От покупки к аренде: как возвращаются доходные дома в россию
Я пишу эту статью в кафе, которое находится в строении, расположенном на улице Маши Порываевой. До 21 сентября 1962 года это место было частью Домниковской улицы, названной по имени домовладельца XVIII века Любима Домникова. Как раз тут он возводил прибыльные дома. на данный момент на дворе XXI век, а прибыльные дома опять входят в моду.
Еще сравнительно не так давно в это тяжело было поверить. К примеру, в 2011 году мы делали анализ создания рынка арендного жилья в Российской Федерации и выстроили денежно-экономическую модель проекта по приобретению типового жилья в Москве и сдачи его в аренду с целью получения долговременного рентного дохода институциональным инвестором. Модель продемонстрировала неприемлемую доходность около 4–5% годовых, что было вдвое ниже, чем типовая доходность по коммерческой недвижимости.
Время идет, и все изменяется. В первых числах Августа 2016 года глава правительства России Медведев заявлял, что в арендное жилье готовы переехать более 7 млн русских семей. В 2016 году проходит новость (согласно данным «Ведомостей»), что АИЖК берёт пул квартир в Match Point у Кутузовского проспекта и «Лайнер» на Ходынском поле (более 1000 апартаментов и квартир), каковые собирается сдавать в аренду гражданам, для ответа собственного квартирного вопроса выбравшим вместо ипотечной модели модель «аренда жилья».
Но АИЖК на этом не останавливается, эта недвижимость включена в состав имущества ЗПИФ недвижимости «Кутузовский», паи которого будут предложены широкому кругу инвесторов с доходностью 5–6% годовых. Доходность на пай будет формироваться за счет платежей от сдачи квартир в аренду.
Учитывая уровень качества самих проектов «Лайнер» и Match Point (а это новое строительство, хорошая архитектура, отделка квартир), денежную устойчивость инициатора проекта АИЖК и прозрачную форму, в которую планируется облечь проект, — нетрудно сделать вывод, что эти паи смогут быть высоко пользуются спросом на рынке как альтернатива депозитам и бондам. Наряду с этим клиентами паев смогут выступить как рядовые физические лица, кроме того те, кто будут снять в аренду квартиры, так и опытные игроки инвестиционного рынка, включая зарубежных инвесторов.
У этого тренда имеется замечательная подоплека, заключающаяся в смене поколений. Она на данный момент происходит во всем мире, не только в Российской Федерации. Бессчётные изучения экспертов говорят о том, что поколение так называемых миллениалов — людей, которым на данный момент до 30–35 лет, — уже редко берёт дома, и вдобавок реже — машины.
В действительности они не делают сверхдорогих приобретений по большому счету. Новое поколение не склонно разделять материальные накопительные сокровища собственных своих родителей, заключающиеся в рвении «откладывать собственный счастье на завтра». Новое поколение переходит к более духовно богатой модели построения судьбы, где приоритет дан не материальным сокровищам, а эмоциональным, каковые заключаются во воспоминаниях и впечатлениях о путешествиях, занятиях спортом, досуге, смене обстановки, места работы, жительства, хобби, партнеров, друзей.
Данный тренд идеально соответствует с модой на прибыльные дома. Вместо того дабы копить на первый всю жизнь и взнос отдавать солидную часть собственных доходов на ипотечные платежи, отказывая себе в реализации собственных мечтаний, юный человек живёт на данный момент в том месте, где он желает и в хорошей обстановке. Современный прибыльный дом по оснащению и отделке не уступает типовой отделанной новой квартире в новостройке.
Наряду с этим он имеет возможность приобретать жизненные блага (путешествия, хобби, спорт, общение с приятелями и т. п.) сейчас, а не на следующий день. У для того чтобы индивида остается возможность откладывать часть денег на хорошую обеспеченную старость, положив их в негосударственный пенсионный фонд либо на депозит либо беря паи того же ЗПИФ недвижимости, в состав имущества которого входит прибыльный дом. Этому тренду кроме этого содействует повсеместное развитие IT-сервисов, разрешающих как арендаторам, так и арендодателям скоро и бесхлопотно отыскать/сдать/оплачивать жилье.
С новым поколением миллениалов мы разобрались — им прекрасно. Но для чего это девелоперам, застройщикам, инвесторам? В начале статьи я объявил, что доходность проекта прибыльного дома низка и проигрывает доходности в коммерческую недвижимость.
Ответ на эти вопросы дали кризисы 2008 и 2014 годов. К примеру, на рынке офисной недвижимости Москвы более трех лет свободными остаются около 2–3 млн кв. м. Это сопоставимо с рынком офисной недвижимости всего Петербурга. Как думаете, какая доходность сложилась у инвесторов этих свободных проектов?
Наряду с этим они платят повышенный налог на имущество, которого до 2013 года не было (налог с кадастровой стоимости), и коммунальные и эксплуатационные платежи. А вдруг и находят арендаторов, то те, пользуясь «рынком арендатора», требуют долгие «арендные каникулы» и отделку помещений, что еще больше усугубляет убытки арендодателя. Всех этих неудобств на рынке аренды жилья нет.
Но на этом беды инвесторов не закончились, рынок жилья затоварен фактически во всех регионах России. Непроданными стоят миллионы квадратных метров жилья всех сегментов (эконом, комфорт, бизнес, элит). И тут собственники приобретают тот же комплект рисков и затрат: налог на имущество, коммунальные и платежи и эксплуатационные платежи по кредитам, ведущие к банкротству.
Выход из данной ситуации — это переориентация бизнеса на то, что пользуется спросом рынком. Так уже поступили многие умные девелоперы и инвесторы, в частности O1 Group, «Галс-Девелопмент» и MR Group, каковые поменяли концепцию некоторых собственных проектов с контор на квартиры и апартаменты.
Следующий ход — переход от модели «продажи квартир» к модели «прибыльный дом». Данный рынок в Российской Федерации на данный момент не развит. Не учтены те дополнительные доходы, каковые хозяин прибыльного дома возьмёт на развитом рынке — поступления от дополнительных одолжений.
К примеру, в гостиничном бизнесе они приносят от 40% от общей выручки.
Кроме аренды, в прибыльном доме смогут быть иные статьи притока прибыли — к примеру, услуги по эксплуатации жилья, дополнительные услуги, такие как кредитование проживания, общепит, бытовые, развлекательные, магазины и т. п.
Чем более зрелым будет становиться рынок прибыльных домов, тем более удачным станет он для обеих сторон. Жильцы возьмут рыночную высокий сервис и цену проживания, а самое основное — свободу выбора жилья на всей территории России. Инвесторы возьмут приемлемый долговременный стабильный доход, снизят риски по вакансии и затовариванию рынка арендуемых помещений, избегут излишних твёрдых требований корпоративных арендаторов.
Девелоперы жилья возьмут новую целевую аудиторию клиентов, которых они раньше не знали. Это инвестиционные фонды, специализирующиеся на прибыльных зданиях. Они владеют такими конкурентными преимуществами по отношению к розничным клиентам, как приобретение громадными лотами, предварительные сделки, другими словами приобретение перед тем, как объект выстроен, и т. п. Новые клиенты предъявят более высокие требования, нежели чем физические лица, а высокие требования делают товар конкурентоспособным и устойчивым к кризисам, по причине того, что кроме того в кризис качественная вещь постоянно продаётся.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции
Об авторах
Гавриил Королев глава департамента недвижимости «РВМ Капитал» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
ЧТО ТАКОЕ \
