Париж: имеет ли место кризис на рынке недвижимости?
Париж — не только столица всемирный моды, это еще и, в значительной мере, законодатель моды на рынке недвижимости, причем моды самой что ни на имеется «высокой».
на данный момент СМИ полны сообщений об ипотечном кризисе, поразившем рынок жилья США. Утверждается, что последствия этого кризиса уже достигли Западной Европы, где вовсю падают цены, уменьшается количество сделок купли-продажи и идет массовое разорение риэлторских агентств. А как обстоит с этим дело в Париже, лишь начинающем приходить в себя по окончании новогодних праздников и рождественских?
Цены на жилье во Франции растут, но их рост замедлился
Много лет Франция оставалась одной из государств с самыми высокими темпами роста ценовых показателей на рынке недвижимости. Но по окончании резкого подъема в 2000–2006 гг. цены на жилье тут пара «успокоились». Так, в 2007 г., согласно данным FNAIM (Национальной федерации торговцев недвижимостью), рост цен на французском рынке недвижимости составил всего 3,8%.
Это был самый низкий показатель за последние десять лет (для сравнения: в 2004, 2005 и 2006 годах он составлял соответственно 15,4%, 10,4% и 7,1%).
Наряду с этим французский рынок домов и вилл в 2007 г. развивался чуть более динамично: на нем рост стоимостей составил 4,3% (для сравнения – в 2004 г. данный показатель равнялся +12,4%). Рынок апартаментов развивался менее деятельно: на нем рост стоимостей составил 3,3% (для сравнения – в 2004 г. данный показатель равнялся +17,8%).
Согласно точки зрения специалистов, нынешнее «успокоение» стоимостей разъясняется повышением цены кредитов, и ужесточением требований банков к заемщикам, позванным ипотечным кризисом в Соединенных Штатах.
По данным FNAIM, средняя удельная стоиость недвижимости во Франции в 2007 г. достиглаС–– 2 511/кв.м. Наряду с этим средняя площадь квартиры сократилась если сравнивать с 2006 г. на 2,7 кв.м и составила 80,89 кв.м при ценеС–– 195 156. Средний срок продажи составил 79 дней (возрос на 8 дней), а средний срок ипотечного кредита вырос с 19,54 лет до 20,21 года.
Также, аналитики утверждают значительную отличие конкретных показателей по регионам. В довольно недорогих регионах, таких как Франш-Контэ либо Бургундия, увеличение стоимостей было стремительным (+11%). Одновременно с этим в регионах Лимузен, Шампань-Арденн либо Лангедок-Руссийон стоимости упали на 1,5%.
Париж, как неизменно, в первых рядах
Что касается Парижа, то тут увеличение стоимостей традиционно превышает общенациональный уровень.
Довольно динамики цен на парижскую недвижимость возможно сообщить следующее: до 1998 г. они были очень стабильны и составляли примерноС–– 2,3-2,5 тыс./кв.м. Позже, во время с 1998 по 2002 гг., стоимости выросли на 50%, а 2003 г. и вовсе был ознаменован рекордом по количеству идеальных на рынке сделок. В начале 2004 г. 1 кв.м в Париже в среднем стоил околоС–– 4,4 тыс., а в сентябре – ужеС–– 5 тыс.
В 2006 г. средняя удельная стоиость 1 кв.м встала еще наС–– 1 тыс., а в 2007 г. средняя удельная стоиость 1 кв.м составилаС–– 6 329.
В случае если рост цен на французском рынке недвижимости в целом в прошедшем году равнялся всего 3,8%, то в столице за тот же период цены поднялись на 8,02%.
Уровень цен на столичное жилье: территориальный нюанс
Жить в столице Франции респектабельно, а посему спрос и цены на недвижимость тут довольно большие.
По большей части на большую цену парижского жилья воздействуют его расположение, уровень качества строительных и ремонта, и планировка прилегающего к дому участка.
Что касается расположения, то Париж, как мы знаем, разделен на 20 округов, из которых отдельные – в частности 6-й, 7-й, 8-й и 16-й – считаются самые престижными. Как раз тут сконцентрирован настоящий парижский шик, а он, конечно же, стоит денег, причем больших.
В 6-м округе, к примеру, расположенном между проспектами Монпарнас, Распай и Сен-Мишель, средняя удельная стоиость 1 кв.м на данный момент превышаетС–– 9 тыс.
В 7-м округе средняя удельная стоиость 1 кв.м составляетС–– 6–7 тыс. (в районе Дома Калек –С–– 7–7,1 тыс., в районе древней церкви Сен-Тома-д Акен –С–– 7,6–7,65 тыс.).
В 8-м округе вряд ли удастся отыскать жилье дешевлеС–– 7–9 тыс./кв.м, а вот в аристократическом 16-м округе, рядом со известным Булонским лесом, респектабельность, свежий воздух и уединение стоят примерноС–– 10–25 тыс./кв.м.
Неудивительно, что главным ценообразующим причиной в респектабельных районах Парижа есть вид на Эйфелеву башню либо на иную достопримечательность французской столицы. Настоящим «золотым треугольником» по праву считается исторический центральный район города. Тут находятся собор Нотр-Дам, Лувр, Люксембургский сад, известная собственными помпезными бутиками авеню Монтень… Как раз тут находится самое элитное жилье города.
В районе собора Нотр-Дам 1 кв.м жилья в среднем оценивается вС–– 9,53 тыс., в районе Елисейских Полей – вС–– 7,285 тыс.
А конкретно вид на Эйфелеву башню повышает цена жилья сходу на 40%. Так, к примеру, в ее районе 1 кв.м стоит примерноС–– 6–7 тыс. Но это – в случае если окна выходят во двор.
В случае если же окна выходят прямо на башню, 1 кв.м стоит ужеС–– 8–10 тыс.
Для сравнения: в так называемых арабских кварталах парижское жилье стоит всегоС–– 3,4–3,6 тыс./кв.м (эти районы не считаются полностью надёжными для проживания и не через чур котируются у французов).
«Студии» заС–– 7 тыс./кв.м и дома заС–– 23/кв.м
Примечательно, что треть реализовываемых в Париже квартир – это так именуемые студии (однокомнатные квартиры без отдельной кухни), и вдобавок треть составляют 2-комнатные квартиры с одной спальней.
Очевидно, продаются в Париже и многоэтажные апартаменты, но они являются «штучным» товаром.
Студии в приличных районах Парижа стоят недешево. К примеру, в январе 2008 г. студия площадью 26 кв.м с мини-кухней и совмещенным санузлом в квартале дез Аббесс (район Монмартра) была выставлена на продажу заС–– 180 тыс., что составляетС–– 6 923/кв.м.
Малогабаритные квартиры в подобных районах стоят еще дороже. К примеру, 2-комнатная квартира площадью 35 кв.м на первом этаже в том же квартале дез Аббесс в январе 2008 г. была выставлена на продажу заС–– 262 тыс. (С–– 7 486/кв.м), а маленькая квартирка площадью всего 22 кв.м неподалеку от площади Одеон (6-й округ) сравнительно не так давно была реализована заС–– 310 тыс. (болееС–– 14 тыс./кв.м).
Цена роскошных парижских апартаментов по большому счету не имеет верхней ценовой границы и зависит от многих параметров, среди них и от вида из окон. Так, к примеру, в известном Латинском квартале, на проспекте Сен-Жермен, апартаменты площадью 300 кв.м с пятью спальнями в шикарном доме 1860 года постройки продавались в конце прошлого года заС–– 3,250 млн (С–– 10 833/кв.м). Но и это не предел.
Известно, к примеру, что недавно были реализованы апартаменты неподалеку от Марсова Поля, с видом на Эйфелеву башню, неспециализированной площадью 122 кв.м с тремя ванными и двумя спальнями; они обошлись клиенту вС–– 1,365 млн, что эквивалентноС–– 11 188/кв.м.
Что касается раздельно стоящих домов, то, к примеру, 4-этажный дом на улице де Любек (16-й округ) неспециализированной площадью 1346 кв.м (40 помещений, громадный зеленый двор, терраса в 25 кв.м на втором этаже, вид на Эйфелеву башню с последнего этажа, время постройки – 1900 г.) продается на данный момент заС–– 18,9 млн, что составляетС–– 14 042/кв.м, а 2-этажный дом на улице Вилла Молитор (16-й округ) неспециализированной площадью 1043 кв.м (15 помещений, 4 туалета, 4 ванные, 2 душа, 6 мест для парковки машин, громадное подвальное помещение, земельный надел в 3546 кв.м, время постройки – 1870 г.) – заС–– 24,255 млн, что эквивалентноС–– 23 255/кв.м.
Возможности 2008 года
В 2008 г. специалисты FNAIM ожидают стагнации цен на жилье во Франции. Согласно расчетам данной организации, «рынок недвижимости будет прогрессировать на уровне роста инфляции в стране». Не исключается кроме этого и таковой вариант: «рост стоимостей стабилизируется в диапазоне от 0 до 2%».
А вот согласно данным изучения, совершённого банком Crеdit Agricole, в 2008 г. средние цены на вторичном рынке жилья Франции смогут сократиться на 5%, на рынке же нового жилья они должны остаться фактически неизменными.
Наряду с этим все специалисты отвергают для 2008 г. какие-либо кризисные сценарии. И уж тем более никаких кризисных явлений ни в 2007-м, ни в 2008-м не было и не будет на рынке элитного жилья, расположенного в самых лучших районах.
Как мы знаем, в этом сегменте рынка во Франции лидирует Париж, где средняя удельная стоиость элитной квартиры в историческом центре города образовывает примерноС–– 297 746. По этому показателю Париж уступает столице Великого Герцогства Люксембург (С–– 485 тыс.), Лондону (С–– 473,83 тыс.), Берну (С–– 440 тыс.), Дублину (С–– 368 тыс.), Мадриду (С–– 357 тыс.) и Стокгольму (С–– 325 тыс.), опережая Хельсинки (С–– 234,165 тыс.), Вену (С–– 231 тыс.), Амстердам (С–– 223 тыс.), Брюссель (С–– 217,462 тыс.), Лиссабон (С–– 185 тыс.), Афины (С–– 198 тыс.), Берлин (С–– 180 тыс.) и Прагу (С–– 106 тыс.).
Излишне большое количество катастрофизма
Что же на данный момент происходит на французском рынке жилья? Уменьшаются ли цены? Нет, не понижаются.
Легко происходит замедление их роста, а это не одно да и то же. Как и во многих вторых западно-европейских государствах, во Франции по окончании долгого ценового бума имеет место прогрессирующее сближение роста цен на жилье и уровня инфляции.
Сравнительно не так давно глава МинФина Франции Кристин Лагард сказала, что годовой уровень инфляции в стране образовывает от 1,4 до 1,5%. Средний же годовой прирост цен на французском рынке недвижимости сократился до 3,8%. В Париже данный показатель по результатам 2007 г. составил и того больше – 8,02%.
Как видим, пока и речи не идет о большом падении стоимостей, которое возможно было бы назвать кризисом и которое имело возможность бы угрожать национальной экономике.
Многие специалисты в данной связи показывают, что СМИ вносят в данный вопрос «излишне большое количество катастрофизма».
Зимой деловая активность на рынке жилья постоянно идёт на спад, и в этом нет ничего необычного. Более того, говоря о французском рынке недвижимости, все уже привыкли к двухзначным цифрам роста, продемонстрированным, к примеру, в 2004–2005 гг., а на подобном фоне годовой рост цен на 3,8% вправду выглядит чуть ли не «катастрофическим падением».
Да, в конце 2007 года средние ценовые показатели на рынке жилья во Франции значительно замедлили собственный рост. Но цены на какое жилье «успокоились» а также чуть-чуть понизились? В первую очередь, на не весьма качественное и не весьма ликвидное, а вот хороший (тем более, элитный) товар остаётся «на коне», потому что спрос на него не значительно уменьшается и уменьшаться не планирует.
издание "Дом и Мир. International"
\
