Лазурный берег: бизнес вне потрясений
Какие конкретно бы катаклизмы не потрясали мировую экономику, те, кто привык проводить летние каникулы с шиком, в только прекрасной обстановке и в избранном обществе, неизменно ежегодно направляются на Лазурный берег Франции.
Лазурный берег – неширокая полоса территории на протяжении Средиземного моря, омывающего страну франков с юга. Ее протяженность образовывает 230 км: от границы с Италией (первый населенный пункт на французской территории – город Ментона) до Тулона – красивого портового города, расположившегося между Марселем и Сен-Тропе. Тут прекрасно в любое время года – уже февраль балует +18 оC, неизменной синевой и цветением мимоз небес.
Но самый оживлённым делается данный регион в летние месяцы, в то время, когда ко мне устремляется вся мировая элита – отдохнуть на побережье, сделать приобретения в актуальных бутиках, взглянуть на «сливки общества» и себя продемонстрировать.
Главная форма проживания на Лазурном берегу в каникулярном формате, непременно, аренда. Но частенько из арендаторов недвижимости отдыхающие становятся собственниками квадратных метров, часть времени живя самостоятельно в купленном жилье и только пара месяцев в году сдавая имущество в аренду.
Статусная аренда
В целом целый рынок арендуемого жилья на Cote d`Azur возможно достаточно строго поделить на сдаваемые апартаменты и на подготовленные к аренде виллы. Ценообразование в каждого из этих двух сегментов недвижимости, в первую очередь, завязано на размещении, причем как на протяжении берега (имеется более респектабельные и менее респектабельные курорты), так и в пределах самого города либо деревушки.
Сергей Булавин, директор Cosmopolite International Realty, комментирует обстановку с разбросом стоимостей следующим образом: «Для рынка Лазурного берега характерна сезонность. Большой сезон – июль-август, и на самые занимательные предложения именно на данный период запись идет за год. В большинстве случаев, это комфортные современные виллы на Кап Ферра либо Кап Дантибе, средней, в случае если так возможно сообщить, ценовой категории – от €60 до €200 тысяч в месяц.
Ближе к Испании цены намного меньше – порядка €15 тысяч в месяц. Самым недорогим регионом можно считать Корсику, в случае если по большому счету причислять ее к Лазурному берегу: в том месте цены месячной аренды варьируются в пределах €5–7 тысяч».
То, что Кап Ферра и Кап Дантиб стоят пара особняком в списке респектабельных курортов Лазурного берега, согласно точки зрения полностью всех – и местных обитателей, и риэлторов, и отдыхающих – в полной мере объяснимо. Это два поразительно прекрасных мыса, на что показывает слово «Кап», с неповторимой природой и в основном дорогой личной застройкой.
Федеральная автострада, идущая на протяжении всего побережья, в эти два курортных места не заходит, что кроме этого выглядит плюсом в глазах арендаторов. Цены на Кап светло синий в среднем выше, чем на Кап Дантибе, не смотря на то, что разброс весьма велик и зависит от близости к пляжу, уровня комфорта и видовых характеристик объекта. «Кап Ферра – раскрученный бренд, – говорит Светлана Бляхман, менеджер агентства BURGER DAVIS SOTHEBY S. – Но, на мой взор, хороший вариант – это Кап Дантиб и Канны: близость к инфраструктуре сочетается тут c прекрасными природными условиями.
На Кап Дантибе нужно бронировать виллу заблаговременно, т. к. в последний момент уже все сдано. Канны – более дешёвы, не смотря на то, что это красивый город, с прекрасными магазинами, прекрасный и торжественный. Самые занимательные виллы в этом городе, в большинстве случаев, расположены на буграх – это районы Super Cannes и Croix des Gardes.
Цена аренды весьма хорошей виллы, с 4–5 спальнями, в среднем равна €70–90 тысяч в месяц в большой сезон».
Главные параметры по отношению к внутреннему убранству вилл остаются приблизительно однообразными во всех курортных местах Cote d`Azur. Ольга Нижегородцева, директор French Property Group, считает, что на данный момент возможно удовлетворен вкус любого клиента: «Предложения самые различные: имеется виллы в стиле «Бэль Эпок», имеется дома 60–70-х годов постройки, весьма приятные резиденции 80-х годов и роскошные виллы уже этого века, с охраной, консьержем, паркингом и в обязательном порядке с бассейном.
Ценится наличие террасы с панорамным видом. В фешенебельных местах возможно рассчитывать на наличие частного пирса».
– На Лазурном берегу живет и отдыхает интернациональная публика, и при жажде возможно отыскать виллу полностью для любого клиента. Отдыхающим из России достаточно близка французская эстетика, среди них и та ее часть, что связана с дизайном интерьера, – додаёт Анна Кончакова, директор компании Tsars&Stars. – К этому имеется и исторические предпосылки – побережье освоено русскими аристократами более столетия тому назад.
И до сих пор на рынке аренды сохранились неповторимые по собственному уровню предложения, к примеру вилла, принадлежавшая в свое время великому князю Романову. Эта постройка 1861 года в виде настоящего дворца сохранила до наших дней роскошь и красоту, поражает достатком материалов, дорогими породами дерева, шелковой обивкой, хрусталем Цена аренды – от €15 тысяч в неделю. Но многим гражданам России импонирует современный минимализм – для них больше подходят виллы современные, выстроенные в течение последних 10–15 лет, каковые довольно часто стоят дороже, чем виллы с историей.
Что касается апартаментов, то о каком бы курорте ни шла обращение – Ницца, Канны, Антиб, Сен-Тропе, Монако – главными храбрецами аренды становятся объекты на первой линии моря. Чем ближе к респектабельному центру города, к примеру к Британской набережной в Ницце либо к набережной Круазетт в Каннах, тем выше цена аренды. «Что касается апартаментов, то летом более всего пользуются спросом квартиры от 100 кв. м, потому, что в большинстве случаев едет на отдых громадная семья, где пара детей, с ними едет няня, и поэтому необходимо жилье с 3–4 спальнями. Средняя удельная стоиость для апартаментов – €4–4,5 тысячи при условии, что они удачно расположены: с магазинами в шаговой доступности, рядом с пляжем и наряду с этим имеется хороший вид из окна», – комментирует Ольга Нижегородцева.
Весна изменений
Трансформации, которые связаны с денежным кризисом, непременно, затронули риэлторский рынок Франции. Но ценовая политика в отношении снятого в аренду жилья на Лазурном берегу, наверное, не изменилась.
Не смотря на то, что с уверенностью об этом возможно будет сказать лишь в мае. «Главный спрос на аренду курортного жилья на Лазурном берегу начинается в апреле, исходя из этого до тех пор пока еще рано делать выводы о стоимостях этого года, – говорит Ольга Нижегородцева. – По моим ощущениям, цены не стали ниже, а в некоторых случаях кроме того возросли. Сейчас многие хозяева, каковые имели желание реализовать собственную собственность, не желают снижать цена.
Кроме того если они весьма нуждаются в деньгах, то выставляют собственные объекты в аренду, чтобы взять хоть какойто доход, и наряду с этим еще и сохранить собственную собственность до лучших времен, а после этого реализовать по более удачной цене. Исходя из этого перечень объектов на аренду растет. Иначе, возможно уже сейчас сказать о том, что кое-какие потенциальные клиенты до тех пор пока что отказались от замыслов приобретения недвижимости в этом регионе, но не отказались от отдыха, и, так, спрос на аренду возрос».
Изменились пропорции между числом представленных к аренде вилл и апартаментов: рынок Лазурного берега наводнен сейчас как раз апартаментами. Это та категория недвижимости, которая деятельно возводилась тут в последние год-два и была нереализованной по очевидным обстоятельствам.
– Цены на аренду в этом сезоне не изменяются. Для обладателя недвижимости сдача ее в аренду есть прибыльным бизнесом очень, потому, что изменяется расстановка сил на рынке. Особенно, в случае если цены на объект корректные, тогда вилла неизменно занята, – отмечает Светлана Бляхман.
Риэлторы вычисляют: частично объяснение тому, что, несмотря на кризис, спрос сохраняется, лежит в психологии тех людей, что приезжают ко мне отдыхать с каждым годом. «Кое-какие клиенты предпочитают брать в аренду виллу, платя €150–250 тысяч в месяц, с полным спектром услуг в плюс, не заботясь о денежной логике, зная, что осилить приобретение для того чтобы уровня виллы им не по плечу. Собственной квартирой в 100 кв. м, кроме того на Круазетт, окружение не поразишь, а социальный статус хотелось бы держать», – говорит Анна Кончакова.
Содержание «кусается»
Снять в аренду недвижимость на одном из лучших курортов планеты – дело несложное. Нужно только во¬время позаботиться об этом и отыскать надежное агентство. Куда более хлопотное дело – приобретение виллы в собственность с целью последующей ее сдачи в аренду.
Начнем с того, что многие из тех, кто сдает виллу либо апартаменты на Cote d`Azur, являются потомственными обладателями, т. е. взяли эту недвижимость в наследство. Большинство современных клиентов, а эта публика резко отличается и по доходам, и по национальности, не ставит себе целью получить при помощи сдачи в аренду.
– Я бы не стал рассматривать приобретение виллы с целью ее предстоящей сдачи внаем в качестве бизнеса, – говорит Сергей Булавин. – Скажем, вилла ценой €6 миллионов кроме того при ее оптимальном расположении в год принесет собственному обладателю не такую уж солидную сумму – сдается она всего 3–4 месяца в году по цене около 1% от собственной рыночной цены. Наряду с этим из взятых денег нужно будет выплатить налог на прибыль, что в совокупности с другими затратами не так уж выгодно.
Обстановок, в то время, когда берут для того, дабы сдавать, весьма мало. Скорее, сдача на 2 месяца – это метод окупить затраты на содержание для того чтобы имущества в течение года.
Об главных расходных пунктах на примере виллы ценой в €4–5 какое количество говорит Светлана Бляхман: «Предположим, что клиент купил виллу недалеко от Канн на Лазурном берегу, в одном из респектабельных секторов, площадью в 250 кв. м с маленьким наделом земли. Каждый год он будет выплачивать налог на имущество – около €5000 в год. Второй пункт затрат средств на содержание – home management (управление имуществом). Довольно часто этим занимаются агентства недвижимости либо управляющие компании.
В их обязанности входит посещение виллы 1 раз в неделю, управление квитанциями, включая при необходимости ведение счета в банке, заключение всех контрактов как с персоналом , так и с подрядчиками при проведении ремонтных работ либо реконструкции виллы либо работы по настройке оборудования, к примеру совокупности кондиционирования. За собственные услуги управляющая компания (либо агентство) взимает, в большинстве случаев, от €700 до €1200 в месяц.
Потом идет зарплата персонала : приблизительно €60 в неделю необходимо платить за уборку (1 раз в неделю, 4 часа); около €800 в месяц стоят услуги экспертов по бассейнам, каковые вне сезона, с октября по апрель, контролируют состояние бассейна 1 раз в 2 семь дней, а в остальные месяцы делают это 1 раз в неделю; приблизительно столько же стоят услуги садовника. Следующий пункт – оплата услуг ЖКХ. Телефон с Интернетом – €30–40 в месяц; электричество – €300, страхование дома – €2000 в год.
Оплата за воду производится 1 раз в 6 месяцев и в большинстве случаев не превышает €500–600, учитывая использование и летний сезон воды на поливку сада,для бассейна и т. д.».
В итоге «набегает» около €60–90 тысяч в год. Содержание апартаментов обходится не так дорого: в беседах о них возможно оперировать суммами в €15–20 тысяч.
Однако клиентов, желающих приобрести «второй дом» как раз тут, достаточно кроме того сейчас, в то время, когда многие рынки, и во Франции а также, испытывают стагнацию.
– Кризис сыграл в какой-то степени хорошую роль – у клиента наконец-то стало возмможно обсуждать цену, что еще сравнительно не так давно было невозможно, – говорит мaдам Жюдит Дэвис, председатель совета директоров агентства BURGER DAVIS SOTHEBY S.
Комментарии Специалистов
Ольга Нижегородцева, директор French Property Group:
Цена месячной аренды на Cote d`Azur начинается от €15 тысяч и достигает €500 тысяч в месяц в тех случаях, в то время, когда речь заходит о вправду эксклюзивных объектах – с жилой площадью более 1000 кв. м, с прилегающим садовым участком не меньше 50 соток, что для Лазурного берега большое количество. В этом случае возможно рассчитывать на то, что на территории, кроме главного строения, имеется домик для гостей, помещение для охраны, гараж на 5–10 и более машин, домашнее СПА. В виллы – пара территорий отдыха, домашний кинотеатр, бильярдная, опытная кухня, потому, что в таких случаях значительно чаще нанимают повара.
Жюдит Дэвис, председатель совета директоров BURGER DAVIS SOTHEBY S:
Мы не видим отличия в стоимостях между прошлым и этим годом. Скорее поменялось поведение клиента: ни одна аренда не проходит без предварительной торговли, наряду с этим клиенты просят опустить цену до 25%, а это, с учетом средней цены на аренду в €60–150 тысяч, большие деньги. В 80% случаев обладатели отказывают, но имеется и те, кому везет. Что касается продажи вилл и апартаментов, в особенности класса «люкс», то уровень стоимостей не изменился по отношению к 2008 году.
Кризис подтолкнул многих забрать деньги из банков и положить их в недвижимость. Лазурный берег гарантирует стабильное вложение капитала.
Анна Кончакова, директор Tsars&Stars:
Кризис – явление преходящее. Но это как раз то время, в то время, когда возможно делать хорошие сделки. Скажем, на собственность, приобретённую во время прошлого кризиса, десять-пятнадцать лет спустя цена выросла в отдельных случаях в 20, 50 и 100 раз.
Конечно, речь заходит об эксклюзивных и раритетных объектах. Сейчас мы имеем всплеск клиентуры из людей среднего класса, которых интересуют объекты ценой до €1 млн. Обстановка на рынке недвижимости средней ценовой категории сейчас удачна для клиента, нужно только грамотно подойти к вопросу выбора, руководствуясь рекомендациями экспертов как по юридическим, так и денежным вопросам.
Сергей Булавин, директор Cosmopolite International Realty:
Довольно влияния кризиса: стало заметно больше предложений на рынке. Их число выросло приблизительно на 20%. Среди них большое количество квартир, каковые ранее предлагались застройщиками на продажу, но не были реализованы.
Потому, что интерес к приобретению на данный момент не так велик, эти объекты попали на рынок аренды. Весьма многие представители среднего класса отказываются сейчас от аренды вилл и присматривают себе апартаменты, в особенности те, что находятся на участке от Канн до Монако. Это весьма популярные объекты.
И тут цены не понизятся, скорее кроме того напротив.
Ирина Садыкова, директор компании Casa Nobile (Ницца)
Ирина, как бы вы охарактеризовали рынок аренды Лазурного берега в отношении стоимостей?
Лазурный берег – дорогой регион. Совсем недорогих объектов тут нет по большому счету. В Лазурного берега – собственные микрорынки. Самый дорог Кап Ферра – тут нет многоэтажных строений, соответственно, нет маленьких и недорогих апартаментов – по большей части это дорогие, эксклюзивные виллы, которым сопутствует сервис наибольшего уровня, весьма важная охрана, не говоря уже о шикарной природе. Похожий по параметрам дом, но уже в другом месте, будет стоить совсем иных денег.
Одновременно с этим при разбросе цен на аренду от €20 до €400 тысяч в месяц, тут же, на Кап Ферра, возможно отыскать и недорогие домики за €10–15 тысяч в месяц. Но это по уровню совсем не то жилье, которое ассоциируется с заглавием «Кап Ферра». Что касается другой территории Лазурного берега, то средняя удельная стоиость аренды в большой сезон – от €50 до €200 тысяч.
Какой из микрорынков, как вы их именуете, самый «вялый» в летний период?
Под эту чёрта, как ни необычно, попадает Монако. Это фактически не существующий рынок, в случае если речь заходит о курортной аренде. Обстоятельство – в уникальности княжества. Это территория с совсем вторыми условиями существования, с другим законодательством, иными механизмами ценообразования и т. д. Потому, что это некоторый «налоговый эдем», то в Монако имеется спрос на приобретение жилья и на его долговременную аренду.
Причем цены тут фактически в 3–4 раза выше, чем на прилегающей французской территории. Вместе с тем нельзя не подчернуть, что по сути вся страна – это один многоэтажный мелкий город, расположившийся на территории 2,2 кв. км, и довольно часто уровень качества жилья в новостройках не радует и не идет ни в какое сравнение с апартаментами в Каннах либо Ницце. Но на вправду хорошее жилье в центре Монте¬Карло цены при продаже довольно большие – от €30 до €100 тысяч за квадратный метр.
Имеете возможность назвать обстоятельство, по которой обладатели местной недвижимости, люди, мягко говоря, не бедные, сдают ее в аренду?
Большая часть обладателей сдаваемых в аренду объектов идут на это не вследствие того что они нуждаются. Скорее, это метод оптимизировать затраты на содержание виллы либо апартаментов. Два месяца аренды в большой сезон окупают все затраты на содержание виллы ценой в €10–15 млн и все налоги.
Затраты на содержание недвижимости данной ценовой категории варьируются в пределах €150–300 тысяч в год.
Как вы вычисляете, стать рантье как раз в этом регионе – удачное предприятие?
В случае если разглядывать приобретение недвижимости с целью предстоящей сдачи ее в аренду, то тут очень многое зависит от обстановки на рынке, от цены приобретения. Делать это, скажем, годом ранее, в то время, когда цены на недвижимость были предельно высокими, не стоило. Сейчас имеется возможность добиться уступок либо, к примеру, приобрести недорого дом в не весьма хорошем состоянии и отремонтировать его – такую приобретение возможно приравнивать к хорошей инвестиции.
Создатель: Наталья Иванова
Издание "Ваш дом за границей"
Fidget Spinner Trick Shots | Dude Perfect
