Ошибки резидентов
Многие россияне, получающие недвижимость за границей, мгновенно становятся нарушителями налогового законодательст ва. Причем российского. Как не пополнить их последовательности и нечайно не переступить линии разрешённого?
Каждая недвижимость облагается налогами по законам той страны, на территории которой она находится. С данной несложной истины начинают разговор все юристы, каковые консультируют желающих купить апартаменты, виллы, замки либо земельные наделы за границей.
Юристы готовы досконально обрисовать налоговую совокупность различных государств, посоветовать, возможно ли оформить приобретение на физическое лицо, дать совет, посредством каких механизмов возможно уменьшить налогооблагаемую базу. Но вопросы о том, чего требует в связи с приобретением российское законодательство, частенько остаются за кадром.
А ведь большая часть клиентов зарубежной недвижимости остаётся налоговыми резидентами России. Исходя из этого им предстоит общение с налоговыми органами нашей страны. И начаться оно должно еще перед тем, как зарубежная сделка купли-продажи будет совершена.
Переход наличности
Когда россиянин выбрал походящий объект недвижимости за границей, у него появляется вопрос: как совершить оплату? Сделки за наличный расчет в большинстве государств не привет ствуются. Да и необходимости в них нет. Так как оплата через банковский счет дает массу преимуществ: к примеру, не потребуется декларировать вывозимую из страны сумму. А вдруг появятся неприятности, факт оплаты легко будет доказать в суде.
Второй вопрос: какой банк применять для открытия счета? В большинстве случаев при выборе между русскими банками (и русскими филиалами банков зарубежных) и зарубежными, расположенными в той же стране, что и приобритаемая недвижимость, склоняются в пользу последних. Более того: обычно стараются открыть счет в том же самом банке, которым пользуется и продавец.
Благодаря такому несложному ходу удается заметно снизить банковские комиссии за перевод средств с одного счета на другой—другими словами уменьшить дополнительные затраты, которые связаны с приобретением недвижимости. Но как раз тут таится первая ловушка. Какая?
Особенные счеты
В соответствии с русскому налоговому законодательству при открытии банковского счета россиянин обязан проинформировать налоговые органы. Но знают об этом немногие. Так как в случае если счет раскрывается в русском банке (либо русском филиале зарубежного банка, что, очевидно, трудится по русским законам), уведомление происходит машинально, и ни с какими документами обладателю счета никуда идти не придется.
Совсем другая история, в то время, когда для открытия счета выбран банк зарубежный. Нужно будет в течение месяца подать заявление в ближайшее к месту жительства отделение налоговой администрации России. В нем направляться указать, в каком как раз банке был открыт счет, и приложить выписку с этого счета. Как того и требует закон.
Прелесть обстановки содержится в том, что никаких денежных последствий (необходимости оплаты каких-либо пошлин, особенных налогов и сборов) это заявление иметь не будет. Для чего же тогда оно необходимо? Посредством данной информации налоговые работы России следят «за ситуацией » и отслеживают изменение денежного благосостояния граждан нашей страны.
Это один из качеств их работы. Исходя из этого иногда налоговая может запрашивать у плательщика налогов данные о перемещении средств по этому счету. Дабы этого не происходило, счет, открытый только для совершения сделки купли-продажи, сразу после перевода средств продавцу стоит закрыть.
И поставить об этом в известность налоговые органы.
Но, в большинстве случаев, данный (либо каждый) счет в зарубежном банке обладателю зарубежной недвижимости имеет суть покинуть. С него комфортно оплачивать услуги ЖКХ, и налог на купленную недвижимость.
Что—напомним—платится в той стране, где эта недвижимость и находится. А с тем, что российские налоговые органы будут знать о наличии счета, лучше согласиться и нормально реагировать на их эпизодические запросы.
Виртуальная польза
Обстановка усложняется, в случае если для приобретения недвижимости берется долгосрочный кредит. Российские банки по большому счету очень редко идут на кредитование зарубежного жилья.
Да и желающих обращаться к ним мало: за рубежом и сроки кредитования больше, и ставки заметно ниже.
Но как раз низкие (если сравнивать с русскими реалиями) ставки смогут сыграть злую шутку. Дело в том, что в русском налоговом законодательстве имеется такое понятие—материальная польза. К ней относят и экономию на процентах.
Появляется она, например, тогда, в то время, когда кредит выдается по ставкам, размер которых не превышает 2/3 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. А ставка рефинансирования с 1 июля 2010 г. образовывает 7,75% (это, кстати, рекордно низкий для нашей страны уровень за последние 18 лет). Другими словами, в случае если ставка по кредиту ниже 5,167% (2/3 от 7,75%), то отличие между этим реальной ставкой и значением именно и составит материальную пользу.
С которой взимается налог, составляющий ни большое количество ни мало, а 35%.
Но, эта обстановка скорее из области теории. Так как этот процент вычислен для рублевых кредитов, а в Российской Федерации ипотеку под 5,167% и ниже возможно взять разве что в сладких мечтах. Да и к клиентам недвижимости за границей эти расчеты также помой-му не имеют никакого отношения: искать за рубежом банки, дающие кредиты в рублях, так же нелепо, как ездить в Тулу со своим самоваром.
Но не все так легко. Законодатели учли и кредиты в валюте. Для них минимально допустимый размер ставки приравняли к 9%. Если он меньше (а в Европе, к примеру, ипотечные ставки в большинстве случаев колеблются в пределах 3–7%), то отличие будет принимать во внимание материальной пользой.
Но сейчас Российское налоговое законодательство неспешно делается все либеральнее. Так, с 1 января 2010 г. получила юридическую силу новая редакция Налогового Кодекса, в которой, например, оговаривается, что в определенных обстановках экономия на процентах по ипотекам не считается доходом и не подлежит налогообложению. Но, касается это лишь недвижимости, получаемой в России, и кредитов, выдаваемых русскими банками.
Иные исключения законом не оговариваются. Исходя из этого тем, кто рассчитывает забрать кредит на приобретение недвижимости за границей, остается ожидать более четких указаний в законе либо дополнительных пояснений от Минфина. И на всякий случай помнить о налоге на виртуальную материальную пользу.
Аренда с минусом
В случае если зарубежная недвижимость покупается только чтобы иногда пользоваться ею в отпуске либо перебраться в том направлении на постоянное жительство, в вопросах взаимоотношения с русскими налоговыми органами на этом возможно смело ставить точку. Но в случае если объект будет сдаваться в аренду (либо уже сдан на момент приобретения, что довольно часто видится, к примеру, в Германии), общаться с русскими сотрудниками налоговой администрации придется еще неоднократно.
Сущность в том, что арендная плата, приобретаемая обладателем недвижимости,—это такой же доход, как и другие. Исходя из этого она облагается подоходным налогом.
Вопрос—где как раз облагается?
В отличие от налога на саму недвижимость (что в некоторых государствах именуется «земельным налогом» и к которому в зависимости от цены объекта может добавляться «налог на богатст во», что практикуется, к примеру, во Франции), чужестранцы по умолчанию платят подоходный налог с взятой арендной платы два раза. Как в стране, где куплена недвижимость (по местным ставкам), так и по русским законам—в Российской Федерации, налоговым резидентом которой хозяин зарубежного объекта в большинстве случаев остается.
А это происходит неизменно, если он пребывает на родине по полугоду и больше в течение каждого год .
И вашим, и отечественным
Россиянин, обладающий зарубежной недвижимостью и приобретающий с нее доход, обязан проинформировать об этом налоговые органы России. Эти вписываются в особую строчок налоговой декларации, которую, как мы знаем, физическое лицо подает один раз в год, до 30 апреля.
Полученный от аренды доход облагается налогом по совершенно верно такой же ставке, что и другие доходы физических лиц—13%. Более того: в случае если при выплате того же налога по месту нахождения недвижимости в некоторых государствах удается снизить налогооблагаемую базу (к примеру, учесть затраты на ремонтные работы, а иногда кроме того на авиарейсы), то в Российской Федерации такие механизмы не предусмотрены.
Вернее, они касаются лишь личных предпринимателей, но на доходы физических лиц не распространяются. Имеется и второй увлекательный момент. В случае если россиянин в свое время проигнорировал налоговую администрацию и не подал прошение об открытии счета на приобретение недвижимости, может появиться вопрос—откуда, фактически, эта недвижимость показалась. Дабы его избежать, лучше сходу функционировать в рамках закона.
Что касается государств, где находится купленная зарубежная недвижимость, то на их территории россияне платят налог с доходов от аренды по местным ставкам, распространяющимся на нерезидентов. В каждом стране они различные и рассчитываются по различным схемам. Нередки случаи, в то время, когда размер ставки может быть около практически 50%. Так, может оказаться, что в сумме нужно будет перечислить в пользу двух стран до 63% доходов с аренды.
Двойное исключение
Громадная бочка меда содержится в том, что с 65 государствами у России заключены контракты об избежании двойного налогообложения. Для обладателей сдающейся в аренду зарубежной недвижимости это указывает, что подоходный налог с взятой суммы нужно будет платить только один раз—в стране, где находится приобретённый объект, и по ее законам.
В число этих государств попадают весьма популярные у россиян Болгария, Турция, Египет, Франция и многие другие. (А не попадают в данный перечень, к примеру, Латвия и Эстония, с которыми на сегодняшний момент таких договоренностей у России нет).
Но, как во всякой бочке меда, в этот самый момент имеется собственная ложка дегтя.
Содержится она в том, что само по себе наличие у России контракта об избежании двойного налогообложения вовсе не свидетельствует, что обладателю недвижимости в одной из этих государств возможно со спокойной душой обходить родную налоговую администрацию стороной и ощущать себя полностью законопослушным.
Дабы механизм однократной оплаты налогов получил, подать налоговую декларацию в Российской Федерации придется.
Как необходимо, вопреки всему, вписывать в нее доход, полученный от арендаторов. Более того—к декларации необходимо приложить справку, что налоги с данной суммы уже уплачены по месту нахождения недвижимости. Лишь в этом случае все формальности будут соблюдены, и платить налог во второй раз никто не вынудит.
Предапрельские тезисы
Единственный нюанс касается сроков подачи налоговой декларации в Российской Федерации и сроков, в каковые проводятся налоговые выплаты в других государствах. Во всем мире налоговым периодом считается год . А вот сроки подачи дек лараций различные. К примеру, в Российской Федерации сейчас это следует сделать не позднее 30 апреля, в Германии—до конца мая, а во Франции аж до 1 сентября.
Казалось бы, своевременно уведомить русского налоговую администрацию не окажется. Но дело в том, что начинается прием объявлений сразу после наступления нового года. Исходя из этого люфт в три месяца все-таки появляется.
В случае если же своевременно подкрепить подаваемую в Российской Федерации декларацию справкой об оплате налога на доходы не окажется, ничего ужасного не случится.
Налоговую администрацию возможно будет проинформировать и позднее. Вероятнее, трансформации в налогооблагаемую базу внести успеют. Но кроме того в случае если налоговые органы окажутся нерасторопными, стоит не забывать, что уплаченный налог возможно вернуть. Так как совокупность возврата налогов у нас трудится весьма хорошо.
Полугодовалый резидент
Страной налогового резидентства делается то государст во, в котором человек проводит более 183 дней подряд за год. В том месте оплачивается главная масса налогов. В случае если потенциальный плательщик налогов по полугоду не живет ни в одной стране, около него может развернуться настоящая борьба, которую будут вести между собой все страны, где он в течение года побывал. И кто победит, заблаговременно угадать сложно.
Но, такие ситуации все же видятся не столь довольно часто—этому, кроме всего другого, содействуют визовые ограничения. В большинстве случаев место налогового резидентства вопросов не вызывает.
Автомат не работает
Самая нередкая неточность россиян—считать, что многие законы у нас срабатывают машинально. Ее довольно часто допускают те, кто совершает сделки с недвижимостью. Так, при продаже русском недвижимости имеется такое понятие—имущественный налоговый вычет.
Содержится оно в том, что налог продавец будет платить только в том случае, если сумма сделки превысит 2 миллионов рублей. Те, кто реализовывает дешевле, считают, что раз налог платить не требуется, то и в налоговую администрацию приходить нет предлога. И весьма удивляются, в то время, когда скоро приобретают уведомление
Создатель: Наталия Павлова-Каткова
издание Homes Collection
Неточность резидента (1968) Полная версия
