Почему не стоит ждать падения цен на новостройки этой осенью
Спрос на новостройки в Столичном регионе обязан восстановиться данной в осеннюю пору. Тогда же многие застройщики будут вынуждены увеличить стоимость. Об этом в интервью «РБК-Недвижимости» говорит первый помощник председателя совета директоров ГК «МИЦ» Даромир Обуханич
[FL]— К[/FL]ак вы оцениваете рынок новостроек Столичного региона на июль 2015 года?
— Сейчас данный рынок возможно назвать стабильным. Все знают историю второго полугодия начиная с декабря 2014-го, в то время, когда рынок, как и вся экономическая обстановка в стране, подвергся достаточно сильным действиям. Но сейчас на рынке новостроек Столичного региона мы видим стабильность.
Действительно, она такая трепетная, я бы сообщил.
— Что вы осознаёте под стабильностью? Стабильность спроса?
— Под стабильностью я осознаю рынок в совокупности — цены, спрос, предложение. Единственное, что поменялось, — это уровень затрат на постройку. Что сейчас стоит кроме того не дом выстроить, а целый район?
— Вы вычисляете, что себестоимость строительства стала выше?
— Совсем правильно. Строительный рынок имеет инерцию и не мгновенно реагирует на какие-то трансформации в направлениях валют либо в целом на экономическую обстановку в стране. Прошедший полугодовой период инерционности рынка в части затрат закончился.
В случае если сравнивать с теми-же месяцами в прошедшем году, цены сейчас уже выше.
Случился естественный рост затрат. В сегменте новостроек экономкласса, что самый чувствителен к любым трансформациям в стоимостях, сейчас мы будем в состоянии, в то время, когда уже, по сути, сошлись в одной точке и цены на квартиры, и затраты на их строительство.
— Другими словами застройщики на данный момент трудятся в ноль?
— На больших проектах комплексной застройки, в то время, когда застройщик делает все — сети, социалку, совершает это честно, — каких-то запасов прочности у него не остается.
— Что происходит с продажами? Упали ли они по отношению к весенним показателям?
— Упасть не упали — мало уменьшились. Но раз мы говорим о хрупкой стабильности, то нужно осознавать, что в случае если продажи и дальше продолжат понижаться, то это приведет к падению всего рынка.
По продажам и по стоимостям был провал в начале года и рост в марте-апреле. на данный момент снова количества продаж откатились. Мы понимаем, что это связано с сезонностью — подобное отмечается ежегодно. Так что показательным будет не лето, а сентябрь.
По причине того, что в сентябре сойдется сходу пара факторов: во-первых — сезонность, во-вторых — инерционность рынка в части затрат. Другими словами отступать уже будет некуда.
— Вы рассказываете о росте. А дно уже было?
— Дно уже достигнуто на рынке массового строительства, об этом я именно и говорю.
— Но так как цены не падали.
— Они и не должны были падать. За шесть месяцев у застройщиков выросли затраты и себестоимость. Если бы не было стабильного спроса, стоимости встали бы значительно выше. Но сейчас мы видим, что отличие в стоимостях между уровнем года и прошлого года нынешнего порядка 5–7%.
Это мало.
— Из-за чего это ненормально?
— В случае если ко мне прибавить инфляцию, экономическую обстановку, курсовые отличия, то мы видим, что цены на самом деле не изменяются по большому счету. Как минимум для строителей.
— А что будет в осеннюю пору? Из-за чего вы думаете, что спрос восстановится?
— Мы, скорее, говорим не столько о спросе, сколько о увеличении стоимостей. Конкретно ожидаем, что цены [на новостройки] вырастут в осеннюю пору.
По причине того, что у застройщика уже будет всецело исчерпан лимит по отличию в цене — затраты на услуги и материалы на данный момент реально увеличиваются. На этом фоне цены на квартиры пока не изменяются.
В течение последнего полугода у застройщиков еще оставалась «подушка», которая заложена не столько в цене продаж, сколько содержится в инерционности строительного процесса. Имеется застройщики, имеется генподрядчики, имеется подрядчики. И вот данный ресурс выработался в течение шести месяцев.
Сейчас мы начинаем строительство новых корпусов, нанимаем новых подрядчиков — и видим, что их расценки выше, чем были полгода-год назад.
— Другими словами вы ни в каком случае не сможете реализовывать дешевле, по причине того, что это уже будет вам в убыток?
— Мы сможем реализовывать дешевле лишь при одном событии — в случае если при комплексной застройке районов будет снижена социальная нагрузка.
— Но не данной в осеннюю пору?
— Не данной в осеннюю пору. Так как приблизительно лишь добрая половина денежных затрат идет на постройку домов, а вторая добрая половина — на все другое. По всем действующим нормативам это и социальная инфраструктура, и дорожная сеть, и все другие обязательства.
— А вдруг у людей не останется возможности брать жилье данной в осеннюю пору?
— Платежеспособность зависит от сохранения программы национального субсидирования ипотеки. Ипотека играется важную роль во всем мире, это безотносительный двигатель приобретения жилья.
— Какой процент сделок, субсидированных ипотекой, приходится сейчас в ваших проектах?
— на данный момент более половины — 59%.
— Как может измениться данный показатель в осеннюю пору?
— При сохранении субсидирования останется таким же.
— Другими словами на осень вы для себя по большому счету никаких пессимистических прогнозов не делаете?
— Я говорю про отечественную компанию. Мы достаточно с уверенностью ощущаем себя по нескольким обстоятельствам. Мы не закредитованы, у нас громадные темпы строительства, имеется возможность верно планировать собственные денежные потоки.
— А кто на данный момент берёт жилье в новостройках? Особенно весьма интересно определить о тех 41%, каковые берут без ипотеки.
— Дело не в ипотеке. Приобретение квартиры — это постоянный процесс для людей. У нас, например, громадный количество сделок, которые связаны с улучшением собственных жилищных условий в виде квартир большей площади и выше качеством.
Все это естественные процессы, каковые верно поддерживают рынок в целом.
В случае если наблюдать с позиций географии, то более половины — приблизительно 60% — это обитатели Московской области и столицы. Тут у каждого собственная история. Кто-то переезжает в область из регионов России либо из Ветхой Москвы — на территорию Новой Москвы.
Большое количество людей, каковые, напротив, переезжают из области ближе к столице.
— В начале этого года власти всех уровней отправляли такие сигналы, что нужно ожидать новой волны одураченных участников, новой волны недостроев, как было в 2008–2009 годах. Но этого не случилось. Из-за чего?
— Запрещено проводить прямую параллель. Кризис 2008–2009 годов был иным, более резким. на данный момент кризисная обстановка растянутая. Плюс, само собой разумеется, многие застройщики обучились трудиться в кризис — осознавали, подготавливались.
В 2008 году многих кризис застал врасплох.
До тех пор пока запас прочности у застройщиков остался, кто-то денежную «подушку» себе подложил, кто-то растянул во времени собственные нагрузки. Но это, увы, не имеет возможности длиться годами. Если не восстановится обычная совокупность банковского финансирования, то ожидаются все те неприятности, о которых вы говорили.
Я бы возвратился к тому, с чего мы начали разговор: какой сейчас рынок?
— Стабильный
— Да, он ровный. Но он в таком пограничном состоянии находится, что его запрещено на данный момент раскачивать. Считаю, недопустимо сейчас иногда «выстреливать» какие-то информации о громадных скидках.
Я не верю в них. Так не бывает. Каждые скидки сейчас — это или тревожный сигнал, что нужно внимательнее отнестись к приобретению, или у застройщика уже начались какие-то судороги.
Разговаривал Игнат Бушухин
Об авторах
Даромир Обуханич ГК «МИЦ» Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Понижения цен на жилье в Казахстане в скором времени ожидать не следует
