Мнение: сегодня реально купить жилье на 10–15% дешевле, чем в 2014 году
Чем встречает рынок недвижимости лето 2015 года, что может ускорить выход из кризиса и как не опоздать с приобретением недорогих квартир, рассуждает глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома
Сейчас мы замечаем на рынке недвижимости неповторимое явление: кризис при внешнем отсутствии революционных потрясений в русском и всемирный экономике — как это было в 1998 и 2008 годах. Эксперты не питали иллюзий, что сегодняшний год разрешит растянуть наслаждение от сверхэффективного прошлого.
Осознавали, что прилив спроса, произошедший в 2014-м два раза, неизбежно обернется оттоком клиентов, решивших собственные жилищные вопросы и по обстоятельству настоящей необходимости, и на возможность, и «на всякий случай». Но все же ожидания были более оптимистичными, чем была действительность.
Предполагалось, что рынок просядет в несколько раз. По факту в сегменте вторичного жилья покупательская активность сократилась в три раза. По результатам мая средняя цена предложения в Москве В первую очередь года формально возросла на 1,3%. Но текущая инфляция опережает сейчас номинальный рост цены недвижимости более чем в шесть раз, а настоящий шанс реализовать жилплощадь в разумные сроки имеет тот продавец, что готов к дисконту от 10%.
Каковы главные характеристики сегодняшнего рынка и как действенно функционировать его участникам в этих условиях?
Сделки. Альтернативы нет
Как до недавних пор смотрелась стандартная схема работы на рынке недвижимости?
- Дано: предположим, три клиента со свободными деньгами. Все трое вносили задаток за другие квартиры. Из-за чего за другие? По причине того, что они дешевле — в среднем, если сравнивать с объектами, находящимися в прямой продаже, на 5–10 %.
- Со своей стороны продавцы этих других двухкомнатных квартир брали, допустим, по две однокомнатные — также другие (так как мы не забываем: они дешевле, а цена на рынке жилья экономкласса — двигатель торговли).
- Наконец эти однокомнатные другие квартиры преобразовывались в свободные двухкомнатную и однокомнатную в другом районе.
- Все — цепочка замкнулась, сделка прошла. Имея одного клиента со свободными деньгами, мы убирали с рынка пять квартир. Три клиента со свободными деньгами разрешали реализовать 15 объектов.
Что на данный момент?
- Спрос снизился — из трех клиентов со свободными деньгами остался один.
- Данный единственный клиент больше не желает покупать другую квартиру. Ему это некомфортно: прямая приобретение стремительнее, понятнее, более предсказуема. И в случае если раньше главным причиной в ответе о выборе другой жилплощади была ее относительно низкая цена, то сейчас для того чтобы преимущества нет. Цена свободных объектов по факту такая же, как других: дабы в этих условиях реализовать недвижимость, продавцы готовы идти на дисконт. Итого: клиент со свободными деньгами выбирает квартиру, находящуюся в прямой продаже.
- Все, сделка сложилась. Имея одного клиента со свободными деньгами, мы убрали с рынка всего одну квартиру. С учетом падения неспециализированного спроса динамика сокращения количества предложения на вторичном рынке жилья снизилась в 15 раз.
Это условный пример. Но порядок таковой.
В ситуации падения покупательского интереса к другим объектам на рынок жилья возвратились прямые обмены — явление, обширно распространенное до конца 1990-х (в связи с тем, что у главной массы потенциальных клиентов были потребности в ответе жилищных вопросов, но отсутствовали материальные возможности для этого) и фактически провалившееся сквозь землю в 2000-е за ростом благосостояния населения. Практически это бартер от недвижимости, или (в советской терминологии) «обмен с доплатой»: сделка проводится между двумя собственниками, каковые реализуют собственную жилплощадь друг другу; при необходимости одна сторона доплачивает второй отличие в цене, вызванную несовпадением потребительских черт объектов.
Цена. Быстро падать либо неторопливо расти
Обстановка на рынке на данный момент такова, что кроме того цена иногда не играет роли. Я постоянно говорил, что за квартирой в Капотне с видом на факел выстроится очередь, если она будет стоить 3 миллионов рублей. Не факт, что сейчас это сработает. Возможно иметь самую недорогую жилплощадь в районе и однако испытывать большие неприятности с ее реализацией, не находя кроме того того единственного клиента, о котором выше шла обращение.
Платежеспособность населения быстро сократилась — больше, чем это ожидалось.
«Ожидание» — главное слово в данном контексте. На рынке недвижимости, тем более в его вторичном сегменте, довольно много психологии. По сути, нужно сообщить прямо: развитие этого сектора экономики на 90% определяют ожидания его участников.
В ожидании понижения стоимостей клиенты уходят с рынка , пока их субъективные догадки о стоимости объекта в совершенстве не совпадут с настоящими рыночными значениями. Наоборот, ожидания хорошей динамики стоимостей провоцируют потенциальных потребителей к активным действиям — но при одном принципиальном условии: малом ежемесячном плюсе на ценнике.
Имеется закономерности: цена жилья обязана падать максимально скоро и возрастать очень медлительно. Любой из этих сценариев разрешает рынку недвижимости действенно функционировать, потому, что стимулирует спрос. При резком понижении цены пропорционально уменьшается время ожидания потенциальными клиентами «безотносительного минимума»: люди знают, что при стремительном падении «запас прочности» не сейчас-на следующий день будет исчерпан, перестают ожидать фантастических распродаж и выходят на рынок уже в предвкушении роста цены квадратного метра.
Обратный пример: в случае если за месяц квартиры подорожали на 20–50%, клиенты не начнут подсчитывать вероятную инвестиционную прибыль: в большинстве собственном они кроме этого уйдут с рынка в ожидании скорейшего понижения стоимостей по окончании для того чтобы лихорадочного скачка. Наоборот, при последовательного повышения цены объектов на 1–2% в месяц люди оценят этот тренд как долговременную возможность и будут стремиться успеть купить недвижимость до очередного подорожания.
На данный момент участники рынка ожидают понижения стоимостей в ситуации, в то время, когда формально они практически не изменяются. Это в большой степени представления и субъективные оценки, что, но, не отменяет последствий: многие граждане откладывают ответ жилищных вопросов, рассчитывая на более привлекательную ценовую конъюнктуру. В интересах рынка сделать так, дабы эти ожидания оправдались как возможно скорее и клиенты перешли к активным действиям.
По такому сценарию отыгрывался кризис на рынке жилья 2008–2009 годов, что разрешило активизировать спрос и не допустить ступора примера августа-ноября 1998 года.
Спрос. Опоздавший платит два раза
По нашим расчетам, лишь порядка 20% нынешних продавцов имеют в текущем году хорошие шансы оперативно реализовать собственную недвижимость: это люди, каковые готовы снижать цены от 10% по сравнению со среднерыночными показателями. Клиент на данный момент — хозяин положения и может по пунктам диктовать хозяину капризы и свои требования. Для информации: весной предложение на вторичном рынке жилья возросло приблизительно на 15%, приобрести жилье сейчас реально на 10–15% дешевле, чем в конце прошлого года.
Будут ли такие условия на следующий день? Никто не сообщит определенно. Спрос возвратится тогда, в то время, когда изменятся ожидания клиентов в отношении стоимостей. Но тогда капризничать будет уже поздно.
Феномен «все побежали, и я побежал» прекрасно известен, как и итог: тот, кто начинает «бежать» со всеми, постоянно отстаёт. Когда рынок начнет дышать, те, кто день назад ожидал копеечных квартир, тут же зафиксируют в собственном сознании полярные ожидания, выйдут со собственными запросами, но выбирать уже станет продавец.
Некоторым думается, что рублевые цены на жилье упадут вдвое. Я считаю, что это безлюдное сотрясание воздуха: для того чтобы не было в истории рынка и не произойдёт, пока Москва остается денежным и стратегическим центром страны.
В глобальном смысле возможность неизменно однообразная: ежегодно в столице должно происходить порядка 100 тыс. сделок — такова потребность этого города, в случае если в нем живет полтора десятка миллионов человек, и у них — с кризисом, либо без — неизбежно случаются события, предполагающие трансформации жилищных условий. В 2014 году приблизительно 20% приобретений были сверх нормы — они были не необходимы рынку.
Соответственно, в 2015-м вместо 100 на данный момент.сделок требовалось закрыть 80 тыс. , но из-за понижения платежной способности клиентов, умноженного на их выжидательную позицию, окажется закрыть условно 50 тыс. Куда денутся 30 тыс.? Уйдут в отложенный спрос — и это уже из области глобальных закономерностей устройства рынка недвижимости, неподвластных ни кризису, ни политике, ни времени.
Сергей Шлома специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Сергей Шлома «Инком-Недвижимость» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Жизнь директора компании \
