Курорты черногории: сделайте правильный выбор
В этом случае темой изучения стало побережье Черногории. У данной страны имеется несомненные плюсы: безвизовый въезд для россиян, хороший климат, пляжи и великолепное море, гостеприимные обитатели.
Иначе – большие цены на недвижимость, каковые уже превысили среднюю цена квадратного метра в таких популярных у россиян государствах, как Кипр и Испания, дисбаланс в соотношении цена–уровень качества курортной недвижимости, ограниченное количество новых проектов бизнес- и премиумкласса. Однако, уже пара тысяч россиян приобрели недвижимость в Черногории, и спрос так же, как и прежде выше предложения.
В выборку отечественного изучения вошло 3650 объектов недвижимости, расположенных в прибрежных общинах (муниципалитетах): Херцег Нови, Котор, Будванская и Барская Ривьера, Тиват и Ульцинь. Рынок недвижимости Подгорицы и внутренней части страны в изучении не затронут.
Черногория в целом
По состоянию рынка курортной недвижимости Черногории на август 2008 г. средняя цена квадратного метра жилья составила €3019 (диаграмма 1). Так, Черногория стала самой дорогой среди государств, самые популярных для приобретения второго дома у россиян: Испании, Кипра, Турции и Болгарии. Согласно точки зрения черногорских риэлторов, цены на недвижимость в скором будущем совсем стабилизируются.
Среди прибрежных общин самой дорогой по цене квадратного метра жилья есть Будванская Ривьера (€3562 за кв. м). И это не приводит к: Будва и ее окрестности – признанная туристическая столица Черногории, в том месте находятся, пожалуй, лучшие пляжи страны.
Как раз с Будванской Ривьеры начался бум приобретений недвижимости гражданами РФ пара лет назад. Вторым в ценовом рейтинге стоит район Херцег Нови. Тут квадратный метр в среднем стоит €3189.
В этом районе предлагается самое много объектов недвижимости – 31% (диаграмма 2).
Недвижимость в Которском заливе находится на третьем месте в ценовом рейтинге (€3159 за кв. м). Самым недорогим остается Ульцинь – всего €1737 за «квадрат». Согласно точки зрения специалистов рынка, не обращая внимания на то что Ульцинь есть самой южной общиной, с самым теплым климатом в Черногориии владеет к тому же красивыми пляжами, вряд ли он приблизится по спросу и цене на недвижимость к соседним областям.
Частично это разъясняется не хватает развитой инфраструктурой окружающих и города его мест.
Согласно точки зрения главы управления регистрации имущественных прав компании «Велес Капитал Девелопмент» Олега Холодняка, у региона Херцег Нови имеется все возможности стать фаворитом, потому, что как раз тут находится большое количество земельных участков под застройку. Исходя из этого со временем направляться ожидать появления большого количества новых объектов на первичном рынке.
Второй общиной по количеству предложений недвижимости стала Будва и ее окрестности (23% от всех предложений).
По словам председателя совета директоров компании «Арбор» Александра Шевелева, сейчас предложений домов и квартир в Будве вправду меньше, чем в Херцег Нови. Это обусловлено тем, что сам город застроен фактически на 90%. К Будванской общине относятся множество популярных городков, таких как Бечичи, Рафаиловичи, Святой Стефан и потом до Петроваца, где генпланом развития предусмотрено строительство как больших жилых, так
и туристических комплексов.
Практически однообразное количество объектов предлагают Которский залив, Тиват и его Барский регион и окрестности (от 15% до 11%). А вот Ульцинь снова остается на последнем месте. По словам Александра Шевелева, Ульцинь по¬прошлому не вызывает ажиотажного интереса среди инвесторов, не смотря на то, что в урбанистическом замысле имеет такие же обременения, как и другие общины.
На диаграмме 3 представлено распределение рынка недвижимости приморских районов по типам недвижимости. Видно явное преобладание апартаментов: суммарное количество уже выстроенного жилья проектов и этого типа на этапе off plan занимает более 55% всего количества предложений.
Привлекает внимание довольно маленькое количество объектов, реализовываемых на этапе согласования проекта либо начальной стадии строительства (off plan). С этим не согласен главный менеджер компании SAGIO Residence Иван Барада: «В действительности, – говорит он, – сейчас новых проектов в Черногории строится больше, чем когдалибо».
По большей части все большие новостройки появляются в районе Херцег Нови и на Будванской Ривьере. Согласно точки зрения ведущих застройщиков Черногории, ограниченное количество строящихся объектов обусловлено тем, что в Черногории через чур забюрократизирован процесс получения разрешения на постройку. Официально пройти согласование во всех инстанциях (а их около 20) меньше, чем за год, нереально.
Как раз время, требующееся на получение исходноразрешительной документации, есть главной препоной для развития строительного бизнеса в этом государстве. Эти изучения, совершённого по заказу Экономической палаты Черногории, говорят о том, что если бы процесс согласования сократился, количество рыночного предложения первичного жилья вырос бы как минимум на 20–25%.
На диаграмме 4 представлены главные типы объектов курортной черногорской недвижимости со средней ценой квадратного метра и средними площадями. Апартаменты на вторичном рынке не отличаются просторными площадями. Стандартные апартаменты – это квартира с двумя гостиной и спальнями неспециализированной площадью 58 кв. м по средней цене €3137 за кв. м.
Самая популярная площадь отдельных домов – порядка 210 кв. м, в большинстве случаев, в них 3–4 спальни и стоят они на наделе земли в 6–9 соток. Средняя цена квадратного метра для того чтобы типа недвижимости образовывает €2869.
Новые жилые комплексы на побережье правильнее отвечают запросам зарубежных клиентов: у них громадные площади и имеется нужная инфраструктура (закрытая территория, паркинги, бассейны, детские площадки и пр.), без которой сложно представить курортную недвижимость выше среднего уровня. Но тут заметно отличается цена квадратного метра, в среднем она образовывает €4 тыс., что практически на четверть выше, чем на вторичном рынке. Иван Барада подтверждает тот факт, что новые проекты стали появляться недавно, и это хорошая тенденция на рынке недвижимости. «Вторичка» до тех пор пока еще занимает большую часть рынка. Согласно его точке зрения, через несколько лет Черногория возьмёт иное лицо благодаря новым комплексам
с развитой инфраструктурой. Как раз тогда будет более ощутима отличие
в цене между первичной и вторичной недвижимостью.
Регион Которского залива
Данный регион имеет особенную специфику. Для него характерно много древних объектов, воображающих собой культурноисторическое наследие. Само собой разумеется, имеются и предложения по апартаментам первичного рынка недвижимости.
Разброс предложений, как, соответственно, и стоимостей, велик. На диаграмме 5 представлены средние цены на главных курортах его окрестностей и Котора. Так, наиболее ценным стал Пераст, древний город, в котором не ведется строительство.
Рынок недвижимости представлен, по большей части, древними каменными зданиями, средняя цена кв. м в которых превышает €5 тыс. А вот расположенный рядом с Перастом Рисан, более шумный и более туристический город, уже существенно дешевее по цене (€2418 за кв. м).
Вторым в ценовом рейтинге Которского залива стал маленькой город Прчань, расположенный в 4 км от Котора. Средняя удельная стоиость в €3754 за кв. м обусловлена тем, что в его окрестностях и городке выстроено пара современных жилых комплексов. Достаточно довольно часто среди объектов, продаваемых, тут возможно встретить и дорогие виллы, ценой от €300 тыс. до €1,8 на данный момент. самый разнообразный спектр объектов представлен в самом Которе и Рисане.
Специалисты компании «Велес Капитал Девелопмент», уверены в том, что влияние на ценообразование в этом регионе окажет кроме этого и строительство федеральной автострады Рисан¬Жабляк, которое к 2010 г. должно войти в последнюю стадию. По данной автостраде будет вероятно добираться за 2–2,5 часа от побережья до лыжных курортов Черногории.
Район Херцег Нови
Херцег Нови – это один из самых перспективных регионов на рынке недвижимости Черногории. Он находится в БокоКоторской бухте, довольно близко к открытому морю, что обусловливает чистоту воды и пляжей. Одноименный город растянулся у подножия гор Ориен.
Пятикилометровый променад вдоль берега моря есть одним из основных наслаждений для туристов и жителей. В этом регионе представлено самое много объектов недвижимости. У клиентов кроме этого популярен бальнеологический курорт Игало, расположенный в пригороде Херцег Нови.
Как уже было указано в диаграмме 2, самое много объектов недвижимости представлено как раз в районе Херцег Нови, включая сам город, и Игало и Баосичи. На диаграмме 6 видно, что цена «квадрата» в Херцег Нови – €3263. Наиболее ценным был маленькой поселок Савина, узнаваемый одноименным монастырем.
Между городами Кумбор и Дьеновичи расположилось пара новых коттеджных поселков и жилых комплексов большого уровня, что и обусловило такие цены на недвижимость (€3448 и €3423 кв. м соответственно). А вот такие курорты, как Зеленика, Каменари и Бьела до тех пор пока остаются в полной мере дешёвыми по цене – она варьируется от €2536 до €1857 за кв. м.
Будванская Ривьера
Согласно данным Черногорского управления по недвижимости, в прошедшем сезоне на территории Будвы и ее окрестностей было реализовано недвижимости на сумму более €500 млн. на данный момент спрос на объекты недвижимости в этом регионе заметно снизился. Местные риэлторы считают, что это затишье продлится какоето время, поскольку рынок очень сильно перегрет.
Согласно точки зрения Олега Холодняка, Будванская Ривьера – это достаточно предсказуемый, быстрорастущий в цене и самый скоро развивающийся с позиций инфраструктуры регион черногорского побережья. Замедление повышения цен в осеннюю пору 2007 г. было связано с несоответствием Будвы, да и всей Будванской Ривьеры, заявленным стоимостям на недвижимость, потому, что уровень качества строящегося жилья не отвечало требованиям потенциальных клиентов.
Наиболее ценным курортом Черногории есть местечко Святой Стефан, известный своим островом¬отелем. Тут самая большая средняя цена «квадрата» в Черногории, которая подбирается к €5,5 тыс. (диаграмма 7). Как раз тут стоимости достигают заоблачных высот (€8–10 тыс. за кв. м), им уже может питать зависть к Лазурный Берег Франции.
Большая цена жилья в Рафаиловичах, считает Олег Холодняк, продиктована, в первую очередь, ограниченным количеством предложений в этом поселке, что пользуется особенным спросом. Весной 2008 г. цена в некоторых новостройках на первой и второй линиях от моря достигала уже €6 – 6,5 тыс. за кв. м. Однако в Рафаиловичах еще возможно отыскать маленькую квартиру экономкласса по цене €3,5 тыс. за кв. м.
Петровац постоянно пользовался повышенным спросом у граждан РФ. Ранее стабильно большой рост цен на апартаменты был связан с довольно ограниченным количеством предложений и был закономерен. Но на данный момент данный спрос мало снизился. На сегодняшний момент, кроме объектов от застройщиков, на рынке выставлено большое количество апартаментов, приобретённых гражданами РФ в инвестиционных целях в 2006–2007 гг.
Но на первичном рынке апартаментов рост стоимостей, пускай и не таковой, как раньше, продолжался и до июня 2008 г. Это предложения уже иного, более большого качества. А вот рост цен на вторичном рынке замедлился, и рынок фактически стоит на месте.
Не обращая внимания на то что Бечичи в отечественном рейтинге «самых дорогих» стоит последним, он по¬прошлому не теряет собственной инвестиционной привлекательности, и спрос на жилье в этом поселке остается стабильным. Это разъясняется его территориальной близостью к Будве и репутацией «элитного» курорта, поясняет Олег Холодняк.
Барская Ривьера
Еще тричетыре года назад Барская Ривьера (от Сутоморе до поселка Хороша Вода) считалась не весьма респектабельной и была не очень популярна среди российских клиентов. После этого случился резкий скачок цен на дома. Быть может, рост стоимостей в его окрестностях и Баре был вызван тем, что именно сейчас в общине был принят Основной градостроительный замысел приморской части города.
С реализацией которого наибольший в стране порт станет занимателен и туристам. В городе планируется возведение громадного яхт-клуба, и строительство гостинично¬туристической территории.
И однако аналитики рынка недвижимости уверены в том, что Барская Ривьера по¬прошлому остается одним из самых бюджетных регионов побережья: средняя цена кв. м недвижимости тут колеблется от €1831 до €2483 (диаграмма 8).
Тенденция роста цен на квартиры в Баре замедлится, прогнозируемая доходность апартаментов не превысит, по самым оптимистичным прогнозам, 15–20% годовых.
Тиват и полуостров Луштица
Тиват – это недорогой и самый юный курорт Черногории. Фактически, у него кроме того нет четко организованной ветхой части города. Согласно точки зрения Александра Шевелева, по окончании строительства в скором будущем огромного порта для мега¬нового и яхт аэропорта, город купит совсем второе лицо.
Глава горадминистрации Тивата в одном из интервью в местной прессе поделился ближайшими возможностями общины: кроме центра яхтенной навигации средиземноморского значения, Тиват будет деятельно развивать и гольфиндустрию.
Полуостров Луштица – одно из прекраснейших мест Черногории, но в том месте, по большей части, скалистые берега и нет протяженных пляжей. Однако, у этого региона громадное будущее, считают местные риэлторы. Очень многое должно измениться по окончании того,как утвердят замысел его застройки. Средние цены на недвижимость региона представлены
в диаграмме 9.
Ульцинь
Ульцинь – самый южный регион Черногории, граничащий с Албанией. Фактически, и главное население (более 80%) в том месте составляют албанцы.
Не обращая внимания на то что в районе Ульциня находится самый долгий песчаный летний сезон и пляж Черногории тут продолжается продолжительнее, чем в других общинах, спрос на недвижимость тут, согласно точки зрения местных риэлторов, совсем замер.
В данной части побережья строится пара жилых домов, но цены в строящихся комплексах начинаются с €3,2 тыс. за кв. м, что не соответствует уровню самой курортной территории. В среднем же в Ульцине цены на вторичное жилье составляют около €1,7 тыс за кв. м. Наряду с этим в случае если забрать окрестности города, к примеру город Дольный Находись, то тут средняя удельная стоиость на апартаменты на вторичном рынке не будет быть больше €1 тыс. за кв. м.
Подводя итоги
Все участники рынка недвижимости Черногории сходятся во мнении, что сегодняшняя остановка стоимостей в полной мере закономерна и носит только временный темперамент. Вероятнее, цены на недвижимость дальше падать не будут. А с учетом таких факторов, как близкая возможность вступления Черногории в ЕС, курс правительства на развитие туристической и неспециализированной инфраструктуры, конкурентоспособность черногорского рынка по отношению к ряду и Болгарии государств средиземноморского побережья, считает Олег Холодняк, в обязательном порядке приведут пускай не к такому резкому как раньше, но стабильному росту стоимостей уже к летнему сезону следующего, 2009 года.
Таблица 1
Издание "Homes Collection"
Обзор пляжей ВСЕХ курортов Черногории. Часть 1 — Боко-Которский залив
