Недвижимость индии: последствия бурного роста
Менее года назад рынок недвижимости Индии был одним из самых оживленных в мире: игрокам на бирже сделки приносили большие доходы, а экономисты прогнозировали продолжение невиданного роста.
Предлоги для тревоги
Кроме того несколько месяцев назад обстановка казалась достаточно стабильной. Что же касается кредитного кризиса, то процессы, происходившие на западе, продолжительное время не сказывались на рынке недвижимости Индии. Только немногие аналитики предвещали: все это временно, потом же действительность продемонстрирует собственный жёсткое лицо.
Скоро показались и первые предлоги для тревоги: растущая инфляция, удачные условия жилищного кредитования, рост ставок и стоимости строительства, колебания стоимости одного бареля нефти.
Первые показатели спада индийского рынка наблюдались в июль и июнь. В соответствии с докладу интернациональной банковской компании HSBC, в большинстве городов страны ожидалось падение цен на жилье 25–30%.
Ведущая индийская строительная компания DLF, прошлым летом державшаяся на плаву на фондовых биржах и заключившая самую громадную сделку на рынке Индии за все время, в июле заявила о выкупе собственных акций, дабы удержать их от предстоящего падения в цене. Кроме этого были отложены на неизвестное время замыслы по выставлению инвестиционного траста недвижимости компании на биржу Сингапура.
15 сентября 2008 года подал прошение о банкротстве ветшайший инвестиционный банк США, Lehman Brothers. Уже на следующий сутки закончились все сделки Lehman в Индии. После этого компания AIG, один из ведущих игроков на страховом рынке Индии, обратилась с просьбой о помощи к американскому правительству.
На фондовых биржах мира стали происходить беспорядки – исключением не стала и Индия.
Неудивительно, что многих заинтересовал вопрос, что же ожидает индийский рынок недвижимости. «Я не знаю. События разворачиваются так скоро, что мы не успеваем за ними следить», – так ответил на данный вопрос порталу PropertyWire один из аналитиков.
Однако специалисты, шепетильно отслеживавшие обстановку в Индии в течении последних месяцев, пришли к определенной мнению: рынок страны ожидает важный спад и только затем он опять сможет завоевать доверие клиентов. Но имеется и предлоги для оптимизма: стабильность возвратится на рынок благодаря росту числа представителей среднего класса, которым нужно жилье.
Девелоперы кроме этого сумели предугадать тенденции: на смену шикарным постройкам пришли дома по дешёвым стоимостям. По окончании спада на рынке его восстановление случится за счет рядовых инвесторов.
Стабильное прошлое
Бум индийской недвижимости начался в 2005 году, в то время, когда правительство страны предприняло последовательность шагов по привлечению зарубежных инвестиций, что содействовало формированию инфраструктуры. Такие гиганты рынка, как дубайская компания Emaar Properties, взяли возможность сотрудничать с компанией MDF Developments, базирующейся в Дели: неспециализированная цена совместных проектов составила $4 млрд.
Кроме этого в сделках участвовали американская компания AIG, японская Kikken Sekkel и сингапурская Cesma International. Компания Royal Indian Raj International с главным офисом в канадском Ванкувере инвестировала $2,9 млрд в проект респектабельного комплекса Royal Garden City в Бангалоре.
Особенно увеличился спрос на торговые помещения. Представители индийского среднего класса, число которых стабильно росло, готовься тратить деньги в новые торговые комплексы. Но они проектировались не как рядовые шопинг-моллы: прилавки должны были ломиться от предметов роскоши, а сами магазины вспоминали как лучшие и наибольшие во всем мире.
В Гургаоне, одном из самых интенсивно развивающихся пригородов Дели, находится центр по продаже машин, в Бангалоре – центр по продаже мебели. на данный момент компания занимается постройкой в Дели самого громадного молла в мире. Индийские города превратились в огромные строительные площадки. Девелоперы начали прилагать особенные упрочнения, дабы завоевать внимание инвесторов в недвижимость.
В самих постройках привычными стали такие удобства, как защита от землетрясений, совокупности внутреннего телевидения и спа-центры.
на данный момент же на строительных площадках отмечается затишье. Девелоперы стали откладывать сроки сдачи проектов – не только из-за растущих издержек, но и из-за ужесточения условий кредитования. В некоторых регионах отмечается застой на строительном рынке.
В рамках одного из респектабельных проектов в Гургаоне, оборудованного полем для гольфа на девять гостиной и лунок для курения сигар, менее половины домов первой очереди получило новых обладателей в течение года по окончании выставления на продажу. Согласно данным HSBC, в элитном секторе количества продаж упали на 70%.
Пути к восстановлению
Не обращая внимания на то, что цены на квадратные метры падают, а ставки растут, спустя некое время рынок может привести к доверию у инвесторов. «Тут все не так, как при приобретении, к примеру, автомобиля. При покупке недвижимости требуется больше времени для принятия ответа о трате столь большой суммы денег», – вычисляет Ашутош Наркар (Ashutosh Narkar), аналитик компании HSBC.
У обладателей денежных капиталов существует возможность приобретения по низкой цене, поскольку девелоперы снижают цены на объекты, дабы их скорее сбыть.
Индийские власти на данный момент озабочены мерами по понижению инфляции – особенно в свете будущих общих выборов, каковые пройдут в следующем году. Тут главным причиной есть цена одного бареля нефти. 70% применяемой в Индии нефти импортируется из-за предела; в стране сохраняются низкие цены на горючее.
По данным одного из ведущих экспертов по экономике Азии в течении нескольких лет в Индии наблюдался уверенный рост в размере 9% годовых, что был через чур стремительным и потом данный уровень не мог быть достигнут. Переполох на денежных рынках США и всемирный кредитный кризис стал причиной замедлению темпов роста.
«на данный момент нужно, дабы индийская экономика росла медленнее – приблизительно на 7% в год. В долговременной возможности так будет лучше», – говорит Роберт Прайор-Уондесфорд (Robert Prior-Wandesforde), представитель HSBC.
Аналогичного же мнения придерживаются эксперты Ассоциации торгово-промышленных палат Индии (ASSOCHAM): согласно их точке зрения, резкий скачок цен на рост и недвижимость ставок послужили обстоятельствами сегодняшнего замедления. «Нужно разобраться с повышением цен для приблизительной оценки количеств спекулятивных средств», – утверждает глава компании Саджан Джиндал (Sajjan Jindal).
Специалисты ассоциации уверены в том, что спустя некое время рынок недвижимости страны будет стабилен. По их данным, сейчас в Индии недостает приблизительно 19,4 миллиона единиц жилья, а к 2012 году пригодится еще 45 миллионов.
Но кое-какие девелоперы стоят на своем. Представители компании SunCity уверены в том, что падение рынка недвижимости не скажется на их совместном проекте с компанией Opus Developers, в рамках которого планируется постройка 3,4 тысяч квартир на 14 гектарах почвы в Хайдарабаде. «Мы не занимаемся постройкой в Мумбае либо Нью-Дели, где велик процент перепродаж. без сомнений, какое-то влияние будет ощущаться, но в Хайдарабаде спекуляции на рынке недвижимости незначительны. Так что нам не думается, что из-за общего спада снизятся отечественные доходы», – говорит Кунг Вэй Сенг (Koong Wai Seng), финдиректор SunCity.
Одновременно с этим аналитики Deutsche Bank отмечают, что девелоперы не поймут значения негативных тенденций. «Они не подмечают падения, наряду с этим их денежные показатели –замедление развития, понижение маржи (отличия между стоимостью продажи и стоимостью покупки), рост долгов, применение заемного капитала – обосновывают обратное», – утверждает представитель банка.
Быть может, девелоперы и не смогут осознать происходящее на рынке, но в их действиях отмечается некая паника. Такие компании, как DLF, Omaxe, Parsvnath, HDIL, Unitech, Akruti City и Mantri Realty, уже или сказали о собственных инициативах в других отраслях экономики, или принялись за их осуществление. Они занимаются инвестициями в такие секторы, как энергетика, телекоммуникации, сфера развлечений, алюминиевая, цементная и металлическая индустрия.
К примеру, компания Unitech сравнительно не так давно сказала о собственных вложениях в технологии сотовой связи третьего поколения.
По данным компании Jones Lang LaSalle пользу возьмут компании, сделавшие ставки на постройку дешёвого жилья. «Большие девелоперы неспешно начинают осознавать, что бюджетное жилищное строительство быстрее всего выясняется востребованным. Спрос в данном сегменте рынка держится на весьма большом уровне, девелоперы смогут рассчитывать строительство на пара лет. Клиенты достигают желаемого, застройщики экономят за счет понижения масштабов», – говорит Анудж Пури (Anuj Puri), управляющий директор индийского филиала компании.
Не обращая внимания на то, что немногие аналитики руководствуются цифрой в 30%. взятой HSBC, большое число специалистов предвещает резкий спад. Эксперты компании Indiareit Fund Advisors утверждают, что цены на недвижимость в Мумбае в ближайшие шесть-девять месяцев упадут на 10–15%.
Сотрудники Orbit Corporation, одной из ведущих строительных компаний в стране, говорят об неспециализированном спаде в стране, полагая, что обстановка не изменится до объявления результатов выборов. «Что касается практики, то за последние полгода продажи не было возможности назвать блестящими. Спрос на недвижимость не будет расти до следующего года, пока в стране не состоятся выборы», – информирует управляющий директор Indiareit Пуджит Агарвал (Pujit Agarwal).
Согласно расчетам международного консалтингового центра по недвижимости CB Richard Ellis, рост цены аренды, высокие темпы инфляции и завышенные цены на объекты недвижимости послужат обстоятельством падения на 15–20%.
В недавнем отчете компании Colliers International, посвященном сектору недвижимости Индии, говорится, что спрос послужит обстоятельством восстановления рынка. «Как перед инвесторами, так и перед потребителями поднялась задача: рынок недвижимости обогнал в развитии главные отрасли экономики», – утверждает Сураби Арора (Surabhi Arora), главный менеджер индийского отделения компании.
Согласно точки зрения специалиста, инвесторам на данный момент стоит подождать, пока будут приняты меры по борьбе с инфляцией и экономической нестабильностью. Но из-за неослабевающего спроса на жилье такая стратегия не имеет возможности носить долговременного характера.
Зарубежные инвестиции: не все так легко
На рынке недвижимости Индии имеется сегмент, где содействие правительства имело возможность бы оказать помощь восстановлению рынка – это зарубежные инвестиции. Но и тут все не так легко. Власти республики установили достаточно либеральные порядки в этом отношении – но это относится лишь нерезидентов индийского происхождения.
Остальным чужестранцам, желающим приобрести недвижимость в Индии, нужно переехать в страну и взять вид на жительство. Но кроме того тут существует неопределенность, в особенности в штате Гоа, популярном среди чужестранцев.
Английские инвесторы неиндийского происхождения нашли для себя, что приобретаемые ими рекомендации обычно неоднозначны. Агенты по недвижимости в Гоа утверждают, что чужестранцы смогут брать недвижимость в Индии при условии создания юрлица: в случае если кроме того компания потом не действует, это не образовывает неприятности.
Значительно более требовательными выясняются власти штата. на данный момент ожидается принятие поправок в Закон о регистрации недвижимости в Индии, действующий уже в течении 100 лет. Те, кто приобрел дома за последние восемь лет, определят, что их сделки не смогут быть зарегистрированы. Под вопросом выясняется и вид на жительства для данной категории обладателей недвижимости, и права собственности на многие объекты.
Многие эксперты по недвижимости сохраняют надежду, что в то время, когда в Индии схлынет волна экономической нестабильности, текущая непростая обстановка может послужить хорошим уроком: рынок станет более прозрачным, а это скажется на состоянии всей отрасли.
Портал propertywire
Перевод: Янина Крупина
МОЙ ДОМ В ИНДИИ. По просьбе подписчиков. Недвижимость. ИНДИЯ 83
