Новая мода российских инвесторов: заработать на заграничных студентах
Среди зарубежной недвижимости, которую россияне покупают не для себя, а с коммерческими целями, существует достаточно своеобразный сегмент – недвижимость «студенческая». Это объекты в городах (где расположены большие университеты), каковые покупаются специально для сдачи в аренду студентам.
Новости, доносящиеся с этого сегмента рынка, говорят о том, что он делается все популярнее у инвесторов, среди них и российских.
И для себя, и для того юноши
Опрошенные нами специалисты дали согласие с тезисом о том, что эта форма инвестиций делается среди отечественных соотечественников все более востребованным. Кроме того Денис Евсеев, управляющий партнер компании «Kingsland», которого в данном вопросе возможно признать пессимистом, подчернул, что «на фоне отсутствия таких приобретений россиянами в прошлом сейчас мы видим появление этого сегмента». Объяснение этому достаточно простое: «Kingsland» специализируется на недвижимости классов «люкс» и «бизнес», в то время как квартиры для студентов – это четко выраженный эконом-класс.
Станислав Зингель, президент интернационального агентства недвижимости «Gordon Rock», излучает оптимизм. Он утвержает, что по результатам трех кварталов 2009 года отмечен значительный рост приобретений россиянами студенческой недвижимости на западе. Если сравнивать с 2008 годом количество таких приобретений для личного проживания выросло на 10%, а с целью инвестирования – на целых 70%!
Ни для кого не секрет, что в периоды кризисов растет популярность образования: люди желают расширить собственную конкурентоспособность на рынке труда. В следствии ставки аренды на объекты для студентов в последние два года не претерпели важной корректировки, в то время как по вторым типам недвижимости они значительно снизились. По словам Станислава Зингеля, доходность сдачи студенческих квартир в среднем на четверть выше, чем на остальном рынке: минимум тут образовывает 5% годовых, а большие показатели доходят до 12%.
Кроме приобретений «для себя» и «для аренды», существуют и разные смешанные варианты. К примеру, приобретается квартира с 3-4 помещениями, в одной из которых живёт сам обладатель, а остальные он сдает в аренду. Приобретаемый доход возможно направить, к примеру, на погашение процентов по ипотечному кредиту.
Где она имеется?
Университеты сейчас имеются во всех больших городах мира. Но это, само собой разумеется, не означает, что покупать недвижимость имеет суть везде: мест, где это возможно делать, в действительности не так уж большое количество. «Два самых распространенных рынка – это Германия и Великобритания, — говорит Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании «IntermarkSavills». – Кроме этого возможно упомянуть Францию, с некоторыми оговорками Италию.
А, например, рынки Швейцарии, Испании и Австрии практически закрыты для частного инвестора. В этих государствах подобным бизнесом занимаются корпоративные инвесторы: компании покупают целые строения и сдают их в аренду студентам».
Денис Евсеев («Kingsland») рекомендует весьма шепетильно подойти к выбору не только страны, но и университета и конкретного города. «Имеется последовательность учебных заведений, каковые запрещают проживание студентов вне города, — напоминает он. – Но кроме того в случае если аналогичного запрета нет, направляться шепетильно проанализировать такие параметры как обеспеченность студентов жильем, и денежные возможности обучающихся». Самыми популярными для инвестиций в студенческую недвижимость государствами Денис Евсеев именует Англию, США, Францию, Германию и Чехию.
Нужные черты: минимализм
Большинство студентов – люди небогатые, исходя из этого первое, что интересует их – дабы было недороже. Цена проживания в общагах кампусов в большинстве случаев не превышает $500 в месяц – следовательно, для борьбы с ними необходимо предложить что-то по еще более низкой цене. «Дабы смотреться привлекательно на фоне студенческого городка, обладателю арендной площади необходимо максимизировать прибыль с каждого квадратного метра», — говорит Денис Евсеев («Kingsland»). Достигается это самыми скромными размерами жилища: на двух человек вычислена помещение приблизительно в 8 кв. м с маленьким санузлом.
Существует, действительно, прямо противоположная категория – арендаторы состоятельные. Такие уходят из кампуса не по обстоятельству дороговизны, а из-за нежелания жить в «общаге». Жилье, получаемое для аналогичных снимающих, поражает воображение и никак не соответствует с расхожим понятием «бедный студент» — к примеру, таунхаусы по 180 кв. м, складывающиеся из трех спален и двух санузлов.
Аудитория, слов нет, для арендодателя весьма привлекательная, но нужно четко осознавать, что за таких студентов (как и за любых платежеспособных клиентов) предстоит твёрдая конкурентная борьба. Нельзя исключать, что ваш приобретённый за большие деньги таунхаус будет солидную часть времени простаивать: желающих на него просто не найдется.
и «антивандальность»
Второй отличительной чертой отечественные специалисты дружно назвали «антивандальное выполнение». «Отношение студентов к чужой недвижимости известно, — говорит Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»). – Кто-то принесет наркотики, кто-то устроит бордель. Защитные меры от неаккуратной эксплуатации арендной собственности, в принципе, известны – контракт и страховой депозит, по которому арендатора возможно привлечь к ответственности по суду.
Неприятность в том, что небогатые студенты, в большинстве случаев, не смогут внести значительный депозит. Что до судебной ответственности, то, завершив обучаться, человек в большинстве случаев уезжает в собственную родную страну. И разыскать его в том месте фактически нереально».
В общем, одной из мер защиты для собственников есть безыскусность и крепость отделки – все должно быть сделано так, дабы возможность что-то сломать и уничтожить сводилась к минимуму. «Антивандальность» требуется не меньшая, чем у апартаментов, сдаваемых посуточно на морских курортах – а, пожалуй, и поболее, чем в том месте
«Входной билет»
Минимальная сумма, нужная для выхода на данный рынок, совсем маленькой – всего 18 тыс. евро. Как раз столько, по словам Станислава Зингеля («Gordon Rock»), стоит оборудованная студенческая квартира в восточной части Германии.
Подобная низкая стоимость, и бесплатное высшее образование (да-да, не удивляйтесь – кроме того с чужестранцев в этом государстве плату взимают лишь весьма немногие институты!) сделали Германию неоспоримым фаворитом по количеству купленной россиянами студенческой недвижимости – 30% от общего количества. Кое-какие инвесторы покупают сходу блоки из шести и более квартир либо отдельные дома, каковые разделены на помещения.
Во Франции минимальные стоимости начинаются уже от 50-70 тыс. евро, в Англии – еще процентов на 20 больше. В британском Шеффилде (в том месте находится один из наибольших в стране Sheffield University) квартиры «под студентов» с одной спальней продаются за ?76 571 (порядка $115 тыс.), с четырьмя спальнями — ?181 866 (около $273 тыс.), с пятью — ?248 746 (приблизительно $373 тыс). Все квартиры управляются управляющей компанией, обеспечивающей чистый доход более 6% годовых.
Еще дороже стоит недвижимость, которая находится в столичных городах – к примеру, студия в Париже неподалеку от Сорбонны площадью всего в 30 кв. м обойдется уже в 250 тыс. евро. Действительно, такая недвижимость будет уже не узко «студенческой» — ее возможно будет сдать и туристам, и зарубежным рабочим.
Управление: читаем договор!
Рынки государств, где имеется студенческая недвижимость, достаточно развитые и зрелые. В том месте существует изрядное количество компаний, каковые согласятся заняться управлением вашей недвижимостью: искать арендаторов, присматривать за ними, взимать арендную плату. Цена одолжений, говорит Игорь Индриксонс («IntermarkSavills»), составит порядка 10% от заработанного, т.е. ваш доход в 8-10% годовых превратится в 7-9%.
Лепота!
Имеется, действительно, «маленькая» подробность: управляющие знают, что основной проблемой со «студенческими» объектами есть не заполняемость либо неплатежи жильцов, а физическая сохранность недвижимости. Соответственно, именно на эти пункты в соглашении необходимо обращать самое внимание. «Инвестиция может оказаться весьма разорительной, — отмечает Игорь Индриксонс. – Первые 2-3 года мы будем приобретать совсем превосходные 8-10%, а позже окажется, что требуются вложения в весьма важный ремонт, и от дохода остается прекрасно в случае если добрая половина».
Альтернатива? «Непрямая инвестиция», т.е. вложение денег в паевой фонд. При меньшей доходности он владеет значительными преимуществами: для «входа» хватает суммы всего в $50, и главной задачей трудящейся в составе фонда УК есть не «выжать» из недвижимости максимум денег, а сберечь саму недвижимость в сохранности и целости. Но, инвестирование через фонды – это тема для отдельного беседы
Резюме
Студенческая недвижимость – это, как минимум, весьма интересно. Завлекает не довольно высокая минимальная цена инвестиции, возможность возложить все хлопоты на опытных управленцев. Но направляться четко осознавать, что износ данных объектов может оказаться весьма сильным.
Не исключен вариант, в то время, когда 2-3 года вы приобретаете совсем фантастические деньги, а позже целый данный доход съедается нужным ремонтом.
Комментарии специалистов:
Владислав Андреев, консультант по недвижимости компании Cybarco:
Кипр претендует на то, дабы стать образовательной площадкой ЕС. На острове — множество учебных высшего образования и заведений среднего, в которых ведется обучение на русском, британском и греческом языках. За счет того, что образовательная совокупность Кипра ничем не отличается от Английской, выпускники учебных заведений острова очень востребованы на западе.
Что касается расположения образовательных учреждений Кипра, то главная их концентрация в Лимассоле и Никосии. Большая часть русских предпочитают Лимассол, благодаря его близости к морю.
Среди отечественных проектов имеется и те, каковые ориентированы именно на студентов. К примеру, в Никосии — строим комплекс, складывающийся из апартаментов, что находится в близи от Университета Кипра, а в Лимассоле отечественный жилой комплекс находится всего в 100 метрах от Американской Академии. Эти проекты пользуются спросом у семей, каковые покупают апартаменты для собственных детей, для постоянного проживания на период обучения.
Цены на недвижимость для студентов начинаются от 200 000 Евро. А благодаря кредитному плечу клиент может купить объект всего за 30% от цены. Многие инвесторы скупают пара апартаментов на начальной стадии строительства по минимальным стоимостям, а потом сдают их на долгой базе и по прошествии нескольких лет реализовывают, взяв доход не только от аренды, но и за счет роста цены жилья.
Елена Юргенева, директор по формированию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank:
За последние шесть лет в Англии средний рост ставок аренды на рынке студенческой недвижимости составил 5% (для сравнения: на рынке коммерческой недвижимости – 0,6%). Причем в главных студенческих городах страны рост был еще выше: в Бристоле, Лидсе и Ливерпуле — 13%, в Ноттингеме — 12%, в Лейчестере и Кардиффе — 11%, в Бирмингеме и Эдинбурге — 10%, в Манчестере –9%, в Ньюкасле — 7%.
Спрос на английском рынке студенческого жилья всегда растёт. Наряду с этим предложение ограничено. Необходимо подчеркнуть, что за последние пара лет число студентов в Англии существенно возросло: с 1,8 млн. в 1996–1997-м учебном году до 2,4 млн. в 2009–2010-м. Данный показатель увеличится, а также, за счет зарубежных студентов.
В прошедшем сезоне в резиденциях главных студенческих городков страны не пустовало ни одной помещения.
Интернет-издание о недвижимости Metrinfo.ru
Куда инвестировать в 2018 / 5 Актуальных инвестиций
