Почему новые квартиры в москве стоят дешевле, чем вторичное жилье
Цены на квартиры в новостройках смогут сравняться со ценой вторичных объектов
Фото: Depositphotos/arztsamui
Цены на вторичном рынке жилья в Москве выше, чем на первичном. Часто бывает так, что "однушка" в хрущевке стоит дороже, чем квартира в новом доме. Наряду с этим во многих городах Европы и США обстановка прямо противоположная.
Редакция "РБК-Недвижимости" узнала, откуда взялась такая отличие в стоимостях на первичные и вторичные квартиры.
От чего зависят цены на первичное и вторичное жилье?
В целом на вторичном рынке жилья в столице цены выше, чем на первичном. Согласно данным компании "Домус финанс", средняя цена 1 кв. метра на первичном рынке жилья в Москве на данный момент образовывает, не учитывая элитного предложения, 196,5 тыс. руб., на вторичном – 203,4 тыс. руб.
Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, мало кто согласится на долгое время откладывать переезд, исходя из этого спрос на готовое жилье выше.
Во-вторых, риски для клиентов новостроек значительно выше. В Российской Федерации, в отличие от многих государств Европы, люди по большей части берут квартиры в зданиях на начальном этапе строительства, в то время, когда право собственности на него не зарегистрировано, растолковывает вице-глава фирмы "Химки Групп" Дмитрий Котровский. Практически такое жилье существует лишь на бумаге.
В Европе обстановка вторая. На Западе идут продажи уже готового выстроенного жилья с оформленным правом собственности, другими словами клиент сможет разглядеть жилье, которое он получает. Помимо этого, во многих развитых государствах, к примеру в Соединенных Штатах, новые квартиры практически в любое время продаются уже отремонтированными.
В Российской Федерации же, по оценкам аналитиков ГК "Премьер", только 10% квартир продаются с чистовой отделкой.
Первичное жилье неизменно дешевле, по причине того, что на этапе начала строительства застройщик заинтересован в привлечении денег Как говорит начальник аналитического центра компании "Домус финанс" Александра Бирюкова, самый громадный риск, с которым смогут столкнуться клиенты новостроек на стадии "котлована", – это риск недостроя либо затягивания сроков строительства. "Беря "вторичку", человек может въехать в квартиру уже на следующий день, он видит продукт, все его достоинства и недостатки. С новостройками все сложнее. Застройщик может в итоге появляться недобросовестным, возведенный дом – некачественным, новые соседи – непорядочными, а управляющая компания – жадной", – отмечает специалист.
Первичное жилье неизменно дешевле, по причине того, что на этапе начала строительства застройщик заинтересован в привлечении определенного массива денег от потенциальных участников, дабы проект стартовал, додаёт Дмитрий Котровский. Помимо этого, клиент первичного жилья приобретает так называемый "дисконт за ожидание": чем продолжительнее он ожидает заветных ключей, тем ниже для него цена "квадрата".
Приобретение квартиры на первичном рынке – это неизменно дополнительные затраты на ремонт. Иногда, в случае если сложить цена квартиры со ценой ремонта, цена 1 кв. метра на первичном рынке сопоставима со ценой метра на вторичном рынке в том же районе Москвы.
Вице-президент по формированию компании Sminex Сергей Свиридов кроме этого обращает внимание на то, что на первичном рынке цены складываются, исходя из анализа текущей обстановке на рынке. Частенько, дабы поддержать необходимый темп продаж, застройщик предоставляет клиентам скидку. На вторичном рынке объекты смогут продаваться довольно продолжительное время, и никаких скидок на скорость продаж тут, в большинстве случаев, не делается.
Исходя из этого и цена в этом сегменте получается в среднем выше.
Еще один фактор, что делает цена "квадрата" вторичного жилья выше, – это не всегда объективная оценка настоящей цене жилья. Не все продавцы учитывают все параметры, воздействующие на цена объекта.
По словам Александры Бирюковой, ценообразование на столичном рынке весьма подвержено влиянию психотерапевтических факторов. Люди ищут объявления о продаже квартир в районе, где находится подготавливающийся к продаже объект, сравнивают цены и, в большинстве случаев, самостоятельно решают, по какой цене реализовать собственную квартиру. Мало кто желает тратиться на услуги специалистов, дабы грамотно подойти к оценке объекта.
На Западе продажа квартир идет По другому принципу"К примеру, в Соединенных Штатах в прошедшем сезоне 88% продаж жилья происходили через агентства недвижимости. В задачу агента входит дать не просто оценку цены жилья. На базе осмотра он выдает документ, в котором разъясняется цена.
В документе приводятся цены на дома рядом (с указанием конкретных адресов) в сопоставлении. В этом случае продавец недвижимости может сам посетить эти дома и сравнить цены", – говорят аналитики ГК "Премьер".
Кстати, устанавливать более низкие цены на квартиры в развитых государствах собственников заставляет большая цена содержания недвижимости, а также коммунальные платежи и налоги, отмечает Сергей Свиридов. Иметь жилье и им не пользоваться на западе очень накладно, исходя из этого на Западе собственники стремятся реализовать объект как возможно скорее. У нас сроки экспозиции объекта, в большинстве случаев, не так принципиальны.
Все зависит от района
Квартиры в столичных новостройках не всегда дешевле объектов на вторичном рынке Но, квартиры в столичных новостройках не всегда дешевле объектов на вторичном рынке. "Принципиально важно учитывать, что первичное, но, как и вторичное, жилье бывает разнообразным, – отмечает начальник аналитического центра компании "Домус финанс" Александра Бирюкова. – В случае если мы говорим о проекте на этапе "котлована" и сопоставимом по месторасположению и качеству, уже выстроенном и заселенном доме, метр в последнем, конечно, будет дороже. А вот в соседней хрущевке он, разумеется, будет стоить в десять раз меньше".
Новые квартиры кроме этого стоят дороже объектов в ветхих зданиях в том случае, если речь заходит о верхних этажах, додаёт начальник департамента муниципального жилья компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина. В новых зданиях скидки на верхние этажи не предоставляются, поскольку уровень качества кровли в новостройках не вызывает опасений, а привлекательный вид, раскрывающийся из окон, возможно назвать весомым доводом в сторону увеличения цены. А вот в ветхом жилом фонде, пятиэтажных и девятиэтажных зданиях, где эти плюсы отсутствуют, последние этажи в большинстве случаев стоят дешевле.
Помимо этого, в Москве имеется целые районы, где первичное жилье стоит дороже вторичного.По словам Александры Бирюковой, по большей части это окраины города, к примеру бывшие поселки, присоединенные к Москве. В таких районах уровень качества "вторички" не идет ни в какое сравнение с новыми строящимися зданиями. Наряду с этим под снос ветхие строения пока не попадают, исходя из этого смысла вкладываться в них нет.
Новостройки обгоняют "вторичку" по цене
Большую цена объектов подкрепляет тот факт, что количество вторичного рынка жилья Москвы намного больше, чем первичного. Согласно данным компании "ОПИН", в пределах ветхой Москвы количество первичного рыночного предложения образовывает 1,6 млн кв. метров, вторичного – 3,7 млн кв. метров. Вторичный рынок жилья в столице по большей части представлен зданиями 70–80-х годов постройки.
Вторичные квартиры завлекают клиентов тем, что тут выше ассортимент предложения и имеется возможность выбрать жилье в любом районе Москвы. Помимо этого, по словам аналитиков ГК "Премьер", на "вторичку" легче взять долгосрочный кредит, причем ставка будет на 2–3% ниже, чем на новые квартиры.
Но обстановка, в то время, когда цены на первичное жилье будут выше, чем на вторичное, в полной мере вероятна, считает Александра Бирюкова. "Разрыв в средней цене "первички" и "вторички" неспешно уменьшается: по результатам 2013 года первичное жилье в городе подорожало на 7,3%, а вторичное – лишь на 2,9%. Возможно заявить, что цены на вторичную недвижимость в Москве затормозились в росте, что разъясняется падением спроса на ветхий жилой фонд, что в основном и воображает вторичный сегмент. Современного вторичного жилья постройки 2000-х годов на рынке мало, не смотря на то, что оно самый пользуется спросом", – говорит Александра Бирюкова.
Специалисты не сомневаются, что спрос на новостройки будет и дальше расти. Во многом это связано с тем, что первичный рынок более занимателен с позиций инвестиций. За период строительства дома рост цены может составлять 35–40% (в зависимости от проекта), а "вторичка" растет умеренными темпами, в основном в рамках инфляции, показывает Светлана Бирина.
Это делает приобретение квартир в новостройках более привлекательной.
Вера Козубова
PUBG ОГРОМНАЯ ОБНОВА НА ТЕСТЕ! НОВОЕ ОРУЖИЕ! ДОБАВИЛИ ТРЕТЬЮ КАРТУ!
