Остаются ли квартиры в москве инвестиционно привлекательными
Об изюминках вложений в русского недвижимость и сегодняшней инвестиционной тайной, в то время, когда одни уверены в том, что получили, а другие фиксируют убытки, – в авторской колонке говорит глава департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома
Целый прошедший год рынок жилья массовых сегментов бросало из крайности в крайность: от ажиотажа первых месяцев – в тягучее лето, после этого, в октябре, – опять в бой, на штурм новых рекордов спроса. За последние восемь лет прошлый декабрь стал вторым по окончании ноября 2011 года самый результативным месяцем по показателям покупательской активности на столичном вторичном рынке жилья.
Вкладывая деньги в квадратные метры, люди привычно выручали собственные накопления от приступов лихорадки, сотрясавших русского экономику. Их – клиентов, получавших жилье не от того, что типовая «двушка» стала тесна увеличившейся семье, а по причине того, что рубль ежедневно терял в цене, – мы кроме того привычно именовали инвесторами, не смотря на то, что и с оговоркой «долговременные».
Вот уже семь лет столичная «вторичка», за малым исключением, увлекательна в качестве денежного инструмента лишь любителям «смаковать ощущения», но никак не «классикам жанра», нацеленным на получение прибыли в кратковременной возможности, – такая особенность. Но инвестиции в русского недвижимость по большому счету дело своеобразное.
Большая часть недвижимости в Российской Федерации, по сути, не есть товаром
Университет прописки, существовавший в Советском Альянсе, за долгие годы стал частью менталитета граждан РФ и организовал у них необратимую привязанность к недвижимости. Для отечественных людей очень важно иметь формальное документальное подтверждение собственных прав на квадратные метры – когда-то это был ордер, на данный момент – свидетельство о праве собственности.
В первой половине 90-ых годов двадцатого века прописку отменили как нарушающую право, закрепленное в конституции человека на свободу перемещений, но она осталась в головах. Сейчас кроме того опытные риелторы оперируют формально устаревшими понятиями и применяют регистрацию по месту жительства, получая обеспечений по сделкам.
Порядка 85% жилого фонда в Российской Федерации находится в собственности граждан. Потребность иметь собственный жилье есть фундаментальной для большей части отечественного общества. Для сравнения: в Англии обладают недвижимостью около 69% населения, в Соединенных Штатах – приблизительно 65%, в Германии – 53%, в Швейцарии – 43%.
Во многих западных государствах у людей нет психотерапевтической зависимости от жилплощади: их дом в том месте, где работа. Отношение к квартире – только рациональное: часто ее невыгодно иметь в собственности, по причине того, что накладно содержать, довольно часто неразумно инвестировать в рынок жилья, потому, что имеется значительно более удачные денежные инструменты.
Но Россию, как мы знаем, «умом не осознать». У нас каждая жилплощадь в Москве так же, как и прежде – показатель того, что «жизнь удалась». Наряду с этим сделка на вторичном рынке жилья – это не тот случай, в то время, когда имеется торговец с хорошим счетом в банке и понятный товар, что он «пришел, заметил, оплатил».
Приобретение объектов тут постоянно происходит в режиме ручного управления и значительно чаще связана с распутыванием клубка субъективных противоречий между участниками сделки: один не имеет возможности отыскать подходящий другой вариант, второму не нравится продавец, третьему – риелтор продавца, у четвертого неприятности с правами собственности, у пятого – с психикой. А в следствии получается, что большая часть квартир на «вторичке»теоретически непродаваема без опытного регулирования обстановки, не обращая внимания на сам факт и адекватную цену наличия товара.
По причине того, что жилой объект в этом случае – больше, чем квадратные метры, а купля-продажа – не только рыночные, но и человеческие отношения. Разумеется, что такая модель формирует напряжение на рынке и в определенной мере ограничивает его инвестиционный потенциал.
Как инвестировали в недвижимость
И однако столичный рынок жилья много лет не испытывал недочёта в желающих на нем получить. Я прекрасно не забываю первых инвесторов. Они пришли практически в один момент с приватизацией, в большинстве собственном являлись уроженцами СССР, в большинстве случаев, имели отношение к западному капиталу и громадные виды на столичную недвижимость – очень недооцененную в то время.
В первой половине 90-ых годов двадцатого века квартира в центре стоила $1 тыс. за 1 кв. м – фантастически низкий ценник для любой всемирный столицы.
У нас к тому моменту показались зарубежные менеджеры, первые богатые россияне, уже сумевшие получить в новых экономических событиях. Следствием изменившихся денежных возможностей стали новые потребительские запросы. Самыми респектабельными считались объекты громадных метражей в Садового кольца. Нюанс пребывал в том, что такие квартиры в свободной продаже отсутствовали как класс.
На территории бывшего СССР скоро сформировался рынок типового жилья – стандартных «однушек»-«двушек»-«трешек», но на нем не было площадей 150 кв. м. С этого началась одна из самых увлекательных страниц в новейшей риелторской истории – расселение коммуналок.
Вход в это предприятие стоил порядка $55 тыс. – приблизительно такие вложения требовались на обеспечение жильцов коммунальной квартиры отдельной жилплощадью (цена «однушки» в спальном районе в первой половине 90-ых годов двадцатого века – около $11 тыс.). На выходе инвестор приобретал объект ценой $150 тыс. – доходность практически 200%.
Года через три стало ясно, что коммуналки сами по себе уже не так занимательны. Какой бы ремонт ни сделал новый обладатель, оставались прошлые, довольно часто неблагополучные, соседи, нечистые подъезды, ветхие коммуникации. И тогда под инвесторов стали расселять не квартиры, а целые дома, неспешно формируя однородное социальное окружение и сегодняшнюю репутацию элитных центральных районов.
Лишь в начале 2000-х годов начали появляться первые новостройки, современные элитные жилые комплексы – принципиально новые объекты, каковые распределили инвестиционный спрос между первичной и вторичной недвижимостью. Однако впредь до кризиса 2008–2009 годов «вторичка» собирала львиную долю инвестиций как высокодоходный и наименее рисковый рынок .
С 2005 года до кризисной осени 2008-го цена столичной «вторички» возросла практически в четыре раза (см. график). Каждая вторая сделка совершалась не по обстоятельству ответа актуальных жилищных вопросов, а с целью приумножения капитала. Доходность в отдельные периоды превышала 100%.
На рынке жилья надулся пузырь, звучно хлопнувший в конце 2008 года и обернувшийся резкой сменой инвестиционного климата, в следствии чего словосочетание «инвестиции в недвижимость» сейчас как правило направляться использовать только с определенной степенью условности.
Инвестиции о двух валютах
Последние годы цены на столичном вторичном рынке жилья росли незначительно: в 2014-м – на 9,1%, в 2013-м – на 3,2%, в 2012-м – на 3,8%. Это совсем несерьезные цифры для инвесторов. Сравним их с динамикой инфляции: в 2014 году – 11,36%, в 2013-м – 6,45%, в 2012-м – 6,58%.
Итого: практически рынок демонстрировал отрицательную коррекцию.
Имеется еще один нюанс. С 2009 года, в то время, когда столичная недвижимость массовых сегментов стала номинироваться в рублях, люди весьма скоро перестроились и с радостью начали оперировать в собственных расчетах показателями прибыли, выраженными в русском валюте. Но я вижу в этом некое лукавство.
Растолкую из-за чего.
Разглядим, как увлекательными были вложения в недвижимость в 2013–2014 годах. Для большей убедительности как пример заберём инвестиции в новостройки (последние два-три года как раз первичный рынок приносил инвесторам большие барыши, в то время как «вторичка», за редким исключением, превратилась в консервативный инструмент сохранения денежных средств).
Итак: некоторый жилищный комплекс в Москве. На начальной стадии строительства тут возможно было приобрести трехкомнатную квартиру площадью 84 кв. м за 10 миллионов рублей. Люди, каковые инвестировали тогда в эти объекты, рассчитывали реализовать их через год за 13–14 миллионов рублей. и тем самым взять 30% годовых.
До определенного момента все к этому и шло. Положив 10 миллионов рублей. (порядка $310 тыс. по курсу 2013 года), к концу 2014-го условный инвестор вправду имел возможность реализовать жилплощадь за ожидаемые 14 миллионов рублей. Сюрприз в том, что в декабре эти 14 миллионов рублей. равнялись в лучшем случае $250 тыс.
В итоге имеем парадокс: люди, живущие философией рублевого мира, уверенны, что они получили 4 миллионов рублей.; инвестор, что вычисляет экономику проекта в вольно конвертируемой валюте, фиксирует убыток от «инвестиции» в $60 тыс.
В случае если разглядывать отечественный рынок в мировом контексте, то нужно быть реалистами: в прошедшем сезоне мы стали беднее практически вдвое. С января 2014 года столичное жилье массовых сегментов снизилось в цене на 40% в долларовом эквиваленте, из них на 30% – за четыре месяца. Это большое падение.
При таковой динамике инвестиции в недвижимость в их хорошем понимании – вложения с целью получения прибыли – практически теряют суть.
Помимо этого, инвестиционная приобретение на рублевом рынке жилья, в большинстве случаев, предполагает следующий порядок действий: выход из долларового (евро) кэша в рубли – приобретение объекта – его последующая продажа – перевод рублей в доллары США (евро). В текущей ситуации такая конвертация чревата большими и ничем не оправданными утратами.
Все это растолковывает поведение инвесторов, многие из которых, успев выйти из проектов в 2008 году, не возвратились на рынок жилья. Более того, большая их часть так и осталась в долларовом кэше, не отыскав альтернативы среди иных денежных инструментов.
Наряду с этим нужно осознавать, что российский рынок жилья остается самым консервативным и проверенным инструментом сохранения денежных средств в долговременной возможности. Такая стратегия имеет очень отдаленное отношение к инвестированию, но есть самой распространенной моделью поведения клиентов в периоды ослабления рубля.
Разумеется, что сейчас столичная недвижимость недооценена в валютном эквиваленте и со временем – как уже бывало неоднократно в ее истории – начнет отыгрывать утраты. Исходя из этого сейчас я прямо советовал бы тем, кто имеет накопления в зарубежной валюте и необходимость в приобретении жилплощади, не ожидать предстоящего понижения стоимостей, а переходить к ответу жилищного вопроса. Повторю – это относится людей, которым квартира нужна для себя, для детей, для других родственников.
Тем, кто ожидает от рынка жилья стремительных активности и денег 2007 года, нужно будет подождать у моря второй погоды.
Сергей Шлома, специально для «РБК-Недвижимости»
Об авторах
Сергей Шлома «Инком-Недвижимость» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Оставаться Собой. Садгуру.
