Квартиры в риге: на откуп иностранцам
Латвийские клиенты квартир в респектабельных Тихом центре и Старом городе Риги становятся все большей уникальностью. Главный потребитель местного жилья — граждане бывших советских республик, и в первую очередь россияне. За совершенную рижскую квартиру большая часть из них готовы платить 2 500-3 000 евро за кв. м. Отечественные коллеги из портала Varianti.lv проанализировали обстановку в самом востребованном у россиян сегменте латвийского рынка недвижимости.
В случае если сопоставить предлагаемые на продажу квартиры, количество сделок с ними и динамику стоимостей, то Тихий центр и Старая Рига — это самый оживленный сегмент латвийского рынка недвижимости. Таковым он стал благодаря вступлению в силу с 1 июля 2010 года поправок к Закону Латвии «Об иммиграции», каковые предусматривают возможность получения вида на жительство зарубежными клиентами латвийской недвижимости.
В Риге нижний «порог входа», разрешающий претендовать на таковой бонус, находится на отметке в 100 000 латов (143 000 евро). А это и имеется ценовой сегмент центра столицы Латвии.
Согласно данным Управления по миграции и делам гражданства, на 8 февраля 2012 года вид на жительство в Латвии (вместе с участниками семьи) был оформлен клиентам 421 объекта рижской недвижимости. И более 85% из них размешались как раз в сердце латвийской столицы. Получается, что за последние 20 месяцев чужестранцами в центре Риги было куплено не меньше 350 единиц жилья (для сравнения: в Юрмале — 275).
Цифра помой-му не столь уж и масштабная, но и этого хватило чтобы квартирный сегмент центра пришел в перемещение. И сделал он это фактически без участия латвийских клиентов.
«В Старой Риге и Тихом центре у нас за последний год не было ни одного местного клиента», — согласится директор компании Riga Real Estate Айвар Андерсонс. «Интересующиеся видятся, но настоящих клиентов дорогих квартир кот наплакал», — вторит ему член правления компании NIRA Fonds Евгения Маркова. «Отечественного единственного местного клиента превосходно не забываю в лицо», — с ухмылкой комментирует обстановку Илзе Мазуренко, совладелица Baltic Sotheby s International Realty.
И только Лига Плауде, член правления компании Vestabalt, которая в докризисные годы наработала громадную местную клиентскую базу, подчернула, что среди их клиентов, подыскивающих себе недвижимость в Тихом центре и Старой Риге, 10-15% — это обитатели Латвии. «Они в большинстве случаев наблюдают маленькие квартиры в центре, где возможно остаться на выходные по окончании визита театра либо концерта. Те латыши, каковые смогут позволить себе приобретение жилья за 300 000-500 000 евро, в большинстве случаев останавливают собственный выбор на частном доме где-нибудь в Берги, Марупе, Бартэзерсе либо на Тейке», — поясняет она.
И додаёт, что в последние полгода эксперты Vestabalt фиксируют новую тенденцию: местные обладатели апартаментов в респектабельном центре выставляют их на продажу, дабы после этого купить жилье чуть подальше от основных туристических мест латвийской столицы. Это перемещение имеет под собой экономическую подоплеку: отличие в цене на квартиры в Старой Риге и Тихом центре если сравнивать с так называемым простым, а уж тем более дальним центрами Риги возможно двукратной.
А показатель прибыли от сдачи в аренду таких «периферийных» квартир чуть выше. И в случае если находится зарубежный клиент, то местные с радостью реализовывают более дорогие квартиры и покупают себе более недорогие.
В погоне за идеалом
«На окраинах центра Риги, где зарубежные клиенты не берут, квартира обойдется в 850-1 100 евро за кв. м. Это будет жилье в довоенных зданиях, очевидно, без какого-либо ремонта. Прекрасно, в случае если подъезд будет закрываться, — предлагает оценить объекты за пределами респектабельных мест столицы Евгения Маркова. — Ближний центр, недалеко от улиц Гертрудес либо Кришьяна Барона, — в том месте жилой фонд получше. Тут стоимости колеблются от 1 700 до 2 200 евро за кв. м. Но и эти места не избалованы вниманием большинства зарубежных клиентов».
Всех чужестранцев (а россияне среди них по статистике превышают 75%), каковые приезжают в Латвию с целью купить жилье чтобы получить вид на жительство, по словам собеседников журналаи портала varianti.lv, возможно поделить на три многочисленные группы. Первая — те, чей планируемый бюджет приобретения находится в пределах 150 000-250 000 евро. Представители второй наблюдают в центре Риги жилье за 300 000-500 000 евро.
Ну и третьи — от полумиллиона и выше. И не смотря на то, что большинство потенциальных зарубежных клиентов едет уже подготовленными и имеет неспециализированное представление о рынке недвижимости центра Риги, случается, что цены и уровень качества предлагаемых объектов становятся для многих из них откровением.
«Совершенная квартира в представлении отечественных клиентов — это жилье в всецело реновированном доме, с отремонтированными подъездами, имеющими лифт, с хорошими соседями и раскрывающимся из окон видом на парк либо какие-то известные архитектурные шедевры. И без того, дабы это стоило в пределах 150 000- 200 000 евро. Либо до 2 500 евро за кв. м, в случае если пересчитывать на единицу жилой площади.
Лишь на деле объекты с перечисленными преимуществами предлагаются дороже. Столкнувшись с действительностью, клиенты начинают разглядывать другие варианты: или идут на меньшие по площади квартиры, или решают расширить бюджет приобретения», — говорит Айвар Андерсонс.
Необходимо подчеркнуть, что цены на квартиры в Старой Риге и Тихом центре не были супернизкими кроме того в разгар кризиса. Хорошие апартаменты в историческом сердце латвийской столицы и в 2009 году продавались за 2 000-2 200 евро за кв. м.
А уж по окончании того, как начали работату поправки к Закону «Об иммиграции» и четко проявился интерес чужестранцев к этому сегменту, отправился рост. Он очень ярко проявился в конце 2010 года — начале 2011 года: начали проводиться квартиры и сделки во многих проектах подорожали на 25-30%. Но уже во второй половине 2011 года, отыграв значительную часть кризисного падения, цены в определенной степени стабилизировались.
Тому содействовало пара факторов. Во-первых, проблемных собственников, на которых давили ипотечные обязательства перед банками, практически не осталось, и они прекратили очень сильно уступать в цене. Одновременно с этим об ажиотажном спросе со стороны клиентов кроме этого сказать не приходится.
А те, кто наблюдает объекты, стоят на собственных, разумных, по их понятиям, денежных позициях и пробуют именовать устраивающие их цены. «У меня имеется клиент, что купил квартиру на ул. Пулквежа Бриежа в 2008 году за 3 200 евро за кв. м. За подобную цену готов реализовать ее и по сей день. Но никак не дешевле.
Наряду с этим, если бы он опустился до 2 500-2 700 евро за кв. м, то квартира ушла бы мгновенно: на жилой объект с подобными чертями у нас уже появилась очередь из трех претендентов», — приводит характеризующий рынок пример Лига Плауде.
Обстановку на рынке ярко иллюстрирует еще одно занимательное наблюдение: в центре отмечается определенная дефицит квартир ценой 120 000-130 000 евро. Дело в том, что обладатели аналогичного жилья весной прошлого года искусственно увеличили стоимость до требуемых чтобы получить вид на жительство 145 000 евро. В надежде на то, что потенциальные клиенты клюнут на эту наживку. Не смотря на то, что объективная рыночная цена таких квартир не изменялась .
С возможностью маленького роста
«Диапазон цен на жилье в новых либо реставрированных зданиях в респектабельных местах Риги достаточно широкий: от 2 500 до 4 000 евро за кв. м. Причем в случае если ориентироваться на нижней предел озвученных мною границ, то это будет не фасадный, а внутридворовой дом. Вправду эксклюзивные предложения столичных апартаментов — это уже и 4 500, и 5 000, и 5 500 евро за кв. м, — делится собственными рыночными наблюдениями представитель Baltic Sotheby s International Realty. — Как располагаю информацией, самой дорогой продажей прошлого года в центре Риги остается совершённая при отечественном участии сделка с квартирой в фасадном строении проекта на ул. Аусекля, 4. В том месте была зафиксирована цена, близкая к 6 000 евро за кв. м».
По словам Илзе Мазуренко, в последний год клиенты их компании чаще останавливают собственный выбор на апартаментах в Ветхой Риге, чем в Негромком центре. Тут необходимо подчеркнуть, что с каждым годом эта география предпочтений клиентов изменяется — то в сторону Ветхой Риги, то Негромкого центра. Эти перепады зависят от того, какие конкретно новые проекты либо реновированные дом, в тот либо другой момент времени представлены в продаже.
Что касается 2011 года, то у того же Baltic Sotheby s International Realty набрался практически дюжина сделок с рижскими квартирами, цена квадратного метра в которых пребывала на уровне 4 500-5 000 евро. Не смотря на то, что главная часть клиентов на рынке, как мы уже отмечали, в центре Риги ищет предложения за 150 000-250 000 евро. Примечательно, что лишь те, кто берет объекты в данной ценовой нише, сходу ставят перед посредниками вопрос о сдаче данной недвижимости в аренду.
Средние ставки на такие квартиры в Старой Риге и Тихом центре, в зависимости от площади, качества и месторасположения объекта, в наше время составляют 8-12 евро за кв. м в месяц. Так, отдача от инвестиций может составлять до 3,5-4%. А вот зарубежные клиенты более дорогой недвижимости от 300 000 евро и выше редко выставляют ее на аренду.
У них совсем другой уровень достатка.
Согласно точки зрения собеседников m2 и varianti.lv, цены на квартиры в Старой Риге и Тихом центре в 2012 году будут оставаться стабильными. Какая-то коррекция в сторону уменьшения вероятна лишь в ряде проектов с ценой более чем 4 500 евро за кв. м и лишь, если они уступают по своим качественным чертям подобным по стоимостям соперникам. В целом же при сохранении выкупа уровня и нынешнего спроса имеющегося предложения, вероятнее, стоит ожидать постепенного увеличения стоимостей.
Так как чужестранцев интересует далеко не весь жилищный фонд, а лишь новые и реновированные дома. А о затоваривании рынка таким предложением сказать не приходится.
Мнения специалистов:
Лига Плауде, член правления компании Vestabalt:
«Мне думается, что запрашиваемые за квартиры в центре Риги цены в большинстве собственном адекватны. И в 2012 году они сохранятся на нынешнем уровне. Надеюсь, что спрос со стороны чужестранцев на квартиры в респектабельных местах столицы Латвии сохранится хотя бы на нынешнем уровне».
Айвар Андерсонс, директоркомпании Riga Real Estate:
«Те, кто ищет квартиры в Риге лишь «для галочки», для того, чтобы получить вид на жительство и сдать жилье в аренду, ориентируются на
150 000 евро. Но в случае если люди планируют жить сами, то тогда они выбирают более занимательные варианты, чья цена превышает 200 000-250 000 евро. В текущем году цены в центре падать не должны: имеющиеся квартиры выкупаются, а новые объекты на продажу выходят в достаточно дозируемом количестве».
Илзе Мазуренко, совладелица Baltic Sotheby s International Realty:
«Центр Риги занимателен чужестранцам широким количеством предложения. И в случае если в Юрмале на данный момент многие говорят о завышенных ожиданиях девелоперов последовательности новых проектов, то тут цены вправду соответствуют рыночным».
Евгения Маркова, член правления компании NIRA Fonds:
«Хоть для большинства местных клиентов цены в Тихом центре и Старой Риге являются неподъемными, сказать о формировании пузыря не приходится. Квартиры в центре чужестранцы берут не для перепродажи, а для себя. А продажа недвижимости машинально лишает их основания для продления вида на жительство.
По мере того, как программа получения видов на жительство в Латвии через приобретение недвижимости будет получать громадную известность в бывших советских республиках, цены на квартиры в центре Риги будут расти. Потому как зарубежным клиентам занимателен как раз центр столицы, а не ее районы».
Создатель: Роман Голубев
Латвия. Отечественная съемная квартира в центре Риги. Часть 22
