Личный фонд благосостояния: как сформировать инвестиционный портфель
Среди европейских инвесторов уже к 40 годам принято вспоминать о формировании личного фонда благосостояния — источника стабильного дохода, что обеспечит хорошую судьбу на пенсии. Один из способов взять таковой источник дохода — создать инвестиционный портфель. О целях, рисках, доходности и главных параметрах, каковые необходимо выяснить, перед тем как начать создавать инвестиционный портфель, в собственной авторской колонке говорит Георгий Качмазов, управляющий партнер «Транио»
Портфель инвестиций — это совокупность активов во владении одного либо нескольких инвесторов. Прежде всего это инструмент диверсификации экономических и политических рисков по классу активов либо по расположению. К примеру, инвестор может вкладывать средства в акции, недвижимость и металлы, наряду с этим активы смогут размешаться в различных государствах.
Цель формирования портфеля — создание личного фонда благосостояния как гарантии стабильности в пожилом возрасте с возможностью действенной передачи имущества по наследству либо для перепродажи.
Суть инвестиционного портфеля — не в получении стремительного роста капитала, а в его сохранении. Наряду с этим ответственны регулярные выплаты для покрытия всех затрат обладателя и минимум участия в управлении, дабы обладатель имел возможность тратить время на бизнес для души, путешествия, семью и хобби.
Перед формированием портфеля инвестор определяет его главные параметры, касающиеся размера инвестиций, стратегии инвестирования, рисков, доходности, управления и финансирования.
1. Начальный бюджет
В большинстве случаев, инвесторы начинают деятельно заниматься формированием инвестиционного портфеля при наличии минимум €1 млн свободных средств, поскольку при меньшем бюджете по окончании покрытия затрат на содержание и выплат налогов объект будет давать через чур небольшой безотносительный доход (к примеру, в Европе средняя доходность жилья образовывает 4%).
2. Сумма регулярных инвестиций и итоговый размер капитала
Инвестор решает, сколько он готов вкладывать в какую сумму и расширение портфеля желал бы иметь к моменту завершения формирования портфеля. В случае если инвестор готов положить €2 млн в 2015 году и желает через 15 лет иметь €13 млн, ему достаточно по окончании 2015 года каждый год инвестировать по €300 тыс. (с учетом получения стоимости и роста портфеля текущего дохода). Исходя из этих сбережений, формируется портфель из нескольких объектов — к примеру, инвестор делается обладателем трех объектов недвижимости, любой из которых стоит €3–4 млн (подробнее с моделью возможно ознакомиться тут).
3. Оценка рисков
Инвестор определяет для себя самый и наименее значимые риски и в зависимости от этого формирует портфель. К примеру, если он не готов идти на риск утраты арендатора, то, вероятнее, вложится в объекты с долговременными арендными договорами. И напротив, в ситуации, в то время, когда данный риск для инвестора приемлем, он будет рассматривать в качестве вариантов недвижимость с подходящим к концу либо кратковременным арендным договором.
4. Диверсификация портфеля
Локация — это главный риск, по причине того, что верный выбор места размещения объекта определяет рентабельность и сохранность инвестиции.
Портфельные инвестиции с неоднородными классами активов и в различных государствах — сложный и тяжёлый для управления бизнес. Приобретение объектов, находящихся в различных юрисдикциях, свидетельствует, что необходимо разбираться в изюминках местных совокупностей налогообложения и обнаружить различных подрядчиков для управления объектами. Рекомендуется вкладывать средства не больше чем в два различных класса активов в одной либо двух государствах.
К примеру, россияне, обладая недвижимостью в Российской Федерации, довольно часто покупают прибыльную недвижимость за границей в том же месте, где у них уже имеется второе жилье.
Для приобретения прибыльных объектов стоит выбирать страны с надежной сильной экономикой и политической системой. К таким государствам относятся, к примеру, Австрия, Англия, Германия, США и Франция. Так, в городах и Лондоне Германии цены на недвижимость с 2010 по 2015 годы выросли на 26%.
И в течение ближайших лет прогнозируется предстоящее удорожание.
Бывают обстановке, в то время, когда перед инвестором в европейскую недвижимость стоит принципиальная задача снизить страновые риски. В этом случае вместо диверсификации через приобретение недвижимости на вторых континентах (в дополнение к объектам в Европе) предпочтительна стратегия инвестирования части средств в денежные инструменты, к примеру в акции компаний, расположенных за пределами Европы.
5. Доходность
Исходя из склонности к риску, инвестор выбирает диапазон доходности, на что он может рассчитывать при текущей конъюнктуре. Обычная доходность арендного бизнеса в Европе — около 5–6% годовых. При необходимости в будущем возможно скорректировать профиль риска и принять соответствующие инвестиционные ответы.
6. Финансирование
Для инвестора серьёзна возможность привлечь банковский кредит на приобретение, потому, что это рычаг увеличения доходности. При портфельных инвестициях, в отличие от личных приобретений, инвестор может рассчитывать на более занимательные условия банковского кредитования и на лучшие показатели доходности. К примеру, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии заемщик может рассчитывать на кредит в размере 60% от цены объекта под 2% годовых.
Так, при арендной доходности объекта 6,5% доходность на инвестированный капитал с учетом кредита может быть около 8–10%. При неперекредитованном портфеле имеется возможность скоро взять ликвидность без продажи — через повышение кредитного плеча. Кроме этого появляется возможность финансировать приобретение вторых активов под залог имеющихся.
7. Управление
Инвестор может заниматься формированием, продажей и управлением портфеля недвижимости самостоятельно, но опыт говорит, что эргономичнее нанять компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость, потому, что это окажет помощь сэкономить время инвестора.
Дабы упростить процесс управления объектом, рекомендуется выбирать лишь качественных арендаторов и минимизировать их количество.
8. сроки инвестиций и Стратегия выхода
Имеется две стратегии выхода из инвестиционного проекта — передача по наследству и продажа.
— Передача имущества по наследству. С годами цена портфеля растет (пускай и умеренными темпами), и он может пребывать во владении одной семьи более 100 лет. Исходя из этого портфель должен быть структурирован так, дабы его возможно было передать по наследству с минимумом налоговых утрат.
— Продажа. Потому, что может появиться обстановка, в то время, когда обладателю безотлагательно потребуются деньги (к примеру, для главного бизнеса), портфель должен быть ликвидным, другими словами таким, дабы его возможно было реализовать оперативно (за 2–4 месяца) без большой утраты цены. Это достигается за счет приобретения объектов в премиальных локациях, многовариантности применения объекта и другими методами.
В случае если цель инвестора формирование личного фонда благосостояния, то скоротечный выход из активов нетипичен (за исключением форс-мажора). В большинстве случаев, формируя подобный портфель, инвесторы ориентируются на долговременные вложения (от 15 лет) и обращают особенное внимание на налоги на наследство.
Так, главные параметры, каковые необходимо выяснить перед тем, как начать создавать инвестиционный портфель, — это конечная цель, бюджет, готовность к рискам, локация, тип объектов, доходность, схема финансирования, стратегия выхода и механизм управления.
Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Георгий Качмазов «Транио» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Инвестиционный портфель для начинающих
