Мнение: как выбрать стратегию инвестирования в зарубежную недвижимость
Какую стратегию выбрать для инвестиций в зарубежную недвижимость — практические советы управляющего партнера сервиса Tranio Георгия Качмазова
Многие инвесторы, вкладывающие средства в зарубежную недвижимость, стремятся к высокой доходности. Но не все знают, что бoльшая начальная доходность подразумевает бoльшие риски, другими словами возможность понижения доходов в долговременной возможности.
Я советую заблаговременно оценивать риски и продумывать стратегию инвестирования с оптимальным балансом доходности, надежности, трудозатрат и других факторов эффективности вложений. Практически всем отечественных инвесторов подходит несложной арендный бизнес в стабильной локации, с долговременным использованием и арендным контрактом управляющей компании. В данной статье мы разглядим, как обеспечить наилучшую доходность при таковой стратегии.
Из-за чего несложный арендный бизнес
Обычные инвесторы, обращающиеся ко мне за рекомендацией, — успешные предприниматели из России, Бразилии, Ирана либо Китая. В большинстве случаев, на родине у них имеется деятельный бизнес, что приносит главную прибыль. От зарубежной недвижимости они предпочитают приобретать пассивный доход с минимальной вовлеченностью в управление.
Это инвестиции не столько для прибыли, сколько с целью сохранить капитал и обезопасисть его от политических и экономических рисков собственной страны.
Большая часть клиентов несобираются продавать собственную прибыльную недвижимость в ближайшее время. Эта собственность снабжает инвесторам персональный пенсионный фонд и есть порукой денежного благополучия их детей. Еще один серьёзный мотив — вид на жительство в Соединенных Штатах либо государствах Европы, каковые предоставляют такую возможность клиентам недвижимости.
Отечественным инвесторам в большинстве случаев не подходят проекты добавленной цене — строительство либо редевелопмент. Вложения в них связаны с высокими рисками, среди которых превышение сметы, проблемы с оформлением разрешительных документов, завышенная долгие поиски и цена покупки клиента. От инвестора требуется активное участие в проекте и определенная квалификация в строительном бизнесе.
Проекты девелопмента действенны как главный род деятельности, а не как инструмент сохранения капитала.
Так, непрофильным инвесторам мы рекомендуем несложной арендный бизнес: брать недвижимость и сдавать ее в аренду. Это низкорискованная и несложная в реализации стратегия.
типы и Бюджет объектов
Советую разглядывать инвестиции в зарубежную недвижимость при бюджете от €200 тыс. Дешевле, за редким исключением, тяжело приобрести ликвидный объект. В этом сегменте я рекомендую брать жилые апартаменты.
Среди их преимуществ — стабильный спрос и высокая ликвидность.
При бюджете более чем €2,5 млн стоит ориентироваться на коммерческие объекты — прежде всего торговую недвижимость и дома старых.
Независимо от бюджета 50–60% цены объекта в большинстве случаев возможно забрать в долг, так что инвестиции в прибыльную недвижимость возможно затевать и со €100 тыс. собственных средств.
| Квартиры (кратковременная аренда) | 6–10 | От 1 дней | Высокая ликвидность; если сравнивать с долговременной арендой — выше доходность и нет неприятностей с выселением жильцов; больше потенциал роста арендных ставок | Риски простоев и менеджмента; если сравнивать с долговременной арендой — более стремительный износ |
| Квартиры (долговременная аренда) | 3–4 | 1 год | Высокая ликвидность; большой спрос со стороны арендаторов, стабильный кроме того на протяжении кризиса | Риски простоев и менеджмента; неприятности с выселением жильцов |
| Студенческое жилье | 4–5 | 1 год | Большой спрос со стороны арендаторов | Если сравнивать с квартирами — ниже ликвидность, сложно перепрофилировать |
| Прибыльные дома | 3–4 | 1 год | Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации | Низкая доходность, большое количество арендаторов, неприятности с выселением, нужна управляющая компания |
| Уличные магазины | 3–4 | 3–10 лет | Высокая ликвидность, потенциал роста капитализации | Низкая доходность |
| Супермаркеты | 5–6 | 15 лет | Высокая доходность, продолжительные договора | Чем ближе срок окончания соглашения, тем ниже ликвидность |
| Дома старых | 3–5 | 20–25 лет | Рост количества пенсионеров, продолжительные договора | Сложно перепрофилировать |
| Торговые комплексы | 4–7 | 5–15 лет | Высокая доходность | Риски менеджмента при громадном количестве арендаторов |
| Гостиницы | 4–6 | 10–20 лет | Высокая доходность | Сложно перепрофилировать |
Локация
От размещения объекта напрямую зависят доходность и риски инвестиций. Лучше инвестировать в государства с развитой экономикой и стабильной политической совокупностью. Мельчайшими рисками отличаются Австрия, Англия, Германия, США, Франция и Швейцария: в этих государствах меньше всего возможность гиперинфляции, падения национальных сокращения и валют ВВП.
Большая часть русских клиентов предпочитают Германию из-за географической близости, и вследствие того что по сравнению с другими перечисленными государствами доходность в Германии больше, условия кредитования лучше, а налоги — ниже. Но другие страны из этого перечня также воображают интерес: к примеру, одни инвесторы выбирают США, по причине того, что ожидают в том месте большей капитализации, другие опасаются ослабления германской экономики из-за политических событий, а третьи покупают прибыльную недвижимость в государствах, где сосредоточены их деловые либо индивидуальные интересы.
Кроме этого рекомендую учитывать, в какой валюте будут номинированы траты семьи инвестора через пять — десять лет. К примеру, в случае если у вас имеется жилая недвижимость в Англии и в том месте же обучаются ваши дети, то стоит присмотреться к объектам, арендный доход от которых генерируется в фунтах стерлингов.
Среди населенных пунктов лучше выбирать или мегаполисы и их успешные пригороды, или города средней величины с растущим населением, потенциалом и развитым рынком труда роста поизводства. Рекомендую ориентироваться на проверенные локации, в которых уже имеется успешный опыт инвестиций соотечественников. Успешные варианты — крупные города и западноевропейские столицы Западной Германии.
Выбор района зависит от типа недвижимости. К примеру, уличные магазины лучше брать на главных улицах с оживленным трафиком, а торгово-складские помещения — на выезде из большого города рядом с автострадой.
арендный договор и Арендаторы
Если вы сдаете в аренду жилую недвижимость, то в качестве съемщиков предпочтительны представители среднего класса с хорошей стабильными доходами и кредитной историей. А в сегменте коммерческой недвижимости наименее рискованны объекты, каковые уже сданы в аренду большим корпоративным арендаторам, трудящимся на рынке десятки либо много лет. Возможность банкротства таких съемщиков ниже, чем небольших частных компаний.
Данные о денежном состоянии арендаторов возможно запросить у юристов в ходе экспертизы объекта (Due Diligence).
Объекты с громадным числом арендаторов (к примеру, прибыльные дома либо торговые комплексы) не подходят зарубежным непрофильным инвесторам. По моему опыту, в случае если съемщиков больше пяти, это значительно увеличивает риски менеджмента и повышает требования к профессионализму управляющей компании. оптимальнее покупать недвижимость с единственным арендатором.
Серьёзное условие арендного контракта — разделение затрат на содержание объекта между арендатором и собственником: кто оплачивает налог на недвижимость, услуги ЖКХ, другие статьи и страховку затрат. Советую снижать риски, беря объекты, в которых максимум эксплуатационных затрат возложен на арендатора. Соглашения для того чтобы типа именуются NN Lease (Double Net Lease) либо NNN Lease (Triple Net Lease), их отличия от вторых вариантов продемонстрированы в таблице.
Затраты хозяина на содержание недвижимости по различным типам арендных контрактов
| Ремонт фасада и строительных конструкций | Содержание и обслуживание | Страховка | Налог на недвижимость | |
| Gross Rent Lease | ? | ? | ? | ? |
| N Lease (Single Net Lease) | ? | ? | ? | — |
| NN Lease (Double Net Lease) | ? | ? | — | — |
| NNN Lease (Triple Net Lease, аналог в Германии —Dach & Fach) | ? | — | — | — |
| Absolute NNN Lease | — | — | — | — |
Рекомендуется покупать объекты c долговременными (10–20 лет) арендными договорами без права расторжения, причем с твёрдой арендной ставкой без привязки к операционным показателям бизнеса арендатора. Имейте в виду, что таковой соглашение накладывает обязательства на обе стороны: обращение не только о том, что арендатор гарантирует стабильную арендную плату на целый данный срок, но и о том, что хозяин не имеет права выселить арендатора до окончания срока соглашения.
Долговременные договора дают инвестору дополнительную страховку от ценовых коррекций, от которых не защищены кроме того самые качественные рынки недвижимости. Если вы инвестировали в объект с 15–20-летним договором, то с высокой долей возможности период понижения стоимостей придется на первые десять лет владения, потому, что циклы рынка недвижимости сменяют друг друга каждые семь-десять лет.
При твёрдых договорах на 15–20 лет ценовые колебания не отразятся на вашем доходе, поскольку запрещено досрочно расторгнуть контракт либо снизить арендную плату. Так, вы сможете подождать, пока рынок восстановится, и выйти из проекта при успешной конъюнктуре.
Кроме того при продолжительных договорах в большинстве случаев возможно индексировать арендные ставки в соответствии с инфляцией, другими словами каждый год повышать их приблизительно на 1–2%. При хорошем развитии рынка в этом имеется собственные минусы. К примеру, в случае если рынок недвижимости ежегодно растет на 4% и через десятилетие вы желали бы сдавать объект значительно дороже роста инфляции — вы не сможете этого сделать, по причине того, что ограничены договором.
Исходя из этого инвесторам, каковые верят в подъем рынка в долговременной возможности, лучше брать объекты с пятилетними договорами (к примеру, торговую недвижимость на пешеходных улицах) и индексировать цена аренды по окончании договора.
Потенциал роста цены
Низкорискованные активы на западных рынках продаются с начальной арендной доходностью от 3% до 7%. Считаю, что брать объекты с начальной доходностью более 7% неоправданно и невыгодно для зарубежного инвестора: в таких проектах высока возможность, что на горизонте пяти — десяти лет реализуется какой-либо риск, цена ликвидации которого окажется выше, чем премия за риск на входе.
Помимо этого, рынки с низким уровнем рисков и доходности (в большинстве случаев, это престижные районы и центры больших городов) дорожают стремительнее, чем те, что характеризуются высокой начальной доходностью и сопутствующими высокими рисками.
К примеру, как продемонстрировал совершённый отечественной компанией ретроспективный анализ цен на недвижимость в Соединенных Штатах, с 2001 по 2015 год объекты с начальной доходностью 3% росли в цене в среднем на 5% в год, с доходностью 5% — на 4,7%, с доходностью 7% — лишь на 3,5% в год, а объекты с доходностью 9% имели возможность падать в цене. Наряду с этим среди дешевеющих объектов меньше всего теряли в стоимости те, что имели более низкую доходность. Возможность падения цены выше у объектов с более высокой начальной доходностью, так что с учетом возможности реализации этого риска объекты с начальной доходностью 3–7% дают в итоге бoльшую суммарную доходность.
Для прогноза повышения цен серьёзны кроме этого возможности развития района. Быстрее всего дорожает недвижимость в том месте, где происходит джентрификация — процесс, при котором промышленные районы преобразовываются в респектабельные жилые, облагораживается территория, начинается инфраструктура, а население с низким уровнем доходов вытесняется более состоятельным. Наряду с этим самый выигрышны районы, каковые находятся близко от центра города либо имеют эргономичное транспортное сообщение с центром.
Оптимальная доходность зависит не только от рисков, но и от срока инвестиций. Чем меньше срок, тем бoльшая начальная доходность имеет суть в рамках диапазона 3–7%. К примеру, не учитывая кредита при 20-летнем сроке инвестирования громаднейшая совокупная доходность (с учетом роста капитализации) достигается при начальной доходности 3,8–5,8%; а вдруг срок инвестирования десять лет, то оптимальная начальная доходность — 4,5–6,5%.
Кредит
Возможно расширить доходность посредством ипотеки.
Деньги, привлеченные за счет ипотеки, стоят дешевле, чем арендатор платит за аренду. К примеру, при покупке инвестиционной недвижимости в Германии возможно рассчитывать на кредит в размере до 60% от цены объекта под 2–3% годовых. При арендной доходности 6,5% доходность на положенный капитал с учетом кредита может быть около 8–10%.
В общем случае самые недорогие кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения, а самые дорогие — с фиксированной ставкой, допускающие досрочное погашение.
Лучше брать кредит на продолжительный срок (10–15 лет): чем больше срок, тем дороже деньги, но и тем меньше риск, что негативная конъюнктура рынка повлияет на условия рефинансирования. При коммерческой недвижимости рекомендуется оформлять ипотеку по схеме, при которой прежде всего платятся проценты, а тело кредита — ближе к концу срока соглашения. Наряду с этим нужно, дабы к этому времени было погашено не меньше 40–50% тела.
Не следует перекредитовывать объект и брать взаймы через чур много. Но и не нужно занимать через чур мало, поскольку необычно было бы не применять возможность забрать кредит дешевле, чем платит арендатор.
Оптимизация налогов
Что касается оптимизации налога на доходы, то физические лица на западе платят его пропорционально размеру дохода, и недвижимость ценой до €1 млн несложнее оформить на физическое лицо. Более дорогой объект удачнее зарегистрировать на компанию, по причине того, что у юрлиц в большинстве случаев плоская и более низкая ставка налога на прибыль. Кроме этого компаниям легче снижать налогооблагаемую базу за счет вычетов и амортизации по займам от банка и соучредителя.
оптимальнее , в случае если сделку удается организовать так, дабы платить налоги лишь в стране нахождения объекта недвижимости. Такая возможность зависит от налогового резидентства инвестора, межправительственных соглашений об избежании двойного налогообложения, других факторов и формы собственности.
Выход из проекта
Простой срок владения прибыльной недвижимостью до продажи — 5–20 лет. В большинстве случаев, необходимо не меньше 13–14 лет, дабы объект окупился и начал приносить прибыль. В некоторых государствах инвесторы ориентируются на срок, по окончании которого при продаже не выплачивается налог на прирост капитала (к примеру, в Германии это десять лет).
Возможно ли будет выгодно реализовать недвижимость через много лет — один из главных рисков инвестиций, что довольно часто не учитывают клиенты, интересующиеся высокой доходностью. Их завлекают предложения с начальной доходностью 8% и выше; обычные примеры — парковки либо жилье для студентов на периферии. Главный недочёт таких объектов — низкая ликвидность, другими словами мелкий спрос на приобретение.
Если вы соберетесь их реализовать, придется значительно снизить цену, что в итоге нивелирует высокую начальную доходность.
При горизонте планирования 10–20 лет рекомендую разглядывать коммерческую недвижимость с начальной доходностью 5% (при соблюдении остальных рекомендаций из данной статьи). Значительно чаще их цена растет на 2–3% в год вместе с рынком либо кроме того стремительнее него. Это качественные объекты, каковые возможно выгодно реализовать и раньше запланированного срока, в случае если ваши замыслы изменятся.
А при стрессовом сценарии такая недвижимость меньше теряет в цене, чем более рискованные объекты с высокой начальной доходностью.
Но если вы планируете продать объект через один-три года, то оптимальнее брать самая доходную недвижимость в регионе с потенциалом роста. Сейчас одной из таких локаций в Европе считается Испания с ее центральными рынками Барселоны и Мадрида. Но, нельзя сказать, сохранится ли рост этих рынков в ближайшие 10–20 лет, исходя из этого для долговременных инвестиций, нацеленных на сохранение капитала, лучше выбирать более предсказуемые локации.
Если вы планируете не реализовывать недвижимость, а покинуть ее наследникам, то принципиально важно выбрать верный формат владения, дабы оптимизировать налоги на наследство. К примеру, во Франции нет налогов на дарение и наследование, в случае если объект зарегистрирован на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). А в Англии налогом на наследование не облагается недвижимость, оформленная на офшорную компанию.
Сводка главных рекомендаций для инвесторов в зарубежную недвижимость
| Минимальный бюджет | €300 тыс. | €2,5 млн |
| Типы объектов | Квартиры, жилье для студентов | Торговая недвижимость на людных улицах, супермаркеты, дома старых |
| Страны | Австрия, Англия, Германия, США, Франция, Швейцария | |
| Города | Большие поселения с потенциалом и хорошей демографией роста поизводства | |
| Районы | Места с инфраструктурой и хорошей экологией, популярные у среднего класса; окрестности институтов, деловых кварталов и медицинских центров | Вблизи остановок и транспортных артерий публичного транспорта, в местах скопления вторых объектов подобного профиля |
| Потенциал роста капитализации | Большой | Средний |
| Срок инвестирования | От 10 лет | |
| Оптимальная начальная доходность | 4–6% (возможно повысить за счет кредита) | |
| LTV (часть заемных средств от цены объекта) | 60% | |
| Кредит | Самые недорогие кредиты — с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения; направляться выбирать схему, при которой сперва погашаются проценты, а тело — ближе к концу срока | |
| Срок кредитования | 10–15 лет | |
| Арендаторы | Представители среднего класса, семьи с детьми, студенты, офисные работники, пенсионеры | Большие управляющие компании и торговые сети, каковые трудятся на рынке пара десятилетий и находятся в хорошей денежной форме |
| Тип аренды | NN либо NNN (максимум эксплуатационных затрат на арендаторе); долговременный договор без права расторжения | |
| Срок аренды | 1 дни (кратковременная), 1 год (долговременная) | 5–20 лет |
Георгий Качмазов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Георгий Качмазов Tranio Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
9 стратегий инвестирования в недвижимость. Инвестирование в недвижимость
