«Новая москва — это экспериментальная площадка в масштабах города»
председатель совета директоров группы компаний А101 Сергей Качура поведал «РБК-Недвижимости», из-за чего Новая Москва не станет очередным спальным районом
председатель совета директоров ГК «А101» Сергей Качура
— Какой будет Новая Москва в ближайшие пять — десять лет? Огромным спальным районом с шаблонными жилыми корпусами?
— Надеюсь, что нет. Главное отличие Новой Москвы — земельным банком тут обладают частные компании. На фоне всех очевидных возможностей для муниципального опыта это еще и ответственность за то, каким будет вид большой части столицы, и риски недополучения прибыли, если не сможешь предугадать потребности рынка.
И давайте будем честными: гордо именуясь девелоперами, большинство компаний на рынке, возможно, лет пять назад таковыми точно не являлась. Застройщиков большое количество, а вот тех, кто вправду развивает территорию, назвать нетрудно. Пальцев на двух руках совершенно верно хватит.
Конкурентный и в полной мере пресыщенный рынок, изменившаяся экономика, сам покупатель и власть ожидают от девелоперов качественных трансформаций.
Время от времени договариваясь с банком о той либо другой ипотечной программе, тратишь большое количество времени на дискуссию условий: на какой уровень нужно «поднять» дом (второй — четвертый этаж), для получения лояльных условий. Формальный подход банка играется против него, поскольку ипотечная программа тебе уже не нужна — квартиры в некоторых проектах в Новой Москве и Москве раскупаются кроме того на стадии еще не вырытого котлована.
Но времена, в то время, когда покупается все, что строится, заканчиваются.
Присоединенная территория велика по своим размерам. Практически она вдвое больше ветхого города. По сути, Новая Москва — это экспериментальная площадка в масштабах города а также всей страны.
В пределах МКАД вы имеете возможность выстроить объект с уникальной архитектурной концепцией, воплотить идею на другом техническом и функциональном уровне, но обращение постоянно будет идти об раздельно комплексе и стоящем доме, что не сможет кардинально поменять окружающее городское пространство.
Новая Москва позволяет создавать продукт совсем иного уровня, воздействуя на формирование структуры всей территории. Девелоперский проект в Новой Москве — это проект на десятки гектар, где нужно взаимоувязывать и коммерческую составляющую, и бытовые, и социокультурные условия, и жилую инфраструктуру. на данный момент мы говорим о несложном уровне проработки.
— И все-таки — какой будет Новая Москва? Что вы осознаёте под экспериментальной площадкой?
— Нас совсем совершенно верно ожидает город нового формата. Текущая застройка, от поселков таунхаусов, малоэтажных комплексов до высоток более 30 этажей, пока только начинает «собирать», как из кусочков пазла, Новую Москву.
Проанализируйте информационный поток — любой из застройщиков Новой Москвы вычисляет своим долгом выделить то внимание, которое уделяется в его проекте формированию комфортной и благоустроенной среды.
Но разнообразие застройки, броские, а иногда и кричащие «блестящие» фасады, дворы без автомобилей, панорамное остекление, нестандартные планировки, входы в подъезды на уровне почвы, комфортные и многофункциональные публичные территории не решают задачи по созданию реально лояльной к человеку муниципальный среды на сто процентов.
Бизнес-замысел группы компаний А101 на 30 лет предполагает строительство 20,7 млн кв. м и жилой, и коммерческой недвижимости.
Власти ожидают, что к 2025 году количество обитателей Новой Москвы увеличится до 1 млн, а к 2035-му — до 1,6 млн человек. Лишь в отечественных плановых проектах — 550 тыс. человек. Для сравнения, численность населения Владивостока образовывает 630 тыс. человек. А на присоединенных столичных территориях реализуют собственные проекты пара десятков застройщиков.
Какую среду, сопоставимую с городом-миллионником, мы возьмём в итоге?
Под боком у Москвы неспешно формируется городская агломерация, талантливая без шуток оказать влияние на экономику, социальную и транспортную нагрузку всего города.
Люди в Новую Москву едут со всей страны. Мы сравнительно не так давно закончили изучение — географический срез клиентов Новой Москвы. К нам едут из Ветхой Москвы, ближних городов — Калуги, Тулы и Серпухова, отстоящих регионов — ХМАО, Краснодарского края, Поволжья, бывших советских республик.
Мотивация совсем различная: это и поиск лучшей доли, и инвестиции в недвижимость, и создание более комфортных условий для семьи.
Сергей Кочура: «Под боком у Москвы неспешно формируется городская агломерация, талантливая без шуток оказать влияние на экономику, социальную и транспортную нагрузку всего города»
Новая Москва пользуется спросом из-за соотношения цены-качества. Девелоперы реализовывают комфорт-класс так, как еще три-пять лет назад реализовывали бизнес.
Наряду с этим потребитель, выбирая проект, в котором он желал бы купить собственный жилье, кроме фасадов, кроме планировочных ответов обращает внимание на степень зрелости инфраструктуры.
Социальная инфраструктура стала конкурентным преимуществом. И мы вкладываемся: строительство соцобъектов в отечественных проектах опережает темы возведения жилья.
— Наличие социальной инфраструктуры не решает неприятности спального района. Насыщенная бытовая инфраструктура сделает его «спальником» с развитой социалкой.
— А вот это уже задачи совсем другого порядка.
Ментальность строителя кварталов в принципе неуместна. Необходимы другие компетенции. Мы должны обучиться трудиться и с разработками, и с визуальной эстетикой, и со связанностью публичных пространств, и с безопасностью среды — от экологической до личной, и с формированием муниципальных комьюнити.
Мы должны создавать программы по формированию доступности, качества и разнообразия сервисов уже на этапе дискуссии самой идеи проекта.
Мало выстроить детский сад либо поликлинику, рассчитанные на потенциальное количество детей либо визитёров в смену. При разработке проекта территории нужно думать о качестве здравоохранения и образования в разбираемой локации.
Кроме этого очень принципиально важно системно реализовать удобство перемещения в территорий, а также применяя немоторный транспорт. На данный момент город наращивает транспортную доступность муниципальных районов — темпы строительства метро, развязок впечатляют. Но транспортные артерии в районов при планировке территорий — это кроме этого территория влияния девелопера.
Строительная отрасль в Москве 20 лет, за исключением кризисных, демонстрировала постоянный рост. Каждые неточности проектирования на старте нивелировались добавлением 5–10 тыс. руб. к цене метров. Все равно реализовывали. Медленнее, но реализовывали.
Кто тогда думал категориями территорий?
— Рабочие места — камень преткновения в текущей дискуссии. Кто обязан и может оказать влияние на повышение количества рабочих мест?
— Полноценно сказать о развитии территорий, не касаясь вопроса снижения уровня безработицы, нереально. Как нереально и «лобовое» перемещение функционала — производств — из ветхих районов города. Кластерное развитие территории — путь в никуда, поскольку это повторение обстановки с моногородами, лишь в меньших масштабах.
Нужно органичное развитие присоединенных территорий. Необходимы якоря — новые точки притяжения. на данный момент таковыми являются Троицк как наукоград, Коммунарка как административный центр, Внуково как логистический центр. Но этого очевидно мало. Интернациональный опыт говорит о том, что 20 лет — нужный минимум для создания аналогичных центров развития территорий.
Много и неудачных проектов, а также в то время, когда власть, пробуя применять собственный административный ресурс в нарушении экономической логики и экономразвития территории, искусственно создавала на выделенной площадке новое образование.
Успешные проекты стали таковыми благодаря совокупности отдельных факторов, в которых большую роль сыграли консолидированные инвестиции.
К примеру, город-спутник Кейптауна Сенчури-Сити. Выстроены офисные центры, отели, парк развлечений, жилые комплексы и торговые центры для людей различного достатка. Приятный бонус для девелопера — цена недвижимости превышает цена сопоставимого жилья в Кейптауне примерно вдвое.
Сенчури-Сити считается одним из лучших районов для проживания среднего класса в ЮАР.
Дабы Новая Москва не превратилась в «спальник», нам ненужно пробовать напрямую соперничать со ветхим городом. Напротив, я бы заявил, что в Новой Москве город берет реванш за то, что не удалось реализовать в ветхих границах.
В компании создано новое подразделение, несущее ответственность за стратегию развития территорий, входящих в отечественный земельный банк. Рабочей идеей для нас стало создание в связанных между собой локациях нескольких центров притяжения, ориентированных на ежедневные потребности человека — дом и семью, работу, здоровье, творческое развитие и спорт, развлечения.
До 2021 года мы планируем инвестировать в постройку порядка 91,2 млрд руб. Громадное внимание попытаемся выделить постройке социальных объектов и формированию инфраструктуры. Лишь на эти цели в последующие пять лет будет затрачено 30,8 млрд руб.
В проект в Сенчури-Сити за 18 лет инвестировано $1,6 млрд. Наряду с этим часть нежилой недвижимости образовывает 78%. Практически, кроме привлечения так называемых обслуживающих местное население бизнесов, город-спутник ориентирован на генерацию активностей, заставляющих людей приезжать в него на ограниченное время, среди них и за счет туристического потока.
Это весьма похоже на отечественное видение развития Новой Москвы. Отечественная задача, как и многих вторых девелоперов, — выстроить такую модель эксплуатации территорий, которая учитывала бы экономическую эффективность, сложившуюся либо потенциальную специализацию Новой Москвы и базисные правила комфортной муниципальный среды для человека.
Создатель: Игнат Бушухин.
Жизнь за МКАД: Новой Москве уже пять лет
