Обзор рынка недвижимости киева: итоги февраля 2009 года
В феврале индекс цены опустился ниже отметки 2000 $/кв.м (это уровень сентября-октября 2006 года). Темпы падения столь стремительны, что большинство потенциальных клиентов только примериваются к приобретению, ожидая предстоящего понижения стоимостей.
Значительно охлаждает рынок отсутствие ипотеки, замораживание депозитов, резкие трансформации валютных котировок, политическая нестабильность, ожидания вероятного дефолта. недоверия и Уровни неопределённости (к прогнозам, политическим и экономическим ответам) довольно большие.
В этих условиях участники рынка часто поменяли не только собственные решения, но кроме того подходы и взгляды. В частности, многие продавцы, то выставляли на продажу собственные квартиры, то временно снимали их с продажи.
Разброс стоимостей так же, как и прежде весьма велик. Но все более явственно просматриваются тенденции уменьшения этого разброса. Еще сравнительно не так давно большая часть продавцов цены придерживали. на данный момент они стали сбрасывать их существенно охотнее.
А те продавцы, каковые раньше торопились быстро скинуть цены, все чаще стали их придерживать; а в отдельных случаях кроме того мало повышать.
В следствии увеличилось количество объектов, реализованных дороже тех стоимостей, по которым они были выставлены месяц-полтора назад.
Количество сделок в большом украинском АН «Планета Оболонь» за этот месяц возросло на 75%. На первый взгляд, рост очень большой. Но это только вследствие того что в прошлые месяцы сделок было весьма мало.
Потому, в случае если перейти от относительных показателей к безотносительным, то цифры значительно ниже тех, что были кроме того в периоды застоя.
Однако, оживление рабочий активности чувствуется достаточно очевидно. В частности, в случае если делать выводы по количеству заявок на приобретение, то на рынке явное оживление. Однако в большинстве этих заявок большая цена, которую готов заплатить конкретный клиент, значительно ниже минимальных стоимостей, по которым продавцы согласны реализовывать запрашиваемые квартиры. Но принципиально важно подчернуть, что покупателей и позиции продавцов неспешно сближаются.
В частности, как свидетельствует отечественная статистика, сейчас потенциальные клиенты показывают в собственных заявках заметно солидные суммы, чем в январе и начале февраля.
Все это показывает, что, без оглядки на глубочайший экономический и социальный кризис, панические настроения, резкие прочие курсов сложности и колебания валют, рынок все настойчивее пробует отыскать уровень настоящих сегодняшних стоимостей.
В таблице, представленной ниже, приведена статистика заявок на приобретение квартир, поступивших в «Планету Оболонь» за последние 15 и 60 дней, а такжестатистика больших стоимостей, по которым клиенты готовы брать указанные в этих заявках квартиры.
| Заявки на приобретение | Количество заявок на приобретение квартир | Статистика больших стоимостей, каковые клиенты указали в собственных заявках | ||
| Заявки за последние 15 дней | Заявки за последние 60 дней | Заявки за последние 15 дней | Заявки за последние 60 дней | |
| Однокомнатных квартир | 128 | 549 | 48240$ | 46657$ |
| Двухкомнатных квартир | 164 | 553 | 93181$ | 80307$ |
| Трехкомнатных квартир | 71 | 270 | 132333$ | 125310$ |
| Многокомнатных квартир | 9 | 32 | 266667$ | 293889$ |
| Все заявки на приобретение квартир | 372 | 1404 | 89387$ | 80671$ |
Как направляться из таблицы, в последние 15 дней потенциальные клиенты одно-, двух- и трехкомнатных квартир увеличили (в общей массе) те большие суммы, каковые они готовы заплатить за желаемые квартиры. А потенциальные клиенты многокомнатных квартир, наоборот, снизили большие суммы в собственных заявках.
Проявляют те люди и активность, для которых фактически каждые цены неподъемны. Они все настойчивее ищут методы решить собственные жилищные и денежные неприятности посредством обменов. До тех пор пока количество предложений обмена не громадно.
Но оно всегда растёт. И это дает основания высказать предположение, что во времякризисного периода подзабытые способы яркого обмена жилья возьмут применение и развитие.
На графике, представленном ниже, приведены статистику трансформации стоимостей продаж, стоимостей предложения, и индексы цены жилья Киева.
Любой из этих показателей несовершенен (особенно, в условиях разнобоя стоимостей, недочёта точной информации и резкого сокращения числа сделок). Разбирая их совместно (как совокупность трех показателей), возможно лучше осознать происходящие процессы.
Статистика стоимостей продаж
При определении статистики стоимостей продаж в феврале мы расширили перечень разбираемых сделок. В случае если раньше применяли только данные о сделках, заключенных при ярком участии «Планеты Оболонь», то статистику за февраль представлены в двух вариантах.
В первом случае статистика была подсчитана на основании анализа сделок, осуждённых при ярком участии «Планеты Оболонь».
Во втором случае были учтены все сделки, о которых имелась проверенная и достаточно все данные. Это разрешило расширить количество разбираемых квартир приблизительно в 2,5 раза.
| Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||
| Авг. 2008 | Сент. 2008 | Окт. 2008 | Ноябрь 2008 | Дек. 2008 | Янв. 2009 | Фев. 2009 | Фев. 2009 |
| Средняя удельная стоиость продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||
| 3165 | 3195 | 2859 | 2661 | 1835 | 1464 | 1536 | 1524 |
| Средняя цена предложения подобных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||
| 3378 | 3381 | 3169 | 3275 | 2861 | 2454 | 2462 | 2412 |
| Отличие ценыпродажи от цены предложения подобных квартир | |||||||
| -6,3% | -5,5% | -9,8% | -18,7% | -35,9% | -40,3% | -37,6% | -36,8% |
Принципиально важно подчернуть, что повышение в 2,5 раза размера разбираемой выборки, поменяло конечные результаты очень незначительно. Быть может, это игра и «совпадение случая». А, быть может, — свидетельство того, что приведенные стоимости объективно соответствуют сегодняшней ситуации рынка.
В то время, когда маленькое число настоящих клиентов придирчиво выбирают квартиры с наилучшим соотношением цены и качества.
Но не смотря ни на что, а мы обязаны предотвратить, что статистика стоимостей продаж выстроена на базе весьма ограниченного количества сделок; потому ее нужно принимать только как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Отличие между стоимостями продаж, указанными на графике и в таблице, разъясняется тем, что в таблице указаны средние цены реализованных квартир не учитывая района, типа дома и количества помещений, а на графике – динамика трансформации стоимостей продаж по окончании приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
Как мы и прогнозировали в аналитическом обзоре по результатам января, темпы понижения стоимостей продаж заметно замедлились.
В соответствии с отечественной статистике, в феврале квартиры продавались приблизительно на 37% дешевле средних стоимостей предложений в каждом конкретном рынке .
Средняя цена квадратного метра в реализованных квартирах составила:
— 1536 американского доллара по сделкам «Планеты Оболонь»;
— 1524 американского доллара по всем сделкам, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация.
По окончании приведения параметров квартир к усредненным, средняя цена квадратного метра в реализованных квартирах составила:
— 1514 американского доллара по сделкам «Планеты Оболонь»;
— 1479 американского доллара по всем сделкам, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация.
Индекс цены жилья Киева
Индекс цены рассчитывается на базе актуальной базы «Планеты Оболонь» (другими словами на базе стоимостей предложений), но учитывает кроме этого изменение стоимостей продаж. Цены предложений стали снижаться стремительнее, цены продаж медленнее. В следствии темпы понижения индекса цены возросли на 0,2% и составили -9,7%.
Статистика стоимостей предложений
За период с01.02.2009 по 01.03.2009 усредненные стоимости предложений (в долларах за квадратный метр) сократились на 16,2%.
В зависимости от количества помещений усредненные стоимости предложений за данный период изменились следующим образом:
— в однокомнатных квартирах сократилась на 21,9%;
— в двухкомнатных квартирах сократилась на 13,0%;
— в трехкомнатных квартирахснизилась на 15,4%;
— в многокомнатных квартирах сократилась на 14,3%.
Более подробно трансформации усредненных стоимостей предложений в зависимости от типов домов приведены в таблице
| Типы домов | Даты | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
| Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
| Дореволюционные | 01.02.2009 | 5027 | -24,6 | 5151 | -8,7 | 5857 | -10,9 |
| 01.03.2009 | 3792 | 4703 | 5220 | ||||
| Сталинки | 01.02.2009 | 3562 | -26,4 | 4505 | -15,4 | 4629 | -7,2 |
| 01.03.2009 | 2621 | 3811 | 4298 | ||||
| Ветхая панель | 01.02.2009 | 2921 | -23,6 | 2460 | -19,5 | 2526 | -20,8 |
| 01.03.2009 | 2233 | 1981 | 2000 | ||||
| Ветхий кирпич | 01.02.2009 | 2861 | -29,4 | 2888 | -14,9 | 2739 | -13,8 |
| 01.03.2009 | 2123 | 2458 | 2362 | ||||
| Типовая панель | 01.02.2009 | 2729 | -16,5 | 2377 | -15,4 | 2522 | -20,9 |
| 01.03.2009 | 1926 | 2010 | 1996 | ||||
| Украинская панель | 01.02.2009 | 2381 | -15,9 | 2439 | -16,4 | 2312 | -24,0 |
| 01.03.2009 | 1987 | 2040 | 1756 | ||||
| Украинский кирпич | 01.02.2009 | 2500 | -18,3 | 2608 | -13,2 | 2858 | -13,8 |
| 01.03.2009 | 2103 | 2263 | 2463 | ||||
| Улучшенная типовая панель | 01.02.2009 | 2409 | -24,9 | 2262 | -20,2 | 2471 | -21,9 |
| 01.03.2009 | 1967 | 1804 | 1930 | ||||
| Улучшенный кирпич | 01.02.2009 | 3102 | -21,9 | 3381 | -16,2 | 3118 | -18,6 |
| 01.03.2009 | 2331 | 2832 | 2538 | ||||
Первичный рынок жилья
Без оглядки на негативные инвестиционные и погодные условия, в феврале множество строек ожило. Это видно и по трудящимся (иногда) подъемным кранам, и по интернет-форумам, на которых инвесторы делятся новостями со строек.
Во многом подобное оживление связано со рвением застройщиков получить от Кабмина квоты на финансирование незавершенного строительства. Для этого им нужно выполнить не меньше 70% работ (в случае если выделенного на текущий год одного миллиарда гривен на всех не хватит, то быть может, кроме того не меньше 80% работ).
Помимо этого, застройщикам нужно будет снизить цену квадратного метра. В Киеве он не должен стоить дороже 8000 гривен, в областных центрах не дороже 6000 гривен, в других городах не дороже 5000 гривен.
Эти цены большие; при распределении квот приоритетом, вероятнее, будут пользоваться застройщики с самые скромными запросами.
Отправятся ли застройщики на большое понижение стоимостей – посмотрим. Пока же в перечне киевских недостроенных домов, претендующих на частичное национальное финансирование, имеется объекты, в которых квадратный метр стоит вдвое дороже допустимой максимальнойцены.
Рынок аренды жилья
На рынке аренды жилья тенденции, о которых мы писали в обзорах за январь и декабрь, фактически остались прежними. И арендаторы, и арендодатели устали от резких трансформаций валютных котировок (и связанных с ними выяснений взаимоотношений). Исходя из этого рынок аренды достаточно массово переходит на национальную валюту.
Цены в гривнах, в случае если и проседают, то не весьма быстро. Но сдать в аренду квартиру с каждым месяцем делается все тяжелее. Предложение растет, спрос понижается.
Рынок коммерческой недвижимости
Сворачивание бизнеса ведет к освобождению многих офисных, торговых и складских помещений. Количество предложений растет, а спрос падает. Как следствие этого – продажи и цены аренды коммерческой недвижимости резко снижаются.
Рынок ипотечных кредитов
Согласно данным компании «Простобанк Консалтинг», в феврале средняя ставка по кредитам на жилье в гривнах снизилась до 19,97%(в январе она была 20,56%). Кредиты на жилье в зарубежной валюте не выдавались.
Ипотечные кредиты в полной мере реально взять для приобретения квартир в новостроях. Но только в тех зданиях, каковые банк уже кредитует. Начав в прошлом кредитовать инвесторов и застройщика конкретного дома, банк заинтересован в завершении строительства.
Так как при замораживании таковой стройки под удар попадают сходу большое количество заемщиков (другими словами заболевание получает форму эпидемии, развитие которой весьма нужно упредить).
Прогноз на март
В марте каких-то кардинальных трансформаций наметившихся тенденций, согласно нашей точке зрения, не случится. Если судить по тому, что покупателей и позиции продавцов неспешно сближаются, и учитывая, что весной рынок недвижимости в большинстве случаев оживает, полагаем, что количество сделок вырастет.
Цены предложений будут, согласно нашей точке зрения,понижаться достаточно скоро. И главный вклад в это понижение внесут те продавцы, каковые до сих пор цены придерживали. Наряду с этим разнобой стоимостей предложений значительно снизится. Но рассчитывать, что он провалится сквозь землю, вряд ли стоит.
Через чур уж различные у продавцов цели и стимулы.
Что же касается стоимостей настоящих продаж, то они, на отечественный взор,достаточно близки от дна(пускай только от так именуемого «первого дна», но все-таки дна). Не напрасно кое-какие продавцы, поспешившие быстро опустить цены, снова стали их повышать (имеется и такие, кто по большому счету снял квартиры с продажи).Как следствие этого, сузился ассортимент «весьма недорогих» квартир; выбрать квартиру с тем соотношением качества и цены, к которому уже привыкли клиенты, сталозначительно сложнее. «Неудачныеипотечники» осознали, что никто их до тех пор пока выселять не будет, что банкам и государству нужно будет входить в их положение. В следствии паника мало утихла, соответственно, и активность снизилась.
А вот активность потенциальных клиентов выросла.
Сегодняшний уровень стоимостей уже на данный момент дает многим из них возможность купить жилье без всяких кредитов. Это – с одной стороны. Иначе, подобные клиенты в большинстве случаев держат деньги или «под матрасом», или на депозитах.
А такие деньги (при нерешенных недоверии и жилищных проблемах к банкам) часто «жгут руки».
Потому рвение клиентов решить собственные жилищные неприятности«тут и по сей день», проявляется достаточно очевидно.
Перечисленные факторы и разрешают прогнозировать относительную стабильность стоимостей настоящих продаж в скором времени. Конечно, при условии, что кризис в экономике, политике и обществе не усугубится.
Портал Индикаторы Рынка Недвижимости
Пресс-конференция \
