Личный опыт: на берегу другой реки
КЛИЕНТ: Евгений, топ-менеджер большой компании, Петербург.
НЕДВИЖИМОСТЬ: квартира на границе 15 и 7 округов Парижа, Франция.
Что побудило вас задуматься о покупке недвижимости как раз за границей?
Во-первых, я располагал определенной сумой денег, которую собирался вложить во что-то надежное и стабильное.
Во-вторых, мне хотелось взять постоянный доступ в Западную Европу, в государства Шенгенского соглашения, не пользуясь одолжениями столь популярного у петербуржцев финского консульства.
В итоге выбор пал на Париж, столицу Франции. Не обращая внимания на то что официально владение недвижимостью во Франции не дает гарантированных привилегий в оформлении визы, но если вы не нарушали законов на протяжении нахождения в стране и вели себя как «добропорядочный месье», ее, в большинстве случаев, дают без неприятностей. Мне сперва выдали визу на 6 месяцев, после этого на год, позже – на два.
Сказалось на моем выборе да и то, что, согласно данным Глобальной туристской организации, Франция – самая посещаемая страна Европы. В 2000 году, в то время, когда я начинал присматриваться к поиску недвижимости, доходы страны от туризма составили около 33 миллиардов евро, что сделало Францию фаворитом для Европы в данной сфере.
А как это оказало влияние на ваш выбор?
В то время, когда берёшь недвижимость, хочется, дабы она была ликвидной, а Париж – неизменно в цене. И, при необходимости, квартиру в том месте возможно достаточно легко реализовать (налоги с продаж – отдельная тема). Потому, что в Париже неизменно большое количество туристов, то вопрос сдачи квартир в аренду как посуточно, так и на долгий срок, не воображает особенной сложности.
Более того, в Париже, в отличие, к примеру, от государств Восточной Европы либо, чего греха таить, России, трудится множество добросовестных управляющих компаний, занимающихся этим бизнесом хорошую сотню лет. Им возможно поручить все заботы по сдаче вашей недвижимости в аренду и по управлению.
Я мало знаю французский язык. Un petit peu Воображаю французский уклад судьбы и культуру, у меня имеется приятели во Франции. Многие в Российской Федерации уверены в том, что Англия «круче», по причине того, что в том месте обзавелись недвижимостью все отечественные «важные юноши», а те, мол, нехорошего для себя не выберут. на данный момент у них хватает вилл и во Франции. Мне же постоянно казался милее Париж.
Так что, по совокупности факторов и потому, что я бывал в Париже многократно, на нем я и остановил собственный выбор.
Но так как Франция – это не только Париж
Я колебался между приобретением недвижимости на Лазурном берегу и в столице, но у Парижа имеется собственный charme. Это весьма узкое, «весьма французское» понятие. Оно складывается из чуть уловимых нюансов, не обращая внимания на схожесть значений во французском и русском. Шарм либо имеется либо его нет – словами это тяжело передать.
И мне захотелось шарма.
Южная застройка – обычная средиземноморская, дома похожи. Конечно же, имеется исключения, но они весьма дорогие и, как говорится, «не по зубам». Одновременно с этим в Париже возможно отыскать забавные предложения, например, 9-11-метровые квартирки (в большинстве случаев, это бывшие помещения прислуги, переоборудованные в соответствии с современными европейскими стандартами). Такие квартиры, очень дешёвы по меркам Франции.
Кстати во Франции действует Закон Карреза (Loi Carrez), в соответствии с которым кое-какие помещения на первых и последних этажах, бывают «по паспорту» меньше (соответственно и дешевле), чем в действительности.
Поведайте подробнее о той квартире, которую вы купили?
Это квартира на первом этаже, правильнее в бельэтаже (по отечественному это второй этаж. – Ред.). В случае если вычислять с рулеткой, то площадь – 44 метра, но в документах закреплена площадь 37 метров. Она каким-то образом подпадает под Закон Карреза.
Квартира практически двухкомнатная: одна спальня, одна гостиная. Но французы, как и остальные европейцы, назовут такую квартиру однокомнатной – по числу спален.
А где эта квартира расположена?
В то время, когда я выбирал жилье, я уже в полной мере хорошо воображал себе Париж. И больше всего мне нравился Рив-Гош (Левый берег Сены), 6-й, 7-й, 15-й округа. Эта часть города не так хорошо застроена, как правый берег, в том месте большое количество садов и парков, в целом – более обеспеченные обитатели.
Высокие стоимости, но это стоит того!
Все самые популярные у отечественных соотечественников районы Парижа находятся на Правом берегу в районе Елисейских полей. По всей видимости, со времен Джо Дассена. Но в том месте чересчур людно.
Моя квартира находится на левом берегу, в 15-м округе, правильнее, в той его части, которая близко прилегает к 7-му.
Апартаменты находятся в трех минутах пешком от метро, в пешеходной доступности от таких достопримечательностей Левого берега – как Марсово поле, Эйфелева Башня, Военная школа. Но потому, что это «окраинный» 15-й, а не центральный 7-й округ, то цены ниже. К тому же он не относится к районам популярным среди иммигрантов и совсем не криминальный.
Особенное чувство (по окончании отечественных парадных) создают парижские подъезды – мраморные холлы, древесные пилястры, ковры по всем ступеням. Двери всех квартир выполнены в одном стиле – никакой самодеятельности, никаких металлических дверей в «тюремном вкусе» и без того потом.
Как начинался процесс приобретения зарубежной недвижимости? Какими источниками информации Вы пользовались?
Первым источником по сбору информации был интернет. Но в сети в то время (начало 2000-х годов) информация была очень разрознена и иногда не в полной мере точна. Первичную данные о том, что реализовывают и оформляют жилье за границей, в частности во Франции, я взял из Москвы, поскольку в Питере тогда не отыскал фактически никого, кто занимался бы недвижимостью во Франции.
Съездил в Москву, поболтал с людьми и в то время, когда осознал, что сделка менее миллиона евро их не интересует, отправился осматривать достопримечательности Первопрестольной.
Позже уже в Санкт-Петербурге отыскал агентство, с которым дело «пошло». Параллельно я собирал данные о предложениях, стоимостях. У Ассоциации Риэлторов Франции FNAIM (Federation Nationale de l’Immobilier) имеется толковый сайт – в том месте публикуются предложения от разных агентств недвижимости страны и большое количество чего еще нужного.
Сперва я заинтересовался приобретением квартиры по схеме «лизбэк» (Leaseback – приобретение недвижимости на этапе строительства, с правом жить в объекте оговоренное в контракте количество дней в году, что разрешает клиенту не платить налоги и существенно сэкономить на цене жилья. По прошествии определенного времени квартира переходит в полную собственность клиента).
Но в то время, когда я начал разбираться, компетентные люди в Париже посоветовали мне, что подобное жилье на практике или не самого большого качества, или находится в не самых успешных местах города (в большинстве случаев – второе), соответственно его проблематично систематично сдавать в аренду. В следствии я отказался от «лизбэка» и занялся поисками квартиры по «хорошей» схеме.
С какими-то вторыми «подводными камнями» Вы сталкивались при поиске?
Хватало проблематично решить проблему с переводом денег во Францию, поскольку в то время (2005-2006 годы) вам не имели возможность открыть счет во французском банке без ВНЖ во Франции, а квартиру было не приобрести без открытия счета – получался замкнутый круг. Но эти неприятности мы решили при помощи русском компании, которая помогла нам в приобретении.
Еще одна неприятность содержится в том, что никто из риэлторов и нотариусов в Париже не знал тогда, как трудиться с русскими. В случае если на Лазурном Берегу уже были «собственные» юристы, юристы, нотариусы, каковые обучились трудиться с отечественными соотечественниками, то в Париже – совсем вторая картина. Потому, что я не являюсь гражданином ЕС, то ко мне появлялось достаточно большое количество вопросов.
Кстати, до сих пор бытует вывод во Франции, что из русских приобретением недвижимости занимаются лишь мафиози По Невскому проспекту ходят медведи и всегда пьяные бородатые мужики с балалайками, а зима длится круглый год.
Как проходила приобретение, через русского агентство?
Приобретение мы совершали у частного лица, через французского агента, бывшую гражданку СССР, которая уже более 30 лет живет во Франции. Ее представила нам питерская компания. Мы приехали, познакомились, она вела переговоры, оказывала помощь в заключении сделки, и до сих пор, в случае если какие-либо вопросы появляются, мы обращаемся к ней.
Сторону продавца воображало большое интернациональное агентство.
Процедура была мало затянутой по времени из-за разных тонкостей: в каком размере оставлять залог, оставлять ли мебель и т.д. В целом с момента принятия ответа о покупке как раз во Франции и до конкретно приобретения прошло около года, солидную часть времени я собирал нужную информацию и обдумывал инвестиционную привлекательность приобретения. И я не напрасно израсходовал время на сбор данных: за три года цена моей квартиры встала приблизительно на 40% процентов, а кризис никак не отразился на ее цене.
Не было ли у вас никаких опасений в связи с приобретением зарубежной недвижимости?
Мне казалось, что это в определенной степени авантюра: дойдут ли деньги, не будет ли неприятностей с французскими разрешающими органами? Не случится ли так, что я переведу деньги, но не смогу оформить недвижимость? В итоге все прошло без эксцессов.
Как вы используете недвижимость на данный момент?
У меня имеется три города, каковые мне самый красивы в мире: Петербург – я тут появился, Москва – я в том месте жил, и Париж, в котором я бывал довольно часто – я его также обожаю. По окончании приобретения я приезжал на 7 дней либо больше, гулял, осматривал достопримечательности, ходил в музеи, рестораны, клубы, рынки и т.д. По большому счету, считается, что по Парижу нужно передвигаться лишь пешком.
Позже я осознал, что моя заинтересованность этим городом начала ограничиваться какими-то будничными вещами: дойти до ближайшего супермаркета либо магазина, где покушать, отправиться куда-нибудь либо тупо остаться дома перед телевизором. И тогда я решил сдать собственную квартиру в аренду. И по сей день у меня в том месте живет дочка одного казахского глубокоуважаемого человека, а соглашение аренды с ней подписан на год.
А сложно ли было сдать?
Все как-то само собой свершилось: мы сидели в ресторане с агентом, через которую брали квартиру, выпивали красное вино и она сообщила: «А не желаете ли вы сдать в аренду квартиру?» Мы: «Желаем». Она сделала один звонок телефона, и через пять мин. квартира была сдана. В возможности я бы желал реализовать эту квартиру перебраться на юг Франции, к примеру в Канны, где за подобные деньги возможно постараться отыскать что-нибудь увлекательное.
В том месте более высокая рентабельность, другими словами за сезон с мая по октябрь на сдаче в аренду возможно получить столько же, сколько чуть ли окажется выручить за пару-тройку лет, имея квартиру в Париже. Это, само собой разумеется, трудится лишь в том случае, если у вас хороший объект недвижимости, расположенный в успешном месте.
Соответствуют ли затраты на приобретение вашим ожиданиям?
Кроме того не обращая внимания на косвенные затраты, комиссионные агентствам и без того потом. Благодаря стоимости квартиры, которая выросла практически в полтора раза, мои затраты окупились с лихвой.
Эргономичен ли вам быт в стране, как скоро вы смогли приспособиться?
Ну, Франция имеется Франция. В случае если Лондон – столица современной европейской культуры, то Париж – столица европейской кухни. Приспособиться мы смогли без неприятностей – к хорошему привыкаешь скоро.
Единственное, что я подчеркну: во Францию, как и в любое второе место, каким бы красивым оно не было (хоть Бора-Бора!), прекрасно приезжать «погостить». Тогда ты «турист» – тебя необходимо уважать и ценить, как завещал Шарль де Голль.
Совсем другое дело, в то время, когда ты приезжаешь во Францию на ПМЖ. Тут уже «местные» наблюдают на тебя как на соперника, что пробует интегрироваться в их среду, претендует на их деньги, на их социальные пособия. Тут не следует «путать светло синий и мягкое».
Довольны ли вы приобретением?
Да, само собой разумеется, доволен. Денег я не утратил, город взглянул, при благоприятном раскладе событий собираюсь переехать на Юг Франции.
Другими словами поставленная цель выполнена?
Непременно.
Все о ловле на маховую удочку. Практические рекомендации из собственного опыта..
