Дорогие квартиры в москве: цены падают
С дорогими столичными квартирами на протяжении нынешнего мирового кризиса происходит то же, что и со всем рынком недвижимости: стоимость уменьшаеться. Но, изучения говорят о том, что по темпам падения дорогая недвижимость начала опережать эконом-класс. Высказываются предположения о сохранении таковой тенденции в скором будущем. А это, со своей стороны, может привести к тому, что разрыв в стоимости дорогих и недорогих квартир будет уменьшаться.
Индекс ценового расслоения, достигший большой отметки 2,05 в «докризисные» времена, на данный момент демонстрирует явное падение — всего за полтора месяца данный показатель достиг цифры 1,98.
Сейчас средняя цена дорогих квартир образовывает $6,7 тыс. за 1 м?, а недорогих — $3,4 тыс. за 1 м? (согласно данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»).
Индекс ценового расслоения рассчитывается легко: отношение средней цене 20% самых дорогих столичных квартир к средней цене 20% самых недорогих столичных квартир. К наиболее ценным по большей части относятся квартиры в монолитно-кирпичных зданиях недавней постройки, а также в некоторых зданиях советского времени — в сталинках, цековках и т.д. К самым недорогим относятся квартиры в хрущевках, а также в современных панельных зданиях на окраинах Москвы (по большей части — за МКАД).
В докризисные времена кроме этого наблюдалась тенденция к понижению индекса ценового расслоения, но это было связано с тем, что недорогое жилье дорожало куда более высокими темпами, чем дорогое. На квартиры экономного класса был настоящий ажиотажный спрос, и разрыв между стоимостью бизнес- и эконом-классов уменьшался.
Сейчас же обстановка изменилась на противоположную. Другими словами, понижение индекса ценового расслоения происходит в условиях падения цен на недвижимость (это относится всей недвижимости, независимо от класса). Вывод однозначен: темпы падения цен на дорогие квартиры превышают темпы падения цен на недорогие квартиры Москвы.
В первый раз за последние десять лет дорогие столичные квартиры начали падать в цене. До сих пор наблюдался только интенсивный рост, время от времени незначительно замедлявшийся, но ни при каких обстоятельствах не останавливавшийся. Резкое снижение цен наблюдалось единственный раз в 2007 году, но и тогда дорогие квартиры снизились в цене не более чем на 2%, тогда как эконом-класс продемонстрировал понижение цены на 5-7%.
Эта тенденция давала девелоперам основание утверждать, что дорогие квартиры будут становиться лишь дороже, и исходя из этого они являются очень инвестиционно привлекательными — фактически говоря, так оно и было до недавнего времени.
Отмечается большое снижение спроса на дорогие квартиры Москвы, интересы клиентов перемещаются в сегмент недорогого жилья. Не страно — так как зарплаты падают. Снижение спроса стало причиной разбалансировке структуры предложения.
Так в начале прошлого года соотношение предлагаемых объектов экономного класса, бизнес-сегмента и класса de luxe составляло 60%:30%:10%, то к началу нынешнего, 2009 года соотношение сильно изменилось так, что число предлагаемых объектов бизнес-класса возросло до 50% от общего числа предложений недвижимости, а в этот показатель и февраль был превышен. Другими словами, спрос на дорогие столичные квартиры падает, и они «зависают» на рынке.
Особенно большое снижение спроса отмечается на рынке недостроенного жилья. В случае если до кризиса клиенты с радостью получали дорогие квартиры на стадии строительства, то сейчас они хотят видеть не просто готовый дом, но нужно — квартиру с полной отделкой. Наряду с этим нужна развитая инфраструктура — лишь тогда у дорогих квартир появляется шанс реализации. За проекты же платят меньше и меньше.
Причем, к развитой инфраструктуре относятся уже не только дороги и коммуникации, либо обеспечение новостройки подземным гаражом и без того потом, но — создание построек и сети учреждений в районе (детские площадки, поликлиники, магазины, сервисные работы). В кризисное время клиенты становятся все более требовательными.
Прогнозируется, что падение цен на дорогие квартиры Москвы не будет прекращаться, и темпы его не снизятся. Предпосылок для увеличения повышения цен, либо хотя бы для замедления падения, сейчас нет. К тому же, потенциал для понижения стоимостей имеется.
В случае если кроме того не вспоминать о стоимостях на недвижимость 2004 года, то достаточно отыскать в памяти о минимальном значении индекса ценового расслоения: оно было зафиксировано в начале 2007 года и составляло 1,69. Следовательно, индекс ценового расслоения может упасть еще минимум на 15%, причем как раз за счет понижения цены дорогих квартир.
София ВАРГАН
Недвижимость в Москве: количества растут, а стоимость уменьшаеться — МИР24
