Мнение: в россии сформировалось новое сословие инвесторов в недвижимость
В Российской Федерации сформировалось новое сословие инвесторов в недвижимость, считает вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов. К их числу он относит не большие корпорации, а частных лиц, располагающих довольно маленькими с позиций большого бизнеса капиталами размером от 5 до 10 миллионов рублей.
Несколько частных инвесторов с довольно маленьким капиталом — от 5 до 10 миллионов рублей. — выгодно отличается от институциональных инвесторов собственной многочисленностью. Лишь в Москве ее количество достигает нескольких сотен тысяч людей и в совокупности приносит на рынок миллиарды рублей, что уже никак нельзя назвать мизерной суммой. И в данной связи нужно отметить два вектора развития инвестиционного рынка: первый — рост числа продуктов, созданных как раз для частных инвесторов, и второй — развитие фактически самих частных инвесторов, увеличение их грамотности и формирование продуманного запроса — сейчас все большее число людей четко поймут, какой как раз инвестиционный продукт им нужен.
Для того чтобы выяснить, какое предложение заинтересует частного инвестора, нужно нарисовать его портрет. В большинстве случаев основное отличие этого инвестора — пассивность в хорошем смысле слова. Таковой инвестор не пытается к активному участию в сделках, потому, что у него нет для этого ни времени, ни достаточной суммы на руках.
Он не пытается к суперприбыли, которая неизменно сопряжена с высокими рисками. Он желает сохранить и приумножить собственные капиталы за счет вложений в стабильный, всевозрастающий в цене актив без дополнительных временных и денежных затрат.
Что же предлагает такому инвестору российский рынок? Достаточно хороший комплект продуктов: акции (акции, облигации, опционы), банковские депозиты (вклады, сберегательные финансовые сертификаты), драгоценные металлы (золото, мерные слитки, золотые монеты и т. д.), предметы мастерства и наконец недвижимость.
Разглядим кратко любой из этих продуктов с его минусами и плюсами. Итак, золото — это один из самых стабильных и популярных активов в мире. Как показывает статистика, за последние десять лет золото росло в цене в среднем на 20–30% в год. Но имеется минус — при постоянном росте цены таковой актив не приносит текущего дохода.
Вы берёте, позже реализовываете и приобретаете отличие в цене, но между продажей и покупкой живых денег не заметите. Наряду с этим не следует забывать о колебании курса, так что принципиально важно еще выбрать и верное время для продажи.
Следующий по популярности в Российской Федерации инвестиционный инструмент — банковские депозиты. В 2015 году число вкладов россиян выросло на 15%, а их количество — на 25,2%, до 23,219 трлн руб. Эти цифры наглядно говорят о том, что депозиты остаются очень востребованными. На данный момент на рынке разными банками представлено большое число продуктов, и инвестору имеется из чего выбрать, исходя из этого, не задерживаясь на изюминках конкретных вкладов, разглядим минусы.
Главный риск этого продукта содержится в вероятном отзыве лицензии у банка и частичном страховом возмещении. Отыщем в памяти, за 2015 год в Российской Федерации лишились лицензии 96 банков, за три месяца 2016 года — 20. Помимо этого, данный вид инвестирования характеризуется низкой доходностью, в большинстве случаев 6–8% годовых (в банках не первой много возможно заметить обещание по ставкам впредь до 11%) — другими словами приблизительно на уровень официальной инфляции, и средним уровнем ликвидности, поскольку клиент банка теряет часть доходов при досрочном снятии денег со счета.
Акции — продукт увлекательный собственной (возможно) ликвидностью и высокой доходностью, помимо этого, его отличает кратковременный горизонт планирования, другими словами инвестированные возможно окупить за одну спешную сделку купли-продажи. Но это намного более рискованный и требующий внимания актив: инвестор обязан разбираться в рынке и смотреть за его конъюнктурой, дабы верно разместить собственные накопления, но кроме того в этом случае риски утраты капитала высоки, в особенности при нынешней нестабильной экономической обстановке, к тому же акции не приносят промежуточного дохода.
Еще один вид ценных бумаг, увлекательный для частных инвесторов во всем мире, — облигации. У этого актива вправду большое количество плюсов: доходность, в большинстве случаев, выше депозита при сопоставимом уровне риска, добавочная выкупная цена, умеренный риск и наряду с этим высокая ликвидность. Но, так же как и акции, данный продукт требует знакомства с рынком и траты времени и сил на его изучение, к чему, как показывает опыт, большая часть частных лиц не готовы.
Всевозможные предметы роскоши — антиквариат, картины, винные погреба / виноградники, машины, фарфор, мебель — я упоминаю скорее чтобы представить всю палитру вариантов. Данный вид инвестиций запланирован на продолжительный срок окупаемости, и в большинстве случаев подобные продукты оседают в портфеле узкого круга ценителей. Процент таких инвесторов низок.
Наконец еще один популярный продукт, на котором хотелось бы остановиться подробнее, — недвижимость. Она представлена жилым и коммерческим секторами, и, несомненно, на сегодня как раз жилье есть самым понятным и востребованным продуктом рынка недвижимости у частных инвесторов. Что характеризует данный вид инвестиций?
Довольно низкие риски, в особенности в случае если мы говорим о вторичном жилье, где сразу после приобретения вы приобретаете понятный, трудящийся продукт, что в возможности не только вырастет в цене, но и сможет принести стабильный ежемесячный арендный доход. Но в случае если сравнивать с другими опциями рынка недвижимости, доходность жилья достаточно низка, о чем поболтаем чуть позднее.
Коммерческая недвижимость, стандартно ориентированная на частных инвесторов, представлена по большей части маленькими площадями на первых этажах жилых домов. Ее, так же как и жилье, отличает низкий уровень риска (при условии, что выбраны верные площади, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком, на первой линии домов), наличие промежуточного, другими словами арендного, дохода.
Его размер обусловлен как размещением, так и размером и типом арендатора сдаваемой в аренду площади, добавочная выкупная цена — приблизительно около 10% в год, но наряду с этим расходы и средняя ликвидность на текущее содержание имущества (своевременное управление, эксплуатация, налоги и коммунальные платежи). Последний пункт требует дополнительной квалификации от инвестора, исходя из этого не все частники готовы вкладывать в коммерческую недвижимость.
Но сейчас на рынке Москвы показался еще один актив — апарт-отели и бизнес-центры под опытным управлением. Это предложение сформировалось недавно. Основной плюс для того чтобы продукта — наличие управляющей компании, которая не только берет на себя всю нагрузку по эксплуатации недвижимости, но и по управлению (работе с арендаторам), предоставляя инвестору понятный и прозрачный доход.
Так, получаемый актив вправду есть активом, а не пассивом, другими словами приносит деньги без дополнительных затрат на его содержание. По сути, это готовый арендный бизнес, всецело организованный с прибыльной и договорами аренды и расходной базой, и контрактами на эксплуатацию и управление. Эта модель разрешает приобретать арендный доход, сравнимый с депозитом, но наряду с этим обеспеченный потенциальным увеличением и недвижимостью цены как от арендных платежей, так и от роста цены объекта.
Подобное предложение возможно организовано и на базе торговых площадей, но за счет цены квадратного метра в ретейле порог входа будет выше. Как раз исходя из этого для тех инвесторов, чей капитал не превышает 10 миллионов рублей., апарт-офисы и проекты более занимательны и дешёвы.
Разглядим конкретный пример: сравним возможности инвестора, что вкладывает на три года сумму в 5,8 миллионов рублей. в банковский депозит, лот и квартиру коммерческой недвижимости — бизнес-центр с опытным управлением.
Банковский депозит приносит в среднем 8,05% годовых, другими словами 466,9 тыс. руб. каждый год, плюс возврат положенной суммы в конце третьего года. Так, через три года инвестор возьмёт 7 200 700 руб.
В случае если на ту же сумму вы решили купить квартиру в хорошем районе, то, сделав маленький косметический ремонт (приблизительно на 150 тыс. руб.), получите за первый год около 350 тыс. руб. — это при условии, что ремонт продолжался всего два месяца, по окончании чего заехал арендатор на продолжительный срок с оплатой 35 тыс. руб. в месяц. Предположим, что за год цена вашей гипотетической квартиры увеличится на 5%, а аренду вы сможете поднять на 10%, взяв за второй полноценный год 462 тыс. руб. в качестве дохода.
К концу третьего года при условии индексации арендной платы еще на 10% вы получите совокупный арендный доход, равный приблизительно 1,3 миллионов рублей., и победите на росте цены квартиры — и при продаже на руках у вас окажется уже 7 686 500 руб. Разумеется, что отдача от квартиры больше, чем от депозита, но придется взять на себя хлопоты по поиску и ремонту арендаторов, и постоянно смотреть за состоянием жилплощади, своевременностью коммунальных и других платежей.
Третий вариант — готовый арендный бизнес в офисном строении. Управляющая компания заключает с инвестором соглашение, в котором регламентирована вся расходы и доходная часть УК на содержание бизнес-центра. Продукт характеризуется понятным процентом арендного платежа и стабильным ростом цены недвижимости, которая за три года увеличится минимум на 10%, и в итоге по окончании трех лет вы получите 7 810 280 руб., что не только больше по сумме, но и не требует дополнительных затрат.
Очевидно, дабы инвестиции были успешными, необходимо оценить уровень качества продукта. Обратите внимание на наличие арендатора: нужно, дабы это была большая компания с долговременным арендным контрактом (в случае если мы говорим про конторы) и программой гарантированного дохода (в случае если речь заходит об апарт-отелях). Управляющая компания должна иметь в собственном портфеле пара успешных проектов и "стаж работы" на рынке.
Мои советы частным инвесторам — присмотреться к недвижимости в целом и к опытным арендным продуктам «под ключ» в частности. В этом случае инвестор приобретает не обещания и воздух, а реально существующий объект, растущий в цене и приносящий дополнительный доход.
Кроме того в том случае, если рынок проседает сейчас, недвижимость просчитываемо циклична — мы можем прогнозировать, в то время, когда цена квадратного метра отправится вверх, в отличие, скажем, от фондового рынка, полного сюрпризов, «ралли», падений и взлётов. Так, недвижимость — надежный актив в портфеле инвестора, являющийся, по сути, его стабилизационной частью.
Дмитрий Сороколетов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Дмитрий Сороколетов NAI Becar Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Клим Жуков про рождение революции: от поражения 1907 к победе 1917 года
