внимание и из-за чего?
Неспециализированная картина
Средняя цена квадратного метра курортной недвижимости в Болгарии по состоянию на декабрь 2008 – январь 2009 г. составила €867 (диаграмма 1) – на 10% ниже, чем в тот же период годом ранее. Самый значительно подешевела недвижимость на лыжных курортах (–18%). На морских курортах продаваемые объекты в среднем утратили в цене около €125 за «квадрат», неспециализированное понижение составило 12%.
В случае если сказать о самые популярных бальнеологических курортах, то тут в силу изначальной недооценности начала и рынка продаж новых проектов цены удержались на плаву а также подросли (7%).
Сравнение актуальных и прошлогодних предложений на рынке курортной недвижимости Болгарии продемонстрировало, что в целом структура рынка по типам объектов осталась неизменной (диаграмма 2). Как и годом ранее, более трети предложений составляют апартаменты с 2 спальнями (34,4%). Это в полной мере объяснимо: базу портфеля новых девелоперских проектов в Болгарии так же, как и прежде составляют жилые комплексы, в которых как раз двухспальные апартаменты являются хитом продаж.
Заметно увеличилось предложение раздельно стоящих домов (на 7%), практически во всех случаях относящихся к вторичному рынку. Вероятнее, это обусловлено тем, что с повышением количества современных жилых комплексов с полной инфраструктурой продаваемые частные дома в курортных территориях «зависли» на рынке.
Помимо этого, как раз в этом сегменте кризис проявился наиболее – на продажу выставляется все большее количество объектов от частников, а невостребованность предложений неизбежно порождает понижение стоимостей. В последующих диаграммах будет видно, что именно этот тип недвижимости снизился в цене больше всего, в особенности на морских и лыжных курортах.
На диаграмме 3 представлены эти, показывающие, какие конкретно типы недвижимости в значительной мере утратили в цене. виллы и Большие апартаменты снизились в цене на 13 и 14% соответственно, а вот дома на вторичном рынке в главных курортных территориях Болгарии утратили четверть собственной прошлогодней стоимости. В случае если сказать о первых двух типах недвижимости, то понижение цены квадратного метра разъясняется тем, что именно виллы и большие апартаменты на болгарском рынке постоянно являлись менее востребованными если сравнивать с апартаментами на 1–3 спальни.
Как раз тут риэлторы и застройщики готовы идти на удешевление цены «квадрата» при понижении неспециализированного спроса. С зданиями на вторичном рынке, кроме вышеизложенного, случилась, наверное, и объективная корректировка завышенной цены, обусловленной динамичным развитием рынка недвижимости в последние три года.
Лыжные курорты
Для анализа лыжных курортов были забраны самые популярные регионы: Банско, Боровец и Пампорово.
Как и в прошлогодней выборке, более двух третей предложений жилья приходится на лыжный курорт Банско (78% против 70% годом ранее). По словам Яны Егоровой, управляющего директора компании «ЕГ Проперти ГмбХ», Банско за последние два года стал одним из самые известных зимних курортов Болгарии. Объяснение простое: тут возможно кататься на лыжах с середины декабря до середины мая.
Помимо этого, в этом году в Банско будет совершён этап Кубка мира по горным лыжам (Alpine Ski World Cup).
Собственный объяснение различной степени востребованности курортов дает Николай Слободчиков, полпред болгарской инвестиционно-строительной компании Vas Reserve в Москве. С его точки зрения, горные курорты Банско и Пампорово стали популярны вследствие того что отличаются от Боровца и концепцией, и инфраструктурой.
Так, Банско – город у подножия гор с полным комплектом соответствующих сервисов – завлекает тех, кто хоть и интересуется зимними видами спорта, но не чужд и вторым людским эйфориям. Более того, Банско будет всецело поменять собственную концепцию. В замыслах – стать через пять лет элитным европейским лыжным курортом.
На реализацию столь масштабной идеи получено одобрение от Европейского союза. Николай Слободчиков такого же мнения придерживается, что цены на готовое жилье в Банско начнут расти к концу 2009 г.
А вот курортное место Пампорово, застроенное отелями и апарт-отелями, больше всего подходит для лыжников и сноубордистов, каковые дни напролет выполняют на склонах, а после этого отдыхают в собственных апартаментах. Данный курорт пользуется популярностью и у аскетов-британцев.
Павел Налимин, коммерческий директор агентства недвижимости «Солнечный ветер», додаёт, что в Пампорово обособленно существуют 7–8 маленьких территорий, на территории которых находятся сходу пара комплексов в различной стадии строительства. Эти территории окружены лесом, что формирует особенный и естественный уют в каждой из них.
Недвижимость в Пампорово так же, как и прежде популярна, не смотря на то, что по состоянию на начало 2009 г. количество предложений о продаже в этом курортном регионе уменьшилась на 5%: 13% от общего числа предложений по лыжным курортам если сравнивать с 18% годом ранее. Предложений недвижимости на ветшайшем болгарском лыжном курорте Боровец, расположенном всего в 45 мин. езды от Софии, не так много, всего 9% (против 12% годом ранее). Специалисты растолковывают это тем, что количество земельных участков в регионе ограничено и новое строительство фактически не ведется.
Как видно на диаграмме 4, недвижимость в Банско снизилась в цене на 8%. Более значительно цена упала в Боровце – на 20%. А вот в Пампорово цены, напротив, продемонстрировали хорошую динамику в 10%.
Как поясняет Павел Налимин, цены на недвижимость тут еще не достигли собственного максимума, в отличие от регионов Банско и Боровец. Именно это делает вложения средств в недвижимость Пампорово инвестиционно привлекательными на данный момент.
В структуре предложений, как и годом ранее, апартаменты с 2 спальнями преобладают – их 45% (годом раньше их было 49%). Павел Налимин растолковывает, что таковой тип недвижимости больше всего подходит семьям с детьми, и для сдачи в аренду. Как раз домашние пары, а также с детьми, составляют большая часть отдыхающих в Болгарии туристов.
Но в случае если зимний период 2008 г. суммарная часть всех предложений по апартаментам составляла 94%, то в текущем году данный показатель упал до 83%, в связи с тем, что быстро, на 12% (с 4% до 16%), выросло количество реализовываемых домов. Такая же тенденция прослеживается и на морских курортах.
коттеджи и Виллы на лыжных курортах не особенно пользуются спросом, исходя из этого и не предлагаются девелоперами и застройщиками – на их долю в текущем году приходится всего 1% предложений, годом ранее было 2%. Совершенно верно такая же картина и в сегменте апартаментов с 4 и более спальнями. Доли предлагаемых к продаже апартаментов с 1 и 3 спальнями уменьшились с 29% до 26% и с 14% до 11% соответственно.
На диаграмме 5 представлены трансформации средней цене квадратного метра по типам недвижимости на популярных лыжных курортах. Тут видно, что в момент понижения спроса наименее ликвидные для данного курорта объекты теряют в цене существенно стремительнее.
Так, менее востребованные на лыжных курортах громадные апартаменты, виллы и дома утратили в цене более 20% (–23%, –21% и –30% соответственно), а вот апартаменты на 1–3 спальни, каковые пользуются громаднейшим спросом у клиентов, – только 13%. Меньше всего упала цена квадратного метра двухспальных апартаментов (–8%).
Морские курорты
Пожалуй, самые заметные трансформации в структуре рынка случились на берегу моря. Как и годом ранее, громаднейшее количество объектов жилья предлагается на самом популярном и самом большом курорте страны – на Солнечном Берегу (33% от общего числа предложений). Но тут показалась занимательная тенденция: количество предложений за год существенно снизилось (–15%; годом ранее их было 48%).
Это связано, например, с тем, что случилось перераспределение продаваемых объектов в пользу вторых деятельно застраивающихся прибрежных курортных территорий. Специалисты считают, что, не смотря на то, что Солнечный Берег завлекает собственной развитой инфраструктурой, разнообразием сервисов и развлечений и широким выбором объектов, данный курорт уже не будет столь быстро расти, как еще недавно.
А вот Созополь, Несебр и Поморие, напротив, деятельно развивались в 2008 г. и количество предложений в этих регионах значительно выросло: в Несебре с 3% до 12%, в Поморие – с 3% до 9%. Специалисты уверены в том, что благодаря устойчивому покупательскому спросу Созополь имеет хороший потенциал роста. Это связано с тем, что в этом старом городе жизнь не заканчивается кроме того в межсезонье.
Динамика предложения это отражает: рост с 5% до 14% от общего количества реализовываемых объектов на морских курортах.
Рост числа предложений недвижимости в Несебре Владислав Харитонов растолковывает вводом в строй нескольких реконструированных отелей, каковые сейчас позиционируются как апарт-отели. Кроме этого к весьма перспективным он относит южный регион, от Приморско до Царево. Неподалеку от Приморско выстроен аэропорт бизнес-класса для частных самолетов, возводится большая марина для яхт – без сомнений, это повышает привлекательность данного отрезка побережья.
К тому же, согласно точки зрения специалиста, эта часть Болгарии отличается самым успешным климатом. Исходя из этого, например, часть предложений в Царево выросла за год с 2% до 5%.
Что касается Бяла, где предлагается 3% объектов (против 4% годом ранее), то за ним прочно закрепилась слава экологически чистого морского курорта, причем курорта детского. Потому, что он еще и удачно расположен – всего в полусотне километрах к югу от Варны, то приобретение недвижимости в этом городе может заинтересовать семьи с мелкими детьми. Помимо этого, Бяла из разглядываемых тут курортов до тех пор пока остается самым бюджетным вариантом – всего €841 за «квадрат» (диаграмма 6).
Побережье севернее Варны – Золотые Пески, Албена, Балчик, Каварна – пока не смогут сравниться по количеству предлагаемых к продаже объектов с южным побережьем (2%, 3%, 8% и 3% соответственно если сравнивать с 6%, 2%, 9% и 7% в прошедшем сезоне). Однако, как вычисляют многие специалисты, это направление весьма перспективно. По словам риэлторов, трудящихся в данной части Болгарии, главными преимуществами этих городов являются прекрасные природные условия, чистота моря и развитость инфраструктуры.
Небходимо отметить, что в случае если в районе Золотых Песков, Албены и курорта Св. Елена и Константин ведется по большей части точечная застройка, то территория Балчика и потом на север обещает деятельно развиваться в скором будущем. В этом направлении сделаны такие ответственные шаги, как начало строительства в районе Каварны трех полей для гольфа, около которых разместятся новые коттеджные посёлки и жилые комплексы, и покажется нужная для хорошего отдыха инфраструтура.
Как видно из диаграммы 6, курорт Золотые Пески так же, как и прежде держит за собой первое место по цене квадратного метра (€1545), более того, он очень сильно подорожал (+32%). Это связано с тем, что в этом облюбованном отдыхающими городе фактически не осталось мест под застройку. Те участки, каковые девелоперам удается купить, они застраивают жилыми комплексами самого большого уровня.
Из этого и большой уровень стоимостей.
На курортах Св. Елена и Константин, Обзор и Созополь квадратный метр чуть дешевле – €1382, €1146 и €1120 соответственно. Что касается курорта Св.
Елена и Константин, то тут схожая с Золотыми Песками картина, тем более что курорты находятся рядом.
А вот большой прирост цены квадратного метра в Обзоре (+23%), кроме успешного расположения, обусловлен и тем, что тут строится широко известный проект Филиппа Старка для компании yooBulgaria, что соответствует самым взыскательным требованиям клиентов.
Как говорит Шарлотта Роуз Мелсом (Sharlotte Rouz Melsom), директор по маркетингу и PR компании YOO, Обзор – это негромкий и комфортный город, где нет суеты и шума громадного курорта. Он весьма удачно расположен между большими городами – Варной и Бургасом. В каждом из них имеется аэропорт, исходя из этого кроме того в самый разгар сезона добраться до Обзора будет очень просто.
Громаднейший прирост цены зафиксирован в местечке Ахтопол (37%), маленьком курортном городе в 70 км к югу от Бургаса. Как поведал Владислав Харитонов, в том месте закончено строительство сходу нескольких объектов и продажи ведутся по цене готового жилья. Помимо этого, на этом курорте вводятся в эксплуатацию новые инженерные сети, что постоянно привлекает застройщиков.
А вот еще одно занимательное открытие: популярный Солнечный Берег утратил в стоимости «квадрата» целых 15% (цена опустилась до €937). Специалисты говорят, что Солнечный Берег достиг собственного максимума и рынок недвижимости дальше будет развиваться тут значительно спокойнее.
Из диаграммы 7 видно, что апартаменты на две-три спальни, и коттеджи и виллы в новых поселках фактически не снизились в цене (–3% и –6%), что еще раз обосновывает: ликвидные и пользующиеся популярностью объекты недвижимости кроме того в сложные кризисные времена не теряют собственной стоимости. А вот с зданиями на вторичном рынке прослеживается достаточно тревожная тенденция. Данный тип объектов очень сильно подешевел (–29%).
Бальнеологические курорты
Болгария есть неповторимой по разнообразию и количеству минеральных источников страной в Европе. Как раз развитие бальнеологического туризма и соответствующего рынка рекреационной недвижимости будет играться в ближайщее время весьма заметную роль. Приобретение недвижимости на бальнеокурортах есть вложением не только инвестиционно привлекательным, но и весьма полезным с позиций здоровья.
За прошедший год средняя цена квадратного метра фактически не изменилась, и данный вид курортной недвижимости до тех пор пока еще есть самым дешёвым из всех разглядываемых в данном изучении – цена «квадрата» не превышает €800. Но на рынке появляется все больше увлекательных проектов, отвечающих самым организации и высоким стандартам строительства SPA-курортов.
Диаграмма 8 говорит о том, что за год недвижимость на всех бальнеокурортах за исключением Бани не только не снизилась в цене, а, напротив, подорожала в среднем на 7%. Во многом это связано с тем, что большинство объектов была введена в строй летом-осенью 2008 г.
Самый резкий скачок стоимостей (21%) случился на курорте Хисаря, что находится в 42 км к северу от Пловдива и в 140 км к востоку от Софии, у подножия горного массива Средна гора. Тут обстановка разъясняется открытием продаж нескольких новых объектов, а также громадного SPA-комплекса на 193 апартамента Bona Dea SPA. Сдача объекта планируется лишь в осеннюю пору 2011 г., но начальная цена квадратного метра образовывает уже €1200.
Недвижимость в популярных курортных местах Мелник, Сандански и Велинград поднялась в цене на 12%, 6% и 4% соответственно. Это не просто так – по словам Павла Налимина, на курортах Сандански и Велинград отлично развита инфраструктура. Велинград, по данным компании Домика, с 2005 г. носит звание SPA-столицы Болгарии, а в 2008 г. получил от Глобальной отраслевой организации в области гостиничного и ресторанного бизнеса и новый статус – SPA-столицы на балканском полуострове.
структура и Количество предложений объектов на бальнеологических курортах Болгарии за год значительно остались прежними. Главный вид недвижимости тут, как и годом ранее, – это отдельный дом (55% против 60% в прошедшем сезоне). Апартаменты с 2 спальнями – на втором месте (15%). На долю апартаментов с 3 спальнями приходится 13% от всех предложений.
В этих сегментах изменение за год не превышает 1%. Весьма интересно подчернуть, что лишь на бальнеологических курортах часть домов в структуре предложений снизилась, а не выросла, как на морских и лыжных.
На диаграмме 9 продемонстрировано, что апартаменты на 1–3 спальни, а это по большей части предложения в новостройках, очень сильно подорожали (от 11% до 20%). Цена «квадрата» вилл и коттеджей в строящихся поселках не изменялась , а также дома в частном секторе не утратили собственной стоимости.
Резюме
Выводы, каковые возможно сделать из приведенного выше анализа, напрашиваются сами собой.
Кроме того в кризисное время апартаменты с 1–3 спальнями на лыжных и морских курортах Болгарии остаются ликвидными.
Весьма перспективным направлением в ближайщее время станут бальнеологические курорты.
А вот к приобретению дома в частном секторе необходимо доходить крайне осторожно. Непременно, и тут имеется увлекательные объекты, каковые будут расти в цене и останутся надежным вложением. Но тренд сегодняшнего дня говорит о том, что данный тип недвижимости был наиболее неустойчивым в нынешней обстановке на рынке недвижимости Болгарии.
Диаграммы.
По данным агентства «Медиамарк»
Издание Homes Collection
Болгария. Обзор курортов. Где отдохнуть летом — отечественные советы
