Новая москва: как изменились присоединенные территории за пять лет
1 июля исполняется пять лет с момента присоединения к Москве новых территорий. «РБК-Недвижимость» подвела итоги развития Новой Москвы за это время и собрала информацию о замыслах ее развития
Пять лет назад, 1 июля 2012 года, случились самые масштабные трансформации границ столицы за счет присоединения 148,8 тыс. га на юго-западе Подмосковья. В следствии площадь столицы увеличилась приблизительно в 2,4 раза и составила 251 тыс. га. Не считая Новой Москвы, в состав столицы вошли такие анклавы, как инновационный центр «Сколково», участок под Звенигородом и территория Рублево-Архангельского.
Изначально главной целью проекта было создание моноцентрической структуры Столичной агломерации, и переезд в Новую Москву федеральных министерств. О замыслах переезда главных госорганов, Госдумы и Совета Федерации на почвы поселка Коммунарка в 2012 году заявил занимавший тогда пост президента Медведев.
С того времени замыслы пара раз изменялись: в июне 2017 года глава правительства Медведев поручил проработать идею переезда последовательности министреств вместо Новой Москвы в небоскребы «Москва-Сити». Ранее проект административного делового центра (АДЦ) в Коммунарке утратил Парламентский центр, что на данный момент решено строить в Нижних Мневниках; в Сколково перенесли проект медицинского кластера; в конце 2012 года Новая Москва утратила и проект огромного комплекса «Аэрополис» с автострадой «Формулы-1». Сейчас АДЦ, где будут расположены префектура ТиНАО и университетский кампус, остается единственным настоящим комплексным проектом, что будет развиваться на новой территории.
Видео: РБК
Как изменилась Новая Москва за пять лет
Не обращая внимания на трансформацию замыслов по переезду госорганов, с момента присоединения территория Новой Москвы заметно изменилась. Риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают, что отказ федеральных государственныхы служащих от переезда в Новую Москву затормозит развитие инфраструктуры присоединенных территорий.
Но управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая уверен в том, что отказ государственныхы служащих от переезда «погоды не делает». «Изменение замыслов правительства вряд ли отразится на возможности реализации проектов, поскольку изначально факт соседства с ведомствами не очень учитывался при оценке ликвидности площадок. Сейчас нагрузка по постройке дорожной сети и коммерческой инфраструктуры в основном ляжет на плечи девелоперов. Возможности ТиНАо зависят не только от присутствия на территории федеральных ведомств, но и в целом градостроительной политики Москвы», — поясняет она.
11 млн кв. м недвижимости выстроено в Новой Москве
Всего за пять лет в Новой Москве выстроено около 11 млн кв. м недвижимости, а также 8 млн кв. м жилой (с учетом ИЖС) и 2,8 млн кв. м коммерческой, говорится в предварительных итогах, подведенных департаментом развития новых территорий. Кроме этого за эти годы возведено 34 детсада практически на 7 тыс. мест, 12 школ на 10 тыс. мест, семь поликлиник на 1,7 тыс. посещений, четыре дороги , две станции метро и пять парковых территорий, создано более 100 тыс. рабочих мест, говорится в отчете ведомства.
Сейчас в Новой Москве, по оценке риелторов, пока отмечается перекос в сторону жилья и ощущается недочёт социальной, культурно-досуговой инфраструктуры. К примеру, обитатели Коммунарки из-за недостатка мест в детских школах и садах вынуждены возить собственных детей в школы близлежащих районов, время от времени за 6–8 км, говорит генеральный директор «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова.
По оценке департамента развития новых территорий Москвы, строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости, социальных объектов и создание мест приложения труда осуществляется в основном за счет инвесторов. Объем инвестиций за разглядываемый период составил около 1,5 трлн руб., сообщили в ведомстве.
1,5 трлн руб. положено в постройку в Новой Москве за пять лет
По словам главы столичного департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, благодаря создания новых рабочих мест, и повышения населения за пять лет рост доходов с территории Новой Москвы в бюджет города увеличился более чем вдвое — с 12,5 млрд руб. в год в 2012 году до 26,7 млрд руб. в год в 2016-м. Это инвестиции в развитие жилой и коммерческой недвижимости, инженерной инфраструктуры и дорог, выделил он.
Основное инфраструктурное изменение, по оценке риелторов, случившееся в Новой Москве, — открытие двух станций метро — «Румянцево» и «Саларьево». «Это в разы улучшило транспортную доступность присоединенных территорий и повысило ликвидность прилежащих проектов, и содействовало доступности Новой Москвы и ликвидности новостроек», — утверждает Мария Литинецкая.
Как изменился рынок недвижимости Новой Москвы
За прошедшие пять лет первичный рынок Новой Москвы очень сильно вырос: если сравнивать с 2012 годом количество предложения возрос на 28% (сейчас — 660 тыс. кв. м), отмечает председатель совета директоров компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. Для сравнения: в 2012 году на момент присоединения новых территорий было 23 проекта, на данный момент — 39 проектов на 225 корпусов в реализации.
225 корпусов в 39 проектах реализуется в Новой Москве
По результатам 2016 года в Новой Москве выстроили 1,7 млн кв. м жилья. Согласно данным «Метриум Групп», пик ввода новостроек пришелся на 2015 год, в то время, когда застройщики ввели около 2 млн кв. м. Для сравнения: по результатам 2013 года в Новой Москве выстроили всего 430 тыс. кв. м жилья. Риелторы отмечают, что В первую очередь 2017 года тут не вышло ни одного нового проекта, но предложение пополнялось за счет выхода новых корпусов в уже реализуемых.
Сейчас на рынке новостроек Новой Москвы, согласно данным «Бест-Новостроя», экспонируется 11,8 тыс. квартир. Для сравнения: годом ранее данный показатель был практически на 200 тыс. кв. м и на 4,5 тыс. квартир меньше при практически таком же количестве проектов. Согласно данным «Метриум Групп», в 2012 году в продаже было 7,5 тыс. квартир в новостройках.
В Новой Москве сейчас, по оценкам риелторов, трудятся порядка 30 застройщиков. По оценке «Метриум Групп», фаворитом по количеству строительства есть ГК «Абсолют», что сейчас реализует два проекта неспециализированной площадью 2,6 млн кв. м. В пятерку фаворитов кроме этого входят ГК «ПИК», «Инвесттраст», «А101 Девелопмент», «Гранель».
Более 30 девелоперов строят жилье в Новой Москве
Одно из отличий рынка Ветхой и Новой Москвы, согласно точки зрения Марии Литинецкой, содержится в динамике количества предложения. Согласно данным «Метриум Групп», в прошлых границах Москвы количество продаваемых квартир в новостройках планомерно возрастает, в то время как в Новой Москве с 2013 по 2015 год случилось падение количества предложения и после этого — рост.
«Неприятность в том, что из-за довольно маленького числа объектов (по сравнению со ветхими границами Москвы) выход нового проекта без шуток воздействует на неспециализированную статистику. Причем, не обращая внимания на резкие трансформации, часть квартир Новой Москвы от всего количества жилья столицы фактически не изменяется: в 2015 году показатель составил 25% (в шт.), в 2016-м — 26%», — поясняет Мария Литинецкая.
25% образовывает часть квартир Новой Москвы от всего количества жилья в продаже в столице
в течении последних лет риелторы отмечают повышение спроса на первичное жилье в Новой Москве. Согласно данным «Метриум Групп», количество зарегистрированных тут соглашений долевого участия (ДДУ) в 2014 году выросло на 115%, в 2015-м — на 32%, в 2016-м — на 106%. Причем по результатам первых трех месяцев 2017 года было заключено на 57% ДДУ больше, чем в течение последних трех месяцев 2016-го, отмечает Мария Литинецкая.
«Но сейчас отношение клиентов к Новой Москве остается как к локации, которая привлекательным местом для проживания станет в будущем. До тех пор пока кардинального слома в сознании клиентов не случилось», — говорит Мария Литинецкая.
Неравномерная застройка
Риелторы отмечают, что развитие двух округов в Новой Москве происходит непропорционально — количество предложения в Новомосковском округе намного больше, чем в Троицком, на что приходится всего 8% предложения.
По словам Ирины Доброхотовой, новостройки в НАО представлены в формате многоэтажной и комплексной застройки комфорт-класса. В частности, все восемь проектов, вышедших на рынок в 2016 году, строятся в НАО, отмечает она. Лидерство в собственности поселению Сосенское, которое находится ближе к столице.
Мария Литинецкая кроме этого отмечает, что новые проекты появляются на территории Новой Москвы в основном вблизи уже сложившихся поселений — Коммунарки, Ватутинок, Щербинки, Столичного.
«Как раз в ближней к столице территории прежде всего будут проложены дороги, метро, сформируется коммерческая инфраструктура, следовательно, покажутся места приложения труда, как раз исходя из этого люди с большей охотой начнут покупать квартиры в проектах в данных локациях. Это возможно назвать основной тенденцией, определяющей главное развитие рынка», — говорит Наталья Шаталина.
В случае если сказать о дальних территориях Новой Москвы, то, по словам риелторов, различные по отдаленности от столицы пояса развиваются по своим сценариям. «Ближайший пояс — до 15 км от Москвы — начинается по чисто урбанистическому сценарию. Тут возводятся большие многоэтажные ЖК, каковые практически становятся новыми спальными районами Москвы. На большем удалении от Москвы строится мало- и среднеэтажное жилье, кроме этого распространены мультиформатные поселки.
Мультиформатные проекты весьма показательны в том смысле, что девелоперы совсем не восприняли Новую Москву как продолжение столицы и строили жилье загородного типа, в то время, когда это разрешали характеристики участка (лесопарковые территории, водоемы, реки)», — поясняет Наталья Шаталина.
какое количество стоит жилье в Новой Москве
Рост количества предложения в Новой Москве значительно не сказался на средней цене «квадрата», отмечают риелторы. В случае если в конце 2012 года средняя удельная стоиость 1 кв. м в Новой Москве, согласно данным «Бест-Новостроя», составляла 84 тыс. руб., а средний бюджет квартиры — 5 миллионов рублей., то сейчас цена «квадрата» в экономклассе достигает 114,5 тыс. руб., а среднего бюджета — 5,14 миллионов рублей.; в сегменте комфорт цена 1 на данный момент. м — 93,2 тыс. руб., в бизнес-классе — 112,2 тыс. руб. Громаднейший рост цен на первичном рынке Новой Москвы, по оценке «Метриум Групп», был отмечен в 2014 году (+24,9%).
102 тыс. и 71 тыс. руб.стоит 1 кв. м в новостройках НАО и ТАО соответственно
Согласно расчетам Марии Литинецкой, в 2017 году стоит ожидать маленького роста цены квадратного метра в новостройках в пределах 1–2% относительно 2016 года. «Об этом говорит да и то, что в Новой Москве, в отличие от Ветхой, девелоперы предоставляют клиентам более скромные скидки. По результатам первых трех месяцев 2017 года дисконт предоставлялся в 80% проектов Новой Москвы, средний размер скидки составил 4%. Для сравнения: в ветхих границах столицы скидки предлагались в 96% новостроек массового сегмента (в среднем на уровне 6%)», — поясняет специалист.
Новая Москва пока не есть значимым соперником столицы в ее ветхих границах и удачно соперничает с этими городами, как Видное, Одинцово, Подольск, отмечает Ирина Доброхотова. Она утвержает, что присоединенные территории оттягивают на себя спрос с ЮЗАО, где люди реализовывают квартиры и берут вместо более просторные уже в Новой Москве. Согласно данным «Бест-Новостроя», среди клиентов новостроек в ТиНАО присутствуют прежде всего домашние клиенты с детьми (около 30%), обитатели ЮЗАО (26%) и подмосковных городов (19%), региональные клиенты (16%), инвесторы (9%).
Галерея фотографий: что выстроят в Новой Москве
