Латвия: продавцы продают, а покупатели не покупают
Сейчас в Риге на продажу предлагается 50-60 торговых и офисных центров. Имеется и большой внимание клиентов. Но стороны не смогут сойтись в цене.
Редкий столичный объект коммерческой недвижимости способен принести более 10% годовой прибыли — как минимум столько запрашивают западные пенсионные и инвестиционные фонды.
Аутотренинг не помог
В 2002-2008 годах Рига волновалась настоящий бум строительства новых торговых и офисных центров. Кроме того в то время, когда жилой рынок уже испытывал неприятности, девелоперы этих объектов пребывали в состоянии оптимистических ожиданий.
Общественность «кормили» бессчётными таблицами и статистическими данными, обосновывающими, что в Риге, в случае если сравнивать ее с передовыми городами Европы, так же, как и прежде не достаточно новых магазинов и бюро. Вот лишь целый данный аутотренинг не помог: волна кризиса накрыла и сегмент коммерческих площадей. Многие торговые и офисные комплексы, уже сданные в эксплуатацию на падающем рынке, так и не сумели отыскать клиентов кроме того на 50% собственных площадей.
Борьба за потенциальных арендаторов ужесточилась, и ставки пошли вниз: поток денег, приобретаемых обладателями комплексов, был намного меньше планируемого. А учитывая то, что подавляющая часть девелоперов развивала собственные проекты на заемные средства, это породило неприятности с погашением ежемесячных платежей.
Эти трудности, наравне с отсутствием ясности в возможностях развития рынка, и стали одной из главных обстоятельств, мотивирующих обладателей выставлять на продажу торговые и офисные комплексы, возведенные в «тучные» годы.
Вот такие варианты
По данным издания «m2» и портала varianti.lv, в начале 2011 года в стадии поиска новых обладателей пребывали 50-60 таких столичных торговых либо офисных центров. Но мало какие конкретно из них предлагаются, так сообщить, в открытую.
Большая часть присутствуют или в закрытых базах данных маклерских компаний, или в электронных презентациях, каковые рассылаются узкому кругу потенциальных клиентов. Собственники предпочитают избегать обнародования информации о собственном жажде реализовать объект. Не смотря на то, что редко кто из них, начиная проект, не думал о его предстоящей перепродаже какому-нибудь зарубежному инвестору.
Издание «м2» и портал varianti.lv предлагают познакомиться с некоторыми самыми дорогими и занимательными новыми рижскими коммерческими комплексами, сведения о продаже которых удалось собрать за последние несколько месяцев. Из-за чего лишь рижских? По признанию маклеров, лишь эти коммерческие объекты приводят к интересу у потенцальных клиентов.
За 19,5 миллионов евро собственники готовы растаться с расположенным в Риге на улице Мукусалас, 41, комплексом Berzins Investment. Он был сдан в эксплуатацию уже в самый разгар кризиса — в конце 2009 года. Площадь этого комплекса мало не дотягивает до 13 000 кв. м. По отечественной собственной информации, строительная смета этого проекта, в котором были применены сверхсложные и уникальные для Латвии инженерные и архитектурные ответы, была немногим меньше 13 миллионов евро.
Ценник в 10,8 миллионов евро заявлен на домовладение на ул. Базницас, 20/22. Оно складывается из двух 6-этажных строений и объединяет в себе офисные и торговые площади, и автостоянку на 250 мест.
Площадь законченного в 2003 году комплекса, что был признан по тем временам одним из лучших архитектурных проектов Латвии, — 6 800 кв. м.
10 миллионов евро официально просят за действующий с 2006 года столичный офисный комплекс Astras biroji. Восьмиэтажное строение с неспециализированной площадью помещений 7 500 кв. м сходу возводилось с прицелом на предстоящую перепродажу по окончании заполнения арендаторами. Вероятнее, так бы и случилось, если бы не кризис: хозяину комплекса на ул.
Г. Астрас, 8б, было нужно снизить арендные ставки, что сказалось на его привлекательности в глазах западных клиентов. Специалисты, к каким обратилисьи varianti.lv за консультациями, считают, что в нынешней экономической обстановке реализовать комплекс по запрашиваемой цене (при том, что строительство Astras biroji официально обошлось в 7 миллионов евро) не удастся. Имеющиеся арендные ставки не разрешают инвестору окупить вложения раньше, чем через полтора десятка лет.
Новый пятиэтажный торгово-офисный центр класса Б — Dzelzavas biroju nams — за 6,5 миллионов евро дешёв клиентам в районе Плявниеки. Площадь строения — 8 170 кв. м, из которых нужная — 5 931 кв. м. Комплекс включает в себя как офисные, так и складские и торговые помещения. Если доверять презентации данной недвижимости, в конце прошлого года арендаторами был занят 91% всех площадей.
Вместе с самой постройкой 2008 года клиенту перейдет кроме этого земельный надел площадью 11 389 кв. м, что включают в себя открытую автостоянку на 220 парковочных мест.
Сходу два «типовых» торговых центра, в которых якорными арендаторами выступают магазины сети Maxima, предлагаются в Кенгарагсе (на улице Ритупес) и Плявниеках. У них один хозяин, что хочет за собственный пакет недвижимости 4,2 миллионов евро.
Площадь первого торгового комплекса — 2 500 кв. м (земельного надела — 9 659 кв. м), второго — 1 700 (3 620 кв. м). Оба строения сданы в эксплуатацию в 2004 году. Суммарно в них заняты 4/5 всех площадей. Но продавцы уверяют, что и сегодняшний показатель заполняемости разрешает им снабжать годовую доходность более 9%.
Новый, законченный лишь в 2009 году, 3-этажный офисный комплекс на Карля Улманя гатве предлагает компания Latio.
У потенциального клиента имеются два вариант: или купить его всецело (это 2 120 кв. м офисных помещений и
1 000 кв. м земельного надела), или половину (1 060 кв. м офисных помещений). В первом случае цена составит 2,5 миллионов евро, во втором — 1,2 миллионов евро. Отметим таковой серьёзный для офисных комплексов нюанс: под строением предусмотрена автостоянка на 10 автомобилей.
За 2,1 миллионов евро, в соответствии с информации с сайта компании Ober Haus, продается коммерческий центр на углу улиц Кр.Барона и Матиса. Строение площадью 1 875 кв. м включает в себя торговые и офисные помещения, и тренажерный зал. Площадь земельного надела — 658 кв. м. В рекламном объявлении указывается, что свободных мест в комплексе нет.
Новый офисно-складской комплекс на улице Тирайнес на домашней страничке компании Immostate стоит в разделе «Продажа» за 2 миллионов евро.
Его параметры таковы: склад — 824 кв. м, бюро — 742 кв. м. К этому необходимо добавить 3 185 кв. м почвы.
Разбирая имеющиеся предложения, «m2» и портал varianti.lv нашли среди них и расположенные на углу улиц Дзелзавас и Вайдавас центр напольных покрытий Elis (за него просят 600 000 евро) и ряд других занимательных объектов.
Без точек соприкосновения
«Сейчас вправду имеется довольно много предложений о продаже столичных офисных и торговых комплексов. Имеется и внимание клиентов.
Вот лишь, не обращая внимания на все это, сказать о большом количестве хороших прибыльных сделок не приходится: продавцам и покупателям никак не удается одинаково восспринимать одинаковые цифры на собственных калькуляторах, — делится собственными наблюдениями эксперт по инвестициям в коммерческую недвижимость компании Latio Игорь Терехов. И додаёт: — Действительно, обстановка чуть лучше, чем в 2009-2010 годах, в то время, когда настоящие приобретения-продажи фактически не совершались.
Последний год принес хоть какие-то сделки, по мотивации и своей структуре участвующих сторон, напоминающие продажу прибыльных объектов. Из тех, в которых принимали участие мы, могу назвать продажу маленького торгового центра в Рижском районе с доходностью на отметке 10% годовых. По большей части же короли рынка на данный момент — это «стрессовые» объекты (другими словами те, чьи собственники испытывают денежные неприятности — m2)».
Неприятность в том, что, согласно точки зрения большинства потенциальных инвесторов, цена на предлагаемую им рижскую коммерческую недвижимость через чур высока. Чужестранцы хотят взять цену кризиса. Но собственники торговых и коммерческих центров, каковые сумели предохранить собственные комплексы от претензий со стороны банков-кредиторов в 2008-2010 годах, отдавать себе в убыток ничего не будут.
Одновременно с этим финучреждения, каковые все-таки переняли комплексы должников на собственный баланс, самые привлекательные из них на продажу не выставляют.
Всех потенциальных клиентов, каковые интересуются латвийской коммерческой недвижимостью возможно поделить на две главные группы: это институциональные инвесторы и частные. Среди первых господствуют клиенты из ряда и России других бывших советских республик.
Многие маклеры характеризуют их так: это состоятельные господа, каковые наслаждаются от самого процесса приобретения объекта в стране — участнике ЕС . Исходя из этого усиленно торгуются. Они предлагают низкие стоимости, выискивая тех, кто не осилит с кредитными обязательствами либо готов отойти под денежным давлением.
Скандинавские и германские клиенты — это институциональные инвесторы. Значительно чаще они представлены инвестиционными и пенсионными фондами.
Их подход к латвийскому рынку носит чисто математический темперамент. Неизменно имеется минимальная годовая норма прибыли, которую они хотят приобретать. В последние время она редко опускается ниже 10%.
И в случае если, поделив цена объекта на суммарную ежегодную арендную плату (за минусом затрат на обслуживание и содержание), они не приобретают эти самые 10%, то при отказе хозяина скинуть запрашиваемую цену теряют интерес к объекту.
«Сделки, каковые происходят на рынке коммерческой недвижимости, не очень сильно различаются по тому, офисный либо коммерческий центр продается. Взять желаемую норму прибыли в наше время невозможно: арендные ставки за последние годы упали на 50-60% плюс многие строения стоят полупустыми. тот доходности поток и Показатель комплексов денег, что они смогут снабжать при нынешних арендных условиях, — необъективный.
Ориентироваться на прибыльность не имеет смысла. Инвесторам остается наблюдать лишь на цену квадратного метра. И если она низкая, то они соглашаются брать объект. По таковой схеме смогут позволить себе трудиться по большей части только клиенты из России, каковые уже давно практически не находились на отечественном рынке.
Не считая них активность проявляют предприниматели, каковые уже занимаются бизнесом у нас, как-то освоились в ней и имеют собственный представление о происходящих в экономике процессах», — говорит начальник латвийского подразделения компании Colliers Inter-national Advisors Денис Кайран. Он утвержает, что в большинстве сделок, каковые за последний год заключались при участии его компании (а это объекты неспециализированной ценой порядка 15 миллионов евро), у собственников торговых и офисных комплексов не было кредитных обязательств перед банками или они были малыми.
Как отмечают отечественные собеседники, тот редкий клиент, что в наше время присутствует на рынке новых офисных и торговых центров, берет их со спекулятивной целью. На десятилетие никто не рассчитывает. Максимум на пару-тройку лет, в течение которых они попытаются максимально заполнить объект арендаторами, дождаться роста ставок и уже затем, имея возможность продемонстрировать хороший поток денег, перепродать.
К тому времени, быть может, и западные клиенты прекратят относиться к рынку Латвии столь настороженно, как на данный момент. Соответственно, прекратят закладывать в запрашиваемую ими сумму нормы прибыли проценты на риск.
Мнения
Денис Кайран, начальник латвийского подразделения компании Colliers International Advisors: «Большая часть продаваемых новых торговых и офисных комплексов не имеют громадных кредитных обязательств.
Тех обладателей, каковые обременены важной ипотекой, продажа не спасет: нынешние стоимости значительно ниже тех кредитов, каковые брались под строительство строений. Такое имущество, в случае если хозяин окажется денежно несостоятельным, вероятнее, перейдет банкам. Нынешние продавцы — это те, кто не готов ожидать три года роста арендных ставок и которым требуются средства как раз сейчас.
А вот обладатели успешных строений, другими словами заполненных арендаторами, реализовывать их не торопятся, поскольку доходности и соотношение цены, которое желают видеть инвесторы, выше, чем ценовые ожидания собственников. Сейчас продажи происходят, скорее, из цены на квадратный метр и будущего потенциала увеличения цены объекта, через рост арендных ставок.
На доходность наблюдают мало, поскольку при имеющихся нынешнем уровне и ставках аренды заполняемости, объекты не могут обеспечить прибыль более 4-7% годовых».
Айя Аболиня, член правления компании Ober-Haus: «Тех, кто обращается к нам, прежде всего интересуют торговые площади в центре Риги. Хороший потенциал для продажи имеют кроме этого комплексы в столичных районах, в которых более 80% площадей занимают якорные арендаторы, к примеру магазины сети Maxima либо Rimi.
Клиенты желают уже в первое время приобретать не меньше 8-10% годовой прибыли, в зависимости от того, какой как раз объект они покупают и в каком месте он находится. В их понимании в будущем вместе с ростом ставок отдача обязана будет увеличиться».
Игорь Терехов, эксперт по инвестициям в коммерческую недвижимость компании Latio: «Имеющийся интерес к новым столичным торговым и офисным проектам возможно сравнить с докризисным уровнем, но выраженная в сделках продуктивность от этого значительно меньше. Стороны применяют механизмы и разные методы с целью проведения калькуляций и смогут сойтись в цене, поскольку в случае если ориентироваться на цену клиента, то продавец не возьмёт «собственного».
Собственники желают не только рассчитаться с кредиторами, но и отложить себе что-то «на пенсию». Запросы на приобретение приходят кроме того от пенсионных фондов из Финляндии и Швейцарии. Они готовы вкладывать, но не рискуют пробовать себя в роли предсказателей.
Выбор конкретной отрасли сегмента и экономики коммерческой недвижимости, что первым отправится вверх, — это их задача и главная проблема. В случае если будет расти розничная торговля, имеется суть брать торговые комплексы. В случае если начнет деятельно просыпаться бизнес — то офисные комплексы. В случае если будет прибавлять производство, то стоит вкладывать в индустриальные центры.
До тех пор пока дать правильный прогноз, основываясь на экономических показателях развития и имеющейся статистике, из сторонних специалистов смогут немногие. А потому западные инвесторы, каковые желали бы войти в Латвию, с легкой душой накидывают в собственную норму прибыли еще несколько страховочных процентов. В сумме получается отметка в районе 10% годовых.
Но таких объектов в Риге, каковые на сегодня способны были бы обеспечить этот уровень прибыльность, практически нет, и в скором будущем вряд ли они покажутся много».
Рекордные сделки
Последней наибольшей сейчас сделкой по продаже торгового комплекса остается зарегистрированная летом 2008 года смена обладателя торгового комплекса Minska. Компания R.B.
Management Group купила его у Linstow Center Development за 4,075 миллионов евро.
Самая большая офисная сделка на рынке Латвии была кроме этого совершена в 2008 году: германский фонд Focus Nordic Cities за 33 миллионов евро стал обладателем нового офисного комплекса Duntes biroji.
Безотносительный рекорд по цене, заплаченной за латвийскую коммерческую недвижимость, был зафиксирован в мае 2007 года: Domina Shopping Centre реализовали за 150 миллионов евро.
Его приобрел германский фонд KanAm Grundinvest.
Varianti.lv
Если бы продавцы б/у автомобилей говорили правду (полная версия)
