Не так дешево, как хотелось
Латвийский рынок элитной жилья пережил прошедшим летом определенныйвсплеск интереса со стороны потенциальных клиентов. Из чужестранцев особенную активность проявляли россияне. Вот лишь к себе большая часть из них уехали ни с чем.
Основная обстоятельство — настоящие стоимости были существенно выше тех, каковые себе придумали клиенты.
Разгоняя волну
Для определения элитности либо неэлитности той либо другой недвижимости употребляется много параметров. И для каждой страны они собственные. В латвийском случае элитность объекта, как думается «м2», определяют в первую очередь его качество и местоположение. Ветхая Рига, Тихий центр и юрмала (он еще именуется Посольским районом) — вот места, каковые значительно чаще фигурируют в обзорах «о состоянии дел в элитном сегменте».
Редкий личный дом либо квартира, каковые стоят громадных денег и подпадают под статус элитного, располагаютсяв вторых местах. Имеется, само собой разумеется, еще, допустим, поселок Балтэзерс. Но он носит темперамент, так сообщить, «внутреннего латвийского пользования».
Клиенты из зарубежа им интересуются мало. Может, исходя из этого в обзорах элитной недвижимости его упоминают достаточно редко. Кроме этого поступим и мы.
лето прошлого года, как признавались маклеры, трудящиеся в дорогом сегменте, не оправдалонадежд. Уровень сделок с данной недвижимостью был минимальным. Не обращая внимания на длившееся резкое снижение цен, столь же безрадостная картина наблюдалась и минувшей зимний период и весной.
Но где-то с июня информационные ленты запестрели сообщениями,формирующими неспециализированный хороший фон: рынок просыпается! Особенно резонансной строкой и яркой по латвийским и русским интернет-печатным изданиям и порталам пролетела новость о покупке квартиры в юрмальском проекте Aristo российской светской львицей Ксенией Собчак. Эта информация при подаче читателям обрастала подробностями о том, кто еще из русских звезд прикупил себе жилье на Рижском взморье.
И не имеет значение, что сделали они это не сейчас, не день назад а также не два года назад.
Уже в последних числах Августа разгонять информационную волну продолжил пресс-релиз компаний Gordon Rock и RD Global с броским и многообещающим заголовком:«Три четверти клиентов латвийской недвижимости — из России и бывших советских республик». Вот так и никак в противном случае! Хороший посыл, учитывая то, что в восприятии обывателей россияне в случае если уж и берут, то обязательно все самое дорогое.
Это лишь позже, по прочтении изучения-статистики и пресс релизов, выяснялось, что на долю чужестранцев было нужно лишь 3,13% от всех зафиксированных впервой половине 2009 года сделок с недвижимостью Латвии. Все другое — это местные клиенты. А вот из указанных 3,13%три четверти и имеется те граждане и самые россияне других бывших советских республик.
Благодарю тому, что имеется
Так какова же обстановка в конечном итоге? С таким вопросом «м2» обратился к маклерам, специализирующимся на работе с дорогой недвижимостью. «В случае если сказать о доле латвийцев и иностранцев в приобретении дорогой недвижимости у нас, то возможно заявить, что отмечается паритет. Другими словами и тех, и других где-то поровну.
Лишь нужно осознавать, что о тысячах и сотнях сделок в этом сегменте на данный момент сказать не приходится. Не смотря на то, что мы уверены: обстановка в элитном секторе не такая уж и трагичная. Приобретения-продажи имеется. Итоги работы отечественной компании летом оцениваем положительно — это полтора десятка сделок. Клиентов находят хорошие объекты — другими словами те, чьи обладатели готовы уступать до определенного уровня.
Как дела в Aristo? Непременно, сделанная Ксенией Собчак приобретение привлекла к нему интерес. Просмотров было много, и можем сказать о том, что близятся к завершению переговоры о продаже еще пяти квартир. Заметил и приобрел — по этому принципу на данный момент не происходит ни одной сделки.
В большинстве случаев переговоры идут месяцами, и обе стороны подключают к ней собственных юристов», — согласится совладелица компании Immostate Илзе Мазуренко.
В портфеле компании InterHaus — пара респектабельных юрмальских новостроек. А также расположенные на так называемой первой линии. По словам представителя девелоперской структуры Александра Ефимова,прошедшее лето принесло им семь сделок по продаже квартир.
Оценка для того чтобы результата — «нормально». Очевидно, никто не отказался бы от большего, ноблагодарны и за то, что имеется. Любопытно, что три продажи состоялись в одном из самых дорогих девелоперских проектов InterHaus на курорте — в Jurmalas Vilnis.
Когда-то запрашиваемая за пентхаусы (на 7-м этаже) цена зашкаливала за 9 000 евро за кв. м. По данным «м2», в сделках прошедшего лета обращение шла о квартирах без отделки на третьем этаже. В следствии продолжительных переговоров стороны пришли к компромиссу на уровне 3 000 евро за кв. м.
«Наблюдали объекты частенько. Но пологаю, что настоящий сезон торговли начнется лишь на данный момент. По причине того, что в город по окончании отдыха возвращаются и латвийские предприниматели, и зарубежные предприниматели, каковые имеют у нас собственный дело. Те, кому необходимо хорошее жилье, замечательно знают: нынешние стоимости близки к собственному минимальному значению.
Следовательно, пришло время брать», — делится собственными наблюдениями директор компании M2 Capital Павел Моисеев.
Одно из рижских бюро Ober Haus прописано на «туристической» улице Смилшу, что в Ветхой Риге. «Определенную активность почувствовали где-то месяца три назад. Но клиенты — это те, кто приходит к нам уже по каким-то личным каналам либо «через рекламу». А вот таких, каковые, прогуливаясь по Ветхой Риге, увидели бы отечественное бюро и зашли, так сообщить, с улицы, мало.
Не смотря на то, что в прежние годы их было большое количество», — рассказываетспециалист компании Ober Haus Александр Свиридов.
«Достаточно слабо клиенты интересовались жильем в Ветхой Риге. Чуть более деятельно изучались варианты приобретения жилья в юрмале и Центре, — отмечает член правления NIRA Fonds Евгения Маркова. — Лишь одно дело — активность просмотров и совсем второе — приобретение. Из сотни клиентов, которым маклеры отечественной компании демонстрировали элитные объекты, с дюжина уже ехали с четкой мыслью о покупке.
Но в действительности, дай всевышний, в случае если будет заключено два-три соглашения».
В случае если кратко резюмировать неспециализированные впечатления от беседы с латвийскими маклерами, то нужно признать: активность со стороны потенциальных клиентов выросла. Активность ПРОСМОТРОВ. Увеличилось и число сделок, но без безумного ажиотажа. Выбирают объекты потенциальные клиенты весьма шепетильно. Так, по словам Илзе Мазуренко, этим летом у них был клиент, что перед тем как сделать собственный выбор, изучил практически 60 квартир.
По большому счету редкий среднестатистический клиент ограничивается десятком просмотров. Обстоятельств тому пара. Основная — фактически все ищут жилье для себя.
А потому стараются просмотреть предельное число вариантов, чтобы получить самоё полное представление о рынке предложений и выбрать приглянувшееся. Плюс не всегда удается договориться с продавцом о цене. Она довольно часто оказывается значительно выше той, на которую готовы потенциальные клиенты.
Цена вопроса
О том, что в Латвии кризис, знает уже всю землю. В интернациональных отчетах пишут, что у нас недвижимость снизилась в цене довольно пиковых показателей на 70%. И как будут считаться латвийские маклеры, в головах чужестранцев рисуется картина: в Латвии жизнь остановилась и всё раздают чуть ли не безвозмездно. Те же россияне, имея наличными 200 000-300 000 евро, мечтают о доме в дюнной территории либо квартире с панорамными видами на залив.
Самый хороший пример для того чтобы подхода «м2» привел лично практикующий маклер Андрей Козел: «Дом в 400 квадратных метров в Меллужи с наделом земли в 4 000 квадратных метров и прямым выходом к морю предлагается за 2 миллионов евро. Этим летом был клиент из России, что пришел с 300 000 евро и сообщил: «Беру!». Обладатель на это лишь и ответил: «Благодарю!
И до свидания!».
Кстати, в случае если сказать о квартирах с видом на Рижский залив, то такие многоэтажные проекты по большому счету возможно по пальцам перечесть. Классическая застройка главного курорта Латвии — 3-4 этажа. Исходя из этого кроме того в случае если многоквартирный дом находится близко к дюнам,шанс заметить море имеют только обитатели верхних этажей. Остальным вид закрывают сосны. «Ограниченность предложения квартир с видом на море диктует на них цену.
Осознайте, этими объектами обладают далеко не бедные люди. В случае если нет каких-то форс-мажорных событий, очень сильно они не скидывают, — уверен Павел Моисеев. — Вот этим летом в юрмальском доме на улице Пиеюрас выставлялась квартира в 130 кв. м за 900 000 евро. Потенциальный клиент согласен был заплатить не многим меньшие деньги, но обладатель на это не отправился».
Без точек соприкосновения
Считается, что сегодняшний рынок недвижимости Латвии — это рынок клиента. Лишь в сегменте элитного жилья не все столь конкретно. Каковы ценовые ориентиры в настоящих сделках? Вывод большинства собеседников «м2» самый ярко выразила Евгения Маркова, чья компания уже десятилетие готовит обзоры рынка недвижимости: «По отечественным данным, средняя удельная стоиость сделок с квартирами в Ветхой Риге — 2 000 евро за кв. м, в Негромком центре и рядом с ним — 1 800 евро за кв. м, на окраинах центральной части Риги —
1 000-1 200 евро за кв. м. Это те цифры, на каковые согласны клиенты. Отмечу: в то время, когда мы эти цифры поставили в отечественную таблицу стоимостей, которую ведем многие годы, оказалось, что они полностью соответствуют показателям 2004 года. Это год вступления Латвии в ЕС , по окончании чего на волне ипотечной щедрости банков и необоснованных ожиданий лучшей судьбе и начался ценовой взлет».
А вот представительница Immostate дала чуть более высокие ценовые ориентиры. Тут необходимо учитывать, что их компания вправду торгует одними из самых эксклюзивных вариантов жилья у нас. По словам Илзе Мазуренко, то, что раньше в Тихом центре и Старой Риге стоило по 5 000-7 000 евро за кв. м, сейчас уходит по 3 000-3 500 евро за кв. м. Не смотря на то, что стартует торговля с тех же 4 500-5 000 евро за кв. м. В ходе сделки происходит уторговывание до указанного уровня.
Так отчего же элитный сектор все еще имеет пускай и более низкую, но остающуюся солидной цену? И из-за чего большая часть латвийских маклеров уверены, что предстоящего массового обвала ожидать не следует? Частично ответ озвучивался. Элитные объекты приобретались не на последние копейки. Все-таки главная часть обладателей — состоятельные люди.
Еще один принципиальный момент связан с ипотечными обязательствами собственников. Нынешние стоимости ниже тех, что были начиная с 2005 года. А как брали кроме того состоятельные предприниматели? С привлечением кредита. Так как тогда культивировалась идея: для чего вкладывать личные средства, в случае если возможно заемные.
Так вот, в случае если реализовывать квартиру на данный момент, то окажется себе в минус. И в случае если люди способны тащить ипотеку и дальше, они не хотят опускать цену.
Второй момент — банки, даже если они отбирают дорогую квартиру у ипотечного должника, в большинстве собственном кроме этого стараются придержать ее до лучших времен. Вариант взять за нее 50%, в противном случае и всего 30% (в случае если ориентироваться на рыночные стоимости) от выданной на квартиру либо дом ипотеки,их не устраивает. Непременно, так именуемые стрессовые продажи случаются.
Тогда цена возможно весьма и весьма вкусной. Жаль, что такие предложения в большинстве случаев расходятся по своим каналам и на открытый рынок попадают редко. Да и о массовости стрессовых продаж сказать не приходится.
По заверениям маклеров, кроме того в самой Латвии на данный момент найдется большое количество людей, каковые с наслаждением купили бы себе квартиру в хорошем доме либо виллу в топовых местах юрмалы и Риги за 100 000-200 000 евро. Предложить им нечего. Рынок зашевелился бы, начни банки списывать убытки и реализовывать дешевле сумм залога.
Но это маловероятно.
Принципиально важно да и то, что любой ипотечный должник при продаже объекта обязан задавать вопросы на это разрешение банка.Исходя из этого цены на элитное жилье сейчас стабилизировались. Согласно данным Ober Haus, в июле и августе они остались фактически неизменными. Складывается увлекательная обстановка: предложение и спрос практически не пересекаются.
Другими словами продавцы, не испытывающие денежных неприятностей, желают больше, чемготовы платить клиенты.
«Те россияне, каковые в текущем году приезжали к нам с целью прикупить недвижимость, частоуезжали пара разочарованными. Дескать, не таковой уж у вас и ужасный кризис. И одновременно с этим признавались, что в Латвии им все весьма понравилось.
Соответственно, имеется шанс, что по окончании того, как они свыкнутся с мыслью, что элитное латвийское жилье так же, как и прежде стоит денег, они возвратятся», — высказала надежду на яркое будущее Евгения Маркова.
Создатель: Роман Голубев
Интернет-портал "Variati.lv"
[Аквариум — дешево] Все пошло не так как хотелось либо не спотыкается лишь червяк
