Мнение: долгосрочный договор аренды против краткосрочного
Долговременная аренда — это хороший и весьма наглядный пример win-win game, уверен глава департамента недвижимости ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Гавриил Королев
Интересно давать определение устоявшемуся термину «кратковременный соглашение аренды». В большинстве случаев это указывает не регистрируемый в Росреестре соглашение аренды на 11 месяцев.
Одновременно с этим я бы не назвал долговременным соглашением аренды сделку сроком до трех лет и отнес бы ее кроме этого к категории кратковременных, по причине того, что настоящий долговременный соглашение аренды начинается от пяти лет. И вот из-за чего.
Долговременная аренда независимо от арендуемой площади (в большинстве случаев она начинается с 300–500 кв. м) — это многосоставной договор. В данный контракт, в отличие от кратковременного, входят следующие элементы: арендные каникулы, BOMA 2010 и BOMA 1996, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя, улучшения имущества и правила использования и другое.
Указанный комплект элементов заставляет создавать сложные многостраничные договора, каковые разрешают арендатору взять большой количество прав согласно соглашению аренды, приближенный к правам хозяина объекта недвижимости.
Долговременный арендатор приобретает широкий круг полномочий. По сути, единственное, что отличает его от хозяина, это необходимость вносить отсутствие и аренду права отчуждать предмет аренды в собственность вторых лиц. Наряду с этим у арендатора возможно кроме того право сдачи в субаренду без необходимости получения согласия хозяина.
К примеру, в договоре это абсолютное право может распространяться на все организации из группы лиц арендатора.
Долговременный контракт аренды — хорошая альтернатива приобретении недвижимости. И в том и другом случае предприниматель руководствуется долговременными возможностями — так как тот, кто мыслит «в маленькую», не будет ни брать, ни снять в аренду недвижимость на долгое время, а предпочтет кратковременную аренду.
Долговременная аренда — это выбор, в большинстве случаев, больших и устойчивых организаций («Газпром», Сбербанк, «Росатом» и т. п.), бизнес которых стабилен и запланирован на «долгие» проекты. Тут и начинают проявляться хорошие стороны долговременной аренды. К ним я отнес бы следующее:
- возможность взять арендные каникулы, другими словами возможность не платить аренду до года;
- получение step up period (периода действия пониженных базисных арендных ставок), что позволяет для стабилизации и развития бизнеса на новом месте; особенно актуально для арендаторов торговых площадей;
- возможность не вносить гарантийный депозит (платеж, равный стоимости одного-трех месяцев аренды), а заменить его банковской гарантией — другими словами нет «заморозки» собственного капитала, базисная ставка аренды для долговременных арендаторов ниже, чем для кратковременных;
- в долговременную аренду сдаются, в большинстве случаев, качественные площади классов В+ и А — конторы, склады, торговые помещения, что формирует преимущества перед кратковременными арендаторами.
По большому счету, долговременная аренда — хороший и весьма наглядный пример win-win game. В следствии таковой сделки побеждают все стороны.
Хозяин приобретает гарантированный долговременный арендный поток, может забрать недорогой долговременный кредит, реализовать сданную в аренду недвижимость как прибыльный актив опытным инвесторам (за счет индексации аренды существенно дороже его оценки на период заключения соглашения аренды), не иметь денежных провалов из-за съезда (ротации) арендаторов (это характерно для кратковременной аренды), приобретать хорошие коммерческие условия от эксплуатирующих организаций, заключая с ними кроме этого долговременные контракты. Арендатор приобретает вышеуказанные преимущества, приводящие к повышению качества и экономии бюджета собственного размещения.
В офисной недвижимости наметился тренд переезда арендаторов из класса В в классы В+ и А — кратковременные арендаторы низкокачественной офисной недвижимости стали заключать долговременные соглашения аренды хороших объектов. Это сразу же формирует для них последовательность преимуществ: разрешает удержать уже существующий полезный кадровый костяк без увеличения окладов и забрать новых специалистов высокого уровня, которых привлекут комфортные современные условия работы, поскольку на работе мы проводим солидную часть отечественной активной жизни. не забываю, в то время, когда я трудился в второй компании, мы не могли отыскать экспертов в отечественный офис, расположенный в городе ближнего Подмосковья.
Кандидаты кроме того отказывались ехать на собеседования, не обращая внимания на рыночный оклад. Переезжающие на долговременные соглашения аренды в классы В+ и А таковой неприятности испытывать не будут.
Но самую заметную пользу приобретают сетевые либо большие организации — для них дисконт к базисной аренде больше, каникулы измеряются годами, хозяин готов сделать за собственный счет отличный ремонт а также поразмыслить о меблировке и финансировании центра обработки данных. В таких обстановках долговременный контракт раскрывается всецело, создавая большой экономический эффект для всех сторон.
Но не все арендаторы и собственники готовы к долговременным соглашениям, требующим определенных уступок. К примеру, маловероятно, что хозяин заключит долговременные отношения с большим комплектов преференций с арендатором, что не сможет доказать собственную денежную состоятельность в возможности.
А кое-какие по большому счету избегают больших амбициозных арендаторов, создающих головную боль собственными завышенными требованиями, и предпочитают маленьких и недолгосрочных арендаторов, но с хорошей оплатой. Таковой подход имеет собственные плюсы, выражающиеся на практике в высоких арендных потоках, обратной стороной которых выступают продолжительные простои помещений без аренды в ожидании нового клиента.
Так что же с минусами долговременной аренды? Дело в том, что сегодняшний кризис их фактически нивелировал. Так как основной минус был в том, что арендатор принимал на себя долговременный валютный риск.
Но за прошедшие два года на рынке коммерческой недвижимости случился фундаментальный сдвиг, проявившийся в массовом переходе от валютной аренды в рублевую.
Не могу не поведать еще об одном занимательном эффекте долговременной аренды. Имеется такое выражение «намоленное место» — место по необъяснимым обстоятельствам завлекающее/удерживающее арендаторов много лет, кроме того десятилетия. Многие арендодатели грезят, дабы их недвижимость была таким местом.
Объяснение этому явлению имеется. Одна из обстоятельств — создание корпоративного/клубного духа среди различных арендаторов, находящихся в одном месте долгое время. За данный период лишние организации уходят и остаются лишь те, каковые к месту привязались. Сотрудники приобрели либо сняли в аренду рядом жилье, сложился близкий по месту круг покупателей и поставщиков, появились устойчивые индивидуальные и деловые связи между арендаторами и т. п.
В наши дни создается база для перехода русского рынка на новую веху развития — сверхдолгосрочные соглашения аренды на 20 лет и более. И такие примеры уже имеется во всех сегментах недвижимости (конторы, слады, торговля). Как следствие, недвижимость составит сильную борьбу депозитам и ценным бумагам в борьбе за институционального инвестора.
на данный момент пришло время для долговременной аренды. Ставки снизились до минимума, предложений качественных площадей во всех сегментах в избытке. Создание взаимовыгодного партнерства между арендатором и арендодателем разрешает победить обеим сторонам.
Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев ЗАО ИГ «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Контракт аренды недвижимости. Гражданский кодекс и Судебная практика
