Мультиформат: зачем девелоперы совмещают квартиры и коттеджи
В кризисное время покупательный спрос уходит в бюджетные сегменты жилья. Девелоперам приходится реагировать на трансформации и вносить коррективы в собственные проекты — разнообразить форматы застройки, расширяя так ценовую линейку предложения. Наряду с этим они минимизируют собственные риски и в один момент удовлетворяют запросы клиента по ассортименту
Фото: ИТАР-ТАСС/ Митя Алешковский
На области и территории Москвы сейчас реализуется около 20 комплексных проектов, в которых клиенты в зависимости от предпочтений и финансовых возможностей смогут выбрать жилье фактически любого формата: коттеджи, сблокированные дома, жилплощадь в малоэтажных либо многоквартирных зданиях. Проекты, концепция которых предполагает сочетание различных типов застройки, из-за смешанности форматов смогут позиционироваться и как коттеджные поселки, и как жилые комплексы.
самый популярный тип мультиформатных комплексов — сочетание таунхаусов и квартирных малоэтажных домов. В редких случаях, в то время, когда проекты реализуются на громадной территории, в комбинацию включаются дома средней этажности. Но это вероятно при условии грамотного градостроительного зонирования.
Продукт кризиса
Мультиформатная застройка — это продукт кризиса, уверены участники рынка. Первые такие проекты показались по окончании 2008 года, и по сей день они опять представлены на рынке. «На фоне падения платежеспособности застройщикам нужно искать нестандартные подходы. Комбинируя разные виды жилья — отдельные и сблокированные малоэтажные дома, многоквартирные строения — возможно максимально действенно применять всю территорию участков под строительство», — говорит глава департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян. «Одно дело выстроить поселок с одним форматом жилья, рассчитанный на узкую аудиторию, второе — комбинировать три-четыре формата и существенно увеличить потенциальную аудиторию клиентов», — отмечает начальник аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
За счет вариаций с различными типами застройки решаются определенные неприятности с размещением либо конфигурацией участка. «На протяжении шумной автотрассы, которая проходит мимо участка застройки, возможно возвести многоквартирные дома экономкласса. Это разрешит создать комфортную среду в квартала, где будет выстроено более дорогое малоэтажное жилье», — приводит пример учредитель, основной архитектор бюро UNK project Юлий Борисов.
В района кроме этого возможно улучшить видовые и экологические характеристики. «Участки с самые благоприятными экологическими условиями, с хорошей визуализацией — рядом с лесом, водоемом — отводятся под коттеджи. Территория, которая расположена ближе к дороге либо к вторым поселкам, предназначается под квартирные дома либо таунхаусы», — комментирует Софья Лебедева. В большинстве случаев, на квартиры в зданиях, каковые делают заградительную функцию, она утвержает, что даются большие скидки.
Концепции, каковые включают пара типов жилья, разрешают застройщику организовать предложение для клиента в более широком ценовом диапазоне и в один момент диверсифицировать собственные риски. Отличие между минимальной и большой ценой на объект в рамках одного мультиформатного жилого комплекса возможно многократной.
К примеру, в ЖК «Гусарская баллада» квартиру возможно приобрести за 3,5 миллионов рублей., а коттедж на той же территории обойдется минимум в 70 миллионов рублей.«В рамках мультиформатного проекта вероятна реализация линейки, рассчитанной на клиентов с различным уровнем достатка», — отмечает генеральный директор «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Это повышает ликвидность проекта в целом.
В большинстве случаев наиболее ценным жильем в рамках мультиформатных проектов являются коттеджи с прилегающим наделом земли площадью в среднем 10–12 соток. Таунхаусы стоят дешевле — они имеют меньшую площадь, чем коттедж, и площадь участка в большинстве случаев в пределах 1–3 соток. самый бюджетным вариантом являются квартиры в малоэтажных либо многоквартирных зданиях с довольно малый площадью жилых помещений и без земельного надела.
Мультиформатные проекты в Новой Москве
| «Западная Равнина» | НАО, Наро-Фоминский р-н, с/п Марушкинское (вблизи д. Громадное Свинорье) | квартира | 62,35 | 5,3 | объект «Красная площадь» (включает супермаркет, кафе-кондитерскую, магазин детских товаров, салон красоты, аптеку, комьюнити-центр, салон интерьера, детский центр), школа, детский сад |
| таунхаус | 95,00 | 7,6 | |||
| коттедж | 215,00 | 28,8 | |||
| «Новоникольское» | ТАО, п. Первомайское, ул. Рабочая (вблизи д. Ивановское) | квартира (многоквартирный дом) | 45,00 | 3,6 | три детских сада на 100, 150 и 40 мест, две школы на 285 и 825 мест, спорткомплекс, публично-деловой и торговый комплексы, школа искусств, магазин, кафе, аптека, отделение связи, банк,гостиница на 200 мест, наземный многоуровневый паркинг |
| квартира (малоэтажный дом) | 44,50 | 4,0 | |||
| таунхаус | 104,2 | 8,1 | |||
| дуплекс | 398,00 | 26,5 | |||
| «Троицкая ривьера» | ТАО, г. Троицк, п. Троицкое Заречье, в р-не ул. Заречная | квартира | 41,00 | 4,3 | речной пляж, ресторан, лодочная станция, в 5–10 мин. езды уже существующая инфраструктура |
| таунхаус | 135,00 | 9,3 | |||
| «Остров Эрин» | ТАО, с/п Краснопахарское, д. Раево | коттедж | 116,00 | 8,5 | строение публичного центра (мини-маркет, аптека с кабинетом доктора, кафе-ресторан с мини-пекарней, фитнес-зал, химчистка, автомойка), детский сад, спортивная и детская площадки |
| таунхаус | 115,00 | 6,5 | |||
| квартира | 1-я оч. реализована | ||||
| участок без подряда | 7,4 (сотки) | 3,80 | |||
| «Изумрудный» | ТАО, г. Троицк, ул. Лагерная | квартира | 76,80 | 6,6 | торгово-бытовой комплекс, детский сад, детские игровые площадки,фитнес-центр |
| таунхаус | 250,00 | 13,3 | |||
| коттедж | 135,00 | 14,7 | |||
| «Спортивный квартал» | НАО, поселение Филимоновское, п. Марьино | таунхаус | 90,90 | 5,7 | школа на 550 мест, детский сад на 180 мест, паркинг, коммерческие помещения на первых этажах домов, школа олимпийского резерва: два крытых ледовых катка, четыре зала для борьбы, бассейн, открытые площадки |
| квартира | 27,88 | 2,5 | |||
Источник: «Миэль»
В мультиформатном проекте клиент изначально выбирает определенный тип жилья, ориентируясь на собственный кошелек. «В одного проекта различные типы домов между собой не соперничают — собственный клиент имеется как у малоэтажных, так и многоквартирных объектов», — уточняет Вартан Погосян.
Нюансы мультиформата
Но, мультиформатная концепция не гарантирует успешность проекта. При пропорциях и неправильном зонировании реализация нескольких различных типов застройки, которая запланирована на людей различных социальных категорий, может, наоборот, привести к понижению спроса на целый проект. «Клиенты коттеджей бизнес-класса могут быть против соседства с квартирными зданиями комфорт-класса», — уточняет Ирина Доброхотова. «Имеется проекты, где дорогие таунхаусы соседствуют с многоквартирным экономом, и люди с верхних этажей следят за судьбой «на шезлонгах». И те и другие испытывают неудобство», — отмечает Юлий Борисов.
на данный момент комплексы, говорит председатель совета директоров агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова, в большинстве случаев, не появляются на удалении более тридцати километров от МКАД. В том месте строят или квартирные комплексы, или чисто коттеджные поселки. Она утвержает, что при разработке концепции таких поселков авторы стараются больше пространства отдавать таунхаусам и зданиям, меньше — квартирам.
В противном случае проект не сможет сохранить однородное окружение.
Подъезды к коттеджам и к квартирным зданиям кроме этого возможно сделать различные, дабы поделить потоки различных групп обитателей. В некоторых проектах застройщик огораживает территории различных форматов зелеными насаждениями, в других — заборами. «Но, изолировать их друг от друга нереально. Инфраструктура в комплексе, а также школы, детские сады, все равно запланирована на всех жильцов», — уточняет Софья Лебедева.
Очень принципиально важно верно зонировать различные типы застройки. К примеру, в проекте комплексной застройки в подмосковном Раменском, архитектурно-планировочную концепцию которого сравнительно не так давно презентовали консалтинговая компания RRG и голландское архбюро С Concept Design, будут строиться как малоэтажные, так и многоэтажные дома.
Наряду с этим вопросы зонирования шепетильно прорабатывались. «В Раменском на территории 518 га будет реализована концепция европейского города с проспектом. В центре предусмотрена среднеплотная застройка в пять-семь этажей с развитыми публичными функциями на первых этажах жилых домов, скверами, парком и фактически проспектом, — говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. — А по мере удаления от «ядра» проекта идет многоэтажное строительство с постепенным переходом к окраинам к низкоэтажному (не более трех этажей) и коттеджной застройке».
Мультиформатные проекты в Столичной области
| «Загородный квартал» | г. Химки, вблизи кв. Ивакино | квартиры | 47 | 5,1 | две школы, три детских сада, детский клуб с дошкольной подготовкой, творческие мастерские, детские площадки |
| таунхаусы | 150 | 10,0 | |||
| «Южная Равнина» | г. Видное, мкр-н Южные горки | квартиры | 29,94 | 2,7 | кафе, ресторан, аптека, мини-маркет, фитнес-центр, теннисный корт, футбольная площадка, беговые и велосипедные дорожки, детский сад и школа |
| коттедж | 193 | 13,3 | |||
| таунхаусы | 96 | 7,40 | |||
| «Мишино» | г. Химки, рядом с Вашутинским шоссе | квартиры | 31,7 | 3,0 | строительство отделений банков, РЭУ, паркингов, отделений связи, гастрономов , торговых и развлекательных центров, школа, детский сад |
| коттедж | 243 | 22,0 | |||
| таунхаусы | 240 | 13,4 | |||
| «Олимпийская деревня Новогорск» | г. Химки, мкр-н Новогорск | квартиры | 46 | 8,7 | детские площадки, открытый бассейн с подогревом воды, личный выход на гольф-поле, школа настольного тенниса, центр дополнительного образования, детский сад, академия бокса |
| коттедж | 243 | 22,0 | |||
| «Суханово Парк» | г. Видное | квартиры | 70 | 9,03 | детский сад, магазин, футбольная площадка, теннисный корт, фитнес-центр, спа-центр, медцентр, школа верховой езды, аптека, автомойка |
| таунхаусы | 135 | 11,5 | |||
| «Ангелово» | Красногорский р-н, с. Ангелово | квартиры | 32,41 | 3,96 | школа, детский сад, спортивный центр |
| таунхаусы | 1-я оч. реализована; 2-я оч. планируется | ||||
| «Этюд Фэмели Клаб» | Красногорский р-н, п. Отрадное | квартиры | 49,26 | 5,9 | спортивные площадки и детские, ландшафтные территории отдыха с фонтанами, теннисный корт |
| коттедж | 240 | 44,0 | |||
| таунхаусы | 129 | 10,9 | |||
| «Гусарская баллада» | г. Одинцово | квартиры | 41 | 3,5 | пять детских садов, спортивный комплекс с бассейном, фитнес-центром, тренажерными залами, универсальным спортивным залом, магазином и студией танцев спортивных товаров, торговый комплекс |
| таунхаусы | 156 | 16,5 | |||
| коттедж | 340 | 70,0 | |||
| Раrk Avenue | Истринский р-н, между д. Песково и Воронино (Новорижское шоссе, 24-й км) | квартиры | реализованы | инфраструктура соседних поселков Villagio Estate | |
| таунхаусы | 291 | 23,0 | |||
| «Девять» | г. Котельники, участок 6/1 | квартиры | 35 | 5,5 | в пешей доступности находится конноспортивный клуб «Белая Дача». Рядом расположен торговый комплекс «Мега Белая Дача» и Outlet Village «Белая Дача» |
| таунхаусы | 160 | 15,7 | |||
| «Пятницкие кварталы» | Красногорский р-н, с/п Отрадненское, д. Сабурово, ул. Митинская | квартиры | 28,2 | 2,5 | школа, два детских сада, спортивный центр, парк, фитнес-центр, салон красоты, ателье и аптека |
| таунхаусы | 126 | 8,8 | |||
| «Отрада» | Красногорский р-н, п. Отрадное | квартиры | 28 | 2,9 | интернациональный центр раннего развития, детский сад, магазин «Зеленый перекресток» |
| таунхаусы | в возможности | ||||
| «Мечта» | Дмитровский р-н, п. Озерецкое | квартиры | 24 | 1,8 | детские сады, школы, спортивные площадки и детские, бассейн, музыкальная и художественная школы, библиотека, сауна, кафе, ресторан, массажный кабинет, фитнес-центр, солярий, салон красоты |
| таунхаусы | 110 | 7,6 | |||
| коттедж | 151 | 8,6 | |||
| дуплекс | 153 | 8,2 | |||
| «Анискино» | Щелковский р-н, с/п Анискино, с. Анискино | квартира | 26,7 | 1,4 | школа, детский сад |
| таунхаусы | 160 | 6,6 | |||
Источник: «Миэль»
Подмосковные власти уверены в том, что с позиций региональной градостроительной политики у мультиформатных комплексов хорошие возможности. «Мультиформатная застройка в совершенстве подразумевает комплексное развитие территорий со всей нужной сейчас инфраструктурой, жилые объекты различной этажности и различного типа с личным архитектурным видом каждого строения. Такая концепция сейчас пользуется спросом у девелоперов, поскольку они предлагают клиентам на выбор сходу пара вариантов недвижимости. При условии одновременного создания новых рабочих мест и современной комфортной среды такая застройка возможно перспективным направлением и в градостроительном замысле», — поделился мнением с редакцией «РБК-Недвижимости» основной архитектор Столичной области Михаил Хайкин.
Исходя из этого отдельные застройщики на данный момент производят перерасмотрение собственные проекты с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка. К примеру, проект «Домодедово Таун» (17-й км по Каширскому шоссе), что вышел на рынок в начале 2015 года, изначально предполагал строительство таунхаусов, и нескольких коттеджей. «Но с учетом поменявшейся структуры спроса застройщик заменил коттеджи на два малоэтажных дома (четыре этажа плюс мансарда)», — говорит председатель совета директоров компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Подобным образом, она утвержает, что были реконцептированы проекты ЖК «Северное сияние» и ЖК «Шервудский лес», кроме этого вышедшие на рынок в текущем году.
Владимир Миронов
Какие конкретно бывают форматы рекламы в myTarget?
