Обзор рынка жилой недвижимости абхазии. июль 2009 года

До тех пор пока в Абхазии развитие рынка недвижимости затруднено, а инвестиционная активность низка. Но уже на следующий год цены отправятся вверх, а через 5 лет – начнут приближаться к уровню Сочи. Таковы данные исследований и прогнозов, созданных консультантами MACON Realty Group.

Предложение

Вторичный рынок МЖС

На сегодня многоэтажный жилищный фонд Р. Республика Абхазия представлен в основном ветхим и аварийным жильем, что позвано, во-первых, негативными последствиями Отечественной войны за независимость (с 1992 по 1993 гг.), а, во-вторых, очень низкими темпами ввода в эксплуатацию объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в данном регионе сейчас (с 1990 г. и по сегодняшний сутки). Обратим внимание на то, что низкая строительная активность в Р. Республика Абхазия в это время была обусловлена рядом факторов.

Во-первых, с политической(территориальный вопрос с Грузией), военной нестабильностью, каковые сдерживали приток как зарубежных клиентов, так и девелоперов. Во-вторых, с отсутствием строительной отрасли в целом. В-третьих, с низкой платежеспособностью подавляющей части местных жителей.

В-четвертых, с прямым запретом продажи недвижимости зарубежным гражданам.

Напомним, что президентом Р. Республика Абхазия на данный момент вынесен на рассмотрение парламента закон, при утверждения которого будет разрешена приобретение объектов недвижимости зарубежными гражданами, но только на первичном рынке МЖС. По нашим расчетам, вдальнейшей возможности это повлияет на активность как потенциальных клиентов, так и девелоперов и, как следствие, приведет к активному формированию рынка жилья Республики.

В части географии объектов МЖС предельное число предложения сконцентрировано в столице Р. Республика Абхазия — г. Сухум. Среди вторых территорий разглядываемого региона, в которых представлено МЖС, возможно выделить такие, как г. Гагра, г. Гудаута, г. Новый Афон и пгт Пицунда.

Первичный рынок МЖС

Отличительной чертой первичного рынка МЖС Р. Республика Абхазия есть то, что к нему относятся как объекты, находящиеся в строительных работах (на сегодня в данном регионе они представлены единичными объектами), так и реконструируемые (их число кроме этого не громадно).

Возводимые объекты МЖС

В стадии строительства в Р. Республика Абхазия находятся 2 ЖК, подробные характеристики которых приведены ниже.

ЖК находится в г. Сухум, ул. Гулиа. Этажность ЖК образовывает 4 этажа, количество квартир — 12 ед.Застройщик — местная строительная компания.

Срок сдачи в эксплуатацию намечен на 2H2009. На сегодня осуществляются работы по отделке, и благоустройство придомовой территории ЖК. В рамках объекта предусмотрены гаражный комплекс, защищаемая и огороженная территория.

ЖК находится в г. Сухум на пересечении ул. Фрунзе и ул. Лакоба. Этажность ЖК образовывает 4 этажа, количество квартир — около 10 ед.Застройщик — турецкая строительная компания. Срок сдачи в эксплуатацию намечен на 4 квартал 2009 г. На данный момент осуществляются работы по отделке, и благоустройство придомовой территории ЖК.

В рамках объекта предусмотрены гаражный комплекс, коммерческие помещения, защищаемая и огороженная территория.

Реконструируемые объекты МЖС

По нашим расчетам, количество объектов в Р. Республика Абхазия, каковые на сегодня всецело реконструируются, не громадно и не превышает 10 ед., частично (в большинстве случаев, верхние этажи) — 25 ед.

Напомним, что изюминкой реконструкцииобъектов МЖС в Р. Республика Абхазия есть преобладание в рамках ее осуществления только надстройки верхних этажей, на которых в будущем размещаются квартиры со средней площадью около 150 кв. м. Этот тренд, проявившийся с 2007-2008 гг., сопряжен с тем, что среди потенциальных клиентов делается все более активной категория, которая характеризуется высокой притязательностью и платёжеспособностью, а предложения МЖС, способногоудовлетворить их условия (удовлетворительное состояние объекта МЖС и квартиры, громадные площади (более 75 кв. м), хорошие видовые характеристики и т.д.) нет. В данной связи ответной реакцией строительных компаний, осуществляющих деятельность в Р. Республика Абхазия, стали возведение либо реконструкция единичных квартир, отвечающих указанным выше требованиям (возведение целых качественных ЖК не ведется, во-первых, в связи с тем, что количество спроса не так велик на сегодня, а, во-вторых, как уже было указано ранее, с недостатком денежных средств у местных девелоперов).

Ценовая обстановка

Вторичный рынок МЖС

Сейчас (2007 г. и по сегодняшний сутки) цены на объекты МЖС в Р. Республика Абхазия претерпели пара значительных колебаний. Первое из которых, в то время, когда прирост стоимостей составил около 45%, было зафиксировано в июле 2007 г. и было связано со слухами о намерениях РФ строительства последовательности главных олимпийской деревни для подготовки к проведению зимних Олимпийских Игр 2014 г. в Р. Республика Абхазия, в частности в г. Сухум.

Скоро эта информация была опровергнута, но однако цены снижены не были. Второе колебание, в то время, когда прирост стоимостей варьировался от 20% до 30%, было сопряжено с признанием Р. Республика Абхазия суверенным и свободным страной (26 августа 2008 г.).

Третье колебание, в то время, когда цены неспешно падали в течении периода октябрь, 2008 г. — декабрь, 2008 г., было сопряжено, во-первых, с мировым денежным кризисом, врезультате которого платежеспособность клиентов снизилась и, как следствие, сократилось совокупное число сделок на вторичном рынке МЖС разглядываемого региона, а, во-вторых, с классическим «затишьем» покупательской активности (этот нюанс будет более детально освещен в главе «Анализ спроса»). Не обращая внимания на кризисные явления, количество сделок в весенний период 2009 г.увеличилось, в связи с чем собственники начали осуществлять увеличение цены на реализуемые ими квартиры.В мае 2009 г. на рынок было выставлено около 30 «недорогих» квартир, в связи с чем среднерыночное значение сократилось на 5,7%. В июне 2009 г. стоимости выросли на 6,9% в основном благодаря тому, что большое количество недорогих предложений было реализовано в мае 2009 г., а те лоты (около 25 квартир), каковые показались на рынке в июне 2009 г., были выставлены по цене, которая была выше среднерыночной.

Обзор рынка жилой недвижимости абхазии. июль 2009 года

Фаворитами по стоимостям на квартиры на вторичном рынке МЖС Р. Республика Абхазия на сегодня являются г. Гагра (в июне 2009 г. стоимости варьировались от 40 000 руб. до 88 000 руб. за кв. м) и пгт Пицунда (от 35 200 руб. до 72 000 руб. за кв. м). Этот факт обусловлен, в основном, их близостью к границе и береговой линии с российской федерацией, известностью с советских времен, самая развитой сопутствующей инфраструктурой среди всех курортно-рекреационных районов Р. Республика Абхазия.

Напомним, что ценовой минимум на вторичном рынке МЖС Р. Республика Абхазия в июне 2009 г. составил 12 000 руб. за кв. м. Иными словами, однокомнатная квартира, площадью от 35 до 40 кв. м, расположенная далеко от моря, может стоить от 500 до 700 тыс. руб.

Нужно обратить внимание на то, что объекты разглядываемой категории являются самый востребованными среди клиентов из России.

Первичный рынок МЖС

В ЖК, расположенном на ул. Гулиа в июне 2009 г. велась реализация 4 пятикомнатных квартир из 12 (в разглядываемый период 8 квартир было уже реализовано), площадь каждой из которых образовывает 160 кв. м, по цене 40 000 руб. за кв. м.

В ЖК, расположенном на пересечении ул. Фрунзе и Лакоба в июне 2009 г. велась реализация 3 квартир громадных площадей из 10 (в разглядываемый период 7 квартир было уже реализовано) по цене 80 000 руб. за кв. м.

Напомним, что остаток квартир в данных объектах отражает то, что самый востребованными среди потенциальных клиентов являлись квартиры малых площадей (менее 75 кв. м).

Спрос

Жилая недвижимость Р. Республика Абхазия с точки зренияпокупателей делается все более удачным вложением денежных средств независимо от целей ее приобретения. Этот факт подтверждается ежегодным повышением количества сделок, в основном с 2006-2007 гг., в то время, когда, по нашим расчетам, покупательская активность возросла более чем на порядок если сравнивать с 2000-2005 гг. Главными толчками росту спроса послужили признание Р. Республика Абхазия суверенным и свободным страной, проведение зимних Олимпийских Игр 2014 г. в г. Сочи (косвенное влияние) и начало формирования нормативно-правовой базы урегулирования земельных взаимоотношений в Р. регистрации и Абхазия прав на недвижимое имущество.

К числу основополагающих факторов, оказывающих влияние на привлекательность с позиций клиентов недвижимости в Р. Абхазияотносятся в основном низкие стоимости, отсутствие языкового барьера, лояльное отношение к РФ и ее обитателям, благоприятные экология и природно-климатические условия.

Не обращая внимания на хорошие тенденции в части спроса на недвижимость в Р. Республика Абхазия, существует весомый «барьер» в виде отсутствия законодательной базы, разрешающей прямую продажу недвижимости зарубежным гражданам. Вследствие этого около 80% обращений в строительные компании (СК) и агентства недвижимости (АН) в итоге не заканчиваются сделкой, а значительная часть потенциальных клиентов, планирующих приобретение недвижимости на побережье (РФ (Краснодарский край), Болгария, Хорватия, Украина (Крым), другие страны и Испания) по большому счету не рассматривает Р. Республика Абхазия в качестве региона для вложения денежных средств. Те же обращения, каковые в итоге завершаются сделкой, происходят только при оформлении права собственности на гражданина Р. Республика Абхазия.

Хотелось бы обратить внимание на то, что рынку недвижимости Р. Республика Абхазия свойственна сезонность. Так, покупательская активность самый громадна в весенний и осенний периоды («оживление» спроса), самый низка в зимний период («затишье» спроса). В летний период активность оценивается как средняя.

На сегодня средний бюджет приобретения квартирварьируется от 0,5 до 2,0 млн. руб.

Тенденции и прогнозы

Тенденции

На сегодня рынку жилья Р. Республика Абхазия свойственны следующие тенденции:

  • низкий уровень развития рынка МЖС в целом, что подтверждается как низкой строительной активностью, так и недостатком качественного предложения;
  • понижение цен на вторичном рынке МЖС в связи как с классическим спадом спроса в летний период;
  • востребованность объектов в низкой ценовой категории (от 0,5 до 2,0 млн. руб.);
  • отсутствие законодательной базы, разрешающей прямое приобретение объектов недвижимости чужестранцами, как фактор, сдерживающий развитие рынка МЖС в целом.

Прогнозы

Фаза 1 (низкий уровень развития рынка)

Характеризует обстановку на рынке, которая сложилась на сегодня, в то время, когда количество спроса низок, степень риска высока. Уровень развития рынка недвижимости — низкий.

Фаза 2 (средний уровень развития рынка)

Характеризует обстановку на рынке, которая сложится на рынке недвижимости Р. Республика Абхазия по окончании утверждения законопроекта, разрешающего прямую продажу недвижимости на первичном рынке МЖС зарубежным гражданам. Как уже было отмечено ранее, одним из основополагающих факторов, сдерживающих приток потенциальных клиентов есть непрозрачность заключения сделки.

Принятие данного законопроекта приведёт к всплеску покупательской активности и снизит степень риска при покупке недвижимости. В связи со стабильным ростом уровня спроса девелоперы кроме этого начнут проявлять интерес к разглядываемому региону, т.е. строительная активность начнет каждый год возрастать, но в основном в сегменте эконом– и среднего классов, т.к. спрос на объекты более высоких классов на сегодня очень низок.

Напомним, что небольшой количество спроса на недвижимость бизнес– и элитного классов в Р. Республика Абхазия связан с тем, что главными параметрами выбора региона при ее приобретении потенциальными клиентами являются стабильная экономическая и политическая ситуация, перспективы развития и высокий имидж региона, социальное благополучие обитателей, развитая инфраструктура и т.д., чем Р. Республика Абхазия на сегодня не владеет. Уровеньразвития рынка недвижимости в этот период будет оцениваться как средний.

Фаза 3 (большой уровень развития рынка)

Характеризует обстановку, в то время, когда будет деятельно развиваться гостиничная и сопутствующая инфраструктура (розничная торговля, предприятия общепита, развлекательная инфраструктура и т.д.) в основном при помощи лиц, купивших недвижимость ранее в инвестиционных целях (для организации собственного бизнеса), каждый год возрастать туристический поток. Количества спроса и предложения курортно-рекреационной недвижимости будут кроме этого расти как в количественном, так и в качественном отношении, т.е. на рынке недвижимости Р. Республика Абхазия начнут оказаться более масштабные проекты, проекты комплексного освоения территории как низкого, так и большого (бизнес– и элитного) классов, удовлетворяющие требованиям новой категории потенциальных клиентов, главной чёртом которой будут более большие притязательность и уровень доходов при подборе объекта МЖС.

Выполнен консалтинговой компанией MACON Realty Group

www.macon-realty.ru

Панельная дискуссия: Как будут смотреться продажи жилья через 3 года


Темы которые будут Вам интересны: