Офис вместо мельницы: что нужно знать о редевелопменте с архитектурной точки зрения
Освоение промзон сейчас находится в центре внимания девелоперов и строителей, в условиях недостатка свободной почвы в больших городах это обычно единственная точка роста для развития. С какими сложностями сталкиваются архитекторы, трудящиеся над обновлением архитектурного вида бывших фабрик, фабрик и НИИ, и какие конкретно сюрпризы содержит уснувшие промообъекты?
Какими экономическими мысли руководствуются собственники, выбирая между сносом либо реконструкцией таких строений — в случаях, в то время, когда задача вероятна? Об этом в авторском материале рассуждает начальник архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов
Об авторе Сергей Труханов начал карьеру в 2004 году. В 2012 году основал архитектурное бюро Т+Т Architects.
Среди работ бюро: проект развития территории МФЦ «Даниловская мануфактура» в части благоустройства отдельных территорий и объектов квартала, архитектурный проект делового дома Domino, архитектурная и градостроительная реновации фабрики и концепции реконструкции «Саратов мука» (мельница Шмидта), реновация приборостроительного завода в Екатеринбурге, благоустройство территории МФЦ «Савеловский Сити», Loft Квартал апартаментов Studio#8 и др.
Редевелопмент промзоны с сохранением промобъектов обходится на 50% дороже, чем возведение новых строений, но плюсы налицо — срок ввода в эксплуатацию обновленного фабричного строения либо научного университета, перевоплощённого, скажем, в комплекс апартаментов, обычно меньше. Какова роль архитектора в монетизации проекта в каждом из выбранных сценариев, какие конкретно задачи он призван решить и как его работа повлияет на судьбу промобъекта?
От Ливерпуля до Москвы
Для современных больших городов территории, занятые промышленными, фабричными объектами, пустующие трамвайные депо, автобусные парки, газгольдеры, элеваторы — один из главных ресурсов для постройки жилых, коммерческих комплексов и культурных объектов в существующих городских границ. Так, индустриальные территории Москвы занимают порядка 20,5 тыс. га, другими словами пятую часть площади столицы (в границах до 2012 года), что есть самым большим территориальным резервом из всех разглядываемых.
По этому дороги идут западные и российские мегаполисы. Ливерпуль и Лондон подвергли редевелопменту целые районы и кварталы (из самых известных это Паддингтон, Шордич и Докленд в Лондоне, Альбер-доки в Ливерпуле, каковые переделали в филиал галереи и общественный квартал TATE), Берлин, Москва с уже нашумевшими проектами реновации территории ЗИЛ и многих вторых фабрик («Красный Октябрь», «Даниловская мануфактура», «Луч», «Арма», «Винзавод» и др.), Петербург (комплекс «Новая Голландия» и многие другие) и региональные центры, скажем, германский Гамбург либо польский Лодзь. Растет интерес девелоперов к реновации промзон и в русских регионах.
Экономика проекта: новое строительство либо редевелопмент
Такие проекты сложны и заманчивы в один момент: работа с щекотливой тканью исторической застройки промзон, вплетенных в муниципальный ландшафт, требует важного подхода от всех участников процесса. Будущее промзоны и во многом ее будущий архитектурный вид определяется обладателем актива. Приобретая в собственность промышленный объект, хозяин делает выбор, что задает вектор развития территории на годы вперед.
Данный выбор практически во всех случаях диктуется финансовыми возможностями и коммерческими интересами хозяев объекта.
Выбирать приходится неизменно из двух вариантов: новое строительство либо редевелопмент с сохранением существующих объектов. Первое — дешевле (в среднем, порядка 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м против 55–60 тыс. руб. при редевелопмента) и обычно несложнее в реализации, но не в согласовании, и значительно продолжительнее. Второе — реновация — как правило дороже, сложнее в осуществлении, но стремительнее и легче согласовывается с властями, скорее окупается, потому, что сроки ввода в эксплуатацию таких объектов смогут составлять от 9–12 месяцев, в то время как новый объект редко начинает генерировать прибыль ранее полутора-двух лет с момента старта его проектирования, после этого строительства и согласования.
Новое строительство в рамках промзоны разрешает существенно расширить технико-экономические показатели (ТЭП) строения: его этажность, количество, площадь. Трудясь же в ходе проекта реновации архитектор ограничен параметрами, заданными существующей постройкой, и не имеет возможности их как-либо поменять. Для муниципальный застройки новое строительство — это хирургическое вмешательство, а редевелопмент — терапия.
Для оценки целесообразности вероятных сценариев обычно прибегают или к услугам компаний консультантов, или сходу к архитекторам. Главная задача наряду с этим — выяснить конечную площадь объекта, стоимость и сроки реализации исходя из существующих для каждого из вариантов ограничений.
Для девелоперов объекта на проспекте Вернадского в Москве нам было нужно подготовить две полноценные концепции. В бывшем административно-торговом строении площадью 3,5 тыс. кв. м 70% площадей занимали гастрономы , количество нужных инвестиций в реновацию под полноценный офисный центр с территорией ретейла должен был составить порядка 175 миллионов рублей. при сроке реализации в 16 месяцев с момента начала проектно-изыскательских работ.
Мы разглядели сценарий полной внутренней перепланировки с заменой фасадов. Обычно это влечет за собой перемещение лестничных и лифтовых узлов, что выливается в важные конструктивные трансформации.
Добавление помещений стрит-ретейла требует организации загрузочных территорий, каковые не предполагались прошлым функционалом объекта, в этот самый момент уже добавляется работа не только со строением, но и прилегающей территорией — верное и грамотное разведение транспортных и людских потоков. Работа в заданных объемных параметрах объекта (высотность и пятно застройки) не дает нужной гибкости в планировочных ответах.
При таком варианте девелопер четко обязан себе отдавать отчет, что высок риск появления неликвидных лотов. Все эти факторы значительно влияют как на цена реализации проекта, так и на сроки и перечень нужных согласований, и принципиально важно не перейти линии, по окончании которой делается несложнее снести и заново выстроить.
Проект реновации многофункционального комплекаса на проспекте Вернадского (Москва)
Фото: Т+Т Architects
Для муниципальный застройки новое строительство — это хирургическое вмешательство, а редевелопмент — терапия Второй сценарий предполагал демонтаж существующего объекта и строительство нового и во многом развязывал нам руки. Во-первых, нас уже не сдерживали границы объекта, и мы ориентировались на разрешенную плотность застройки участка.
Во-вторых, оказалась возможность задать положение объекта и необходимую конфигурацию на участке, что сходу снимало множество логистических неприятностей. В-третьих, при сопоставимых с редевелопментом затратах инвестор может взять объект классом выше, применяя более качественные строительные, инженерное оборудование и отделочные материалы.
Так, для разглядываемого объекта в 3,5 тыс. кв. м при его новом и демонтаже постройке мы приобретали потенциальную возможность реализовать объект в 18,5 тыс. кв. м, а также с учетом двухуровневого подземного паркинга на 116 машино-мест (приблизительно 5,5 тыс. кв. м). Оценочный количество инвестиций наряду с этим сценарии составлял порядка 760 миллионов рублей.
Для другого объекта, одного из административных корпусов бывшего завода на севере Москвы, в котором до реновации уже пребывали офисные помещения и что предполагалось выделить в полноценный обособленный бизнес-центр класса В, количество инвестиций в редевелопмент 9 тыс. кв. м площади составил чуть менее 400 миллионов рублей. со сроком реализации кроме этого 15–16 месяцев. Подобная отличие цены вложений на 1 кв. м именно связана с уровнем адаптивности «материнского» строения под новое назначение, и с малым вмешательством в конструкции объекта, каковые по итогам совершённых обследований продемонстрировали необходимость только локальных усилений.
Новое строительство требует громадного количества согласований, получения исходно-разрешительной документации — данный процесс может продолжаться до года, в зависимости от грандиозности замыслов и сложности площадки. Так, процесс запуска строительства проекта может не просто затянуться (в среднем сбор документов занимает от 4 до 6 месяцев), но и вовсе не начаться. А ведь сейчас объект, в большинстве случаев, уже перестает генерировать финансовый поток и начинает простаивать, принося убыток.
Применяя результаты предварительного анализа, девелопер самостоятельно либо с привлечением консультанта может с большей точностью спрогнозировать арендный поток либо цена продажи, учитывая класс приобретаемого объекта и потенциальные ставки.
Подводные камни реновации
Стремительный путь редевелопмента существующих объектов как правило сопряжен с неожиданными сложностями, каковые выявляются лишь в строительных работах и редко смогут быть спрогнозированы заблаговременно. Такие проекты постоянно требуют тщательной предварительной дополнительных изысканий и экспертизы уже в ходе реализации.
Проводя перед проектированием дополнительные изыскания несущих конструкций одного из выстроенных в первой половине прошлого века строений в центре Москвы мы поняли, что все его несущие колонны неоднородны. Архивные изыскания предполагали, что все несущие элементы — бетонные, но оказалось, что часть из них была монолитными, часть железными, часть представляла собой кирпичную кладку в железной обойме, словно бы каркас строения возводился из подручных материалов.
Этот факт поднял изначально предполагаемую цена работ с конструкциями строения на 30%. Успех, что инвестор дал согласие совершить повторное обследование и это было распознано при проектировании, а не при постройке уже самого объекта.
При проектировании пяти корпусов делового комплекса в Замоскворечье (кроме этого проект на базе редевелопмента промышленных строений) было нужно закладывать под любой из корпусов собственный личный тип усиления несущих конструкций. Это было обусловлено тем, что строения строились в различное время и по различным разработкам, начиная от древесного дома и заканчивая административным строением, выстроенным хозспособом в 60-х годах ХХ века. При новом постройке риск непрогнозируемого и значительного роста бюджета стройки от снова распознанных изюминок строения значительно ниже.
Но не только неприятные сюрпризы сопровождают редевелопмент. Трудясь с территорией мельницы Шмидта в Саратове, выстроенной во второй половине 90-ых годов девятнадцатого века на берегу Волги, мы нашли множество артефактов, каковые удалось реанимировать и вдохнуть в них новую судьбу. Одним из них стал полутораметровый в диаметре ветхий колодец, что был около паровой котельной.
Особенность его в том, что на уровне 40 м он соединялся с рекой через 200 м. В проекте колодец стал центром одной из площадей в рамках реконструкции всей территории бывшей мельницы.
Определение архитектурной и функциональной концепции проекта
Кроме крепости несущих фундамента и конструкций продолжительную и успешную судьбу объекту редевелопмента гарантирует правильно выбранный инвестором новый функциональный профиль. Собственники маленьких, раздельно стоящих объектов не всегда привлекают консультантов для оценки потенциала коммерческого применения промышленного строения, надеясь на собственное бизнес-чутье.
При неточности с выбором специализации объекта он будет находиться безлюдным независимо от качества уровня и архитектурного проекта его воплощения. Данный подводный риф редевелопмента в полной мере вероятно удачно миновать на самом раннем этапе планирования реновации промзоны. Заложенная в проект функция обязана удачно вписываться в существующий муниципальный контекст, отвечать потребностям потенциальных пользователей предлагаемых сервисов — будь то конторы, апартаменты, музей либо торговый центр.
Проект реновации промышленной территории мельницы Шмидта (Саратов)
Фото: Т+Т Architects
Готовясь к работе над объектами и территорией комплекса мельницы в Саратове, мы совместно с консультантами совершили оценку восьми сценариев развития территории с различной пропорцией распределения функциональных территорий, их расположения и состава. Было обнаружено оптимальное распределение офисных и жилых объектов, ретейла и публичных территорий, учитывающее и коммерческие интересы инвесторов, и запросы мэрии.
Как раз им принадлежала инициатива строительства многофункционального концертного зала на месте самого большого элеватора. Данный объект и стал в конечном счете доминантой всей территории, тем самым магнитом, что а также разрешил создать постоянный поток визитёров по всей территории квартала, а не только исторической ее части.
Сергей Труханов специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Специалисты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Сергей Труханов «T+T Architects» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Галилео. Мельницы
