Москва раздаст ценники: к чему приведет переоценка столичной недвижимости

Москва собирается в очередной раз обновить для всех столичных помещений кадастровую оценку, от которой зависит величина налога на имущество. РБК разобрался, как это может сказаться на собственниках помещений

Фото: ТАСС/ Эмиль Матвеев

Мэрия и горсовет Москвы в первых числах Июня выяснили победителя конкурса на проведение городском кадастровой оценки: пересмотром цены столичных земли и зданий займется личная компания «Ко-Инвест».

Компания дала согласие опустить цену собственных одолжений до 24 миллионов рублей. (16 млн за недвижимость и 8 млн за почву). «Мы максимально опустили цену, дабы победить конкурс, — у нас имеется наработки, каковые жалко терять, поскольку мы занимались кадастровой оценкой столичной недвижимости и раньше. Эта цена — тот минимум, за что мы готовы были трудиться», — растолковал РБК генеральный директор «Ко-Инвеста» Александр Березин.

Согласно данным СПАРК, Березин обладает 25% «Ко-Инвеста», столько же — у Аллы Дидковской, а 50% осуществляет контроль Владимир Бирюков. Компания специализируется на строительном аудите; ее выручка в 2014 году составила около 65,3 миллионов рублей., чистая прибыль — приблизительно 1,3 миллионов рублей. (новых данных в СПАРК нет).

Пресс-служба клиента — департамента муниципального имущества Москвы (ДГИМ) — растолковала выбор тем, что «ком?пания-победитель имеет большой опыт в проведении данных работ».

какое количество объектов в Москве переоценят

Из конкурсной документации направляться, что у оценщика имеется 120 дней на то, дабы выяснить цена 6,4 млн строений и 337 тыс. земельных участков.

какое количество как раз жилых домов предстоит оценить, не уточняется. Согласно данным Мосгорстата, на конец 2013 года (позднее эти не публиковались) в Москве было 73,4 тыс. жилых строений и 4,07 млн квартир (согласно статистике, всего в стране было 61,3 млн квартир).

В соответствии с законом № 221 «О национальном кадастре недвижимости» объектами кадастрового учета являются не только раздельно стоящие строения, но и конкретные помещения внутри, к примеру, многоквартирного дома.

Подведомственное Росреестру предприятие «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», которое определяло кадастровую цена в Москве в 2014 году (договор стоил 28 миллионов рублей.) , в собственном отчете растолковывало, что объекты оцениваются группами в зависимости от функции: жилые многоэтажки, личная жилая застройка, помещения делового либо торгового назначения, объекты культуры и т. д. Сперва оценщик собирает информацию о рыночных стоимостях по каждой группе: изучает, к примеру, объявления о продаже квартир на специальных сайтах, таких как Cian.ru либо Avito.ru, аналитические отчеты интернациональных брокерских компаний, а после этого определяет факторы, воздействующие на цена. Для жилья — это близость к метро, территориям рекреации, год постройки, материал стен, расстояние до центра города, возможность аварий.

Со стороны ДГИМ «будет предоставлена вся нужная для проведения и анализа кадастровой оценки информация», говорит его представитель. Какую методику будет применять «Ко-Инвест», Березин не уточнил.

Как довольно часто и кем проводится переоценка

По закону кадастровая оценка в Москве проводится не реже чем раз в пять лет, но не чаще чем раз в два года. «Москва ни при каких обстоятельствах не скрывала, что готова делать оценку так довольно часто, как это разрешает закон, — растолковывает оценщик, Павел и гендиректор компании Карцев. — Многие регионы просто не смогут себе позволить делать это довольно часто, по причине того, что у них денег нет».

Нередкая переоценка разрешает приобретать актуальную данные о рыночной стоимости объектов недвижимости — в этом главная мысль переоценки. Плюс из года в год идет расширение перечня объектов, каковые попадают под налогообложение, а это возможность для города взять дополнительные деньги в бюджет, рассуждает Карцев. В случае если в 2014-м «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» оценивала 6 млн помещений и зданий, то сейчас их 6,4 млн.

7 июня 2016-го в первом чтении был одобрен правительственный закон, что передает функции по определению кадастровой цене недвижимости только национальным оценщикам и предполагает введение единой методики таковой оценки: на данный момент аналогичного нет, почему кадастровая оценка обычно выглядит необъективной. В законе эта методика не обрисована, но в декабре она уже была одобрена Советом по оценочной деятельности, сказал ранее РБК собеседник в Министерства экономики.

Переход на национальную оценку в любом случае будет постепенным — до 2020 года действует переходный период, отмечает начальник учебно-методического отдела Русского общества оценщиков Петр Сапожников. Согласно точки зрения столичного омбудсмена Михаила Вышегородцева, по окончании того как кадастровой оценкой займутся национальные оценщики, поток претензий может значительно сократиться.

Для чего нужна кадастровая оценка

Для большинства организаций налог на имущество рассчитывается с учетом кадастровой цене недвижимости с 2014 года. Для квартир в Москве кадастровая цена (вместо инвентаризационной) в качестве налоговой базы используется с 2015 года: вычисленный по новым правилам налог предстоит оплатить не позднее 1 декабря 2016-го.

Как писал РБК ссылаясь на эти московской мэрии, кадастровая цена приближена к рыночной — в большинстве случаев, она ниже всего на 15–20%, но налоги смогут увеличиться существенно (см. справку). Кадастровая цена строения, надела земли либо квартиры обязана публиковаться на сайте Федслужбы госрегистрации, картографии и кадастра (Росреестра). От кадастровой стоимости зависят не только налоги физлиц и юрлиц, но и, к примеру, арендная плата для бизнеса.

Новая база? Как писал РБК, по окончании применения кадастровой оценки вместо инвентаризационной квадратный метр в известном Доме на Набережной «подорожал» с 8,2 тыс. до 630 тыс. руб. Кадастровая цена ЦУМа — $296 млн — в 30 раза больше инвентаризационной, «Атриума» — $378 млн — в 13 раз, гостиницы «Националь» — $88 млн — в 23 раза. У Громадного театра, действительно, все напротив: кадастровая цена — $19 млн — в 1,6 раза меньше инвентаризационной. Ставки налога наряду с этим поменяются не очень сильно: от инвентаризационной цены бизнес платил 2,2%, а от кадастровой в 2015 году заплатит 1,2%, но к 2020 году ставка вырастет до 2%. Для обладателей квартир в Москве ставка налога дифференцирована в зависимости от кадастровой цены: от 0,1% для жилья ценой до 10 миллионов рублей. до 2% — для элитного жилья дороже 300 миллионов рублей. Наряду с этим, согласно данным мэрии и горсовета Москвы, для 94% квартир в столице ставки не превышают 0,15%. Помимо этого, предусмотрен налоговый вычет (налогом не облагаются 20 кв. м в каждой квартире), и понижающие коэффициенты, благодаря которым полная сумма налога будет уплачиваться лишь начиная с 2020 года.

Собственники и жилой, и коммерческой недвижимости по всей стране деятельно оспаривают завышенную, согласно их точке зрения, кадастровую оценку. Так, за пять месяцев 2016 года в столичную рабочую группу при Росреестре подано 669 заявлений о пересмотре кадастровой цене против 512 жалоб за тот же период годом ранее. Ответ в пользу заявителей принято по 70% заявлений, суммарная величина кадастровой цене снижена на 31 миллионов рублей., либо на 23%, сказала РБК пресс-служба Росреестра.

Те, кто не получает переоценки в комиссии, идут в суд. «Суды, в большинстве случаев, принимают сторону хозяина. К примеру, в спорах о кадастровой стоимости собственных земельных участков процентов 80 предпринимателей побеждают у мэрии», — говорит Вышегородцев.

Мэрия и горсовет Москвы, сохраняет надежду Карцев, знают, что «на данный момент объективно нельзя повышать размер налогов». Рублевые цены на недвижимость не росли, исходя из этого обстоятельств повышать налоги нет, подчеркивает он, по некоторым объектам кадастровая оценка, быть может, кроме того снизится. Вправду, согласно данным исследовательской и консалтинговой группы IRN, средняя цена жилья в Москве за год по 13 июня снизилась приблизительно на 10%, до 173 тыс. руб./кв. м. А два года назад квадратный метр в среднем стоил практически как на данный момент — 170 тыс. руб.

В 2014 году бюджет Москвы собрал около 94 млрд руб. налога на имущество организаций (из них 17,5 млрд руб. — по кадастровой цене), в 2015 году собирался собрать 96,7 млрд руб. (и уже около 30 млрд руб. — по кадастру), информировала газета «Ведомости». При «грамотной переоценке» увеличение налогов в случае если и будет, то маленьким, согласен Сапожников.

Мария Жолобова, Анна Могилевская, Анна Дерябина, Иван Ткачёв

РБК

Как раздать Wi-Fi с компьютера без роутера