Надежды юрмалу питают
Не обращая внимания на наступившее лето, юрмальская недвижимость пребывает в полудремотном состоянии. Ни о какой массовой активности настоящих клиентов, а также россиян, сказать не приходится. Люди ограничиваются просмотрами.
Чуть живее обстановка в сегменте аренды жилья. Но и тут сделок могло быть больше, если бы обладатели дач и домов охотнее шли на уступки потенциальным арендаторам.
Без розовых очков
В случае если кризис продаж на рынке недвижимости столицы страны ведет собственную историю с весны 2007 года, то юрмальские объекты почувствовали недостаток внимания со стороны клиентов на 6 месяцев раньше.Прежде всего это было связано с сезонным характером местного рынка: зимойна курорте и в «жирные» годы получали значительно меньше, чем летом. Но наступление теплого периода в 2007-м не принесло продавцам ожидаемых барышов: уже покатившиеся с горы цены вынудили клиентов занять выжидательную позицию.
Обстановка повторилась и в 2008 году: владельцев и надежды маклеров курортной недвижимости на прибыльные сделки во время проведения «Новой фестиваля» и волны команд КВН многократно превзошли количество настоящих приобретений-продаж. Прошедшей зимний период рынок Юрмалы и вовсе впал в спячку: в отдельные месяцы общее число сделок исчислялось несколькими десятками. Действительно, весной в латвийской прессе начали появляться материалы о возрастающем внимании к Юрмале.
Указывалось, что цены существенно упали, а это, дескать, отразилось на интересе со стороны чужестранцев. Но опрошенные «м2» эксперты рынка недвижимости не смогли подвердить «радужную картину».
«До тех пор пока возможно сказать лишь о малом увеличении интереса к просмотру объектов. Да и он носит волнообразный темперамент: то достаточно близко, то за чемь дней может не быть ни одного звонка, — говорит торговый консультант юрмальского филиала компании Latio Елена Эйхенбаум. — Клиенты в подавляющем большинстве — местные обитатели. Сообщения о наплыве русских — миф.
Вот и латвийское телевидение обращалось ко мне прося прокомментировать данные о том, что 40% недвижимости Юрмалы в собственности гражданам России. Отказалась, по причине того, что не воображаю, откуда берутся такие цифры?! Да, сделки с россиянами, в том числе и в текущем году, имеется.
Но не в таком количестве. Их так мало, что не забываешь все наперечет. Мне вот удалось реализовать маленькую квартиру в Лиелупе за 40 000 евро».
На практике схема продавцов и взаимоотношений покупателей выглядит следующим образом: люди приезжают, осматривают недвижимость и берут паузу на пару-тройку дней. Позже звонят и говорят: предлагаю собственную цену. И в случае если хозяин согласен, то сделка происходит.
Но, как согласилась отечественная собеседница, не всегда обладатели идут на уступки. «В случае если делать выводы по стоимостям в объявлениях, размещенных на специальных порталах, многие люди живут прошлым днем. Они, по всей видимости, все еще сохраняют надежду: а что если приедут богатые русские», — подчеркивает она.
Россияне ожидают 20 000 евро
«Какая-то активность имеется, но беседы о ней очень сильно преувеличены. По отечественным наблюдениям, состоятельные клиенты наблюдают или довольно недорогие квартиры (100 000-300 000 евро) в новых проектах на участке от Лиелупе до Дубулты, или дома в дюнной территории. Во втором случае обращение может идти о сумме от одного до трех миллионов евро. Продажи единичен , — признает представитель компании Ober Haus Александр Свиридов. — Кто потенциальные заказчики?
Недорогие объекты оценивают обитатели нашей страны. От чужестранцев в случае если и имеется запросы, то в маленьком количестве от россиян.Показались итальянцы: они в большинстве случаев первыми выходят на рынки, да плюс еще и с наличными».
«Больше тружусь в сегменте дорогих объектов. Он постоянно живёт по хорошим от остального рынка правилам. Элитное жилье наблюдают. Но это штучный товар. Богатые ищут то, что их устраивает. В случае если дом, то это должен быть ну весьма роскошный дом ценой до 5 миллионов евро. Квартиры?
В лучших новых проектах курорта клиенты изучают предложения по 2 000-4 000 евро за кв. м. Но о сделках за 4 000 евро слышать сейчас не приходится», — поделился своим опытом личный маклер Андрей Козел.
«Тишина полная, что удручает и нас. Запросов нет ни на объекты в Юрмале, ни в Риге, нив вторых местах Латвии. Не смотря на то, что с нами то и дело связываются из Латвии и говорят об активизации на вашем рынке, но на себе мы этого не ощущаем и подтвердить такое положение дел не можем», — констатировала начальник проекта Distant Property Management русского группы «Миэль»Наталья Завалишина.
Она утвержает, что в случае если и имеется звонки, то люди цены: «И не смотря на то, что недвижимость в Латвии очень сильно снизилась в цене и на рынке большое количество увлекательных объектов, клиенты все еще ожидают. По сюжетам русского телевидения можно понять, что у вас в экономике настоящая трагедия. Вот россияне, возможно, и рассчитывают за 20 000 евро все скупить».
Ценовые ориентиры
В это же время в Юрмале уже имеются жилые объекты по стоимостям ниже озвученных Натальей Завалишиной 20 000 евро. Само собой разумеется, это не центр курорта и не рядом с береговой линией…Но за 16 000-18 000 евро 2-комнатную, а вдруг очень сильно повезет, то и 3-комнатную квартиру в серийном доме в юрмальском районе Каугури в полной мере возможно купить.
Наибольшая латвийская компания по недвижимости Латвии Latio старается дать достаточно объективную оценку рыночной обстановке, без преувеличений и прикрас. Исходя из этого «м2» и попросил Елену Эйхенбаум озвучить ценовые ориентиры курортного рынка.
« Те, у кого имеется деньги, стараются выжать из обладателя объекта по максимуму. на данный момент у нас рынок клиентов,— высказывает собственную точку зрения представительница Latio. — Одним из самых эксклюзивныхсегментов постоянно считались земельные наделы в центре Юрмалы. В прежние годы запрашиваемая цена за квадратный метр на проспекте Булдуру либо рядом с улицей Йомас превышала 700-800 евро за кв. м. Кое-какие продавцы пробуют держать эту планку до сих пор.
Но сомневаюсь, что им удастся отыскать клиента кроме того за 300-350 евро за кв. м. Более адекватной ценой почвы на морской стороне мне видится 100-200 евро за кв. м, в зависимости от величины участка и места расположения. Эта та цена, на которую может пойти клиент. Практика подтверждает эти слова.
Вот, к примеру, торговали участком в Меллужи площадью 2 100 кв. м. На нем готовый проект и старая постройка новой. Когда-то за участок просили миллион евро. на данный момент приехал потенциальный клиент и показал решимость забрать за 350 000 евро — другими словами по 166 евро за кв. м. Но обладатель желает 500 000 евро: на этом переговоры и застопорились. По большому счету обстановка с торговлей почвой самая сложная. Банки такие сделки практически не кредитуют.
И если ты не хватает богат, то грезить о дюнной территории по большому счету не следует: какой суть выложить все за участок,не имея денег на его застройку?!
На речной стороне Юрмалы цены более умеренные: шанс на проведение сделки возрастает, в случае если продавец соглашается на 20-70 евро за кв. м.
В сегменте жилья дела обстоят так: многие девелоперы новых проектов на первой линии просят около 3 000 евро за кв. м. Говорят кроме того, что имеется сделки с этими цифрами. Честно говоря, сомневаюсь. Знаю, что в Юрмале имеется суперэксклюзивные квартиры и более чем по 6 000 евро за кв. м. Да лишь сделок с ними не происходит.
Полупустыми, в противном случае и вовсе безлюдными, стоят и дома с жильем по 4 000-5 000 евро за кв. м. Я могу подвердить лишь, что сделки происходят в диапазоне от 1 000 до 2 000 евро за кв. м.И в случае если приходят клиенты с более высокими запросами, то честно им говорю: настоящая цена ниже. Ставлю такое объявление в отечественную базу данных максимум на 7 дней, позже убираю. Не вижу смысла держать объект, шансы реализовать что оцениваю как родные к нулю.
Спорить с обладателями недвижимости на эту тему не следует. Лучше, если они сами убедятся, что придуманная ими цена не соответствует действительности. Тогда, в случае если продажа им вправду нужна, они становятся более эластичными.
По зданиям тяжело сказать — это товар на клиентов с различными кошельками. Очевидно, аппетит продавцов поумерился. И появляются невиданные ранее предложения.
Допустим, хороший древесный дом на речной стороне Меллужи с участком 970 кв. м. За него просят 60 000 латов. Дом пригоден для проживания, и в случае если у вас нет особенных претензий и все в порядке с руками, то этопросто превосходный вариант».
Кто кого?
Самая тёплая тема юрмальского рынка — аренда недвижимости. Сейчас спрос в этом сегменте был высоким. Это разрешало обладателям квартир, дач и домов всегда поднимать цены. Но глобальный экономический кризис быстро ограничил число желающих отдохнуть в Юрмале по ветхим расценкам.
Эксперты ожидают, что в текущем году на основной латвийский курорт не приедет так называемый средний российский класс — те, кто формировал тут спрос в последние 10-12 лет.
Существенно сократилось желание перебраться на летние квартиры и у рижан: в чиновничьем аппарате идет урезание зарплат и массовое сокращение, деньги начинают вычислять и предприниматели. Эту нишу теоретически имел возможность бы заполнить тот местный средний класс, что еще остается на плаву. И наподобие желание у него имеется: дескать, раньше они об этом и думать не могли. Но… латвийский средний класс существенно беднее российского.
А потому денежные возможности у него более скромные и с ними он и выходит на рынок. В Юрмале же до начала июня наблюдалась такая обстановка: многие обладатели домов и дач держали ветхий уровень стоимостей. Либо же искали постояльцев сходу на продолжительный срок.
А ведь определенную борьбу частникам составляют и гостиницы, каковые не могут похвалиться наплывом отдыхающих и вынуждены идти на понижение стоимостей.
Исходя из этого в выигрыше могут быть те хозяева, каковые займут более эластичную денежную позицию. Максимум, на что возможно настроен средний латвийский клиент, подыскивающий себе хорошую дачу, часть дома либо дом со всеми удобствами и огороженной территорией, — 350-400 латов, либо до500 латов в месяц уже с коммунальными платежами. На громадные траты сейчас он вряд ли решится. Хорошая многокомнатная квартира — это 200-300 латов в месяц. Таковы реалии сегодняшнего дня.
Еще раз напомним, что речь заходит об простых предложениях. Потому как основной курорт богат и на виллы, заявленная цена аренды которых образовывает и 15 900 евро за месяц (вилла Brigantina), и 20 000 евро, а также 20 000 латов (на сайте компании Eiroipašumi значатся сходу шесть вилл, за каковые просят более чем 20 000 евро в месяц). И наподобие как сделки по ним происходят.
Но что касается объектов среднего уровня, то эксперты соглашаются, что во второй половине июня многие обладатели юрмальских арендных объектов снизят собственные запросы, дабы по большому счету не остаться без дохода. Пойти на это какую-то часть из них смогут заставить и кредитные обязательства.
Создатель: Роман Голубев
Латвийское издание "М2"
Любовь не осознаёт слов: Мурату не нравятся,в то время, когда питают безлюдные надежды (1 серия)
