Почему пенсионные фонды не инвестируют в недвижимость
Пенсионные фонды не спешат вкладывать деньги в квадратные метры. О том, из-за чего это происходит и что необходимо сделать чтобы заинтересовать НПФ коммерческой недвижимостью, говорит глава департамента офисной недвижимости, партнер компании S. A. Ricci Алексей Богданов.
Пенсионные фонды не спешат вкладывать деньги в квадратные метры. О том, из-за чего это происходит и что необходимо сделать чтобы заинтересовать НПФ коммерческой недвижимостью, говорит глава департамента офисной недвижимости, партнер компании S. A. Ricci Алексей Богданов.
— Какую часть средств негосударственные пенсионные фонды есть в праве вкладывать в недвижимость?
— Как мы знаем, активы русских НПФ складываются из пенсионных резервов и пенсионных накоплений (необязательных взносов). В соответствии с русскому законодательству в недвижимость смогут быть инвестированы лишь пенсионные резервы. Средства пенсионных накоплений законодательно дано размещать лишь в самых низкорисковых инструментах.
К примеру, в облигациях первого эшелона. Инвестиции в недвижимость из этих средств запрещены.
Суммарная часть акций акционерных инвестиционных инвестиционных паёв и фондов закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), в состав активов которых в соответствии с нормативными правовыми актами федерального органа аккуратной власти по рынку ценных бумаг смогут входить недвижимое имущество, права на недвижимое имущество, обеспеченные ипотекой требования по кредитным соглашениям (соглашениям займа) либо закладные, удостоверяющие указанные требования, может составлять не более 20% пенсионных резервов. Принципиально важно подчернуть, что, в соответствии с распоряжению правительства РФ от 2007 года, НПФ смогут брать не любую недвижимость, а только коммерческую и земельные наделы под ней.
Еще одно серьёзное ограничение — фонды смогут выкупать лишь строения полностью. Сооружения должны быть сданы в эксплуатацию, заниматься девелопментом НПФ не разрещаеться. Одновременно с этим закон разрешает до 70% пенсионных резервов инвестировать через ЗПИФы.
— Как деятельно НПФ применяют для инвестирования ЗПИФы?
— Достаточно деятельно, но информация об этом есть труднодоступной. Как мы знаем, что до кризиса через ЗПИФ «Югра-Недвижимость» инвестировал в строительство квартир НПФ "Ханты-Мансийский". Было выстроено около 500 тыс. кв. м жилья в Ханты-Мансийске, Сургуте, Нижневартовске, Нефтеюганске.
Деятельно инвестировали в закрытые ПИФы еще пара НПФ: пермский НПФ «Стратегия», создавший одноименный ЗПИФ недвижимости, "УГМК-Возможность", "Парма", "Стальфонд" и другие.
— какое количество собственных средств российские НПФ вкладывают в недвижимость?
— По состоянию на март 2011 года сумма пенсионных резервов НПФ в Российской Федерации образовывает 657,2 млрд рублей. Сумма, которую НПФ имели возможность бы израсходовать на недвижимость в 2010 году, имела возможность бы составить до 131,5 млрд рублей (4,7 миллиардов долларов) Но вот в действительности кроме того цифра в 3 миллиардов долларов представляется очень завышенной.
— Что мешает НПФ активнее инвестировать в недвижимость?
— Во-первых, пенсионные фонды в Российской Федерации существуют сравнительно не так давно, исходя из этого размер их активов пока не так велик. В Соединенных Штатах количество частных пенсионных накоплений превышает размер внутреннего валового продукта. В соответствии с изучению компании Towers Watson, совокупные пенсионные активы в Соединенных Штатах составили в 2010 году 15 трлн американских долларов, либо 104% ВВП.
В Российской Федерации же объем пенсионных накоплений до тех пор пока чуть превышает 2,3% ВВП.
Количество пенсионных накоплений одного из самых больших российских НПФ «Благосостояние», по данным Федслужбы по денежным рынкам (ФСФР), составил 41,1 млрд рублей.
Для сравнения — цена портфеля второго по размеру американского национального пенсионного фонда California State Teachers` Retirement System (CalSTRS), по данным Los Angeles Times, превышает 150 миллиардов долларов.
Вкупе с законодательными лимитами, установленными страной для инвестиций в недвижимость, у многих отечественных НПФ активы до тех пор пока легко пока не так громадны, дабы деятельно заниматься инвестированием в недвижимость.
"Входной билет" на рынок недвижимости им пока не по карману. Средняя удельная стоиость офисного центра сейчас варьируется от 50 до 100 миллионов долларов. Для большинства пенсионных фондов в Российской Федерации этот порог входа, учитывая законодательно установленные ограничения, непроходим.
Во-вторых, важным сдерживающим причиной есть полный законодательный запрет на инвестиции в недвижимость из денег пенсионных накоплений. На сегодня их сумма образовывает ни большое количество ни мало 248 млрд рублей, и она скоро растет за счет активного перевода пенсий граждан из ВЭБа в НПФ (на данный момент в ВЭБе 944 млрд рублей накоплений). И в случае если скорость увеличения пенсионных резервов малы, то потенциал роста пенсионных резервов весьма велик.
Законодательное «распечатывание» данной части пенсионных денег для инвестиций в недвижимость содействовало бы повышению активности НПФ на рынке инвестиций в недвижимость.
В-третьих, негосударственные пенсионные фонды от активного инвестирования останавливает низкое уровень качества среднеразмерных инвестиционных активов. Помимо этого, сейчас не существует законодательно прописанных параметров оценки инвестиционного качества объектов недвижимости.
Так как главной целью для НПФ есть прежде всего сохранность средств, то в качестве инвестиционных объектов пенсионные фонды готовы разглядывать лишь качественные офисные и торговые комплексы, укомплектованные арендаторами, генерирующие стабильный финансовый поток. Уровень доходности таких объектов обязан по крайней мере быть больше доходность, которую дает ВЭБ на пенсионные деньги, которыми руководит (не меньше 10%). Таких предложений на рынке пока не так много.
Обычно негосударственные пенсионные фонды смущает предлагаемая структура сделки, и то, что инвестиционная сделка с юридическим, техническим, денежным и коммерческим аудитом, договором и структурированием купли-продажи занимает в среднем около года.
— Из-за чего западные пенсионные фонды не смущает ни цена "входного билета", ни риски, ни долгий срок оформления сделки?
— Вправду, западные пенсионные фонды проявляют высокий интерес к русскому рынку недвижимости. Само собой разумеется, их смущают риски, но завлекает возможность диверсификации и высокая доходность собственных вложений. Незадолго до кризиса в общем количестве заявленных зарубежных инвестиций в русского недвижимость до 25% составляли западные пенсионные фонды.
Необходимо заявить, что инвестировали западные пенсионные фонды в объекты высокого качества. Так, к примеру, до кризиса инвестиционный фонд Ivanhoe Cambridge (контролируется ведущим канадским пенсионным фондом CDP) совместно с инвестиционным фондом Europolis купили торговый комплекс «Времена года» в Москве. Австрийский фонд Immоеast приобрел два ТЦ — "Золотой Вавилон" и комплекс "Пятая авеню".
Австрийский холдинг Meinl European Land стал обладателем части площадей ТРЦ "Парк-Хаус" в Сталинграде, Казани и Екатеринбурге.
— Какую часть средств западные пенсионные фонды вкладывают в недвижимость?
— Инвестиции пенсионных фондов в недвижимость в мире составляют 9-10%. Пенсионные фонды государств-членов Евросоюза с развитыми и стабильными офисными рынками вкладывают в недвижимость достаточно солидную часть средств — до 13-15%.
Так, к примеру, Норвежский национальный пенсионный фонд, наибольший пенсионный фонд в Европе, инвестирует в недвижимость до 15% собственных средств. Сейчас отмечается увеличение интереса со стороны пенсионных фондов к жилья. Данный сегмент разглядывают как объект для инвестиций многие европейские и азиатские пенсионные фонды.
— В то время, когда направляться ожидать повышения активности НПФ на рынке недвижимости? И направляться ли по большому счету его ожидать?
— Количество поступлений в НПФ каждый год растет. По данным ФСФР, в течение последних трех месяцев 2011 года количество средств, сосредоточенных в негосударственных пенсионных фондах, в первый раз превысил 1 трлн рублей. В годовом выражении количество средств возрос на 29,1%.
У отдельных НПФ данный показатель увеличился в десятки а также много раз. Так, к примеру, у НПФ "Сургутнефтегаз" количество пенсионных накоплений вырос в 157 раз и достиг 519,3 млн рублей.
Ясно, что до бесконечности инвестировать в акции запрещено: это волатильный рынок. Исходя из этого разумеется, что фондам скоро нужно будет решать проблему диверсификации собственных средств. Рынок недвижимости, непременно, будет рассматриваться негосударственными пенсионными фондами прежде всего.
Появление на рынке большего количества инвестиционно привлекательных объектов привлечет интерес НПФ к приобретению таких активов. Думается, в ближайшие два-три года мы заметим определенное количество сделок по приобретению пенсионными фондами объектов коммерческой недвижимости.
— Как именно государство может стимулировать активность русских НПФ на рынке недвижимости?
— Инвестиционную активность НПФ может повысить снятие запрета или разрешение инвестировать в недвижимость определенный процент пенсионных накоплений. Снятие запрета на инвестирование пенсионных денег в жилую недвижимость кроме этого послужит повышению активности НПФ на рынке недвижимости.
Об авторах
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
В обязательном порядке к просмотру Вся правда о пенсиях Как нас обманывает пенсионный фонд
