Недвижимость софии на первом месте у русских покупателей
Если вы, глубокоуважаемые читатели, иногда бываете на выставках, посвященных зарубежной недвижимости, то точно увидели, что, не обращая внимания на много предложений из самых различных государств, лидируют компании, занимающиеся продажей недвижимости в Болгарии.
Неудивительно исходя из этого, что Болгария занимает ведущую плозицию среди государств, где берут недвижимость так именуемые «средние русские». А София — на первом месте среди болгарских городов по количеству приобретений отечественными соотечественниками.
«Новые русские» скупают Французскую Ривьеру, рыцарские замки и Балеарские острова в ветхой хорошей Англии, где стоимости измеряются миллионами долларов. «Средним русским», такие инвестиции не по карману. Многие и выбирают Болгарию – ту страну, которая в советское время и заграницей-то действительно не считалась.
И основная обстоятельство невиданной популярности «бывшей 16-й республики СССР» среди клиентов недвижимости – низкая перспективы и доступная цена ее роста. Потенциал роста у болгарских метров далеко не исчерпан.
Доводы «за» Софию
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.Ru разглядит возможности болгарской недвижимости на примере Софии – болгарской столицы. Не обращая внимания на то, что на тех же выставках деятельно рекламируется курортная недвижимость, согласно данным сайта болгарских риэлтеров merleg.bg, по количеству приобретений отечественными инвесторами София занимает ведущую плозицию, обгоняя все черноморские курорты. Срабатывает следующая закономерность: чем больше город, тем больше инвесторов в него пытается.
А по данным международного аналитического агентства «Property Secrets», в Софии имеется все возможности для ведения арендного бизнеса, — в городе довольно много приезжих, причем это, в большинстве случаев – трудящийся в болгарской столице народ, которому нужно где-то жить. Масштабного нового строительства до тех пор пока нет – оно заложено в генпланах. Соответственно, чувствуется недостаток жилья, которое по законам рынка растет в цене, и согласно расчетам аналитиков «Property Secrets», каковые они делали еще весной, оно может вырасти к Январю на 25%.
Соотношение между арендными ставками и ценой покупки в Софии достаточно благоприятно. Подбор арендаторов и все операции с арендой возможно поручить и управляющей компании. Сегодняуправляющие компании гарантируют 6-процентную ренту.
Сами же услуги управляющей компании стоят 14 евро за кв. метр в год. Так, кроме того не учитывая роста цены, приобретение софийской квартиры окупится максимум через 16 лет. Средний же срок окупаемости оценивается в 7,5 лет.
Хрущевки нам брать не рекомендуют
А сейчас попытаемся выбрать, фактически, объект инвестиций. Как поведала Лилия Стоянова – директор агентства «Стоянов ООД», квартиру в Софии до сих пор возможно приобрести за 800 долларов за квадрат. Но что это будет за квартира?
Во времена правления Тодора Живкова (1956-1989 гг.), в НРБ по советской разработке были понастроены те же хрущевки, что и у нас. Такие дома, в соответствии с грамматикой болгарского языка, следовало бы назвать «живковицами». Основное же отличие «живковиц» от «хруштовиц» (хрущовки по-болгарски) пребывает в том, что они состоят не из пяти этажей, а из четырех.
В Болгарии их никто не реконструировал, а ожидали, пока они упадут сами под тяжестью груза коммунистического прошлого. Сейчас это ветхий жилой фонд, настоятельно требующий капремонта, и вкладывать в такие квартиры госпожа Стоянова не рекомендует. При благоприятном развитии событий их постигнет участь столичных пятиэтажек, а при негативном – , если сегодняшний бум окажется краткосрочным – они со временем превратятся в криминогенные трущобы.
Кстати, британские инвесторы, первыми прощупавшие возможности Болгарии, осознали это еще прошедшей зимний период, в то время, когда квартиры в живковицах, каковые они успели на эйфориях прикупить, в первый раз В первую очередь болгарского бума продемонстрировали нулевой рост. Как раз тогда, они скинули их с баланса как ненужный балласт, и уступили первенство в освоении болгарских просторов своим русским сотрудникам.
Это, действительно, не относится к центру – в том месте жилой фонд худо-бедно поддерживали, и живковицы в центре считаются практически элитным жильем.
Более дипломатично об этом говорят и сами британцы – реалисты и истинные эстеты (вслушайтесь в термин «Real Estate»). Так, уже привычный отечественным читателям глава компании «Черник Эстейт» господин Айзек Черник уверен в том, что приобретение аналогичной квартиры есть на данный момент только коротко- либо среднесрочной инвестицией, не разрешающей извлечь весьма громадную прибыль.
Самым же неперспективным районом болгарской столицы был единодушно назван Ботунец, что находится на востоке 1,26-миллионного города. Основная обстоятельство его неперспективности – нехорошая транспортная доступность: не считая нерегулярно ходящих 118-го и 119-го автобусов в том направлении возможно добраться только стоя «глаголем» в переполненной 34-й маршрутке.
Никак не лучше зарекомендовал себя квартал Овча Купел. Данный «негромкий и зеленый квартал с прекрасным видом на гору Витошу», как пишут о нем в рекламных буклетах, в действительности застроен по большей части зданиями, выстроенными еще во времена царя Бориса III, и кроме этого требующими дорогостоящей реконструкции.
Инвестиционный порог – 1000 евро за «квадрат»
Квартира, стoящая ниже определенного порога, в конечном итоге, обойдется вам утратой инвестированных денег. Брать нужно то, что стoит, начиная с 1000 евро за кв. метр, не имеет значения, что это будет, квартира в центре Софии, дом в Петриче – на родине Киркорова и Ванги – либо вилла в Варне либо Бургасе, из окна которой в ясную погоду возможно рассмотреть участок водной поверхности. Кстати, в Софии такие квартиры еще направляться поискать – средняя удельная стоиость образовывает 1400 американских долларов, и только пара кварталов могут похвалиться ценой квадратного метра, переваливающей через двухтысячедолларовую отметку.
Самым перспективным районом, согласно точки зрения Гинки Гешевой из компании «Минерва», нужно считать квартал Лозенец в районе Южного парка. В этих же местах расположено, кстати, и американское консульство. В том месте же находится и софийский зоопарк.
Вторым по инвестиционной перспективности специалист именует квартал Белите Берези (Белые Березы).
В случае если же вы предпочитаете новостройки, то вам подошел бы квартал Младост – один из самый «бързо» развивающихся кварталов. Квартал находится в юго-восточной части центральной части и по собственной площади – 1678 гектаров – занимает 10% столичной территории.
Первые дома квартала выстроены еще в 60-х годах, но сейчас квартал объят новостройками. Ветхие дома находятся в районах «Младост-1» и «Младост-2», а самые новые строятся на данный момент в районе «Младост-4» и «Младост-1А».
Между новыми домами и домами не первой «младости» отличие двукратная: в случае если в «Младост-1» средняя квартира стоит 194 тысячи американских долларов, а квадратный метр – 2141, то в районе «Младост-1А» квартира стоит в среднем 383 тысячи, но квадратный метр наряду с этим пара дешевле – 1673 американского доллара. Обстоятельство не в том, что новостройки ценятся меньше, а в том, что площадь квартир в новостройках больше, а чем больше площадь квартиры, тем дешевле в ней метр.
Транспортная доступность района фактически совершенна – через него проходит десять автобусных (№№ 4, 76, 88, 111, 213, 214, 305, 306, 313 и 413), два троллейбусных (№5 и №8) и восемь маршрутов маршрутного такси (№№1, 3, 4, 5, 6, 24, 29 и 36). Но бывавшие в Софии знают, что из центра в Младост возможно дойти и пешком.
не меньше перспективен и квартал Борово, расположенный у подножья уже упомянутой горы Витоша, и квартал Гео Милев. И не смотря на то, что часть его застройки складывается из живковиц, квартиры в этих самых живковицах стоят по 300 тысяч американских долларов, а квадратные метры по 2500 американских долларов, что для Софии сейчас практически что верхний ценовой предел.
Что же касается предела без слова “практически”, то в самом центре удалось отыскать квартиру ценой 800 тысяч американских долларов, ранее принадлежавшую какому-то партийному функционеру. В ней метр стоит 4000 долларов. Это и был верхний предел.
Верхний, в случае если, само собой разумеется, не брать элитное жильё – для него верхнего предела нет нигде и ни при каких обстоятельствах.
Из-за чего они растут
Болгарским стоимостям ничего не останется делать, когда расти, в случае если, само собой разумеется, нас всех не накроет кризис, свирепствующий за океаном. Его последствия отражаются на западноевропейской недвижимости, которая на данный момент остановилась в росте. Но Болгария до тех пор пока что не добралась до западных ценовых вершин.
Так как для повышения цен еще в самом недавнем прошлом не было никаких предпосылок – в государства Восточной Европы до их вхождения в европейские структуры опасались инвестировать кроме того упомянутые нами вездесущие британцы. Сами же болгары излишком свободных средств также не отличались.
Время вхождения Болгарии в Европейский союз пришлось на тот самый момент, в то время, когда показались первые показатели застоя в мире. Вот тогда-то англичане первыми и рассмотрели на карте зеленое пятнышко у западной части береговой полосы Чёрного моря.
Увидим, что их взгляду предстал неосвоенный рынок, чем-то похожий на украинский Крым – те же опустевшие санатории с обвалившейся облицовкой из каспийского ракушечника, дикие замусоренные сервис и пляжи, отпугивающий кроме того самого непритязательного клиента. Тогда британцы отыскали в памяти опыт колониальной эксплуатации хорошей половины мира и сделали вывод, что смогут навести порядок и в этом закинутом уголке.
Сейчас Болгарию не определишь. Она — член НАТО и Европейского союза. А для русских инвесторов страна все равно осталась родственницей, по причине того, что ни с одной второй нет таковой языковой взаимопонимаемости.
Кроме того, что люди среднего и старшего поколений изучали русский со второго класса, так еще и сам по себе болгарский язык русским ясен. Это, кстати, еще один довод в пользу Болгарии.
Резюме
Болгарский рынок остается перспективным – до европейских стоимостей ему еще расти и расти. Единственной, но глобальной опасностью остается глобальный экономический кризис, последствия которого не берется угадать никто. Единственный совет, что тут возможно дать – держите нос по ветру.
Что же касается отечественных инвесторов из представителей среднего класса, то для них Болгария — совершенная находка. При маленьких вложениях возможно взять хорошие барыши. Но не нужно гоняться за дешевизной – инвестированные возможно и утратить.
| Квартал | Сторона города | Средняя удельная стоиость квартиры в $ | Средняя удельная стоиость кв. м в $ |
| Ботунец | северо-восток | 100 000 | 1200 |
| Овча купел | запад | 120 000 | 1300 |
| Лозенец | юг центра | 375 000 | 2800 |
| Гео Милев | юго-восток центра | 300 000 | 2500 |
Текст : Сергей Шумаков
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.Ru
София Ротару на данный момент владелица поместий!
